王利明

“買賣不破租賃”(Kauf bricht nicht Miete)，是指在租賃期間，租賃物的所有權(quán)變動(dòng)并不導(dǎo)致租賃關(guān)系的解除。①我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！痹摋l確立了“買賣不破租賃”的規(guī)則，這使租賃權(quán)實(shí)際上具有了物權(quán)的效力，使其能夠?qū)剐碌乃袡?quán)人，強(qiáng)化了對(duì)承租人的保護(hù)。

一、“買賣不破租賃”的歷史發(fā)展和立法目的

一般認(rèn)為，“買賣不破租賃”是近代法發(fā)展的產(chǎn)物②。關(guān)于羅馬法上是否存在“買賣不破租賃”的規(guī)則，學(xué)界存在爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為，羅馬法中存在“買賣不破租賃”(emptio non tollit locatum)規(guī)則，即確認(rèn)租賃物的買賣并不導(dǎo)致租賃關(guān)系的解除，承租人仍有權(quán)請(qǐng)求出租人(即新的所有權(quán)人)履行合同義務(wù)。③但大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，羅馬法仍采納“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”、“買賣破壞租賃”的規(guī)則，并不存在“買賣不破租賃”規(guī)則，因?yàn)樽赓U合同所產(chǎn)生的是債權(quán)，作為債權(quán)人的承租人不能以其依據(jù)租賃合同所享有的債權(quán)來(lái)對(duì)抗租賃物新的所有權(quán)人，新的所有權(quán)人基于物的追及權(quán)，可以驅(qū)逐承租人而奪回標(biāo)的物。④后來(lái)，為了保護(hù)處于弱勢(shì)地位的承租人，“買賣破壞租賃”規(guī)則的適用受到了一定的限制，但總體而言，羅馬法并沒有采納“買賣不破租賃”的規(guī)則。⑤羅馬法中的“買賣破壞租賃(sale breaks hire)”規(guī)則對(duì)后世的學(xué)者產(chǎn)生了重大影響⑥，但在18世紀(jì)，該規(guī)則不斷遭到自然法學(xué)家的質(zhì)疑。

近代各國(guó)為強(qiáng)化對(duì)承租人的保護(hù)、促進(jìn)對(duì)租賃物的有效利用，大多承認(rèn)了“買賣不破租賃”的規(guī)則。在1794年《普魯士普通邦法》的制定過程中，就是否規(guī)定這一規(guī)則存在不同的看法，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于該規(guī)則背后的法律政策，立法者最終拒絕采納“買賣不破租賃”規(guī)則。依據(jù)該法的規(guī)定，新的所有權(quán)人雖不能像在羅馬法下那樣將承租人趕出住房，但可以給承租人一個(gè)很短的期間，要求其解除租賃關(guān)系。⑦在康德看來(lái)，“買賣破除租賃”是符合理性的法律規(guī)則:租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后，買受人就取得了物權(quán)，而租賃合同確立的不過是對(duì)人權(quán)，由于“對(duì)于作為財(cái)產(chǎn)的一個(gè)物件的全部權(quán)利超過所有的對(duì)人權(quán)”⑧，因此，承租人不得以其享有的債權(quán)對(duì)抗租賃物的買受人?！兜聡?guó)民法典》第一草案采取的是羅馬法中的“買賣破壞租賃”規(guī)則，其立法理由在于:“基于租賃合同產(chǎn)生的承租人權(quán)利是一種債權(quán)，而非物權(quán)，因此出租人的受讓人不應(yīng)受租賃合同的約束，在任何時(shí)候他都可以依據(jù)其物權(quán)請(qǐng)求承租人返還租賃物?！雹岬豢煞裾J(rèn)，這一規(guī)則也產(chǎn)生了嚴(yán)重的問題，即其忽視了對(duì)承租人利益的保護(hù)，尤其是在住房租賃情形中，如果出現(xiàn)住房短缺，就可能產(chǎn)生承租人的生存無(wú)法得到保障的問題。由于這一原因，德國(guó)法學(xué)家基爾克對(duì)該立法理由提出了嚴(yán)厲批評(píng)。在他看來(lái)，在德國(guó)的許多城市中，承租人臣服于出租人的專斷與高額的租金已經(jīng)成為嚴(yán)重的社會(huì)問題，承租人處于弱勢(shì)地位，為了保護(hù)承租人，法律應(yīng)當(dāng)在一定程度上限制合同自由，《德國(guó)民法典》第一草案應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)承租人的特別保護(hù)。⑩基于基爾克的批評(píng)，溫德沙伊德也改變了自己的觀點(diǎn)，認(rèn)為采納“買賣不破租賃”規(guī)則是必要的，是私法實(shí)現(xiàn)其社會(huì)任務(wù)的要求。因此，最終生效的《德國(guó)民法典》第566條確立了“買賣不破租賃”的規(guī)則。

《德國(guó)民法典》的規(guī)定對(duì)于其他國(guó)家的立法產(chǎn)生了一定的影響。例如，根據(jù)《意大利民法典》第1599條的規(guī)定，已經(jīng)在公共登記簿中登記的租賃合同，其可以產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，也就是說，買賣不得破除租賃。在實(shí)踐中，如果承租人占有租賃物，則租賃物之新的所有權(quán)人必須尊重既存的租賃關(guān)系。（11）《奧地利普通民法典》第 1095 條規(guī)定:“如果租賃合同已在公共登記簿中登記，則承租人的權(quán)利被視為物權(quán)，在剩余租賃期限內(nèi)，租賃財(cái)產(chǎn)的新占有人也必須承認(rèn)該權(quán)利?！保?2）但是，對(duì)于沒有在公共登記簿中登記的租賃合同，依據(jù)該法典第1120條的規(guī)定，原則上產(chǎn)生買賣破除租賃的效力，即買受人在遵守法定的或約定的終止期限的情形下可以終止租賃合同。（13）

