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房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響研究

2014-04-29 13:52:43慕金強(qiáng)
中國(guó)市場(chǎng) 2014年19期
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格宏觀經(jīng)濟(jì)

慕金強(qiáng)

摘要:采用計(jì)量模型探討了房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增速、房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)、物價(jià)等五個(gè)宏觀指標(biāo)的關(guān)系,發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增速、物價(jià)指數(shù)存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系,而與房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。認(rèn)為中央應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,遏制過快上漲的房?jī)r(jià),并處理好與保增長(zhǎng)的關(guān)系,管理好房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,正確引導(dǎo)市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格;宏觀經(jīng)濟(jì);脈沖分析

中圖分類號(hào):F293.3

一、研究背景和意義

2012年上半年,我國(guó)多個(gè)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲,房?jī)r(jià)在政策調(diào)控下有回落趨勢(shì),房地產(chǎn)成交量下滑。與此同時(shí),我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)也面臨較大上漲壓力。部分學(xué)者認(rèn)為,若房?jī)r(jià)大幅下跌,將會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面沖擊。進(jìn)入2012年以來,受4萬(wàn)億投資效應(yīng)減弱、歐債危機(jī)等因素影響,拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”中的國(guó)內(nèi)投資和出口都出現(xiàn)不同程度的回落,在此形勢(shì)下,我國(guó)住房?jī)r(jià)格可能大幅下跌,這會(huì)否對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊成為決定我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的另一個(gè)至關(guān)重要的因素。在這種情形下,對(duì)我國(guó)近年來住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的特征進(jìn)行全面分析,并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及部門經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行全面系統(tǒng)的研究,不但具有重要的理論價(jià)值,而且可以為國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控提供決策參考。

二、實(shí)證研究

本部分主要從以下幾個(gè)方面研究。

(一)數(shù)據(jù)來源與變量說明

我們選取2005年7月至2011年12月這段時(shí)間的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)(HP)月度數(shù)據(jù)作為房?jī)r(jià)的代理變量,數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí),選取經(jīng)濟(jì)增速(Y)、住房投資(HI)、固定資產(chǎn)投資(TI)、消費(fèi)(SC)、通貨膨脹(CPI)作為房?jī)r(jià)(HP)為宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要變量。盡管GDP增速是衡量經(jīng)濟(jì)增速的最好指標(biāo),但由于無法取到GDP月度數(shù)據(jù),因此本文選取工業(yè)增加值增速替代(兩者的相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.9以上)。

(二)模型建立

本文選擇向量自回歸模型(VAR)對(duì)各指標(biāo)間的關(guān)系進(jìn)行分析。向量自回歸模型是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)建立模型,把系統(tǒng)中每一個(gè)內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型,從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時(shí)間序列變量組成的“向量”自回歸模型。

(三)模型擬合

在實(shí)證分析之前,我們首先檢驗(yàn)了各時(shí)間序列的平穩(wěn)性。對(duì)各變量及其一階差分后的變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)的結(jié)果表明,住房投資HI、通貨膨脹率CPI是平穩(wěn)序列,而房?jī)r(jià)HP、固定資產(chǎn)投資TI、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)Y、消費(fèi)SC是非平穩(wěn)序列,一階差分后的DHP、DTI、DY、DSC都是平穩(wěn)序列。因此,我們將HP、TI、Y、SC進(jìn)行一階差分得到平穩(wěn)序列。本文將分為房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響、房?jī)r(jià)對(duì)住房投資的影響、房?jī)r(jià)對(duì)通貨膨脹的影響、房?jī)r(jià)對(duì)固定資產(chǎn)投資的影響、房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響等五個(gè)部分進(jìn)行分析。

1.房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響

房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響可從以下四方面研究。

(1)兩變量的協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

要研究?jī)勺兞恐g是否具有長(zhǎng)期均衡關(guān)系,就要進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。首先,以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變量Y為因變量,以房?jī)r(jià)HP為自變量,進(jìn)行回歸分析,將分析結(jié)果的殘差進(jìn)行單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn),殘差序列的ADF值為-3.0107,在5%的顯著水平下通過檢驗(yàn),說明殘差是平穩(wěn)的時(shí)間序列,說明房?jī)r(jià)HP和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)Y之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

兩者的回歸公式為:

Y=-18.0517+4.4487HP

(-5.9158)(6.7863)

回歸系數(shù)為正,說明房?jī)r(jià)上漲可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但模型的整體擬合優(yōu)度僅為0.3773,說明影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素有很多,房?jī)r(jià)因素僅解釋了37.73%,這與實(shí)際情況是相符合的。

