洪佳娣 武長(zhǎng)河 鄭文敬

摘要:房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間存在密切關(guān)系,因此,對(duì)二者互動(dòng)關(guān)系的實(shí)證研究一直是國(guó)內(nèi)外研究的重要問(wèn)題。目前,相關(guān)的研究文獻(xiàn)主要分為兩大類:第一類文獻(xiàn)主要分析房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)基本面之間的關(guān)系;第二類文獻(xiàn)具體分析了房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)的基本變量(利率、消費(fèi)、收入、通貨膨脹率、投資等)之間的因果關(guān)系,主要采用時(shí)間序列數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù),運(yùn)用SVAR、協(xié)整、Granger檢驗(yàn)等計(jì)量模型進(jìn)行實(shí)證分析。同時(shí),可以進(jìn)一步探討宏觀經(jīng)濟(jì)政策和開放經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格;宏觀經(jīng)濟(jì);實(shí)證研究;文獻(xiàn)綜述

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)29-0086-03

一、引言

2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成金融風(fēng)暴波及全球,宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。在此國(guó)際背景下,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂(lè)觀,現(xiàn)在金融危機(jī)也已經(jīng)開始逐漸滲透到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,直接導(dǎo)致了外貿(mào)出口下滑,外貿(mào)順差減少,與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期演變重疊,從而影響工業(yè)和投資下降的結(jié)果,造成經(jīng)濟(jì)迅速下行趨勢(shì),2008年第三季度GDP增幅回落至9%。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),我國(guó)政府決定采取擴(kuò)大內(nèi)需為主和穩(wěn)定外需相結(jié)合的方式,采取更強(qiáng)有力的措施擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求特別是擴(kuò)大消費(fèi)需求,以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。長(zhǎng)期以來(lái),投資、消費(fèi)、出口是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”,在國(guó)內(nèi)消費(fèi)不振、外貿(mào)出口急劇下降的形勢(shì)下,政府出臺(tái)了旨在擴(kuò)大內(nèi)需的四萬(wàn)億刺激計(jì)劃,其中32%與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān),包括廉租房、保障性住房等措施。

從2008年10月下旬開始,政府連續(xù)出臺(tái)救市政策,這不僅為購(gòu)房者提供了更多的利好,最為重要的是從一定程度上改變了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期,這對(duì)于促進(jìn)樓市的回暖具有積極作用。2008年11月份,土地成交量出現(xiàn)回暖跡象,比2007年同期分別增加了8.3%和159%,比上月成交土地面積也增加了37.8%。同時(shí),伴隨著商品房住宅量的成交量、成交面積的增加,經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)性住房等保障性住房成交套數(shù)增加了46.2%,成交面積增加了49.3%。目前,市場(chǎng)上房地產(chǎn)開發(fā)土地供給依然充足,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)在穩(wěn)步回升;房地產(chǎn)供給將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異,商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)剩,保障性住房供給力度不斷加大;房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)調(diào)整;房地產(chǎn)市場(chǎng)體系將逐步完善。

由此可見,宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著重要影響,而房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分,房地產(chǎn)價(jià)格的變化勢(shì)必對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生重要影響。雖然從理論上,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)關(guān)系進(jìn)行分析的文獻(xiàn)很多,但從實(shí)證角度具體檢驗(yàn)房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)關(guān)系的文獻(xiàn)還不是很成熟。本文將從國(guó)內(nèi)外兩個(gè)方面對(duì)研究房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的文獻(xiàn)進(jìn)行綜述,以期進(jìn)一步探討影響房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的實(shí)際因素,同時(shí)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)所采用的模型進(jìn)行歸納、整理,期望能對(duì)進(jìn)一步的研究提供有益的視角。

二、房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)證研究

房地產(chǎn)價(jià)格是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需雙方所形成的價(jià)格。從各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格一般具有階段性、城市差異性與協(xié)同性、泡沫性三個(gè)特點(diǎn)。就階段性而言,房地產(chǎn)價(jià)格的階段性或周期性與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是密切相關(guān)的,有時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng),同時(shí)又會(huì)引起宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期理論,房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)基本變量存在互動(dòng)關(guān)系,主要表現(xiàn)為宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)或多個(gè)經(jīng)濟(jì)變量會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng),同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的變化也會(huì)引起宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng),在變化過(guò)程中兩者形成相互加強(qiáng)的互動(dòng)機(jī)制。從各國(guó)相關(guān)文獻(xiàn)資料來(lái)看,影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)基本變量主要包括收入、消費(fèi)、利率、就業(yè)率、通貨膨脹率、建筑成本、房地產(chǎn)供給等基本變量。

