黃　浩

摘 要:文章對房地產(chǎn)企業(yè)利用資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)、負債、或有事項項目及提前結(jié)算銷售收入和不當合并報表等進行虛增凈資產(chǎn)的各種主要手法進行剖析，有利于我們分辨房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)信息的真?zhèn)?，得出凈資產(chǎn)的準確數(shù)據(jù)，使企業(yè)的凈資產(chǎn)指標信息在資本運作、資產(chǎn)保值增值考核中發(fā)揮重要的作用，有利于博弈各方做出正確的策略選擇。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 凈資產(chǎn) 虛增

中圖分類號:F276 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)01-071-02

一、凈資產(chǎn)與資產(chǎn)凈值辨析

企業(yè)的凈資產(chǎn)即企業(yè)的所有者權(quán)益，在數(shù)量上等于企業(yè)總資產(chǎn)減去企業(yè)負債總額后的余額，是企業(yè)財務(wù)會計的一個基本要素，是企業(yè)最重要的資金來源，也是企業(yè)財務(wù)狀況的一項重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為了準確掌握凈資產(chǎn)的概念及其相關(guān)范疇，我們不得不提及“資產(chǎn)凈值”這一概念，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計處理中，許多同志常常把“凈資產(chǎn)”與“資產(chǎn)凈值”混用，要注意這是兩個重要的不同概念，他們既有區(qū)別又有聯(lián)系，因此有必要對兩者加以區(qū)分，以保證正確地運用他們提供準確的會計信息。兩者主要的區(qū)別見表1。

而“凈資產(chǎn)”與“資產(chǎn)凈值”的聯(lián)系是：（1）企業(yè)資產(chǎn)凈值的增加或減少，在財務(wù)結(jié)構(gòu)不變的情況下，必將相應(yīng)地引起企業(yè)凈資產(chǎn)的增加或減少（雖然二者變化的速度可能不一致）。如：企業(yè)接受投資能增加企業(yè)的資產(chǎn)凈值，也同樣使企業(yè)的凈資產(chǎn)增加；企業(yè)向股東分派現(xiàn)金股利，會減少企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會相應(yīng)地減少企業(yè)的資產(chǎn)凈值。（2）企業(yè)資產(chǎn)凈值的計量與確認也直接影響企業(yè)凈資產(chǎn)的計量與確認，當資產(chǎn)凈值計量不準確時，企業(yè)凈資產(chǎn)的計量也很難正確。

二、凈資產(chǎn)的作用

企業(yè)凈資產(chǎn)表明所有者對企業(yè)的所有權(quán)、占用權(quán)、處置權(quán)以及收益分配權(quán)的大小，它是企業(yè)清償債務(wù)的物質(zhì)保證，沒有凈資產(chǎn)企業(yè)是不可能憑空舉債的。凈資產(chǎn)價值信息是企業(yè)的一項重要財務(wù)信息，是參與企業(yè)博弈的各方（企業(yè)所有者、潛在投資者、債權(quán)人以及稅務(wù)管理部門等）所共同關(guān)心的信息指標, 通過計算企業(yè)的凈資產(chǎn)可以看出企業(yè)擁有的經(jīng)濟資產(chǎn)中來源于所有者權(quán)益部分的數(shù)額，為計算財務(wù)結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)，借以反映企業(yè)資本的結(jié)構(gòu)狀況是否合理，投入的資本是否得到保持或增值，評價企業(yè)的風險程度和企業(yè)的理財方針提供了必要的依據(jù)。只有如實反映凈資產(chǎn)的增減變動信息，才能為博弈各方提供必要的會計信息，才能真實反映企業(yè)所有者權(quán)益的盈利水平和企業(yè)經(jīng)營者的業(yè)績。尤其是在企業(yè)資產(chǎn)重組、兼并、合并、聯(lián)合等資本運作中，凈資產(chǎn)信息的不實將導致資本運作陷入困境，乃至失敗。因此，掌握準確的企業(yè)凈資產(chǎn)信息，對博弈各方而言是至關(guān)重要的。以下我們針對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)虛增凈資產(chǎn)的手法進行剖析以便博弈各方能夠及時準確地掌握該指標信息，做出正確的策略選擇。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛增凈資產(chǎn)常見的手法