(2)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)表明,在5%的顯著水平下,只有在滯后1期的情況下,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變量是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的格蘭杰原因。但不管在滯后幾期的情況下,房?jī)r(jià)都不是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變量的格蘭杰原因。

(3)房?jī)r(jià)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的脈沖分析

在建立VAR模型的基礎(chǔ)上,求出模型特征方程根的倒數(shù)值,如圖1所示。由于全部根的倒數(shù)值都在單位圓內(nèi),說明VAR模型是穩(wěn)定的,可以做脈沖影響函數(shù)分析。要進(jìn)行脈沖分析,首先應(yīng)建立關(guān)于房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變量的VAR模型,進(jìn)而進(jìn)行脈沖分析。

圖2是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)Y對(duì)于房?jī)r(jià)沖擊的響應(yīng)函數(shù)。來自房?jī)r(jià)增速的正向沖擊,即房?jī)r(jià)增速的提高會(huì)使經(jīng)濟(jì)增速在第1期開始上升,并在第3期達(dá)到最大影響。此后,影響效應(yīng)逐步減弱,在第8期時(shí),正向影響趨于消失,可見,房?jī)r(jià)上漲對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有短期的正向影響效應(yīng)。另外,脈沖分析還發(fā)現(xiàn)(篇幅有限,圖略),住房投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有1~2期的極短期負(fù)面影響,在5~20期進(jìn)入正面影響,之后影響逐漸消失。但正面影響很小,最高值僅為0.20%左右。在各項(xiàng)指標(biāo)中,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響最為持久的是固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)。固定資產(chǎn)投資對(duì)于房?jī)r(jià)的影響在1~25期一直為正向,在25期后逐漸消失。消費(fèi)在第20~45期對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響最為明顯,在45期后逐漸消失。

(4)方差分解

通過方差分解可以對(duì)各種沖擊的影響大小進(jìn)行分析比較。如表1,從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響大小來看,在第1期時(shí),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)Y自身的影響是主要因素,占比57%,其次是住房投資HI,最后才是房?jī)r(jià)HP和CPI;從第二期起,房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響份額逐漸上升,直到第5期達(dá)到最高值9.42%,之后逐月遞減。但住房投資在第1期對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響為19%,之后迅速下降。在第1期,房?jī)r(jià)與住房投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響僅為22%,之后逐期遞減。

2.房?jī)r(jià)對(duì)住房投資的影響

房?jī)r(jià)對(duì)住房投資的影響可從以下兩方面研究。

(1)兩變量的協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

首先對(duì)兩變量做回歸分析,以房?jī)r(jià)HP為因變量,以住房投資HI為自變量,將分析結(jié)果的殘差進(jìn)行單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn),ADF值為-1.3485,在10%的顯著顯著水平下未通過檢驗(yàn),說明兩變量之間不存在協(xié)整關(guān)系。由于不存在協(xié)整關(guān)系,因此無法進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。

(2)房?jī)r(jià)影響住房投資增長(zhǎng)的脈沖分析

由于圖1中的單位根都在圓內(nèi),因此兩者可以建立VAR模型分析,現(xiàn)在將兩個(gè)變量建立VAR模型,并進(jìn)行脈沖分析。

從脈沖圖3可以看出,房?jī)r(jià)對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響不穩(wěn)定,先是有較短的負(fù)面沖擊,接著有10期的正面沖擊,然后進(jìn)入10期的負(fù)面沖擊,在35期后影響趨于消失,說明房?jī)r(jià)對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響沒有規(guī)律。此外,通過脈沖圖還發(fā)現(xiàn),消費(fèi)、通貨膨脹率對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響也沒有規(guī)律。固定資產(chǎn)投資增速對(duì)于房地產(chǎn)投資有正面影響,但影響極小,低于0.020%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資有正面影響,且在1~20期影響較大,之后逐漸消失。

3.房?jī)r(jià)對(duì)通貨膨脹的影響

房?jī)r(jià)對(duì)通貨膨脹的影響可從以下四方面進(jìn)行分析。

(1)兩變量的協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

首先,以通貨膨脹變量CPI為因變量,以房?jī)r(jià)HP為自變量,進(jìn)行回歸分析,將分析結(jié)果的殘差進(jìn)行單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn),殘差序列的ADF值為-3.3847,在5%的顯著水平下通過檢驗(yàn),說明殘差是平穩(wěn)的時(shí)間序列,進(jìn)一步說明房?jī)r(jià)HP和物價(jià)水平CPI之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

