【摘 要】 自房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅管理進(jìn)入清算時(shí)代以來(lái)，稅務(wù)機(jī)關(guān)前所未有地配備骨干力量、強(qiáng)化征管手段，引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建造銷售清算開發(fā)產(chǎn)品的全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控。為了保證土地增值稅清算納稅申報(bào)質(zhì)量，有效的控制及化解申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，在Excel函數(shù)及計(jì)算功能的支撐下，創(chuàng)建土地增值稅清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，應(yīng)用確保送達(dá)稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅清算納稅申報(bào)表嚴(yán)密、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合法。

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅清算； 納稅申報(bào)； 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）10-0071-05

自房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅管理進(jìn)入土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)（以下簡(jiǎn)稱“清算申報(bào)”）時(shí)代以來(lái)，稅務(wù)機(jī)關(guān)前所未有地配備骨干力量、強(qiáng)化征管手段，引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建造、銷售、清算開發(fā)產(chǎn)品的全過程實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)控，凡是符合條件清算的房地產(chǎn)企業(yè)，都要進(jìn)行清算。當(dāng)清算申報(bào)表送達(dá)稅務(wù)機(jī)關(guān)，其將用職業(yè)質(zhì)疑眼光審視報(bào)表，如果審核發(fā)現(xiàn)有重大疑點(diǎn)，將及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查，對(duì)涉及逃避土地增值稅稅款的重大稽查案件還要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)壓力倍增，為了保證土地增值稅清算質(zhì)量，有效控制及化解申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，在Excel函數(shù)及計(jì)算功能的支撐下，應(yīng)用指標(biāo)分析法、定量分析法，在土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿的基礎(chǔ)上創(chuàng)建土地增值稅清算納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，在報(bào)送土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)表之前，應(yīng)用該模型，簡(jiǎn)單、直觀、方便、快捷、準(zhǔn)確地預(yù)警清算申報(bào)項(xiàng)目的之間的勾稽關(guān)系、把脈納稅健康狀況，及時(shí)自糾自我防范，確保送達(dá)稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值所清算納稅申報(bào)表嚴(yán)密、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合法。

一、建立土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方程式

（一）納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取的途徑及案例描述

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品從項(xiàng)目立項(xiàng)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工，從銷售到竣工驗(yàn)收工程結(jié)算至少經(jīng)過3—5年時(shí)間，如果開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行土地增值稅清算，會(huì)計(jì)人員很難駕馭全過程，一般聘請(qǐng)稅務(wù)師公司來(lái)完成。因此，清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取的途徑一般直接引用土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿，或從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。從該清算項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局入手，厘清清算項(xiàng)目的基本情況，確定可售面積和已售面積。在這里以委托清算的貴州民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在貴陽(yáng)某項(xiàng)目為模型案源，如圖1-a、圖1-b。

1.從該清算項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局入手，厘清清算項(xiàng)目的基本情況，確定占地面積和可售面積。該項(xiàng)目總占地面積為27 431M2，其中普通住宅占地面積為 18 533.56M2，非普通住宅占地面積為2 060.77M2，其他商品房占地面積為1 267.18M2，車庫(kù)占地面積為 4 074.33M2，學(xué)校等公共設(shè)施占地面積為1 495.16M2?？偨ㄖ娣e為88 745.34M2，允許分?jǐn)偟墓才涮自O(shè) 施面積3 816.84M2，總可銷售面積為84 928.5M2 （88 745.34M2-3 816.84M2），其中根據(jù)黔地稅〔2005〕123第三條的規(guī)定，符合條件的可售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積59 960.15M2占總可售建筑面積70.60%，可售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積6 667.15M2占總可售建筑面積7.85%，可售其他商品房建筑面積4 099.61M2占總可售建筑面積4.83%，可售地下車庫(kù)建筑面積13 181.34M2占總可售建筑面積15.52%，可售醫(yī)務(wù)院警務(wù)活動(dòng)室建筑面積1 020.34M2占總可售建筑面積1.2%。

2.確定已售面積。該項(xiàng)目總已售建筑面積55 094.19M2， 占可售建筑面積64.87%，已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積53 697.58M2占總可售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積89.56%，已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積1 396.61M2占總可售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積20.95%，已售商業(yè)用房建筑面積0M2占總可售面積0%，未售建筑面積為29 834.31M2。不可售建筑面積為3 816.84M2，其中公共配套設(shè)施面積為869.22M2。

（二）確定本次項(xiàng)目清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)

1.確定本次清算項(xiàng)目的土地成本扣除率及扣除額

（1）土地面積分?jǐn)偮?（總占地面積27 431M2÷總可售建筑面積84 928.5M2）×100%=32%。

（2）本次清算項(xiàng)目占地面積=土地面積分?jǐn)偮?2%×已售建筑面積55 094.19M2=17 630.14M2，其中本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占地面積=已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積53 697.58M2×土地面積分?jǐn)偮?2%=17 183.23M2，本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占地面積=已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積1 396.61M2×土地面積分?jǐn)偮?2%=446.92M2。