（一）利用資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)項目虛增凈資產(chǎn)

資產(chǎn)是指由過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。按照流動性對資產(chǎn)進行分類，可以分為流動資產(chǎn)（主要包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預付賬款、待攤費用、存貨及其他流動資產(chǎn)等）和非流動資產(chǎn)（主要包括長期股權(quán)投資、長期債權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等）。企業(yè)擁有或控制的經(jīng)濟資源及其分布情況與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營密不可分。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有著其自身的特點，如預付賬款、在建工程、開發(fā)產(chǎn)品所占的比例較大，一般都占總資產(chǎn)的70%以上，因此，房地產(chǎn)企業(yè)利用資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)項目虛增凈資產(chǎn)的手法就可能有多種多樣，主要有：

1.利用“應(yīng)收賬款”項目虛增凈資產(chǎn)?！皯?yīng)收賬款”項目反映項目應(yīng)收的與項目經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的各種款項，主要包括應(yīng)收代建工程款和經(jīng)營過程中的應(yīng)收售房款?！捌渌麘?yīng)收款”是指企業(yè)發(fā)生的非經(jīng)營活動的應(yīng)收債權(quán)。我們知道會計分期是會計核算的基本前提之一，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了粉飾當期利潤，推遲應(yīng)收款項的入賬時間，利用跨期核算和“其他應(yīng)收款”賬戶隱藏成本費用，按當期利潤指標(如按保值增值率10%)倒算成本，將多余的成本費用用一筆或分幾筆直接記入“其他應(yīng)收款”，增加了當期利潤，虛增了當期凈資產(chǎn)。有的企業(yè)則對往來賬款長期不清理，不良的應(yīng)收款項高達幾千萬元，如某房地產(chǎn)企業(yè)在資金寬松時，主要負責人濫用權(quán)利將資金外借，結(jié)果造成無法收回，后來訴諸法律，被判定為非法借貸，被處罰并判令債務(wù)方返還所借款項，但因債務(wù)方無法償還而無法追回。這種實際上已經(jīng)流失了的資金卻被長期掛在“其他應(yīng)收款”賬戶上而掩蓋了損失，虛增了企業(yè)的資產(chǎn)，一旦企業(yè)進入清盤，這些凈資產(chǎn)都將化為泡影。

2.以“存貨”掩飾潛虧，虛增凈資產(chǎn)?！按尕洝表椖糠从掣髂昴┑膶嶋H成本，主要包括庫存材料、開發(fā)產(chǎn)品和分期收款開發(fā)產(chǎn)品等。存貨的影響因素包括存貨的數(shù)量和存貨的價值。有的企業(yè)隨意改變存貨會計核算方法，少結(jié)轉(zhuǎn)存貨成本，虛增當期利潤，虛增存貨的期末價值。存貨長期未盤點，賬實不符、賬賬不符現(xiàn)象往往很嚴重。有的存貨已是毀損、變質(zhì)甚至丟失，因企業(yè)未組織人員盤點，仍將毀損、變質(zhì)、丟失的存貨登記在冊，未及時進行處理。有的存貨入賬價值與現(xiàn)行市價嚴重背離，導致存貨虛增虛減。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨在資產(chǎn)中所占比重一般都在70%～80%。因此，必須詳細分析房地產(chǎn)企業(yè)存貨的組成，如：地塊、在建工程、未售房產(chǎn)等，根據(jù)存貨的組成來進行分析，及時做到貨存賬存、貨銷賬銷，才能保證企業(yè)凈資產(chǎn)的真實性。