兩者的回歸公式為:

CPI=3.6018+0.2222HP

(10.4806)(3.0109)

但模型的整體擬合優(yōu)度僅為0.1065,說明影響通貨膨脹的因素有很多,房?jī)r(jià)因素僅解釋了10.65%,這與實(shí)際情況是相符合的。

(2)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)表明,在滯后1期和2期的情況下,房?jī)r(jià)和通貨膨脹率互為格蘭杰因果關(guān)系。但在2期以上的情況下,房?jī)r(jià)都不是導(dǎo)致通貨膨脹的格蘭杰原因。

(3)房?jī)r(jià)影響通貨膨脹的脈沖分析

通過脈沖圖4可以看出,來自房?jī)r(jià)增速的正向沖擊,即房?jī)r(jià)增速的提高會(huì)使物價(jià)水平在第1期開始上升,并在第6期達(dá)到最大影響。此后,影響效應(yīng)逐步減弱,在第15期時(shí),正向影響趨于消失,可見,房?jī)r(jià)上漲對(duì)于物價(jià)增長(zhǎng)具有約15個(gè)月的正向影響效應(yīng)。但與其他因素的脈沖圖相比(篇幅有限,圖略),房?jī)r(jià)對(duì)于物價(jià)水平的影響小于經(jīng)濟(jì)增速Y和CPI自身的影響。經(jīng)濟(jì)增速對(duì)于物價(jià)上漲影響較大,且時(shí)間較長(zhǎng),正面影響期達(dá)25個(gè)月,影響最大值為0.005,而房?jī)r(jià)對(duì)其影響的最大值僅為0.0025。

(4)方差分解

通過方差分解可以對(duì)各種沖擊的影響大小進(jìn)行分析比較。方差分解結(jié)果顯示,從對(duì)通貨膨脹的影響大小來看,在第1期時(shí),通貨膨脹自身的影響是主要因素,占比100%;從第2期起,房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響份額逐漸上升,直到第9期達(dá)到最高值9.82%。但經(jīng)濟(jì)增速在第2期對(duì)通貨膨脹的影響為2.14%,之后迅速上升,一直遞增至10期的23%。

4.房?jī)r(jià)對(duì)固定資產(chǎn)投資的影響

本部分可從三方面分析。

(1)兩變量的協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

首先,以固定資產(chǎn)投資TI為因變量,以房?jī)r(jià)HP為自變量,進(jìn)行回歸分析,將分析結(jié)果的殘差進(jìn)行單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn),殘差序列的ADF值為-2.8678,在5%的顯著水平下通過檢驗(yàn),說明殘差是非平穩(wěn)的時(shí)間序列,進(jìn)一步說明房?jī)r(jià)HP和固定資產(chǎn)之間不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系,因此無法進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。

(2)房?jī)r(jià)影響固定資產(chǎn)投資的脈沖分析

通過脈沖圖5可以看出,房?jī)r(jià)對(duì)于固定資產(chǎn)投資的影響不穩(wěn)定,無規(guī)律可循。在1~15期內(nèi)產(chǎn)生負(fù)面沖擊,在15~40期內(nèi)產(chǎn)生正面影響,之后逐步消失。

(3)方差分解

通過方差分解可以對(duì)各種沖擊的影響大小進(jìn)行分析比較。從對(duì)通貨膨脹的影響大小來看,在第1期時(shí),固定資產(chǎn)投資自身的影響是主要因素,占比95%,之后逐漸遞減;從第1期起,房?jī)r(jià)對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的影響份額逐漸上升,直到第10期達(dá)到最高值,但各期影響均很小,即使到第10期也僅為4.27%。

5.房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響

本部分可從三方面進(jìn)行分析。

(1)兩變量的協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

首先,以社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率SC為因變量,以房?jī)r(jià)HP為自變量,進(jìn)行回歸分析,將分析結(jié)果的殘差進(jìn)行單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn),殘差序列的ADF值為-2.2936,在5%的顯著水平下通過檢驗(yàn),說明殘差是非平穩(wěn)的時(shí)間序列,進(jìn)一步說明消費(fèi)SC和房?jī)r(jià)HP之間不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系,也無法進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。