從比較法上來(lái)看，“買賣不破租賃”規(guī)則的立法目的在于:第一，保護(hù)承租人利益?！兜聡?guó)民法典》第566條規(guī)定的立法理由是“保護(hù)承租人利益”（14），但就為什么需要保護(hù)承租人利益的問題，卻沒有作詳細(xì)說明。王澤鑒先生曾經(jīng)認(rèn)為:“居住為人生之基本需要，屋價(jià)高昂，購(gòu)買不易，承租人多屬于經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特殊保護(hù)之必要。”（15）但認(rèn)為承租人都是經(jīng)濟(jì)上的弱者，理由也不充足。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)當(dāng)事人的利益影響重大且具有稀缺性，如果出租人將租賃物出售，而承租人未被賦予對(duì)抗買受人的權(quán)利，承租人的租賃權(quán)就將落空，其僅能向原出租人主張違約責(zé)任，這對(duì)承租人而言是不公平的。（16）“買賣不破租賃”規(guī)則的主要目的是對(duì)“土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存續(xù)利益提供保障”（17），因?yàn)榫幼±鎸儆谏胬娴姆懂?，此處的生存利益既包括住宅承租人的居住利益，也包括不?dòng)產(chǎn)商業(yè)承租人的商業(yè)維持利益。在民法價(jià)值序列中，生存利益位階較高，屬于應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先保護(hù)的利益類型。出租人隨意轉(zhuǎn)讓租賃物會(huì)對(duì)承租人的生存利益造成重大影響，因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人的生存利益予以優(yōu)先保護(hù)。（18）第二，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)交易安全。依據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則，在租賃期間內(nèi)，租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，租賃關(guān)系并不會(huì)受到影響，這對(duì)于穩(wěn)定租賃關(guān)系、保護(hù)交易安全具有重要意義。當(dāng)然，“買賣不破租賃”規(guī)則并沒有改變租賃權(quán)的債權(quán)屬性，其本質(zhì)上只是一種利益沖突的實(shí)用主義解決方式，并沒有使租賃權(quán)上升為一種物權(quán)（19），而只是通過使租賃權(quán)物權(quán)化的方式，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定租賃關(guān)系、保護(hù)交易安全的立法目的。第三，實(shí)現(xiàn)物盡其用。采納“買賣不破租賃”規(guī)則，有利于鼓勵(lì)承租人對(duì)租賃物進(jìn)行中長(zhǎng)期投資和利用。對(duì)商業(yè)承租人而言，其商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選址往往是基于多項(xiàng)因素的綜合考量而予以確定的，商業(yè)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)的發(fā)展和維持也與選址具有密切關(guān)系，同時(shí)，由于顧客群和廣告效應(yīng)等原因，保持租賃關(guān)系的穩(wěn)定有利于鼓勵(lì)商業(yè)承租人對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行長(zhǎng)期投資，以充分發(fā)揮其商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物盡其用。

二、“買賣不破租賃”的適用范圍

(一)該規(guī)則主要適用于不動(dòng)產(chǎn)

“買賣不破租賃”規(guī)則主要適用于不動(dòng)產(chǎn)。其是否可以適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，對(duì)此存在爭(zhēng)議。從比較法上來(lái)看，有些國(guó)家將“買賣不破租賃”的適用范圍限于不動(dòng)產(chǎn)租賃。例如，《德國(guó)民法典》第566條規(guī)定:“所出租的住房在交給承租人后，被出租人讓與給第三人的，取得人代替出租人，加入到在出租人的所有權(quán)存續(xù)期間因使用租賃關(guān)系而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)中。”一般認(rèn)為，德國(guó)法上的“買賣不破租賃”規(guī)則適用于住房使用租賃關(guān)系、土地使用租賃關(guān)系和住房以外的房屋的使用租賃關(guān)系以及已登記船舶的使用租賃關(guān)系。（20）但也有一些國(guó)家和地區(qū)的民法并沒有嚴(yán)格限制該規(guī)則的適用范圍。例如，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典第425條規(guī)定，“買賣不破租賃”規(guī)則既適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃，也適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。（21）《歐洲民法典草案》第4.2-7∶101條規(guī)定“買賣不破租賃”規(guī)則的適用對(duì)象為“租賃物”，其起草者認(rèn)為，該項(xiàng)規(guī)則首先適用于所有的不動(dòng)產(chǎn)租賃，在某種程度上也適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。（22）

關(guān)于“買賣不破租賃”規(guī)則的適用范圍，我國(guó)《合同法》第229條采用了“租賃物”的表述，從文義解釋來(lái)看，其既包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)。是否應(yīng)當(dāng)對(duì)此處的“租賃物”作限縮解釋，將其限于不動(dòng)產(chǎn)?對(duì)此，學(xué)界存在不同看法。有學(xué)者指出，承租人包括動(dòng)產(chǎn)承租人和不動(dòng)產(chǎn)承租人，而不動(dòng)產(chǎn)承租人又可以分為居住租賃人、經(jīng)營(yíng)租賃人等，從保護(hù)弱者的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將“買賣不破租賃”的適用范圍限于居住承租人。（23）筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將此處的“租賃物”限于不動(dòng)產(chǎn)。其原因在于:

1.將“買賣不破租賃”的適用范圍限定為不動(dòng)產(chǎn)，符合該規(guī)則的立法目的

“買賣不破租賃”規(guī)則的立法目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人居住權(quán)的保障，維護(hù)作為弱者的承租人的利益。蘇永欽教授曾指出:“不動(dòng)產(chǎn)的承租，至少在大多數(shù)情形，確可說涉及基本生存保障問題，不論假設(shè)承租一方為社會(huì)經(jīng)濟(jì)弱者，或在契約訂定與履行上處于交易的弱勢(shì)，都還不算太離譜?！保?4）而動(dòng)產(chǎn)租賃則涉及社會(huì)生活的方方面面，動(dòng)產(chǎn)的承租人很難說是經(jīng)濟(jì)上的弱者。（25）不動(dòng)產(chǎn)如房屋、土地等事關(guān)承租人的基本生產(chǎn)、生活，如果不適用“買賣不破租賃”規(guī)則對(duì)承租人予以特殊保護(hù)，就可能影響承租人的基本生產(chǎn)、生活，因此，各國(guó)通常將“買賣不破租賃”規(guī)則適用于不動(dòng)產(chǎn)。

2.動(dòng)產(chǎn)租賃的標(biāo)的物具有很強(qiáng)的可替代性，通過違約責(zé)任對(duì)承租人進(jìn)行救濟(jì)已經(jīng)足以保護(hù)其利益

動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系一般不會(huì)對(duì)承租人的生產(chǎn)、生活產(chǎn)生重大影響。動(dòng)產(chǎn)租賃并不涉及承租人的居住權(quán)，而且動(dòng)產(chǎn)本身容易找到替代物，其一般情況下也容易消耗，無(wú)法進(jìn)行長(zhǎng)期租賃，這樣，對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃設(shè)定穩(wěn)定租賃關(guān)系的立法目的就不具有太大必要性。對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃即使適用“買賣不破租賃”規(guī)則，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)該規(guī)則鼓勵(lì)物盡其用的立法效果和目的。

3.對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃的保護(hù)適用“買賣不破租賃”規(guī)則，可能與民法的其他制度不相協(xié)調(diào)

對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃的情形，因?yàn)槠湟话悴⒉魂P(guān)系到承租人生存利益的保護(hù)，所以無(wú)須通過“買賣不破租賃”規(guī)則對(duì)承租人予以特別保護(hù)。按照馮·巴爾教授的觀點(diǎn)，租賃合同或多或少與買賣合同具有相似性。租賃合同的訂立可能主要是為了在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，特別是在合同中授予承租人對(duì)標(biāo)的物完全的使用權(quán)(以該標(biāo)的物的使用壽命為期限)。在此情形下，對(duì)承租人的保護(hù)不應(yīng)與對(duì)買受人的保護(hù)存在過多差異。（26）

對(duì)于“買賣不破租賃”的正當(dāng)性，學(xué)界一直存在著質(zhì)疑。筆者認(rèn)為，此種質(zhì)疑在很大程度上是因?yàn)閷?duì)該規(guī)則適用范圍的界定不清晰造成的。例如，朱慶育博士認(rèn)為，就“買賣不破租賃”規(guī)則而言，無(wú)論是將政策判斷歸結(jié)于“保護(hù)弱者利益”，還是歸結(jié)于“保護(hù)承租人的生存利益”，都難免以違背民法“目的獨(dú)立”性質(zhì)為代價(jià)。（27）筆者認(rèn)為，學(xué)界提出質(zhì)疑的主要原因還是這一規(guī)則的適用范圍過于寬泛。動(dòng)產(chǎn)的類型成千上萬(wàn)，許多動(dòng)產(chǎn)(如汽車、設(shè)備、船舶、飛機(jī)等)都可以進(jìn)行租賃，而在這些租賃關(guān)系中，無(wú)法判斷承租人是否屬于經(jīng)濟(jì)上的弱者，而且，承租人往往是為了經(jīng)營(yíng)而進(jìn)行租賃，很難說有生存利益的保障問題。在此情況下，通過“買賣不破租賃”規(guī)則保護(hù)承租人的必要性是不存在的，但如果將該規(guī)則的適用范圍限定于不動(dòng)產(chǎn)，該規(guī)則的正當(dāng)性基礎(chǔ)就會(huì)得到強(qiáng)化。

《歐洲私法共同參考框架》(DCFR)第4.2-7∶101條規(guī)定:“租賃物所有權(quán)從出租人移轉(zhuǎn)至新所有人的，如果承租人在所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)已經(jīng)占有租賃物，則租賃物的新所有權(quán)人替代原出租人成為租賃合同當(dāng)事人。原出租人作為保證人，對(duì)不履行租賃合同所發(fā)生的債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任?！睉?yīng)當(dāng)承認(rèn)，該條規(guī)定僅適用于動(dòng)產(chǎn)租賃情形。由此可以看出，“買賣不破租賃”的制度目的已經(jīng)擴(kuò)展至穩(wěn)定租賃關(guān)系、維護(hù)交易安全。但筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)具有相當(dāng)強(qiáng)的可替代性和可消耗性特點(diǎn)，因此，保持動(dòng)產(chǎn)租賃的長(zhǎng)期穩(wěn)定性的意義并不像不動(dòng)產(chǎn)租賃情形那樣大。

