李雪敏 武振國(guó)

[摘 要] 保障性住房是一項(xiàng)民生工程，直接關(guān)系到城鎮(zhèn)中低收入人群的住房問題，體現(xiàn)了政府對(duì)民生問題的關(guān)注，全國(guó)各個(gè)地區(qū)的保障性住房建設(shè)工作正在逐步完善，但在建設(shè)過程中仍有許多問題亟待解決。本文以呼和浩特市為例，通過分析呼和浩特市保障性住房建設(shè)的現(xiàn)狀，總結(jié)其現(xiàn)有住房制度存在的問題，并針對(duì)問題提出了一些切實(shí)可行的建設(shè)保障性住房體系的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 保障性住房；問題；對(duì)策；呼和浩特

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 11. 053

[中圖分類號(hào)] F293.3；D632.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）11- 0083- 03

1 引 言

隨著我國(guó)住房制度改革的不斷推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，房?jī)r(jià)也在快速上漲，中低收入家庭住房問題日益凸顯。國(guó)家為了解決中低收入家庭住房困難，于1998年推出經(jīng)濟(jì)適用房，2007年推出廉租房。2010年由住建部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》發(fā)布，針對(duì)不同收入群體，分層次實(shí)施的住房保障體系正逐步建立起來。

呼和浩特市位于我國(guó)北部邊疆，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平落后于東南沿海城市，保障性住房建設(shè)的實(shí)施較晚，尤其各縣基礎(chǔ)工作薄弱，一定程度上影響了保障性住房建設(shè)的整體進(jìn)程。但近幾年來，市政府及相關(guān)部門不斷完善保障性住房的政策體系，加大保障性住房的投資力度，把建設(shè)工作提到前所未有的高度，盡管如此，仍不可避免地存在一些問題。本文根據(jù)呼和浩特市保障性住房發(fā)展的現(xiàn)狀，對(duì)其存在的問題進(jìn)行深入分析，提出一些切實(shí)可行的政策，以促進(jìn)呼和浩特保障性住房建設(shè)的健康發(fā)展。

2 呼和浩特市保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀

呼市現(xiàn)有保障性住房體系主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房和城市棚戶區(qū)（城中村）改造，其建設(shè)工作的總體思路是以加快建立健全廉租房制度為重點(diǎn)，以建設(shè)一定規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用住房為輔，逐步形成多渠道解決低收入家庭住房困難的結(jié)構(gòu)體系。

2.1 呼和浩特市保障性住房建設(shè)情況

根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)與呼和浩特市簽訂的《2012年保障性安居工程建設(shè)工作目標(biāo)責(zé)任書》，呼和浩特市2012年建設(shè)各類保障性住房共計(jì)37 993套，約315.8萬平方米，計(jì)劃總投資約127億元。

按照呼和浩特市住房保障中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，至2012年10月，各類保障性住房建設(shè)已開工40 890套。其中，公共租賃住房建設(shè)任務(wù)10 000套，建設(shè)面積60萬平方米，實(shí)際開工建設(shè)9 390套，開工率為94%；新建廉租房項(xiàng)目7個(gè)，共計(jì)1 059套，建設(shè)面積5.3萬平方米，已全部開工，進(jìn)度為主體建設(shè)；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)任務(wù)1 934套，建筑面積13萬平方米，實(shí)際開工1 812套，開工率為94%；城市棚戶區(qū)改造任務(wù)為25 000戶，拆遷改造510萬平方米，截至2012年10月已簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議戶數(shù)為17 099戶，共計(jì)完成建設(shè)面積685.63萬平方米，回遷安置房建設(shè)任務(wù)25 000套，建筑面積為237.5萬平方米，已竣工1 711套，開工28 537套。

2.2 呼和浩特市保障性住房供需分析

2.2.1 保障性住房供給分析

根據(jù)呼和浩特市政府公布的數(shù)據(jù)，各類保障性住房建設(shè)計(jì)劃見表1。

2.2.2 保障性住房需求分析

呼和浩特市廉租房的保障對(duì)象是具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和符合政策規(guī)定條件的低收入家庭，從2009年起，將人均住房面積不足15平方米的城市低收入困難家庭也納入廉租住房保障范圍；經(jīng)濟(jì)適用房的保障對(duì)象是中低收入家庭；公租房的保障對(duì)象為城鎮(zhèn)中等偏下住房困難家庭、剛畢業(yè)的大中專畢業(yè)生、新就業(yè)職工和長(zhǎng)期在本市務(wù)工的外來人員，對(duì)申請(qǐng)對(duì)象無戶籍要求，只對(duì)工資收入設(shè)置了門檻，具體工資收入限制標(biāo)準(zhǔn)為：申請(qǐng)人及家庭成員人均月收入不高于城市居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的7倍（2012年呼市低保標(biāo)準(zhǔn)為430元）。

住房保障對(duì)象的家庭人均收入標(biāo)準(zhǔn)及住房面積為：（1）低保：家庭人均月收入230元以下，人均建筑面積13平方米以下；（2）其他低收入（夾心層）：家庭人均月收入580元以下，人均建筑面積15平方米以下；（3）低收入：家庭人均月收入930元以下，人均建筑面積21平方米以下。

根據(jù)2012年呼和浩特市住房狀況抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特市低收入住房家庭月均收入930元以下、人均建筑面積21平方米以下的總戶數(shù)為14.94萬戶，總?cè)丝?7.35萬人。廉租房保障需求的家庭為3.45萬戶，經(jīng)濟(jì)適用房保障需求家庭為11.49萬戶，公共租賃住房需求人數(shù)超過15萬人。按戶均3人、人均使用面積20平方米計(jì)算，需求共計(jì)約1 196萬平方米。

