章 毅

（廈門大學(xué) 法學(xué)院，福建 廈門 361005）

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下簡(jiǎn)稱《征收條例》）在社會(huì)各界的翹首企盼中頒布施行，因引發(fā)諸多惡性事件而被視為“惡法”的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（下簡(jiǎn)稱《拆遷條例》）遂壽終正寢?！墩魇諚l例》對(duì)房屋所有權(quán)人的保障，幾近達(dá)到了社會(huì)訴求的全部，無疑是對(duì)原有《拆遷條例》的極大完善。但在欣悅之余，卻發(fā)現(xiàn)原《拆遷條例》中對(duì)承租人等用益物權(quán)人的保障，在《征收條例》中卻了無痕跡，仿佛承租人成了征收的局外人，承租權(quán)在房屋征收中成為一個(gè)無法可依的空中樓閣。須知，房屋租賃在今天已成為了高房?jī)r(jià)下居住權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要替代渠道。如在房屋征收中，無視承租權(quán)的實(shí)現(xiàn)，既有違《征收條例》的立法本意，又會(huì)引發(fā)諸多社會(huì)問題。所以，如何保護(hù)承租人的利益，實(shí)現(xiàn)公共利益、被征收人利益、承租人利益的平衡是司法面臨的重要現(xiàn)實(shí)問題。本文先從一個(gè)現(xiàn)實(shí)的案例作為引子，反映在現(xiàn)行法律法規(guī)之下，承租人面對(duì)房屋征收時(shí)的困境。并對(duì)“買賣不破租賃”規(guī)則進(jìn)行分析透視進(jìn)而給出問題的解決辦法——“買賣不破租賃的類推運(yùn)用”。

一、提出問題：承租人在房屋征收中的權(quán)益保障困境

（一）從一個(gè)案例說起

案例：甲、乙于2008年5月1日簽訂房屋租賃合同，約定甲將其私有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)出租給乙開設(shè)食雜店，租賃期限自合同簽訂之日起至2013年4月30日止，雙方均依約履行。2011年4月21日，當(dāng)?shù)乜h人民政府發(fā)布征收公告，宣布征收前述租賃房屋所在范圍內(nèi)的所有房產(chǎn)。甲選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式與當(dāng)?shù)胤课菡魇詹块T簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議后，要求乙騰出租賃房屋，乙拒不搬離，甲遂向人民法院起訴，要求解除租賃合同。庭審中，乙表示同意搬遷，但是要求按照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)承租甲產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋，甲以租賃合同未約定且乙的主張缺乏法律依據(jù)為由拒絕。

如在現(xiàn)行的法律之下，本案的解析應(yīng)為：甲乙簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。在雙方履行合同的過程中，因政府對(duì)租賃房屋的征收行為導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，而政府征收屬于《合同法》第117條規(guī)定的“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”屬于合同的法定解除情形，甲要求解除合同應(yīng)當(dāng)支持。合同解除后的法律效果，根據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定，甲無須承擔(dān)違約責(zé)任，僅需退還押金及依照實(shí)際使用期間乙多支付的租金即可。至于乙要求按照原租賃合同約定的條件繼續(xù)租賃甲產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋的主張，缺乏法律依據(jù)，不應(yīng)支持。

（二）承租人利益保障的困境

依照現(xiàn)行法律的規(guī)定做出上述處理方式似乎無懈可擊，但是仔細(xì)分析之后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這樣的判決雖然合法卻難稱公平合理，極易引起利益失衡的后果。就出租人一方而言，因?yàn)榉课荼徽魇?，其獲得了與被征收房屋市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)，而且無須繼續(xù)履行與乙簽訂的租賃合同，在當(dāng)前房屋租金節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)下，再出租給他人，很可能獲得更加豐厚的收益；就承租人一方而言，由于其承租的房屋被征收，其不僅無法依照約定繼續(xù)占有、使用該房屋，而且無法繼續(xù)在原址進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不僅原有客戶群無法維持，另尋經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所很可能要付出更加高昂的代價(jià)。