(二)該規(guī)則的適用不限于買賣

依據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則，在原所有權(quán)人出售不動(dòng)產(chǎn)之后，承租人可以以其租賃權(quán)對(duì)抗新的所有權(quán)人。（28）關(guān)于買賣合同的概念，學(xué)界存在廣義說和狹義說兩種觀點(diǎn)。狹義說認(rèn)為，買賣合同僅指移轉(zhuǎn)有體物所有權(quán)的合同，即出賣人移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)給買受人、買受人支付價(jià)款的合同。廣義說則認(rèn)為，買賣合同是包括有體物、權(quán)利等財(cái)產(chǎn)權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓的合同，即出賣人將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人、買受人支付價(jià)款的合同。從這個(gè)意義上理解，買賣包括了一般的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)的出讓、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓等。從“買賣不破租賃”規(guī)則的解釋來(lái)看，其中的“買賣”應(yīng)當(dāng)采廣義的概念，即所有的買賣類型都可以適用“買賣不破租賃”規(guī)則。

但是，“買賣不破租賃”規(guī)則是否僅適用于買賣?例如，房屋在租賃期間，如果因買賣以外的原因而發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，則是否仍然適用“買賣不破租賃”的規(guī)則?筆者認(rèn)為，“買賣不破租賃”規(guī)則的適用范圍并不限于買賣。德國(guó)學(xué)者梅迪庫(kù)斯專門討論了德國(guó)民法中“買賣不破租賃”規(guī)則的擴(kuò)展，包括事實(shí)法律行為出讓使用租賃土地、出租人在土地上設(shè)定負(fù)擔(dān)、強(qiáng)制拍賣等情形。（29）這說明，在德國(guó)法上，“買賣不破租賃”規(guī)則的適用范圍并不限于買賣。嚴(yán)格地講，“買賣不破租賃”只是一種形象的說法，其立法意旨在于，任何租賃物所有權(quán)的變動(dòng)都不得影響租賃合同的效力。例如，贈(zèng)與、確權(quán)等都可能導(dǎo)致租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，都應(yīng)當(dāng)有“買賣不破租賃”規(guī)則的適用。因此，“買賣不破租賃”規(guī)則的適用不限于買賣。

關(guān)于“買賣不破租賃”規(guī)則的適用范圍，有如下幾個(gè)問題值得討論:

1.是否適用于無(wú)償借用關(guān)系

德國(guó)法認(rèn)為，對(duì)無(wú)償借用人的生存利益的救濟(jì)，屬于社會(huì)保障法范疇，單個(gè)私法主體不負(fù)有且無(wú)法完成進(jìn)行社會(huì)救濟(jì)的義務(wù)。筆者認(rèn)為，在無(wú)償借用關(guān)系的情形下，適用“買賣破除借用”規(guī)則不會(huì)導(dǎo)致借用人的利益受損，而且在無(wú)償情形下，限制并未取得利益的出借人的處分權(quán)并無(wú)充分理由。從我國(guó)《合同法》的立法本意來(lái)看，租賃合同一定是有償?shù)暮贤?，該法僅在第13章“租賃合同”中規(guī)定“買賣不破租賃”也意味著，該規(guī)則一般適用于有償合同關(guān)系，無(wú)償借用關(guān)系并不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。

2.是否適用于其他意定的所有權(quán)變動(dòng)

所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因，并不僅限于買賣，還可以是互易、贈(zèng)與、遺贈(zèng)等。（30）從“買賣不破租賃”規(guī)則的立法目的來(lái)看，其側(cè)重點(diǎn)在于，在租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)仍然維持租賃合同的效力，以保護(hù)承租人的利益。《德國(guó)民法典》雖然采取的是“買賣不破租賃”(Kauf bricht nicht Miete)的表述（31），但學(xué)者通常認(rèn)為，“買賣不破租賃”的適用范圍并不限于因買賣而引起租賃物所有權(quán)變動(dòng)的情形，因?yàn)橘I賣僅僅是一個(gè)債權(quán)，其本來(lái)就不能擊破租賃，而是買賣合同所導(dǎo)致的所有權(quán)讓與不破除租賃。筆者認(rèn)為，借鑒德國(guó)學(xué)者的一般看法，對(duì)于“買賣不破租賃”的適用范圍，應(yīng)當(dāng)解釋為，所有基于法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，都不應(yīng)影響租賃合同的效力。從我國(guó)《合同法》第229條的規(guī)定來(lái)看，其使用了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”的表述，這也表明，立法者認(rèn)為“買賣不破租賃”規(guī)則的適用范圍并不限于買賣，而應(yīng)適用于所有租賃物所有權(quán)變動(dòng)的情形。

3.是否適用于因征收而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)

征收是指國(guó)家基于公共利益，通過行使征收權(quán)，在依法支付一定補(bǔ)償?shù)那疤嵯?，將單位或者個(gè)人的財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)給國(guó)家所有。在征收情形下，一般認(rèn)為，不能適用“買賣不破租賃”，因?yàn)檎魇胀腔诠怖娑M(jìn)行、為了公共利益的需要。（32）由于公共利益往往優(yōu)先于生存利益，而且生存利益往往通過對(duì)承租人的征收補(bǔ)償而予以實(shí)現(xiàn)，而“買賣不破租賃”的立法目的是保障生存利益，所以因征收而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)不能適用“買賣不破租賃”。如果可以適用這一規(guī)則，征收權(quán)的行使就會(huì)面臨一定的困難。從實(shí)踐來(lái)看，征收人也只是與所有權(quán)人(即被征收人)進(jìn)行談判。當(dāng)然，在征收的情形下，承租人的利益也應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，一般是通過給予一定補(bǔ)償?shù)姆绞健?/p>

