○ 石建勛 （同濟大學經(jīng)濟與管理學院教授、博導）

近期，國家和一些地方連續(xù)出臺抑制高房價的政策措施，直接打擊投資投機性購房，其力度和針對對象的明確程度前所未見；預計短期內(nèi)，它們將對房價過快上漲有一定抑制作用，但從長期看，還需要采取一些徹底的改革措施來治本。

1、相關政策相互矛盾是房價居高不下的根源

我國平均房價連續(xù)十幾年上升，特別是2009年下半年以來，全國房價普遍上漲過快，引起廣泛擔憂。從根本上說，目前房價居高不下不僅與供求矛盾等市場因素相關，更與長期以來我國土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、金融政策與改善民生的公共政策相互矛盾有直接關系，也與房地產(chǎn)開發(fā)模式及管理體制存在缺陷有直接關系。

比如，讓每一個公民“住有所居”是我們社會主義國家保障和改善民生的一項重要的公共政策。而要實現(xiàn)“住有所居”的民生目標，需要政府大規(guī)模投入，需要設法使房價大體保持在多數(shù)百姓能夠買得起的水平上，而不應指望通過稅費和高額地價從房地產(chǎn)開發(fā)中獲取巨額財政收入。然而長期以來，房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一和一大消費熱點，不僅對GDP的快速增長貢獻巨大，也成了各地方政府“土地財政”收入的重要來源，因此，相當多的地方政府對地價、房價上漲“樂見其成”。

再如，土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非充分競爭產(chǎn)業(yè)，房子也并非完全市場化的商品，而具有保障、改善民生的公益性質(zhì)，不能完全交由市場調(diào)節(jié)?？墒乾F(xiàn)實中的房地產(chǎn)開發(fā)模式卻是完全市場化、企業(yè)化的。通過各種辦法拿到地的開發(fā)商完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前民眾抱怨的困境。

眼下，普通百姓都希望房價降低，低到自己能夠買得起的范圍內(nèi)，但如果房價下降過快、降得過低，又將造成兩個后果：一是極大地壓縮了開發(fā)商的利潤空間，使得開發(fā)商投資開發(fā)的積極性降低，從而導致地方政府“土地財政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；二是可能導致大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，累及銀行業(yè)。因此，上述后果所涉及的利益主體——地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，對降房價大多不積極，而恰恰就是這些利益主體對于房地產(chǎn)市場擁有更多的發(fā)言權和主導權。是政策錯位導致了地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和百姓利益之間的矛盾關系，導致房價高企成為普遍現(xiàn)象。

2、唯有徹底改革才能突破高房價困境

破解高房價困境的根本之道，在于徹底改革。具體來說包括以下幾項。

第一，應該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應結構緊密結合，努力增加保障性住房供給。有資料顯示，我國香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達到了50%和84%。我們有必要學習借鑒它們的經(jīng)驗，積極推進保障性住房的大規(guī)模建設，進而大幅度增加保障性住房比例。同時要加快制訂、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉、管理等法律和制度規(guī)范，嚴格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。

第二，應該把調(diào)控房地產(chǎn)政策與財稅體制改革緊密結合?！笆濉逼陂g，將土地批租作為地方政府重要財政收入來源的做法已不可持續(xù)，要采取切實措施調(diào)整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現(xiàn)狀，逐步建立保證各級政府財政可持續(xù)運作的長效機制。未來，調(diào)控房地產(chǎn)的政策能否切實收到預期效果，關鍵看財稅體制的綜合改革是否配套，在多大程度上減輕了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。

第三，要著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實行多軌制的開發(fā)與建設。應打破只有房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的格局，走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地，房產(chǎn)開發(fā)商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，房產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。還應改革現(xiàn)行單一的供地制度，按使用方向實行有條件的土地“招拍掛”，如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標（限房價、限地價、限戶型）等。

第四，加快產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，有計劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)序列。房地產(chǎn)業(yè)相對IT、生物制藥等行業(yè)，技術含量低，對國力增強的綜合推動作用有限。而且這一行業(yè)的興盛是以資源損耗為代價的，因為土地是越用越少的資源。國家的實力提升，不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來實現(xiàn)。

第五，構建類似調(diào)控通脹的全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格指標體系和調(diào)控機制。長期以來，對于房價等資產(chǎn)價格過高的問題，我們沒有像針對CPI過高那樣、以類似央行的專門機構進行管理和調(diào)控，也沒有針對性較強的專門調(diào)控手段。主管房地產(chǎn)開發(fā)建設的部門往往把重點放在房地產(chǎn)業(yè)的“發(fā)展”上，站在開發(fā)商一邊考慮問題多，而對危及百姓“住有所居”的房價管理問題思考得少。這也許是導致幾年來房價一直下不來，并且“越調(diào)控越高”的原因之一。因此，必須盡快落實各級政府調(diào)控房價的責任部門和考核機制，把有效控制房價過快上漲作為各級政府的工作目標。

當前，抑制房價過快上漲的應急措施首先還是要增加供給，尤其是增加普通商品住房、經(jīng)濟適用房、限價房及廉租房供應；其次，還是要抑制不合理的需求——從目前情況看，主要是抑制投資投機性等非自住房需求；再次，要加強管理，嚴厲打擊房產(chǎn)開發(fā)商囤地炒地、建成住宅后捂盤惜售等炒高房價的行為。