王艷娟　白懷杰　劉　琴

[摘 要]2000年以來,房價的迅速增長成了大家最關(guān)注的話題。有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為土地所花費的成本越來越高導(dǎo)致了房價的飆升，高地價是高房價的主要原因;有些人士則認(rèn)為近年來房地產(chǎn)市場為賣方市場，房屋供不應(yīng)求,導(dǎo)致房價上漲,而且刺激了開發(fā)商對土地的需求,從而拉動了地價的上漲。可究竟是房價抬高了地價還是地價抬高了房價呢？通過分析城市地價與房價的關(guān)系,旨在弄清地價與房價間的相互影響。

[關(guān)鍵詞]土地價格 土地出讓金 土地一級市場

一、房價與地價的構(gòu)成

（一）房價的構(gòu)成

從商品房的價格構(gòu)成來看，房價主要由土地出讓金、征地或者拆遷費用、土地開發(fā)費、建筑安裝工程費、銷售費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、稅金、利潤、其他費用等九項構(gòu)成。

其中，土地出讓金作為國家收益歸國家所有；征地拆遷費用作為土地使用收益歸原土地使用者所有；土地開發(fā)費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費作為房地產(chǎn)開發(fā)中的直接開發(fā)費歸建筑開發(fā)承包商所有；利潤、銷售費用等其他費用則作為收益歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有。

（二）地價的構(gòu)成

我國目前公認(rèn)的地價構(gòu)成是：“土地價格= 出讓金+配套費+征地拆遷開發(fā)費”其中，出讓金是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付金額,是國家作為土地所有者的一種收益；城市建設(shè)配套費是指城市建設(shè)部門向各類基本建設(shè)項目征收的用于城市道路橋涵、供熱、供水、供電以及污水和垃圾處理等組成的網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)費用；征地拆遷費是對原國有土地使用者和農(nóng)民集體土地的補償,屬于補償性質(zhì)；土地開發(fā)費是指為了達到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項客觀費用,包括宗地內(nèi)、外的土地開發(fā)費用。

二、房價與地價的關(guān)系

（一）房價與地價的一般關(guān)系

首先，地價與房價有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價上漲，房價也并不一定隨之上漲，要降低房價，也并非只有降低地價一個途徑。住房價格是由開發(fā)商的成本和利潤兩部分構(gòu)成，成本包括建筑成本、地價、財務(wù)成本、各種規(guī)模等，其中地價約占成本的1／3左右。理論上說，如果地價上漲而其他成本下降，或者開發(fā)商利潤減少，且地價上漲數(shù)額小于或等于其他成本與利潤下降之和，則房價仍然可以維持原價甚至下降。只有其他成本都呈剛性再無下降空間，而開發(fā)商已到了無利可圖的地步，地價的上升才會全部反映在房價上，成為房價上漲的直接原因。

其次，在競爭性市場上，價格取決于供求關(guān)系，房產(chǎn)價格同樣如此。一個城市或一個地區(qū)的房價合理與否，不能看其絕對價格高低，而要看是否與該地居民有支付能力的需求相符。中國地域遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平差異巨大，房地產(chǎn)價格水平有高有低完全是正常情況。在杭州、上海等沿海城市，每平方米3000多元的住房屬于低價，在內(nèi)地某些城市則是高價，僅根據(jù)絕對價格來議論房價高低是沒有意義的。判斷房產(chǎn)價格合理與否，關(guān)鍵在于住房供求是否平衡，房價最終受需求的約束。

（二）地價對房價的影響

從房價構(gòu)成公式上看，地價是房價的基礎(chǔ)，水漲船高，地價的上漲必然導(dǎo)致房價的上漲，地價的上漲是房價上漲的主要原因。

在房價構(gòu)成和利益分配中，地價是房價的構(gòu)成因素之一。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地的取得是整個房地產(chǎn)經(jīng)營項目的開端和基礎(chǔ)，開發(fā)商總是先取得土地使用權(quán)，才能成功進入房地產(chǎn)市場，進行房屋的開發(fā)與經(jīng)營。地價是房價的基礎(chǔ)，地價的上漲必然會引起房價的上漲。