之所以會(huì)造成前述后果，最關(guān)鍵的原因即是《征收條例》未對(duì)被征房屋的承租人在征收中的法律地位進(jìn)行界定，而且也未規(guī)定承租人利益如何保護(hù)，致使只能依照《合同法》的相關(guān)規(guī)定處理。應(yīng)當(dāng)說，與《拆遷條例》相比，雖然《征收條例》對(duì)被征收人利益的保護(hù)力度更強(qiáng)，但是在承租人利益保障方面，《征收條例》卻是倒退的。因?yàn)椤恫疬w條例》為承租人之利益，有專門性的條款予以保護(hù)。在《拆遷條例》第27條中明確規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！痹摋l的規(guī)定針對(duì)承租人的利益保護(hù)實(shí)際上確立兩項(xiàng)制度：一是規(guī)定了承租人損失補(bǔ)償制度。除被拆遷人個(gè)人的損失外，拆遷人還應(yīng)在兩種情形下承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任：一種情形是被拆遷人與承租人解除合同；另一種情形是被拆遷人對(duì)承租人進(jìn)行安置；二是規(guī)定了承租人租賃權(quán)保障制度。如果被拆遷人與承租人就解除租賃合同無法達(dá)成協(xié)議，則被拆遷人只能選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式，且承租人有權(quán)繼續(xù)租賃產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋。該規(guī)定實(shí)際上體現(xiàn)了平衡兼顧被拆遷人與承租人利益的精神，通過對(duì)被拆遷人補(bǔ)償方式選擇權(quán)、締約自由權(quán)的限制維護(hù)承租人的利益，其基本原理類似于《合同法》第229條規(guī)定的“買賣不破租賃”規(guī)則。

在前文的案例中，就現(xiàn)行的《征收條例》而言，乙要求繼續(xù)承租甲產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋確實(shí)缺乏現(xiàn)實(shí)的法律依據(jù)，但是卻可以從失效的《拆遷條例》第27條規(guī)定所體現(xiàn)的“買賣不破租賃”規(guī)則中尋找出法理的支持。所以如能將此規(guī)則適用于該案中，從而支持乙的主張，仿佛可以達(dá)成三方之間的利益平衡。如欲適用“買賣不破租賃原則”，首先的命題在于明確這個(gè)概念的內(nèi)涵和外延。

二、分析問題：“買賣不破租賃”規(guī)則透視

（一）什么是“買賣不破租賃”規(guī)則

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！痹摋l文被視為“買賣不破租賃”規(guī)則在我國的明確規(guī)定。根據(jù)學(xué)界通說，[1]21所謂“買賣不破租賃”的基本內(nèi)涵是指租賃關(guān)系成立后，即使出租人將出租物賣與第三人，原來已存在的租賃關(guān)系仍對(duì)買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張其租賃權(quán)，受讓人所取得的也僅是負(fù)有租賃債權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

《合同法》第229條雖只有區(qū)區(qū)26個(gè)字，但其內(nèi)涵卻很豐富：第一、所有權(quán)變動(dòng)原因不限于買賣，亦即，凡屬發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的場(chǎng)合，諸如贈(zèng)與、互易、繼承等情形下，承租人均可對(duì)抗新的所有權(quán)人；第二、未區(qū)分租賃物是動(dòng)產(chǎn)抑或不動(dòng)產(chǎn)，即凡是存在有效租賃關(guān)系的場(chǎng)合，承租人均可對(duì)抗新的所有權(quán)人；第三、未明確所有權(quán)變動(dòng)后債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否轉(zhuǎn)移，即對(duì)新的所有權(quán)人而言，對(duì)其發(fā)生的法律效果究竟是債的概括承受，還是債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移；對(duì)原所有權(quán)人即原出租人而言，其是否退出原租賃關(guān)系。

由于本文論證的是“買賣不破租賃”規(guī)則能否適用于房屋征收與補(bǔ)償之中，因此，對(duì)租賃關(guān)系的探討僅限于房屋租賃關(guān)系。

（二）“買賣不破租賃”規(guī)則的立法目的

在大陸法系中債權(quán)之間并無效力高低之區(qū)分，租賃關(guān)系與買賣關(guān)系均同屬債權(quán)之列，與其他債權(quán)關(guān)系并無二致，但為何卻偏偏規(guī)定租賃權(quán)可對(duì)抗所有權(quán)。所以，“買賣不破租賃”之原則必反映立法者對(duì)該制度價(jià)值的特殊認(rèn)識(shí)。一般而言，[2]238“影響立法者價(jià)值選擇的因素是多方面的，如國家安全，公共利益，法律面前的平等、公平、道德標(biāo)準(zhǔn)的維持等。由此可見，法律兼顧多種價(jià)值，并積極尋求各種價(jià)值之間的綜合平衡”?！百I賣不破租賃”規(guī)則即體現(xiàn)了法律的此項(xiàng)使命，其通過對(duì)所有權(quán)施加必要的限制，來實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人利益的兼顧。