（3）本次清算項(xiàng)目土地成本扣除率=本次清算項(xiàng)目的占地面積17 630.14M2÷總占地面積27 431M2=

64.27%，其中本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地成本扣除率=（本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占地面積17 183.23M2÷總占地面積27 431M2）×100%= 62.64%，本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地成本扣除率=（本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占地面積446.92M2÷總占地面積27 431M2）×100%=1.63%。

（4）本次清算項(xiàng)目已售面積應(yīng)分?jǐn)偟娜〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額=已審核確認(rèn)該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額×本次清算項(xiàng)目土地成本扣除率64.27%，其中本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積應(yīng)分?jǐn)偟娜〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額=該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額×本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地成本扣除率62.64%，已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積應(yīng)分?jǐn)偟娜〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額=該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的總金額×本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地成本扣除率1.63%。

2.確定本次清算項(xiàng)目建筑面積、開發(fā)成本費(fèi)用的扣除率及扣除額

（1）本次清算項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用扣除率=已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本費(fèi)用扣除率63.23%+已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本費(fèi)用扣除率1.64%=64.87%，本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本費(fèi)用扣除率=（可售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積59 960.5M2÷可售建筑面積84 928.50M2）×（已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積53 697.58M2÷可售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積59 960.5M2）=63.23%，本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本費(fèi)用扣除率=（可售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積6 667.0M2÷可售面積84 928.50M2）×（已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積1 396.61M2÷可售其他商品房面積 6 667.06M2）=1.64%。

（2）本次清算項(xiàng)目建筑面積=總建筑面積88 745.34M2×本次清算項(xiàng)目開發(fā)成本64.87%=57 569.10M2，其中本次清算項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積=總建筑面積88 745.34M2×本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本扣除率63.23%=56 113.68，本次清算項(xiàng)目的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積=總建筑面積88 745.34M2×已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本扣除率1.64%=1 455.42M2。

（3）本次清算項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用扣除額=審核確認(rèn)的開發(fā)成本費(fèi)用扣除額=審核確認(rèn)的開發(fā)成本費(fèi)用×本次清算項(xiàng)目開發(fā)成本扣除率64.87%，其中本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本費(fèi)用=審核確認(rèn)的開發(fā)成本費(fèi)用×本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本扣除率63.23%，本次清算項(xiàng)目已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本費(fèi)用=審核確認(rèn)的開發(fā)成本費(fèi)用×本次清算已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本扣除率1.64%。

3.本次清算項(xiàng)目加計(jì)扣除額

本次清算項(xiàng)目已售住宅加計(jì)扣除金額=本次清算項(xiàng)目已售住宅分?jǐn)偟娜〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額+本次清算項(xiàng)目已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本）×20%。

4.本次清算項(xiàng)目稅金

本次清算項(xiàng)目已售住宅與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金=已審核確認(rèn)已售住宅收入×5.7%。

5.本次清算項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅

本次清算項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅=本次清算項(xiàng)目土地增值稅增值額×土地增值稅稅率-扣除項(xiàng)目×速算扣除數(shù)系數(shù)，本次清算項(xiàng)目土地增值稅的增值額=本次清算項(xiàng)目收入-本次清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額合計(jì)，增值率=（增值額/扣除項(xiàng)目）×100%。

6.本次清算項(xiàng)目土地增值稅負(fù)擔(dān)率

本次清算項(xiàng)目土地增值稅負(fù)擔(dān)率=本次清算項(xiàng)目住宅應(yīng)納土地增值稅÷本次清算項(xiàng)目的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%。

（三）稅務(wù)預(yù)警值、稅務(wù)預(yù)警值偏離度及預(yù)警

1.稅務(wù)預(yù)警值

（1）開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)稅務(wù)預(yù)警值是該納稅人近期同類產(chǎn)品的平均售價(jià)或參照當(dāng)?shù)赝谕愋褪袌?chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)格或組成計(jì)稅價(jià)格。

（2）前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)即“四項(xiàng)成本”稅務(wù)預(yù)警值是來(lái)源于省、市房地產(chǎn)造價(jià)網(wǎng)公布的同期同類樓盤造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)?！八捻?xiàng)成本”是房地產(chǎn)開發(fā)中最大的一項(xiàng)支出，是土地增值稅清算中存在問題最多、涉及內(nèi)容最繁、查證難度最大的項(xiàng)目，是稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中關(guān)注的重點(diǎn)。

（3）土地增值稅負(fù)擔(dān)率一般參照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的公布。

2.單項(xiàng)（綜合）指標(biāo)偏離預(yù)警度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