4.是否適用于先出租后抵押的情形

我國(guó)《物權(quán)法》第190條規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！备鶕?jù)這一規(guī)定，抵押人在出租其財(cái)產(chǎn)之后，其仍然可以抵押該財(cái)產(chǎn)，因?yàn)榈盅喝藢⒇?cái)產(chǎn)出租并沒有移轉(zhuǎn)其所有權(quán)，只不過是因?yàn)槌鲎庑袨槎谪?cái)產(chǎn)之上設(shè)立了負(fù)擔(dān)。即使抵押人將出租的財(cái)產(chǎn)抵押，租賃關(guān)系也不因此受到影響。在出租人將已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押之后，一般不影響承租人對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有和使用，因而抵押權(quán)可以與租賃權(quán)并存。從財(cái)產(chǎn)價(jià)值來(lái)看，抵押權(quán)人追求的是抵押物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)人追求的是物的使用價(jià)值，只要租賃權(quán)的設(shè)定不妨礙抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，兩者之間就不發(fā)生沖突。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，也不產(chǎn)生清償順序上的矛盾。因此，我國(guó)《物權(quán)法》第190條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。所謂原租賃關(guān)系不受影響，是指原租賃合同的主體、內(nèi)容、期限等不會(huì)因抵押權(quán)的設(shè)定而受到影響。承租人仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)租賃合同而享有使用租賃物的權(quán)利。顯然，在“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租”的情形下，對(duì)于已出租的抵押物在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、由第三人取得抵押物所有權(quán)的情形，同樣適用“買賣不破租賃”。（33）

除所有權(quán)變動(dòng)之外，在租賃房屋上設(shè)定其他權(quán)利或者發(fā)生其他物權(quán)變動(dòng)的情形，是否也可以適用“買賣不破租賃”規(guī)則?從我國(guó)《合同法》第229條的規(guī)定來(lái)看，其使用了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”的表述，可見立法者將該規(guī)則的適用范圍限定為所有權(quán)變動(dòng)，那么，對(duì)于在租賃物上設(shè)立其他權(quán)利(尤其是物權(quán))的情形，因?yàn)闆]有所有權(quán)的變動(dòng)，所以不應(yīng)適用該規(guī)則。

三、“買賣不破租賃”的構(gòu)成要件

法律上之所以要確立“買賣不破租賃”的規(guī)則，是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的居住權(quán)。依據(jù)我國(guó)《合同法》第229條的規(guī)定，“買賣不破租賃”規(guī)則應(yīng)當(dāng)具備如下構(gòu)成要件:

1.房屋租賃合同有效

“買賣不破租賃”主要是為了保護(hù)承租人的利益，而承租人占有租賃物必須基于有效的租賃合同，如果租賃合同尚未成立或被宣告無(wú)效，則承租人無(wú)權(quán)占有租賃物。因此，只有在房屋租賃合同合法有效的情況下，其才有可能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。（34）有學(xué)者認(rèn)為，為了便于流動(dòng)人口的管理，保障房屋租賃登記制度的推行，房屋租賃合同只有經(jīng)過登記備案，才具有對(duì)抗第三人的效力，否則，成立在后的買賣合同具有優(yōu)先于房屋租賃合同的效力。（35）筆者認(rèn)為，登記備案在性質(zhì)上是一種行政管理措施，而非房屋租賃合同的生效要件，不能將其作為房屋租賃合同產(chǎn)生對(duì)抗效力的條件。我國(guó)《合同法》也沒有將房屋租賃合同的登記備案作為其具有對(duì)抗效力的條件。因此，只要房屋租賃合同有效，即使沒有辦理登記，也可適用“買賣不破租賃”規(guī)則。

在擅自轉(zhuǎn)租的情形下，次承租人能否得到“買賣不破租賃”規(guī)則的保護(hù)?例如，甲將房屋出租給乙，乙未經(jīng)甲的許可而將房屋轉(zhuǎn)租給丙，后甲將房屋轉(zhuǎn)讓，則丙能否主張適用“買賣不破租賃”規(guī)則?有學(xué)者認(rèn)為，如果房屋轉(zhuǎn)租合同未得到所有權(quán)人的授權(quán)和追認(rèn)，屬效力待定的合同，則在房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，仍然可以適用“買賣不破租賃”規(guī)則，即承租人仍有權(quán)主張其依據(jù)租賃合同享有的權(quán)利對(duì)抗房屋買受人。（36）筆者認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租是一種效力待定的行為。如果未得到出租人追認(rèn)，則轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，次承租人不得依據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)買受人，所有權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求次承租人返還不動(dòng)產(chǎn)。但在出租人的轉(zhuǎn)租行為得到不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人追認(rèn)的情形下，次承租人享有的租賃權(quán)可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，其也可以援引“買賣不破租賃”規(guī)則，主張以其租賃權(quán)對(duì)抗房屋買受人。

2.在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)