實(shí)際上，現(xiàn)代各國的法律并未將房屋租賃關(guān)系特別是住宅租賃關(guān)系局限為出租人與承租人之間的私法關(guān)系，當(dāng)事人的意思自治被予以一定程度的限制，并通過一系列規(guī)定要求所有權(quán)承擔(dān)一定的社會(huì)義務(wù)。大陸法系各國普遍規(guī)定的“買賣不破租賃”原則正是這一精神的鮮明體現(xiàn)，英美法系各國同樣具有體現(xiàn)這一精神的相關(guān)規(guī)定。[3]62如在美國，租賃房屋逐步被視為相當(dāng)一部分住宅承租人滿足基本居住需要的方式，截至21世紀(jì)初期，除了以阿肯色州為代表的少數(shù)幾個(gè)州的法律仍在維護(hù)房東“權(quán)威”之外，大多數(shù)州的立法都轉(zhuǎn)向保護(hù)承租人利益的立場(chǎng)。提供安全、舒適、健康的住宅不僅是房東的主要義務(wù)與責(zé)任，而且對(duì)房東終止租賃關(guān)系施加了嚴(yán)格限制，最典型的就是為聯(lián)邦和大部分州立法、判例確認(rèn)的“正當(dāng)理由驅(qū)逐保護(hù)”制度，根據(jù)該制度，租約到期，租戶可以要求更新租約，除非存在法律認(rèn)可的正當(dāng)理由，房東無權(quán)拒絕。

因此，無論是在大陸法系還是在英美法系，在出租人和承租人之間，都更加傾向于保障承租人利益是各國立法的基本立場(chǎng)。尤其是在當(dāng)前我國房?jī)r(jià)太高，一房難求的背景下，加強(qiáng)對(duì)承租人利益的保護(hù)更是具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。但是，在租賃房屋被征收的情形下，無論是《物權(quán)法》還是《征收條例》均無視承租人利益，將承租人排除在征收關(guān)系之外。其與出租人之間的租賃合同成為其維護(hù)自身利益的唯一屏障，但在無制度可以適用的情況下，這唯一的屏障僅是一紙空文。在這種情形之下，類推適用“買賣不破租賃”規(guī)則似乎成了唯一的渠道。

三、解決問題：“買賣不破租賃”的類推適用

（一）類推適用概述

學(xué)界對(duì)類推適用概念的表述雖然存在差異，但是對(duì)其基本內(nèi)涵的界定沒有根本差別。一般認(rèn)為，所謂“類推適用”是指[4]399“執(zhí)法、司法機(jī)關(guān)在處理案件時(shí)，對(duì)在法律上沒有明文規(guī)定的，可以在一定條件下比照適用最相類似的法律條文進(jìn)行處理”。

據(jù)此，“法律上沒有明文規(guī)定”是類推適用的前提條件，此即所謂的“法律漏洞”。王澤鑒先生認(rèn)為，[5]24“法律漏洞是指依現(xiàn)行法規(guī)定之基本思想及內(nèi)在目的，對(duì)于某項(xiàng)問題，可期待設(shè)有規(guī)定，而未設(shè)規(guī)定之謂?！彪S著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成文法的局限性日益顯現(xiàn)，曾經(jīng)被視為萬能的法律無法涵蓋一切社會(huì)現(xiàn)象，自動(dòng)售貨機(jī)式的裁判方法已經(jīng)不能適應(yīng)客觀需要。任何法律均存在漏洞遂成為大陸法系學(xué)說判例公認(rèn)的事實(shí)。

存在法律漏洞是類推適用的前提，司法活動(dòng)是其成長(zhǎng)的環(huán)境。類推適用只能存在于司法機(jī)關(guān)的司法活動(dòng)之中，而并非作為社會(huì)活動(dòng)所自由選擇的法律規(guī)范，所以在談及“類推適用”之時(shí)，必是在司法機(jī)關(guān)行使審判權(quán)的環(huán)境之下。這是因?yàn)?，類推適用之目的在于解決“法官不得以法無明文規(guī)定而拒絕裁判”的問題。司法[6]9“以國家強(qiáng)制力確保權(quán)利救濟(jì)效果，如果法官拒不裁判，不僅司法的功能無以實(shí)現(xiàn)，而且往往會(huì)造成私力救濟(jì)方式泛濫”。 類推適用[7]“實(shí)質(zhì)上是法官發(fā)現(xiàn)可能法的有創(chuàng)意的認(rèn)識(shí)過程”。所以，類推適用的開端必是當(dāng)事人發(fā)起訴訟，因?yàn)闊o訴訟即無司法。放在本文中，則必是出租人提起民事之訴，提起“不破租賃”的訴求，也即繼續(xù)履行原租賃合同，這也是本文所討論命題所能繼續(xù)進(jìn)行的必備前提。