3.期間費用違規(guī)資產(chǎn)化，虛增凈資產(chǎn)相當普遍。《企業(yè)財務(wù)通則》，《企業(yè)會計準則》、行業(yè)會計制度都明確規(guī)定了經(jīng)營中企業(yè)各會計期間所發(fā)生的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用均屬于期間費用，應(yīng)該“直接計入當期損益”，全部參加當期損益構(gòu)成而無期末余額。期間費用是不會被產(chǎn)品（在產(chǎn)品）成本吸收而隨存貨實物當作資產(chǎn)遞延，也不允許作待攤費用、遞延資產(chǎn)等形式的企業(yè)資產(chǎn)，只能尋求當期收入的擬補與補償。

但是，某些房地產(chǎn)企業(yè)由于長期處于經(jīng)營困境之中，如果通過正常財務(wù)會計核算如實反應(yīng)出這種狀況，勢必令以資金需求巨大為特點的房地產(chǎn)企業(yè)在資金來源上發(fā)生危機（如貸款困難）而陷入更困難的境地。因此，此類企業(yè)較普遍地存在著通過將期間費用，尤其是將其中數(shù)額巨大的以經(jīng)營利息支出為主的財務(wù)費用列作待攤費用、遞延資產(chǎn)，乃至開發(fā)成本而將它們資產(chǎn)化的傾向，從而造成了虛增凈資產(chǎn)。

4.利用長期投資會計核算方法的不當選擇，虛增凈資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大、關(guān)系復雜，以長期投資進行合作開發(fā)的形式較為普遍，其中也多采用成立項目公司的形式，按照會計規(guī)則與一般慣例，對占合作企業(yè)少于20%投資額的對外投資，可采用成本法核算；對占合作企業(yè)20%~50%投資額的對外投資，則應(yīng)采用權(quán)益法核算；對超過50%或具有合作企業(yè)實際控制權(quán)的對外投資，應(yīng)采用權(quán)益法核算并編制合并報表。但是，有些房地產(chǎn)企業(yè)對虧損或失敗的對外投資項目，即使占有股份比例很大，也不采用權(quán)益法核算對外投資及合并報表而違反規(guī)定采用成本法去核算此類長期投資，以避免問題的顯現(xiàn)，這又成為一種虛增凈資產(chǎn)的方法。

（二）利用資產(chǎn)負債表中的負債項虛增凈資產(chǎn)

負債，是指過去的交易或事項形成的現(xiàn)時義務(wù)，履行該義務(wù)預期會導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)。按照流動性進行分類，可以分為流動負債（主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預收賬款、其他應(yīng)付款等）和長期負債（主要包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于行業(yè)的特點，在其會計核算中，實際負債是很難從財務(wù)報表的負債數(shù)字中直接讀取，真實的負債數(shù)可能遠遠不止賬面上所羅列的數(shù)字。

（三）提前結(jié)算銷售收入虛增當年凈資產(chǎn)

有的房地產(chǎn)企業(yè)通過提前結(jié)算，鉆免稅期的空子，進行逃稅，虛增當年凈資產(chǎn)：如某房地產(chǎn)企業(yè)預收購房定金6000萬元，2004年完工，但為了使收入在免稅期內(nèi)實現(xiàn)，便于2002年底將預收定金6000萬元全部轉(zhuǎn)作銷售收入，提前交納營業(yè)稅270萬元（2003年初又經(jīng)批準退稅），并以估計成本結(jié)轉(zhuǎn)利潤2800萬元，當年虛增了利潤1800多萬元，也就使當年凈資產(chǎn)虛增了1800多萬元，逃避了應(yīng)在2003-2004年交納的所得稅和“兩金”700多萬元。

（四）因或有資產(chǎn)和或有負債項虛增凈資產(chǎn)