房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系包括兩個(gè)方面,一是宏觀經(jīng)濟(jì)變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響,宏觀經(jīng)濟(jì)變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)供給和需求的影響來(lái)實(shí)現(xiàn)的;二是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,在這方面,已有的研究表明,學(xué)者們主要是從房地產(chǎn)價(jià)格是否影響總消費(fèi)和總投資兩個(gè)角度進(jìn)行分析的。

(一)國(guó)外的相關(guān)研究

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)外許多國(guó)家已是成熟的產(chǎn)業(yè),有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的地位作用已有了明確的認(rèn)識(shí)。從國(guó)外的文獻(xiàn)來(lái)看,大部分的經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)證研究,主要側(cè)重于從均衡理論的角度出發(fā),在傳統(tǒng)的回歸分析模型的基礎(chǔ)上,更多地運(yùn)用獨(dú)立線性系統(tǒng)、數(shù)量經(jīng)濟(jì)模型、技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估模型等來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

首先,宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面會(huì)影響投資需求,進(jìn)而通過(guò)利率影響房地產(chǎn)的供給,而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)影響居民收入進(jìn)而影響對(duì)房地產(chǎn)的需求,根據(jù)均衡理論,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制最終會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格出清市場(chǎng)。Clapp和Giaccotto(1994)利用簡(jiǎn)單回歸分析,認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)的變化對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有著很好的預(yù)測(cè)能力,不符合有效市場(chǎng)的假說(shuō)。而Quigley(1999)采用供求平衡確定價(jià)格的模型,對(duì)美國(guó)1986—1994年41個(gè)都市區(qū)域的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究,認(rèn)為對(duì)住宅價(jià)格的解釋能力在12%～30%之間,各變量的顯著水平超過(guò)了99%,說(shuō)明美國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面可以解釋美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變化。同時(shí),Iacoviello(2002)通過(guò)建立SVAR模型研究來(lái)6個(gè)歐洲國(guó)家(法國(guó)、德國(guó)、意大利、西班牙、瑞典和英國(guó))過(guò)去25年的影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素,研究發(fā)現(xiàn)在利率上調(diào)之后,各國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)不同程度的下跌。Miki Seko(2003)通過(guò)利用SVAR模型分析出日本各地區(qū)的住宅價(jià)格和經(jīng)濟(jì)基本面有著比較強(qiáng)的相關(guān)性,可以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格的變化是影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素。Chirinko,DeHaant和Sterken(2004)運(yùn)用SVAR模型對(duì)13個(gè)國(guó)家進(jìn)行研究,研究了13個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的情況,發(fā)現(xiàn)對(duì)一國(guó)而言,房屋比股票對(duì)消費(fèi)、產(chǎn)出等實(shí)際經(jīng)濟(jì)有更大的作用,房?jī)r(jià)上漲1%之后,消費(fèi)上漲0.75%,房?jī)r(jià)上漲1.5%之后,GDP上漲0.4%。

其次,對(duì)房地產(chǎn)的需求而言,受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響的居民收入是主要影響因素,而根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)理論對(duì)收入度量是此類文獻(xiàn)關(guān)注的主要內(nèi)容,如永久收入假說(shuō)。Geoffrey Meen(2002)通過(guò)對(duì)英國(guó)、美國(guó)住宅價(jià)格的時(shí)間序列分析發(fā)現(xiàn),無(wú)論是暫時(shí)性收入還是持久性收入,對(duì)房?jī)r(jià)的彈性都很大,尤其是在美國(guó)對(duì)于供給彈性欠佳的市場(chǎng)上,長(zhǎng)期收入的彈性更高。而GcofKenny(1999)利用協(xié)整技術(shù),利用VECM模型,來(lái)對(duì)愛(ài)爾蘭住宅市場(chǎng)供給和需求兩方面建模,他的研究表明,持久收入增加會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,并對(duì)住宅的需求有一定比例的增加。同時(shí),Abrahma和Hendershott(1996)利用了一個(gè)考慮滯后過(guò)程在內(nèi)的住宅價(jià)格變化模型,該模型提示了住宅價(jià)格上漲與住宅建設(shè)成本、就業(yè)率和收入直接相關(guān),住宅價(jià)格上漲幅度和利率上升成負(fù)相關(guān)。