既然法官不能以存在法律漏洞為由拒絕裁判，而類推適用即是確保法律適用順利推進(jìn)，彌補(bǔ)漏洞的一種最重要補(bǔ)充方法。根據(jù)其基本內(nèi)涵可以確定，運(yùn)用類推適用方法的前提條件有三：一是確認(rèn)存在法律漏洞；二是不屬于禁止類推適用的情形；三是現(xiàn)有法律規(guī)定中存在最相類似的法律規(guī)定。在這三個(gè)條件中，如何判斷系爭(zhēng)案件與法定案型之間的類似性是應(yīng)用類推適用方法的決定性因素。在學(xué)理上，一個(gè)法律規(guī)范通常被分為“要件事實(shí)”和“后果”兩部分，只要一個(gè)具體事實(shí)即小前提，滿足這個(gè)規(guī)范即大前提所規(guī)定的所有事實(shí)要件，則可運(yùn)用邏輯推理得出相應(yīng)的結(jié)果。[8]97這個(gè)過程被稱作“涵攝”（subsumtion），其經(jīng)典表達(dá)方式是：要件事實(shí)——法律規(guī)范—→結(jié)論。因此，類推適用中的所謂“類似性”就是指系爭(zhēng)案件事實(shí)與現(xiàn)行某個(gè)法律條文的“要件事實(shí)”部分具有類似性。針對(duì)案件事實(shí)與法律規(guī)范“小前提”部分的類似性的判斷標(biāo)準(zhǔn)，臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為類似性的判斷標(biāo)準(zhǔn)為：[9]168“主張類似性的認(rèn)定應(yīng)探求法律規(guī)定之規(guī)范意旨；類似性的規(guī)定應(yīng)兼采構(gòu)成要件類似與規(guī)范意旨之探求或者主張就個(gè)案進(jìn)行評(píng)價(jià)?！贝箨憣W(xué)者屈茂輝先生認(rèn)為，[10]14“類似性的判定是一個(gè)多層次的、由不同要素綜合起作用的過程，這其中雖然有價(jià)值判斷的因素，但主要是事實(shí)判斷問題。判斷類似性的因素又往往不是在一個(gè)層面上的標(biāo)準(zhǔn)，而是一個(gè)效力上有層次的標(biāo)準(zhǔn)”。

綜合以上的觀點(diǎn)，確定類似性的判斷標(biāo)應(yīng)按照如下步驟進(jìn)行判斷：首先，必須識(shí)別案件事實(shí)與擬援用的法律規(guī)范中的“小前提”的相同點(diǎn)與不同點(diǎn)；其次，要根據(jù)立法目的對(duì)相同點(diǎn)與不同點(diǎn)的重要程度進(jìn)行判斷，確定擬援用法律的立法目的與系爭(zhēng)案件在價(jià)值上是否具有一致性，如擬援用法律體現(xiàn)的是法的秩序價(jià)值，則要就系爭(zhēng)案件是否屬于秩序范疇進(jìn)行判斷。經(jīng)由上述程序，如果能夠確定系爭(zhēng)案件事實(shí)與擬援用法律中的“小前提”之間具有本質(zhì)上的相似性，則按照擬援用法律規(guī)定的效果處理系爭(zhēng)案件。

（二）“買賣不破租賃”規(guī)則的類推適用

在確定類推適用方法的運(yùn)用程序后，則依此程序來判斷再來確定“買賣不破租賃”規(guī)則是否能夠類推適用于租賃房屋被征收的情形。故首先應(yīng)從“買賣不破租賃”的構(gòu)成要素，即“所有權(quán)變動(dòng)”，“對(duì)抗權(quán)之行使”以及“債權(quán)的流轉(zhuǎn)”此三個(gè)小前提判斷在房屋征收之中與買賣之中的異同；其次是對(duì)房屋征收中類推適用“買賣不破租賃”規(guī)則與立法之價(jià)值是否符合。