(2)房?jī)r(jià)影響消費(fèi)的脈沖分析

圖6是消費(fèi)SC對(duì)于房?jī)r(jià)沖擊的響應(yīng)函數(shù)。房?jī)r(jià)對(duì)于消費(fèi)的影響較為明顯,在1~20期均產(chǎn)生正面影響,且影響的最高值達(dá)到0.5%,超過了其他四個(gè)指標(biāo)。在20期后,影響消失。房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響并不直接,但存在間接影響。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲較快時(shí),居民的購(gòu)房意愿會(huì)出現(xiàn)下降,將收入資金用于消費(fèi)或者其他投資渠道。另外,中國(guó)消費(fèi)額在2008-2010年間得到快速增長(zhǎng),主要是受到家電下鄉(xiāng)等政策刺激影響,而這段時(shí)期也正是房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期。時(shí)間上的巧合也使得其相關(guān)關(guān)系較為明顯。

(3)方差分解

通過方差分解可以對(duì)各種沖擊的影響大小進(jìn)行分析比較。從對(duì)消費(fèi)的影響大小來看,在第1期時(shí),消費(fèi)自身的影響是主要因素,占比64%,之后逐漸遞減;從第1期起,房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的影響份額逐漸上升,直到第10期達(dá)到最高值,解釋程度為21%,僅次于CPI。

三、主要結(jié)論

本文研究發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增速、物價(jià)指數(shù)存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系,而與房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。根據(jù)各變量間分析結(jié)果,得出如下結(jié)論:

(一)房?jī)r(jià)若下跌,會(huì)在半年內(nèi)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響,但不存在長(zhǎng)期影響

脈沖分析和方差分析均顯示,房?jī)r(jià)上漲和住房投資增長(zhǎng)均能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但房?jī)r(jià)上漲對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響的最佳滯后期為2個(gè)月,即房?jī)r(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響在第2個(gè)月發(fā)揮最大效果,時(shí)間不長(zhǎng)。另外,脈沖分析中,房?jī)r(jià)上漲對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正面沖擊僅持續(xù)6個(gè)月后便消失,在第3個(gè)月達(dá)到最大值。在方差分解中,房?jī)r(jià)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的解釋程度僅為8%,住房投資僅為6%,遠(yuǎn)低于消費(fèi)21%和物價(jià)水平12%的水平,說明從長(zhǎng)期看,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍主要依靠消費(fèi)拉動(dòng)。同時(shí),本文分析發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)并不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格蘭杰原因,因此以上結(jié)論可以相互印證。據(jù)此預(yù)測(cè),2012年,若房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯下降,房地產(chǎn)投資明顯放緩,會(huì)在1~6個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響,但從長(zhǎng)期看影響不大,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將需要依靠消費(fèi)拉動(dòng)。

(二)房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)有明顯影響,在房?jī)r(jià)下跌預(yù)期中,刺激消費(fèi)政策亟待出臺(tái)

在脈沖分析中,房?jī)r(jià)對(duì)于消費(fèi)的影響較為明顯。在方差分解中,房?jī)r(jià)對(duì)于消費(fèi)的影響居于第三位,解釋程度高達(dá)21%,且隨著時(shí)間變化呈遞增趨勢(shì)。依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng),房?jī)r(jià)上漲可以帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng),主要有以下幾個(gè)途徑:一是直接財(cái)富效應(yīng),房地產(chǎn)所有者因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲而導(dǎo)致實(shí)際凈財(cái)富增加,所有者可以出售此房地產(chǎn)或者進(jìn)行再融資,從而增加當(dāng)期消費(fèi)。二是間接財(cái)富效應(yīng),消費(fèi)者在房地產(chǎn)升值時(shí),即便沒有出售房產(chǎn)或再融資,同樣會(huì)因?yàn)橄M(fèi)者的預(yù)期心理認(rèn)為未來財(cái)富會(huì)增加,而擴(kuò)大消費(fèi)。三是預(yù)算約束效應(yīng),房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)于擁有房地產(chǎn)的消費(fèi)者來說可以促進(jìn)財(cái)富的增加,但是對(duì)于租房者來說,房?jī)r(jià)上漲會(huì)推動(dòng)房租的上升,對(duì)他們的個(gè)人消費(fèi)就有負(fù)的效應(yīng)。

(三)房?jī)r(jià)波動(dòng)與通貨膨脹互為因果關(guān)系,房?jī)r(jià)對(duì)通脹的影響較為平穩(wěn)、長(zhǎng)期