如何理解“所有權(quán)變動(dòng)”?對(duì)此，學(xué)界的觀點(diǎn)并不一致。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“買賣不破租賃”特指因買賣而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)對(duì)租賃權(quán)的效力不產(chǎn)生影響，也就是說，出租人在租賃合同的有效期間內(nèi)將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，其設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然存在、有效，受讓人要受該租賃合同的約束。（37）另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，所謂發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)，是指發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的結(jié)果，其原因可以是買賣，也可以是互易、贈(zèng)與、遺贈(zèng)等。（38）筆者贊成第二種觀點(diǎn)。引起所有權(quán)變動(dòng)的原因可以是多方面的，買賣是其中最為典型的，但不限于買賣，還包括以贈(zèng)與、互換、向公司出資、清償債務(wù)等方式將租賃房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給他人的情形。（39）從我國(guó)《合同法》第229條的規(guī)定來(lái)看，其使用了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”的表述，并未將“所有權(quán)變動(dòng)”限于因買賣而導(dǎo)致所有權(quán)變動(dòng)。另外，從“買賣不破租賃”規(guī)則的設(shè)立目的來(lái)看，如果將其適用范圍限于因買賣而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定租賃關(guān)系的目的。

適用“買賣不破租賃”規(guī)則，是否需要承租人已經(jīng)取得租賃物的占有?一些學(xué)者認(rèn)為，即便是在租賃關(guān)系存續(xù)期間，如果承租人中止占有，也不得適用“買賣不破租賃”規(guī)則。（40）從比較法上來(lái)看，有的國(guó)家要求承租人必須已經(jīng)取得租賃物的占有，才能適用“買賣不破租賃”的規(guī)則。（41）《歐洲民法典草案》第4.2-7∶101條規(guī)定了“買賣不破租賃”規(guī)則的生效:在租賃物的所有權(quán)從出租人移轉(zhuǎn)至新所有人時(shí)，如果承租人在所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)已經(jīng)占有租賃物，則租賃物的新所有權(quán)人替代原出租人成為租賃合同當(dāng)事人。（42）因此，“買賣不破租賃”規(guī)則的適用以承租人占有租賃物為要件。筆者認(rèn)為，從我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，在適用“買賣不破租賃”規(guī)則時(shí)，并沒有要求承租人已經(jīng)取得租賃物的占有，即租賃物的所有權(quán)在租賃期間內(nèi)發(fā)生變動(dòng)的，就可適用該規(guī)則。以房屋租賃為例，承租人即使沒有取得租賃房屋的占有，其也可能為之做了大量的準(zhǔn)備，而且可能短期內(nèi)無(wú)法同他人訂立新的房屋租賃合同，在此情形下，如果房屋租賃合同被解除，就可能對(duì)其生產(chǎn)、生活造成重大影響，因此，即使承租人沒有取得租賃房屋的占有，也應(yīng)當(dāng)類推適用“買賣不破租賃”的規(guī)則對(duì)其進(jìn)行特殊保護(hù)。

3.承租人愿意繼續(xù)履行原租賃合同

“買賣不破租賃”規(guī)則的目的在于保護(hù)承租人的權(quán)利，租賃房屋在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，承租人即有權(quán)主張?jiān)撘?guī)則獲得保護(hù)，其也有權(quán)終止合同。承租人是否實(shí)際主張“買賣不破租賃”而繼續(xù)承租該不動(dòng)產(chǎn)，取決于其自己的意思自由。房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，新的房屋所有權(quán)人向承租人發(fā)出通知后，只要沒有提高租金，承租人不愿意繼續(xù)承租該房屋而要求終止租賃合同的，都應(yīng)當(dāng)允許其退租。承租人終止與出租人之間的租賃合同后，由于租賃合同是一種繼續(xù)性合同，故承租人已經(jīng)居住的期間內(nèi)發(fā)生的租金，其仍應(yīng)按照原租賃合同的約定而向出租人履行支付租金義務(wù)。承租人愿意繼續(xù)承租房屋的，如果新的所有權(quán)人明確要求提高租金，則承租人有權(quán)依據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則，要求繼續(xù)履行原租賃合同。

關(guān)于所有權(quán)變動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)，依據(jù)我國(guó)《合同法》第229條的規(guī)定，限于租賃期間內(nèi)。如何理解租賃期間?對(duì)此有兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃期間是指從合同生效之后，到合同終止完畢的期間。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃期間特指從出租人交付租賃物，到承租人返還租賃物的期間。筆者認(rèn)為，對(duì)于租賃期限應(yīng)當(dāng)作擴(kuò)張解釋，無(wú)論是在租賃關(guān)系發(fā)生之前還是之后發(fā)生的買賣行為，都應(yīng)當(dāng)適用“買賣不破租賃”。因?yàn)閷⒆赓U期限限定在租賃物交付之后，承租人就將承擔(dān)此種舉證責(zé)任，從而增加其負(fù)擔(dān)。因此，即使是租賃生效之前的原因?qū)е伦赓U期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)，也應(yīng)該適用“買賣不破租賃”規(guī)則，以保護(hù)承租人。更何況，在交付租賃物之前，出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能，其將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人而導(dǎo)致其不能交付給承租人，在此情況下，雖然承租人的訂約目的落空，但承租人并沒有取得占有，此時(shí)其只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。此外，如果在租賃生效之前，出租人已經(jīng)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，而第三人在租賃生效后向承租人主張權(quán)利，則在此情況下，承租人也可以根據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則主張權(quán)利，出租人也不能將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，否則應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