1. “買賣不破租賃”與房屋征收中的所有權(quán)變動(dòng)的異同

《合同法》第229條僅規(guī)定租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情形發(fā)生“不破租賃”的法律效果，未規(guī)定引起所有權(quán)變動(dòng)的原因包括何種情形。但是可以肯定的是，既然《合同法》規(guī)定的是平等主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，那么引起所有權(quán)變動(dòng)的原因只能是民事法律行為或者事實(shí)行為，而不應(yīng)包括因公權(quán)力行使而引起的物權(quán)變動(dòng)，根據(jù)傳統(tǒng)的私法、公法分離理論，這似乎是毫無爭(zhēng)議的。由此可以導(dǎo)出的結(jié)論應(yīng)是民事法律關(guān)系的所有權(quán)變動(dòng)與房屋征收的行政行為似乎無法兼容。

仔細(xì)分析現(xiàn)行《征收條例》中的征收固然具有行政行為之強(qiáng)制性屬性，由國家強(qiáng)制力保障。但征收的前提條件卻為“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”，而補(bǔ)償?shù)那爸脳l件為“房屋征收部門與被征收人……，訂立補(bǔ)償協(xié)議?！币簿褪钦f，房屋征收成立的必要條件是征收機(jī)關(guān)與被征收人之間達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。而補(bǔ)償協(xié)議的形成過程具有典型的民事特征。雙方之間地位平等，意思表達(dá)自由，遵循等價(jià)有償、誠實(shí)信用之原則，均系民事法律行為之構(gòu)成要件。這也可以從最高人民法院將“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛”歸類為民事訴訟案由第八項(xiàng)中得以印證。在本文所述的租賃合同繼續(xù)履行的訴求之下，承租人并不問征收之公共利益之所在，亦不問征收之行政行為合法與否。其所關(guān)注的僅是補(bǔ)償行為的適當(dāng)性，因?yàn)樽赓U之目的在于房屋的使用機(jī)制。其實(shí)在承租關(guān)系的語境之下，房屋征收的民行之分對(duì)于“所有權(quán)變動(dòng)”之小前提原無所謂民行相爭(zhēng)，只須此法定構(gòu)成要件成立即可。

以上文之所述，“買賣不破租賃”規(guī)則與房屋征收兩者中的“所有權(quán)變動(dòng)”并無二致，其均構(gòu)成民事法律關(guān)系變動(dòng)之事實(shí)，亦均可產(chǎn)生租賃權(quán)對(duì)抗所有權(quán)之訴求。所不同之處在于，“買賣不破租賃”之變動(dòng)源于契約實(shí)現(xiàn)而歸買受人所有，即簡(jiǎn)單的A→B的過程。而房屋征收之變動(dòng)源于征收機(jī)關(guān)之行政許可，先歸征收人所有繼而轉(zhuǎn)至被征收人之所有，即A→B→C的過程。須注意的是，A與C本為同一所有權(quán)人，但其承受的是B即征收人之所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而非其原所有權(quán)之回復(fù)。這是因?yàn)榉课菡魇张c買賣關(guān)系之中的“所有權(quán)變動(dòng)”的最大差異并非其權(quán)利人之變換，而在于所有權(quán)之客體“物”的變換。

在房屋征收關(guān)系之中，“物”之變動(dòng)系來源于房屋的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。至于征收人為何在租賃關(guān)系存續(xù)期間單取“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”之補(bǔ)償方式，下文將予以詳解，本處暫不贅述?！爱a(chǎn)權(quán)調(diào)換”系指[11]30-32“拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人失去被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)”。其包含有兩層含義：一是調(diào)換后之房屋取代原征收之房屋而存在。原房屋因拆遷而滅失，即此物已屬物理意義上消滅，但因租賃合同之存在，其并不會(huì)就此消失，其法律意義仍在存續(xù)之中。該“物”則被征收后之補(bǔ)償房屋所替換，成為物理和法律意義上的現(xiàn)實(shí)存在，產(chǎn)生“此物即彼物”之后果；二是原產(chǎn)權(quán)人因征收補(bǔ)償之行為而重新獲得現(xiàn)有房屋之產(chǎn)權(quán)。由于[12]27-29“該補(bǔ)償行為由政府主導(dǎo)，政府征必基于公信力的考量，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课葚?fù)有權(quán)利和現(xiàn)實(shí)瑕疵的擔(dān)保責(zé)任”。征收人之依其擔(dān)保責(zé)任而不得不補(bǔ)償房屋，原產(chǎn)權(quán)人繼受取得調(diào)換后房屋之所有權(quán)。綜上之所述，在此“所有權(quán)變動(dòng)”放之于租賃關(guān)系之中，則租賃關(guān)系之標(biāo)的物并無法律意義之變化，而其變化僅存在于物理意義之上。原產(chǎn)權(quán)人繼受征收人之補(bǔ)償房屋，成為新的所有權(quán)人，印證上文之中“A→B→C”之所有權(quán)流轉(zhuǎn)之過程。