本文研究發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)與通貨膨脹互為格蘭杰因果關(guān)系。脈沖分析和方差分解發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)對(duì)于通貨膨脹在1~15個(gè)月內(nèi)具有正向沖擊作用,房?jī)r(jià)上漲對(duì)于通貨膨脹的解釋程度達(dá)到9%。通貨膨脹之所以會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲,主要是因?yàn)槌杀疽蛩?,近幾年來,?gòu)成住房成本的土地、鋼鐵、水泥、化工等原材料設(shè)備和提高住房水平等因素都在全面上漲,受其影響,房?jī)r(jià)必然會(huì)持續(xù)地上漲。當(dāng)今,宏觀調(diào)控要穩(wěn)定居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),穩(wěn)定相關(guān)行業(yè)的物價(jià)上漲水平,重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格過快上漲,從而抑制房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離價(jià)值的不合理上漲。另一方面,當(dāng)物價(jià)持續(xù)上漲并引發(fā)通貨膨脹時(shí),消費(fèi)者持有貨幣的意愿會(huì)下降,購(gòu)買房產(chǎn)的意愿會(huì)上升。在其他條件不變的情況下,會(huì)使得住房?jī)r(jià)格上升。

(四)房?jī)r(jià)波動(dòng)并未對(duì)房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生明顯影響

依據(jù)托賓的Q效應(yīng)理論,在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,托賓的Q比率指的是房地產(chǎn)價(jià)格和建造成本的比值。在建造成本不變的條件下,若住房?jī)r(jià)格上升,那么Q值也會(huì)隨之上升。而Q值越高說明在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行投資的機(jī)會(huì)就越好,越有利可圖。因此,房地產(chǎn)投資也會(huì)有較大的增幅。由于房地產(chǎn)投資占總投資的比重相對(duì)較大,總投資的也會(huì)有一定的增幅,并最終帶動(dòng)產(chǎn)出的增加。但脈沖結(jié)果和方差分解顯示,房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資均沒有長(zhǎng)期均衡關(guān)系,且房?jī)r(jià)上漲并不會(huì)引起房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資的增加。固定資產(chǎn)投資更多依靠經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(解釋程度為17%)、物價(jià)水平(13%),而不是房?jī)r(jià)水平(僅為4%)。這也說明,抑制房?jī)r(jià)大幅上漲,并不會(huì)造成固定資產(chǎn)投資的萎縮,進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)增速的放緩。

四、政策建議

綜上分析后,本文提出三點(diǎn)政策建議。

(一)應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,遏制過快上漲的房?jī)r(jià),并處理好與保增長(zhǎng)的關(guān)系

房?jī)r(jià)上漲在短期對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用十分明顯,現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨著控房?jī)r(jià)與保增長(zhǎng)之間的兩難選擇困局,即在房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到控制時(shí),經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)受到抑制。但從長(zhǎng)期看,房?jī)r(jià)下降并不會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生明顯影響。因此,中央應(yīng)繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度,保住現(xiàn)有調(diào)控成果,使房?jī)r(jià)合理回歸。當(dāng)然,在房地產(chǎn)調(diào)控中,應(yīng)當(dāng)最大限度的平衡控房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系,并探索跳出這一兩難困局的解決方案。

(二)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)成為中央銀行分析通貨膨脹預(yù)期變動(dòng)中不能忽視的因素

房地產(chǎn)價(jià)格可以為中央銀行提供有用信息,準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來通貨膨脹趨勢(shì),這將有效降低貨幣政策認(rèn)識(shí)時(shí)滯。但是,目前在我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) (CPI)的構(gòu)成中只占14%權(quán)重的居住類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)中,并不包括房地產(chǎn)價(jià)格,而只包括建房及裝修材料、房租、物業(yè)費(fèi)及其他與居住有關(guān)的服務(wù)、水、電、燃?xì)獾取<词狗孔鈨r(jià)格在居住類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)中也僅占20%的權(quán)重。由于不能充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)提供給貨幣政策決策的重要信息,將可能使人民銀行錯(cuò)失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的最佳時(shí)機(jī),從而直接影響貨幣政策的預(yù)期效果。因此在應(yīng)對(duì)當(dāng)前的通貨膨脹問題上,央行在貨幣政策調(diào)控中應(yīng)當(dāng)對(duì)以房地產(chǎn)價(jià)格為代表的資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行關(guān)注。同時(shí),應(yīng)當(dāng)管理好通脹預(yù)期。

(三)要管理好房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,正確引導(dǎo)市場(chǎng)

通貨膨脹并未對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的沖擊,房?jī)r(jià)自身的沖擊則對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響效應(yīng)十分明顯且對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)方差的解釋力在90%以上。這說明通貨膨脹預(yù)期并不是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期才是影響房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵。因此,要取得房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的實(shí)效,必須管理好房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

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(編輯:周南)

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