1.或有資產(chǎn)對凈資產(chǎn)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)有許多沒有計入資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)，卻可以直接影響企業(yè)的凈資產(chǎn)。如：擁有行政劃撥的大量地塊、商譽、良好的客戶服務(wù)體系與網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量、良好的管理和高素質(zhì)的員工隊伍，這些都將大為提升企業(yè)的無形資產(chǎn)，從而為企業(yè)的凈資產(chǎn)增添籌碼。但是，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了短期利益，偷工減料，建造的商品房質(zhì)量低劣，但他們通過花巨資在包裝和宣傳上招徠客戶，仍可以高價售出商品房，結(jié)果往往是售出的商品房存在著如墻體開列或天花板脫落等大量事故隱患，這些都必然引起經(jīng)濟糾紛，從而將使企業(yè)凈資產(chǎn)大為縮水。如果類似事項再被媒體爆光，更將極大地影響企業(yè)的商譽，從而影響該企業(yè)今后再開發(fā)的商品房，使其商品房售價低仍無人敢問津，因而還會間接地影響企業(yè)的凈資產(chǎn)，無形中又會使企業(yè)的凈資產(chǎn)打折扣。

2.或有負債對凈資產(chǎn)的影響。房地產(chǎn)開發(fā)的不確定因素較多，變化大，其或有負債的影響因素多，包括：未決訴訟和已決未執(zhí)行的訴訟、未決稅務(wù)事項、合同糾紛、擔保、各種違約賠償與罰款（如：延遲交房、工程質(zhì)量未達標、建筑面積差錯）等，這些或有負債對企業(yè)凈資產(chǎn)影響很大。如有的房地產(chǎn)企業(yè)，因在售房時多計面積，形成了很大的或有負債（有的有幾百萬甚至幾千萬），當開發(fā)商為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證時（請注意房地產(chǎn)開發(fā)周期都較長，銷售與辦產(chǎn)權(quán)證時間間隔往往很長，有的甚至多年），其凈資產(chǎn)就須減少這些或有負債（退還住戶）；有的開發(fā)商則因被罰款、補交稅款或者為別人擔保而負連帶責任，從而形成巨大或有負債。一旦所擔保的企業(yè)破產(chǎn)，擔保債務(wù)則幾乎全部轉(zhuǎn)由該房地產(chǎn)公司承擔，當法院強制執(zhí)行后，該公司的凈資產(chǎn)一下就減少了很多。有的開發(fā)商則是在商品房交付使用后，房款收入長期掛在“預收開發(fā)資金”戶，不及時轉(zhuǎn)作銷售實現(xiàn)，拖欠稅金。

（五）利用合并會計報表虛增凈資產(chǎn)

在一些分公司僅作內(nèi)部獨立核算、對外由總公司統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)企業(yè)，由于公司整體經(jīng)營狀況差，一方面，對其虧損的分公司采取只以下?lián)軤I運資金及代借債務(wù)款項合并編制資產(chǎn)負債表，而長期不合并其損益的做法。另一方面則對下屬分公司存在的其他應(yīng)收款等資產(chǎn)賬戶中隱含壞賬損失、不良長期投資的不當核算方法、爛尾項目長期不清理和期間費用違規(guī)資產(chǎn)化處理等問題采取容忍和默許的態(tài)度。這些手法都將使總公司的凈資產(chǎn)“滲水”很多。

從以上分析可知，不少房地產(chǎn)企業(yè)賬面“凈資產(chǎn)”數(shù)，并不是真正的所有者權(quán)益數(shù)。因此，未經(jīng)核實的資產(chǎn)負債表上其“凈資產(chǎn)”只可作參考數(shù)，參與博弈的各方不能單憑報表上的數(shù)據(jù)對企業(yè)的財力等做出判斷，應(yīng)進一步結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身會計核算的特點，綜合考慮它的各種影響因素，對開發(fā)商虛增凈資產(chǎn)的各種手法進行深入分析，才能準確評估企業(yè)凈資產(chǎn)值，使企業(yè)的凈資產(chǎn)指標在資本運作、資產(chǎn)保值增值考核中發(fā)揮重要的作用，從而有利于博弈各方做出正確的策略選擇。

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4.廈門日報商業(yè)導刊.購房寶典[J].2007(12)

(作者單位：集美大學財經(jīng)學院 福建廈門 361021)

(責編:賈偉)