2. “買賣不破租賃”與房屋征收中對(duì)抗權(quán)之異同

“買賣不破租賃”核心即是法律賦予租賃權(quán)的對(duì)抗效力，此為學(xué)術(shù)界對(duì)該規(guī)則的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。至于對(duì)抗力之來源，學(xué)術(shù)界尚有“債權(quán)物權(quán)化”、“契約實(shí)現(xiàn)”以及“保護(hù)弱者”等諸多解讀。本文在此不作爭(zhēng)論，而只取承租人享有對(duì)抗權(quán)之結(jié)果。該對(duì)抗效力所對(duì)抗之權(quán)利，依大多數(shù)人之論斷，仿佛只針對(duì)房屋的所有權(quán)之繼受者。如王利明先生認(rèn)為[13]223“出租人與承租人之間的租賃合同因出租人的退出導(dǎo)致租賃物的繼受人取得原出租人之地位，并對(duì)其產(chǎn)生法律拘束力”。進(jìn)一步而言，原所有權(quán)人似乎已徹底從租賃合同中脫身，與承租者再不存在任何法律之關(guān)系。如此而論，在房屋征收中，出租人即被征收人則可完全自由選擇補(bǔ)償之方式，而勿論承租者之權(quán)利。如其選擇貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑒t租賃合同無履行之標(biāo)的物，租賃合同即陷入無法履行之窘境。

實(shí)際上，承租權(quán)之對(duì)抗效力及于出租人、承租人和繼受人等三方。只不過由于租賃物所有權(quán)之變動(dòng)所導(dǎo)致的對(duì)抗力更多的約束繼受人，但絕非將出租人排除在法律后果之外。相反的是，原出租人還負(fù)有保證租賃合同可履行之責(zé)。因?yàn)?，如其不?fù)該責(zé)任[14]46-51“會(huì)使得當(dāng)事人面臨可能不獲租賃物給付之風(fēng)險(xiǎn)，因此使創(chuàng)造該風(fēng)險(xiǎn)的出租人向被迫承受這一風(fēng)險(xiǎn)的承租人承擔(dān)保證責(zé)任是符合利益平衡原則”。承租人得以此責(zé)任而享有對(duì)抗出租人之權(quán)力。故該保證責(zé)任雖未在《合同法》第229條之中明示，但也為應(yīng)有之意。出租人必采取合理之措施而降低租賃合同之風(fēng)險(xiǎn)。

如將承租人的對(duì)抗權(quán)放之房屋征收環(huán)境之中，其首先應(yīng)為出租人不得自由處分房屋補(bǔ)償之債權(quán)，而拋棄承租人的權(quán)益。為使租賃合同繼續(xù)履行成為可能，其應(yīng)采產(chǎn)權(quán)調(diào)換之方式，而去除租賃物滅失之風(fēng)險(xiǎn)；其次是繼受人即征收人亦應(yīng)承受該租賃合同的義務(wù)，受合同之拘束，故不能放任出租人補(bǔ)償權(quán)的任意行使。當(dāng)出租人選擇不當(dāng)之方式侵害出租人利益之時(shí)，其可對(duì)該行為進(jìn)行合理規(guī)制，保證租賃合同之履行；再次是次繼受人（即原出租人）在接受調(diào)換后之房屋，自應(yīng)履行原租賃合同，而不能享有解除、終止之權(quán)力。因其承受的系此前依其意思表達(dá)之自由所形成的契約關(guān)系，當(dāng)然不可被自己所否認(rèn)。

買賣與房屋征收中對(duì)抗權(quán)的不同應(yīng)為對(duì)抗之側(cè)重點(diǎn)不同，買賣關(guān)系之中更加偏向于對(duì)買受人之承受義務(wù)，而在房屋征收之中則強(qiáng)調(diào)對(duì)出租人之保證責(zé)任，但兩種對(duì)抗力之殊途同歸，均為出租人依租賃合同對(duì)抗所有權(quán)之行使，系租賃權(quán)保障承租人權(quán)益的合理延續(xù)。