最后,對(duì)房地產(chǎn)的供給方面而言,宏觀經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)通過(guò)對(duì)利率的影響進(jìn)一步影響實(shí)際的房地產(chǎn)投資。在這一方面,Giulindori(2005)通過(guò)建立一系列VAR模型,研究發(fā)現(xiàn)利率上調(diào)之后,9個(gè)歐洲國(guó)家(比利時(shí)、芬蘭、法國(guó)、愛(ài)爾蘭、意大利、荷蘭、西班牙、瑞典和英國(guó))的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)不同程度的下降。同時(shí),Case和Robert(2003)驗(yàn)證了房地產(chǎn)價(jià)格與投資回報(bào)存在正的自相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格和回報(bào)的高度自相關(guān)會(huì)產(chǎn)生正反饋交易行為, 并推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格向預(yù)期的方向發(fā)展,在上升過(guò)程中可能會(huì)形成價(jià)格泡沫。

基于上面的分析,我們可以發(fā)現(xiàn)國(guó)外文獻(xiàn)主要基于均衡理論、收入假說(shuō)等經(jīng)濟(jì)理論構(gòu)建模型,如SVAR模型。采用的數(shù)據(jù)主要采用橫截面數(shù)據(jù)和時(shí)間序列數(shù)據(jù),從而具體的計(jì)量模型主要集中在傳統(tǒng)的OLS回歸、SVAR模型、協(xié)整分析等。

(二)國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)國(guó)外來(lái)說(shuō),雖然起步比較晚,但伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅關(guān)系到城市的發(fā)展和金融的安全,更關(guān)系到普通老百姓的生活成本。房?jī)r(jià)問(wèn)題的重要性和房地產(chǎn)價(jià)格的敏感性吸引了國(guó)內(nèi)大量學(xué)者和公眾的廣泛關(guān)注。從國(guó)內(nèi)的文獻(xiàn)來(lái)看,國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系,大都從理論上來(lái)進(jìn)行分析,進(jìn)行實(shí)證研究的文章比較少,并主要集中在以下幾個(gè)方面。

首先,鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響,采用合適的數(shù)據(jù)、模型對(duì)二者關(guān)系的研究一直以來(lái)都是大家關(guān)注的重點(diǎn)。沈悅,劉洪玉(2004)利用1995—2002年我國(guó)14城市的中房住宅價(jià)格指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)變量的平行數(shù)據(jù),運(yùn)用混合樣本回歸以及添加城市、年度啞變量等分析方法,對(duì)住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果表明,經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)住宅價(jià)格水平的解釋模型存在著顯著的城市影響特征。姜彩樓、徐康寧、李永浮(2007)運(yùn)用2003年3月至2006年8月的月度數(shù)據(jù),通過(guò)協(xié)整方法、Granger檢驗(yàn)研究了上海市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響因素。結(jié)果表明,宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)投資力度是影響上海市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的重要因素。而人均可支配收入、空置面積等反映市場(chǎng)供需關(guān)系的指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較小。張益豐(2008)利用協(xié)整檢驗(yàn)與Granger因果檢驗(yàn)等方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民人均收入以及上地拍賣價(jià)格等變量加以實(shí)證分析,指出單純依靠降低土地價(jià)格來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲政策是不可行的;提出加大農(nóng)村投入、縮小城鄉(xiāng)收入差距、減少地域之間的經(jīng)濟(jì)差距等一系列能夠平抑房屋價(jià)格快速上漲的政策建議。

其次,在我國(guó),由于房地產(chǎn)開發(fā)的資金來(lái)源主要是銀行貸款,從而銀行利率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資有重大影響,因而會(huì)影響到房地產(chǎn)供給及其價(jià)格變化。例如,梁云芳、高鐵梅、賀書平(2006)利用協(xié)整分析和HP濾波,計(jì)算了房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平,以及房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài),得出結(jié)論:我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的偏離只是受部分地區(qū)的影響。通過(guò)利率來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),成效不大,但信貸規(guī)模的變化對(duì)房地產(chǎn)投資有較大的影響。而崔光燦(2009)運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型對(duì)我國(guó)1995—2006 年31個(gè)省市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)價(jià)格明顯受利率和通貨膨脹率的影響,而且房地產(chǎn)供給、收入等基礎(chǔ)性宏觀經(jīng)濟(jì)變量在中長(zhǎng)期也決定房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格明顯影響到宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,房地產(chǎn)價(jià)格上升會(huì)增加社會(huì)總投資和總消費(fèi),房地產(chǎn)投資通過(guò)“財(cái)富效應(yīng)”對(duì)消費(fèi)的影響始終明顯,對(duì)社會(huì)總投資的影響也非常顯著。