而且，從成本定價角度來說，房地產(chǎn)價格＝成本＋利潤＋費用。在房屋開發(fā)經(jīng)營過程中，國家對開發(fā)商的利潤率進行了嚴(yán)格的限制，因此房地產(chǎn)的價格就主要取決于開發(fā)商取得土地的價格，即土地價格決定了房價。但值得我們注意的是，房地產(chǎn)的成本價格并不等于房地產(chǎn)的市場價格，房地產(chǎn)的市場價格是由市場對房屋的供需所決定的。在市場經(jīng)濟中，當(dāng)供大于求的時候，價格不會因為成本低而不升，當(dāng)供小于求的時候，價格不會因為成本高而不跌。在現(xiàn)實樓盤銷售中也的確如此，地價的高低并不能決定房價的最終變化。如同一地段內(nèi)，以協(xié)議方式（施行招、拍、掛制度）取得土地的成本明顯低于以招、拍、掛方式取得土地的成本，但同等條件下的樓盤同期上市時房價卻鮮有差別。

（三）房價對地價的影響

在房價對地價的影響作用方面，本文想通過“玉米法律悖論”來說明。19 世紀(jì)的英國,法律禁止進口谷物和玉米，然而隨著國內(nèi)對谷物需求的增加,最終導(dǎo)致了種植谷物的土地價格的增長?？梢钥闯龅貎r高是玉米價格高的結(jié)果，而不是玉米價格高的原因。

同樣，在房地產(chǎn)市場上也存在這樣的悖論。近年來隨著人民生活水平的提高，人們因為需要改善住房條件而產(chǎn)生了對住宅的需求,土地是建造房屋必需的生產(chǎn)要素,這就導(dǎo)致了對住宅類用地的需求。而土地資源具有稀缺性，土地供給無彈性，而需求確在不斷的上漲，土地資源的供不應(yīng)求必然帶來土地價格的上漲，也就是說，地價的上漲其實是房價上漲的結(jié)果，而不是房價上漲的原因。

三、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

“房價決定地價論”的著眼點是在價格的形成機制上，而“地價決定房價論”的著眼點在房價的構(gòu)成上。在關(guān)于房地產(chǎn)價格與土地價格的關(guān)系討論中，土地影響了房地產(chǎn)價格，而土地價格又是由房地產(chǎn)價格形成的。

房價與地價在一定范圍內(nèi)、一定條件下相互作用，相互影響。地價在一定程度上影響了房價，但并非房價上漲的唯一因素。房地產(chǎn)價格上漲時，由于高房價帶動了開發(fā)商對未來收益的預(yù)期，越來越多的開發(fā)商進入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致土地的需求量大增，從而提升了地價。而土地取得成本作為房價的一個構(gòu)成因素，其提高也增加了商品房的成本價格，加上合理的利潤，必然導(dǎo)致房價的上漲。

（二）建議

合理的房價和地價是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要條件。過高的房價和地價會阻礙社會經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高過低的地價不僅會造成國有資產(chǎn)流失，更會造成土地資源的浪費。因此，正確處理地價與房價的關(guān)系，推動房地產(chǎn)市場及社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)從以下幾方面入手：

1.加強土地和房地產(chǎn)市場管理，對土地的使用狀況實施全程的監(jiān)管和制約,做到及時開發(fā)，及時推入市場，防止開發(fā)商囤積土地,防止土地市場與房屋市場的脫鉤。

2.以有形土地市場為基礎(chǔ)，建立統(tǒng)一完善的城市土地交易系統(tǒng),加強土地的一級市場和二級市場建設(shè),形成公開、透明的土地交易信息平臺。

3.完善和改良土地收購儲備政策，進一步加強對土地市場供需結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控,建立土地市場宏觀監(jiān)測機制，增強土地供應(yīng)計劃的動態(tài)性,適時穩(wěn)定地價水平。

4.加強經(jīng)濟適用房和廉租住房體系建設(shè)，增加數(shù)量供應(yīng),嚴(yán)格審核受益人群，杜絕少數(shù)人借房生財。

總之，只有政府充分發(fā)揮其在社會經(jīng)濟發(fā)展中的管理職能，適時地制定合理的公共政策，才能保障房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，妥善處理地價與房價的關(guān)系。

參考文獻

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