3. “買賣不破租賃”與房屋征收中債權(quán)轉(zhuǎn)移之異同

國內(nèi)學(xué)界通說認(rèn)為，“所有權(quán)變動(dòng)”后，租賃合同的效力是在承租人與買受人之間得以維持。此系因買受人與承租人之間并無合同關(guān)系，欲使雙方維持原租賃關(guān)系，必須在其兩者之間創(chuàng)設(shè)合同意思。又因?yàn)殡p方在此類買賣和租賃活動(dòng)中，并無意思協(xié)商，故[15]690-691“就受讓人與承租人之間關(guān)系而言，租賃合同對(duì)受讓人繼續(xù)存在，即受讓人取代了原出租人，而與原承租人繼續(xù)發(fā)生租賃關(guān)系，租賃合同轉(zhuǎn)而存在于受讓人與承租人之間，此為一種法定債的轉(zhuǎn)移”。這種法定債的轉(zhuǎn)承使租賃合同關(guān)系在“所有權(quán)變動(dòng)”后仍然得以維持，只是租賃合同關(guān)系的主體即出租人已經(jīng)發(fā)生了變更。當(dāng)然這種主體的變更更具法定化之傾向，并且由出租人概括承受原合同之內(nèi)容。但是，此種基于買賣關(guān)系之中債權(quán)的順暢轉(zhuǎn)承，能否也在房屋征收之中同樣流轉(zhuǎn)，是不得回避之問題。

出租人之房屋在被征收之后，即產(chǎn)生“所有權(quán)之變動(dòng)”，則繼受人即征收人概括承受原合同項(xiàng)下之權(quán)利義務(wù)關(guān)系。嗣后，因承租人對(duì)抗權(quán)之行使，征收人必采產(chǎn)權(quán)調(diào)換之方式對(duì)出租人予以補(bǔ)償。但對(duì)于承租人而言，此時(shí)，征收人既因原出租房屋之滅失，又因其對(duì)調(diào)換后之房屋不享有所有權(quán)。則即使其承受原合同義務(wù)，也未有履行之可能。以此而推導(dǎo)，債權(quán)流轉(zhuǎn)因征收的介入甫一開始即告終止呢？非也！答案即在新的《征收條例》之中。本次重新頒布之亮點(diǎn)，即在于對(duì)被征收人而言，補(bǔ)償先于搬遷，即無補(bǔ)償無拆遷。征收人雖無履行租賃合同之能力，但此時(shí)原出租人卻已具備繼續(xù)履行之條件。原出租人則可再次繼受征收人之義務(wù)，成為債權(quán)轉(zhuǎn)移之次繼受人。此時(shí)，債權(quán)流轉(zhuǎn)即成為可能。在此過程中，征收人并非真正的義務(wù)承擔(dān)者，但其也非僅僅只是一個(gè)義務(wù)承擔(dān)之符號(hào)而存在。其也負(fù)有對(duì)出租人和承租者及時(shí)有效之補(bǔ)償義務(wù)。

需要注意的是，僅僅推導(dǎo)債權(quán)流轉(zhuǎn)成為可能并非就解決“不破租賃”之問題。因?yàn)樵趯?shí)際之中，由于調(diào)換房屋的使用價(jià)值之差別，導(dǎo)致租金標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額也可能產(chǎn)生變化。如沿用原租賃合同，則會(huì)產(chǎn)生出租者或承租者一方利益之受損，有違公平之原則。而“不破租賃”，則要求須以法定之債的形式概括繼承原租賃合同。但是此“概括承受”并未剝奪雙方當(dāng)事人的合同變更之權(quán)。其實(shí)即使是在單純的買賣關(guān)系之中，基于此種法定之債而將整個(gè)合同轉(zhuǎn)移給買受人，也逐漸顯現(xiàn)出其弊端，因?yàn)閇16]109-117“不僅將連帶引起承租人與買受人之間的權(quán)益均衡問題，如租押金、租賃期間。損害賠償債權(quán)如何行使等，還會(huì)使承租人與買受人同樣面臨不確定之因素，增加交易、履約之風(fēng)險(xiǎn)”。如欲克服上述之弊端，雙方重新達(dá)成合意，變更合同將是不二之選擇。承租人與買受人即可以依《合同法》第77條之規(guī)定，重新達(dá)成合意，修訂原租賃合同。亦可依據(jù)第54條之規(guī)定，以顯失公平為由，由一方訴求變更合同。如此看來，原《拆遷條例》第27條規(guī)定“產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”，無疑具有法律和現(xiàn)實(shí)之基礎(chǔ)。經(jīng)上述繼受和變更之過程，房屋征收之中的債權(quán)流轉(zhuǎn)已由可能轉(zhuǎn)為可履行之現(xiàn)實(shí)。