最后,隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲,住房支出成為居民支出的主要組成部分,居民的生活壓力上升,居民消費(fèi)支出受到重大影響,進(jìn)而影響到擴(kuò)大內(nèi)需的實(shí)現(xiàn),是影響房地產(chǎn)需求的主要因素。姚玲珍、劉旦(2006)在生命周期假說(shuō)的基礎(chǔ)上,構(gòu)造了一個(gè)城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)與城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)關(guān)系的模型,并利用1978—2006年的數(shù)據(jù),分階段實(shí)證研究了中國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅資產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)的影響。宋勃(2007)在考慮通貨膨脹的條件下,利用我國(guó)1998—2006年的房地產(chǎn)價(jià)格和居民消費(fèi)的季度數(shù)據(jù)建立誤差修正模型(ECM),使用Granger因果檢驗(yàn)方法對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格和居民消費(fèi)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),得出結(jié)論,短期而言,兩者存在Granger因果關(guān)系;長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),房屋價(jià)格上漲是居民消費(fèi)增加的Granger原因。

由于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的重要作用,使得對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的研究成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素,例如,房地產(chǎn)信貸政策將會(huì)直接影響房地產(chǎn)貸款利率,而宏觀財(cái)政政策則會(huì)影響居民收入,進(jìn)而影響對(duì)房地產(chǎn)的需求。周京奎(2005)利用中國(guó)4個(gè)直轄市房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),運(yùn)用單整與協(xié)整檢驗(yàn)方法及誤差修正模型,對(duì)住宅價(jià)格與貨幣政策之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果表明住宅價(jià)格上漲與寬松的貨幣政策有緊密的聯(lián)系。

可以看到,國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)于國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)相比,除橫截面數(shù)據(jù)、時(shí)間序列數(shù)據(jù)之外,還采用了面板數(shù)據(jù),從而可以使用更多的信息,相關(guān)的計(jì)量方法主要包括:協(xié)整方法、Granger檢驗(yàn)、誤差修正模型(ECM)、面板數(shù)據(jù)模型,同時(shí)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的分析也是國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

三、總結(jié)

國(guó)外在房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)關(guān)系的研究上要早于國(guó)內(nèi),并且重視在經(jīng)濟(jì)理論的基礎(chǔ)上構(gòu)建結(jié)構(gòu)計(jì)量模型進(jìn)行定量分析,這為國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究提供了很好的借鑒。近年來(lái),隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的研究逐漸增多,并且大量采用了相關(guān)計(jì)量模型進(jìn)行定量分析。但是,對(duì)于以下幾個(gè)方面的研究仍顯不足:

(一)宏觀經(jīng)濟(jì)政策在我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中起著重要作用,特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也一直是我國(guó)宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。但是,現(xiàn)在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的研究更多地集中在理論分析方面,缺乏全面的實(shí)證分析。如果能夠?qū)暧^經(jīng)濟(jì)政策對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策效應(yīng)進(jìn)行定量分析,那么我們就可以對(duì)相應(yīng)的政策效應(yīng)和實(shí)施效果進(jìn)行預(yù)測(cè)、評(píng)估。

(二)目前對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的分析主要是封閉經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行的,但全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了重大影響,這表明隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)更過(guò)的受國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,因而在開放經(jīng)濟(jì)條件下,討論房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系具有重要意義。

(三)在影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)基本變量中沒(méi)有對(duì)政府支出進(jìn)行分析,但根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)理論,政府投資將會(huì)促進(jìn)私人投資,進(jìn)而影響房地產(chǎn)投資及其價(jià)格,基于房地產(chǎn)價(jià)格和政府投資(支出)的實(shí)證分析,將會(huì)對(duì)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的作用進(jìn)行定量分析,這有助于深入思考政府與市場(chǎng)的關(guān)系。