四、“買賣不破租賃”的效力

依據(jù)我國(guó)《合同法》第229條的規(guī)定，“買賣不破租賃”的效果是“不影響租賃合同的效力”。但如何理解“不影響租賃合同的效力”?對(duì)此存在三種模式:第一，法定概括移轉(zhuǎn)說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃物的權(quán)利發(fā)生變動(dòng)后，買受人和承租人將成為新的合同當(dāng)事人，原出租人的權(quán)利義務(wù)將概括移轉(zhuǎn)給買受人。（43）該觀點(diǎn)為目前學(xué)界通說。在比較法上，許多國(guó)家采取了這一模式。例如，在丹麥法和挪威法中，至少在承租人占有該動(dòng)產(chǎn)時(shí)，承租人的權(quán)利可以對(duì)抗新的所有權(quán)人和原所有權(quán)人的一般債權(quán)人，但對(duì)于新承租人應(yīng)在何種程度上受限于積極的合同義務(wù)，則是極不清晰的。根據(jù)《葡萄牙民法典》第1057條的規(guī)定，新的所有權(quán)人承受原承租人在租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)。（44）第二，有權(quán)占有說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，所謂“不影響租賃合同效力”，是指租賃物的權(quán)利發(fā)生變動(dòng)后，承租人根據(jù)原租賃合同而取得的對(duì)標(biāo)的物占有的權(quán)利繼續(xù)有效，其并可以以此對(duì)抗租賃物的買受人。（45）有些國(guó)家的法律采納了這一觀點(diǎn)，如在英格蘭，在承租人已經(jīng)占有作為租賃物的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，若受讓人知道標(biāo)的物上存在租賃，承租人就可以免于被買受人或出租人的其他受讓人驅(qū)逐出租賃物。然而，對(duì)于承租人的專有權(quán)(proprietary right)是否存在，存在高度爭(zhēng)議。（46）第三，折中說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分租賃物受讓人是否知道標(biāo)的物已經(jīng)出租的事實(shí):如果受讓人在訂立合同時(shí)并不知道標(biāo)的物已經(jīng)出租的事實(shí)，則承租人的權(quán)利不能對(duì)抗租賃物的買受人;如果買受人在訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物已經(jīng)出租的事實(shí)而仍然購(gòu)買，則承租人有權(quán)對(duì)抗租賃物的買受人。有些國(guó)家的法律采納了這一觀點(diǎn)，如在瑞典法中，原則上，承租人的權(quán)利不能被作為一項(xiàng)專有權(quán)利而得到保護(hù)，但承租人可以以其權(quán)利對(duì)抗知悉租賃事實(shí)存在的新所有權(quán)人。（47）

筆者認(rèn)為，有權(quán)占有說雖不無(wú)道理，但其對(duì)承租人的保護(hù)仍然較弱。該觀點(diǎn)雖然承認(rèn)承租人可以繼續(xù)占有、使用租賃物，但其享有的合同權(quán)利將很難得到保護(hù)。一方面，由于合同內(nèi)容的不確定性，承租人可能需要同買受人重新談判，買受人可能據(jù)此侵害承租人利益，如通過大幅度提高租金等方式逼迫承租人放棄繼續(xù)租賃的權(quán)利。尤其是在我國(guó)當(dāng)前階段，隨著房屋租金的大幅增長(zhǎng)，如果要重新談判，則承租人的權(quán)利無(wú)法得到保障。因此，“買賣不破租賃”規(guī)則的立法目的將難以達(dá)到。另一方面，該觀點(diǎn)僅承認(rèn)承租人對(duì)租賃物有占有、使用的權(quán)利，而并不能對(duì)承租人的合同權(quán)利提供充分保護(hù)。由于租賃物的買受人并不屬于合同當(dāng)事人，所以在租賃物出現(xiàn)瑕疵而影響承租人的正常使用時(shí)，承租人將無(wú)法請(qǐng)求買受人及時(shí)維修。

筆者贊成法定概括移轉(zhuǎn)說。所謂概括移轉(zhuǎn)，也稱契約承擔(dān)，其由債權(quán)讓與和債務(wù)承擔(dān)兩方面構(gòu)成，可分為意定的概括移轉(zhuǎn)和法定的概括移轉(zhuǎn)。在“買賣不破租賃”情形中，所采取的是法定的概括移轉(zhuǎn)，因?yàn)檫@是由法律直接規(guī)定的，不需要經(jīng)過作為合同另外一方當(dāng)事人的承租人的同意就產(chǎn)生移轉(zhuǎn)效果。依據(jù)這一觀點(diǎn)，所謂“不影響租賃合同的效力”，是指原租賃合同仍然有效，對(duì)承租人來(lái)說，其既不需要終止原租賃關(guān)系，也無(wú)須訂立新的租賃合同而成為新的租賃合同的承租人。（48）雖然我國(guó)《合同法》第229條使用了“不影響租賃合同的效力”的表述，但其實(shí)際法律后果應(yīng)當(dāng)是在承租人和租賃物的新所有人之間形成租賃合同關(guān)系。如果取得租賃物所有權(quán)的人要求承租人搬出租賃物，其就將構(gòu)成租賃合同的違反，承租人可以主張繼續(xù)履行合同、損害賠償?shù)冗`約責(zé)任。由此可見，“買賣不破租賃”規(guī)則賦予了承租人對(duì)抗新的所有權(quán)人的權(quán)利。也就是說，新所有權(quán)人要求承租人搬出房屋時(shí)，承租人可以拒絕。由此可見，“買賣不破租賃”規(guī)則的適用已經(jīng)突破了債的相對(duì)性原則，而使租賃權(quán)產(chǎn)生了對(duì)抗第三人的效力。（49）