（1）開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度及預(yù)警。開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度=（申報(bào)的開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)-開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)預(yù)警值）/開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)預(yù)警值，當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度為≤-10%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度10%，申報(bào)正常；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度為≤-20%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度20%，申報(bào)較正常；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度為≤30%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度40%，疑隱瞞收入有被稅務(wù)一般評(píng)估約談；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度為≤-40%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度60%，疑隱瞞收入有被稅務(wù)重點(diǎn)評(píng)估約談；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度為≤-50%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度80%，疑隱瞞收入有被稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)特重評(píng)估約談；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度≤-60%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度100%，疑隱瞞收入有被稅務(wù)特重現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估約談移交稅務(wù)稽查；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)偏離度≤-200%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度100%，疑隱瞞收入有被稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)特重評(píng)估約談移交稅務(wù)稽查立即稽查。

（2）扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度及預(yù)警?？鄢?xiàng)目指標(biāo)偏離度=（申報(bào)的扣除項(xiàng)目單價(jià)-扣除項(xiàng)目單價(jià)預(yù)警值）/扣除項(xiàng)目單價(jià)預(yù)警值，當(dāng)扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-10%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度10%，申報(bào)正常；當(dāng)扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-20%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度20%，申報(bào)較正常；當(dāng)扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-30%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度40%，疑數(shù)據(jù)虛列重列有被稅務(wù)評(píng)估約談；當(dāng)單位扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-40%，該項(xiàng)指標(biāo)預(yù)警度60%，疑數(shù)據(jù)虛列重列有被稅務(wù)重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估約談；當(dāng)單位扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-50%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度80%，疑數(shù)據(jù)虛列重列有被稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)特重評(píng)估約談?lì)A(yù)警稅務(wù)稽查；當(dāng)單位扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-60%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度100%，疑數(shù)據(jù)虛列重列有被稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)特重評(píng)估約談移交稅務(wù)稽查；當(dāng)扣除項(xiàng)目指標(biāo)偏離度≤-200%，該項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度100%，疑數(shù)據(jù)虛列重列有被稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)特重評(píng)估約談移交稅務(wù)稽查立即稽查。

3.節(jié)稅申報(bào)籌劃數(shù)據(jù)

當(dāng)銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2881倍時(shí)，企業(yè)既享受免稅優(yōu)惠又獲得較高價(jià)位。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，就其全部增值額按規(guī)定納稅①。假定開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)為a，除營(yíng)業(yè)稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為？茁，則全部扣除項(xiàng)目金額=？茁+5.7%a，[a-（？茁+5.7%a）]/（？茁+5.7%a）<20%，解以上不等式可知a<1.2881？茁，在該檔次只要開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)約微低于除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額1.2881倍時(shí)，既享受免稅優(yōu)惠又獲得較高價(jià)位。

二、建立土地增值稅清算納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型

（一）構(gòu)建土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型

新建一個(gè)Excel，并命名為土地增值稅清算納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作簿，分別把已經(jīng)完成的土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿中與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表、項(xiàng)目基本情況鑒證表、扣除項(xiàng)目匯鑒證匯總表、土地增值稅清算稅款審核明細(xì)表（一）和表（二）這五表引用到該工作簿Sheet1、Sheet2、Sheet3、Sheet4、Sheet5中，以此作為模型鋪底基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源，然后將這五表空白表合一在Sheet6中并改擴(kuò)圍，創(chuàng)建一張土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型表，該表囊括整個(gè)土地增值稅清算全過程，該表上葵反映該清算項(xiàng)目基本情況及土地成本、開發(fā)成本費(fèi)用分?jǐn)偮始斑壿嬯P(guān)系，下葵反映土地增值稅清算納稅申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及稅收籌劃。

（二）建立土地增值稅清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型表

1.錄入及計(jì)算模型上葵所需基本數(shù)據(jù)

綜上所述案例，如果該清算項(xiàng)目選擇零清算申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)采納健康申報(bào)數(shù)據(jù)，如果開發(fā)商有稅收籌劃偏好，就必須諳熟稅收政策，提前備賬，夯實(shí)項(xiàng)目清算資料，提供已審核準(zhǔn)確無(wú)誤的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，同時(shí)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)多溝通，征納雙方達(dá)成共識(shí)力爭(zhēng)清算數(shù)據(jù)得到采信，最終享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅 7 218 565.68元=134.43×53 697.58元。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[S].2006.

[2] 稅務(wù)總局.關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知[S].2007.

[3] 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知[S].2009.

[4] 周宇偉.Excel財(cái)務(wù)管理[M].第4版，科學(xué)出版社、北京科海電子出版社，2009：180-185.

[5] 李錦玲.諳熟政策是提高土地增值稅清算質(zhì)量的關(guān)鍵[J].中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，2011（7）.

[6] 李錦玲.規(guī)范會(huì)計(jì)核算提高清算質(zhì)量[J].中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，2011（5）.

[7] 李錦玲.準(zhǔn)確掌握?qǐng)?bào)告內(nèi)涵降低是審核風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，2011（6）：16-18.

[8] 李慶云.基于Excel的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)土地增值稅籌劃[J].財(cái)會(huì)通訊，2013（1）：107-108.

[9] 宣城市地方稅務(wù)局.關(guān)于宣城市2011—2012年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)的公告[Z].2013.