如此而論，買賣之中的債權(quán)流轉(zhuǎn)與房屋征收之中的債權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)屬大同小異。首先是兩者之間債權(quán)之流轉(zhuǎn)均無法律和現(xiàn)實(shí)之障礙。房屋征收之中的債權(quán)流轉(zhuǎn)僅多出征收人的象征性承受一環(huán)，而在買賣關(guān)系中則相對(duì)單純和直接；其次兩者之間債權(quán)流轉(zhuǎn)均具可操作之現(xiàn)實(shí)性。區(qū)別也只在于房屋征收之中，或需合同變更權(quán)之修正，而買賣關(guān)系中則只能概括承受。兩者之間此種差異并非涇渭分明，僅是技術(shù)性之修改。

4. “買賣不破租賃”與房屋征收中立法價(jià)值之趨同

“買賣不破租賃”原則之確立是取其公平之價(jià)值，立法者出于利益平衡之目的，基于社會(huì)秩序，降低風(fēng)險(xiǎn)成本。保護(hù)弱勢(shì)群體等方面之考量，對(duì)承租人予以傾斜的保護(hù)。而房屋征收雖其意指“公共利益”之行使，但《征收條例》的出臺(tái)，無疑宣布從以前過分強(qiáng)調(diào)“公共利益”轉(zhuǎn)為平衡公私利益，追求行政權(quán)力行使中的公平。兩者對(duì)公平的追求是一致的。如考慮目前我國房地產(chǎn)之現(xiàn)狀和社會(huì)的現(xiàn)實(shí)，進(jìn)行實(shí)益分析，更會(huì)發(fā)現(xiàn)兩者之間立法價(jià)值的高度趨同。

首先是維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的需要。王澤鑒先生針對(duì)房產(chǎn)的“買賣不破租賃”規(guī)則指出，[17]186“居住為人生之基本需要，房?jī)r(jià)高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上的弱者，實(shí)有特別保護(hù)之必要。”就經(jīng)濟(jì)地位而言，承租人相對(duì)于出租人往往處于弱勢(shì)地位，特別是在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企、城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的社會(huì)背景下，承租人特別是由農(nóng)村進(jìn)城謀生的群體根本無力購買房屋，而房產(chǎn)交易又屬社會(huì)常態(tài)，如果不對(duì)承租人施加特殊保護(hù)，勢(shì)必引發(fā)租賃合同頻繁解除而承租人被迫頻繁搬遷甚至流離失所的嚴(yán)重后果，極易危害社會(huì)秩序穩(wěn)定。

其次是穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。所有權(quán)與使用權(quán)的“兩權(quán)分離”是體現(xiàn)物盡其用原則的重要制度安排，租賃權(quán)雖然不是法律明文規(guī)定的用益物權(quán)種類，但是卻被賦予類似于用益物權(quán)的效力，除了維護(hù)秩序穩(wěn)定的考慮之外，還體現(xiàn)著中國特殊的國情要求。農(nóng)村人群進(jìn)城是我國城市化進(jìn)程的主要途徑，而穩(wěn)定的居住、經(jīng)營(yíng)環(huán)境是確保城市“新居民”安居樂業(yè)的基本保證，“買賣不破租賃”規(guī)則實(shí)際上就是為承租人提供租賃關(guān)系穩(wěn)定性的預(yù)期，通過保護(hù)信賴?yán)娼獬凶馊说暮箢欀畱n，從而確保城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)。

綜上之所述，“買賣”與“征收”雖有小異，實(shí)則大同。雙方之間對(duì)于承租人而言，“所有權(quán)變動(dòng)”、對(duì)抗權(quán)行使以及債權(quán)流轉(zhuǎn)此三個(gè)“小前提”均有可相對(duì)照之比擬，其法律效果也基本相同。其之間的“小異”，也非溝壑分明，實(shí)不存在法理上難以逾越的障礙。更重要的是，征收與買賣中對(duì)公平這一價(jià)值的追求是高度趨同的。“買賣尚不破租賃”，更何況對(duì)保障民生的“征收”而言，更不應(yīng)無視承租人的利益之所在。在此認(rèn)知之下，面對(duì)承租人尚無法律可支持其權(quán)利的窘境，選擇“買賣不破租賃”原則在征收中的類推適用，是現(xiàn)實(shí)和法律的需要。

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