從總體上來(lái)看，法定概括移轉(zhuǎn)說實(shí)際上已經(jīng)為我國(guó)司法實(shí)踐所廣泛采納。按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條的規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。這就意味著，對(duì)于房屋租賃而言，房屋受讓人已經(jīng)成為租賃合同的當(dāng)事人，正因?yàn)榇?，承租人才有?quán)請(qǐng)求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。這一規(guī)定顯然是采納了法定概括移轉(zhuǎn)的理論。采取法定的概括移轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)在于，能夠合理權(quán)衡承租人與受讓人的利益。一方面，能夠維護(hù)承租人的合理預(yù)期。對(duì)于承租人而言，其在簽訂原租賃合同時(shí)無(wú)法預(yù)期租賃物是否會(huì)在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，因此無(wú)法基于此作出合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和規(guī)劃，采取法定的概括轉(zhuǎn)移就能夠使承租人的合理預(yù)期得到維護(hù)。另一方面，能夠維護(hù)交易安全，降低交易成本。采取法定的概括轉(zhuǎn)移能夠使承租人以原租賃合同的條件繼續(xù)對(duì)物進(jìn)行租賃，維護(hù)了承租人的交易安全，降低了簽訂租賃合同時(shí)的交易成本。如果不采取概括移轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，則盡管承租人能夠拒絕受讓人返還原物的請(qǐng)求，但此時(shí)租賃關(guān)系已經(jīng)陷入不確定狀態(tài)，其存續(xù)可能需要承租人和受讓人之間的磋商，從而無(wú)法維護(hù)承租人的合理預(yù)期，不能穩(wěn)定租賃關(guān)系，這些都影響承租人作中長(zhǎng)期投資的可能性。

“買賣不破租賃”規(guī)則的適用使得原租賃合同繼續(xù)有效，具體包括如下三個(gè)方面的效力:第一，承租人有權(quán)繼續(xù)占有租賃物，并對(duì)其進(jìn)行使用、收益。租賃物的新所有權(quán)人必須依法繼受原所有權(quán)人的出租人法律地位，租賃合同發(fā)生法定的主體變更，即法定的合同關(guān)系概括移轉(zhuǎn)，受讓人取代原出租人直接進(jìn)入租賃關(guān)系。（50）買受人不得請(qǐng)求承租人返還租賃物，也不得妨害承租人對(duì)租賃物的占有，甚至負(fù)有保證租賃物可使用性的義務(wù)。第二，承租人仍然按照原租賃合同的約定支付租金，買受人不得擅自變更租金標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于受讓人而言，由于承租人大多已經(jīng)占有了租賃物，于是受讓人就能夠獲知受讓物上存在租賃關(guān)系，就能夠提出減價(jià)要求，所以受讓人的利益并未因采取法定的概括移轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)而受到損害。兩相權(quán)衡，采取法定的概括移轉(zhuǎn)能夠合理地維護(hù)承租人的利益且并未損害受讓人的利益，有助于維護(hù)交易安全，降低交易成本。第三，新的所有人負(fù)有修繕義務(wù)。如果采概括移轉(zhuǎn)說，租賃物的買受人取代原出租人的法律地位而成為新的出租人，其就有權(quán)依據(jù)原租賃合同的約定請(qǐng)求承租人支付租金，當(dāng)然在租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題而影響承租人的正常使用時(shí)，其也負(fù)有一定的修繕義務(wù)。（51）從立法上來(lái)看，由于未經(jīng)承租人同意就出現(xiàn)了法定的合同概括移轉(zhuǎn)，而原出租人和新所有權(quán)人可能具有不同的履行能力，如果原出租人完全退出租賃合同關(guān)系，此時(shí)對(duì)于承租人的保護(hù)就可能出現(xiàn)一定的瑕疵和缺陷。例如，在受讓租賃物后，新所有權(quán)人按照租賃合同應(yīng)當(dāng)履行對(duì)租賃物的維修等義務(wù)，如果新所有權(quán)人不具備這些義務(wù)履行能力，則為了更好地維護(hù)承租人的利益，原所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人履行這些義務(wù)。

“買賣不破租賃”規(guī)則的適用使得租賃權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力，而且該對(duì)第三人的效力直接依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生，而不需要登記。這是否意味著租賃權(quán)已經(jīng)成為了物權(quán)呢?從比較法上來(lái)看，有不少學(xué)者認(rèn)為，“買賣不破租賃”效力的發(fā)生以承租人對(duì)租賃物有一定的支配利益為前提。（52）租賃權(quán)的物權(quán)化使得租賃權(quán)在一定程度上具有了物權(quán)的效力，因此，在國(guó)外，一些學(xué)者將其稱為“相對(duì)支配權(quán)”(relatives herrschaftsrecht)。（53）但筆者認(rèn)為，典型物權(quán)的效力是能夠?qū)顾胁惶囟ǖ牡谌?，而“買賣不破租賃”規(guī)則的適用僅僅使得租賃權(quán)能夠?qū)固囟ǖ牡谌思词茏屓?，因此，只能認(rèn)為，租賃權(quán)具有了物權(quán)的某些特征而并未成為完全的物權(quán)，其本質(zhì)上仍然是基于租賃合同而產(chǎn)生的一種債權(quán)。即便適用“買賣不破租賃”規(guī)則，如果受讓人拒絕承租人對(duì)物繼續(xù)租賃，承租人也并不能依據(jù)物權(quán)提出對(duì)抗，而仍然只能依據(jù)租賃合同提出對(duì)抗。因?yàn)橐罁?jù)法定的“買賣不破租賃”規(guī)則，受讓人已經(jīng)成為租賃合同的一方當(dāng)事人，如果受讓人違約，則其應(yīng)依據(jù)租賃合同承擔(dān)違約責(zé)任。

注釋