根據(jù)呼市2012年保障性住房建設(shè)計(jì)劃，共建設(shè)315.8萬平方米保障性住房，只占需求總量的26.4%，難以滿足低收入者對(duì)保障性住房的需求。

3 呼和浩特市保障性住房建設(shè)過程中面臨的問題

3.1 保障性住房工作體制機(jī)制不健全

呼和浩特市保障性住房工作體制相對(duì)滯后，各部門各行其是，政策監(jiān)督不到位，協(xié)調(diào)管理機(jī)制不健全，使得保障性住房的實(shí)施缺乏公平性和透明性。一方面，尚未建立嚴(yán)格的退出機(jī)制，使得已經(jīng)獲批廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的租用者或購(gòu)買者，在一定年限后隨著家庭收入的不斷提高，已經(jīng)不再符合申請(qǐng)資格，但這些家庭仍然在使用或占用這些住房，導(dǎo)致大量低收入無住房的家庭在排隊(duì)等候。另一方面，經(jīng)調(diào)查，呼市有些經(jīng)濟(jì)適用房銷售商承諾先買房后代辦準(zhǔn)購(gòu)證，使得已有準(zhǔn)購(gòu)證的居民仍然存在買房困難的問題，而且在呼市某些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)出現(xiàn)中高收入，甚至高收入家庭的住戶等。因此，由于體制不健全，監(jiān)督管理不到位等因素導(dǎo)致這類現(xiàn)象普遍發(fā)生，違背了政府實(shí)施保障性住房制度的初衷。

3.2 信貸支持不足導(dǎo)致棄購(gòu)現(xiàn)象嚴(yán)重

保障性住房建設(shè)作為一項(xiàng)民生工程，需要全社會(huì)同心協(xié)力來完成，然而眾多銀行機(jī)構(gòu)認(rèn)為保障性建設(shè)的主體應(yīng)該是政府，包括住房項(xiàng)目的立項(xiàng)、融資和建設(shè)等都應(yīng)由政府來操辦，正因?yàn)檎J(rèn)識(shí)上的偏差導(dǎo)致呼和浩特市普遍存在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款難的問題，銀行不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，使得在實(shí)際運(yùn)作中，許多已經(jīng)取得購(gòu)買資格的低收入人群因?yàn)闊o法獲得銀行貸款支持而只能放棄購(gòu)房。但是，開發(fā)商又必須要獲取利益，最終只能將經(jīng)濟(jì)適用房以商品房?jī)r(jià)格出售給高收入家庭，而大部分高收入家庭買房并不是為了居住，只是為了投資，導(dǎo)致許多小區(qū)的房屋空置率較高。

3.3 建設(shè)資金匱乏

由于缺乏資金支持，呼市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模嚴(yán)重供不應(yīng)求。一方面，資金不足導(dǎo)致保障性住房選址位置較偏遠(yuǎn)，交通不方便，社區(qū)公共服務(wù)及配套設(shè)施不完善，存在容積率高、綠化率低、居住環(huán)境惡劣等問題；另一方面，資金不足使得保障性住房與周邊普通商品房相比在建筑質(zhì)量上有較大差距，物業(yè)管理也較差，入住的用戶多有怨言，引發(fā)很多社會(huì)矛盾。

3.4 土地報(bào)批手續(xù)較難辦理

從報(bào)建手續(xù)情況來看，主要受到農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地指標(biāo)的影響，土地報(bào)批手續(xù)較難辦理，在廉租房建設(shè)程序?qū)徟^程中，國(guó)土部門的相關(guān)單位如果不能優(yōu)先辦理手續(xù)，將影響申報(bào)廉租房建設(shè)的補(bǔ)助資金。

4 建設(shè)呼和浩特市住房保障體系的對(duì)策

4.1 繼續(xù)完善保障性住房體制

雖然近幾年呼市在努力逐步建立保障性住房體制，但還處于起步階段，并未形成健全的體系，政府和各個(gè)行業(yè)主管部門應(yīng)協(xié)同配合，協(xié)調(diào)管理，統(tǒng)一部署，加強(qiáng)宣傳政府主導(dǎo)、開發(fā)商主體、銀行支持、全社會(huì)參與的保障性住房運(yùn)作機(jī)制，不斷贏得全社會(huì)的廣泛支持，加快完善體制機(jī)制的建設(shè)。除此之外，應(yīng)健全相關(guān)的法律法規(guī)，兼顧公平與效率，加強(qiáng)住房監(jiān)督管理，完善家庭成員收入情況和居住情況的調(diào)查制度，規(guī)定本市居民收入超過保障住房的申請(qǐng)條件時(shí)，其保障措施也應(yīng)相應(yīng)發(fā)生變化，建立科學(xué)嚴(yán)格的住房保障進(jìn)入和退出機(jī)制；除了注重房屋建設(shè)的質(zhì)量問題，更要注重保障性住房的配套服務(wù)和后期管理，緩解社會(huì)矛盾，使住房保障工作順利進(jìn)行。

4.2 大力發(fā)展建設(shè)廉租住房

經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格受市場(chǎng)因素的影響較為明顯，通過市場(chǎng)化的方式不能解決所有人的住房問題，低收入家庭的問題必須依靠公共住房來解決，應(yīng)充分重視租賃型保障住房的作用，政府對(duì)住房市場(chǎng)的適當(dāng)干預(yù)對(duì)解決全民住房問題起到了積極的作用。而呼和浩特的外來務(wù)工人員超過45萬人，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，廉租住房是解決低收入居民住房問題行之有效的辦法，要通過新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源，多渠道籌措資金來加大廉租住房的建設(shè)力度，提高廉租住房的比例。

4.3 積極探索切實(shí)可行的住房保障資金來源體系

住房保障資金應(yīng)以公共財(cái)政為主，多渠道籌集。一是“取之于民，用之于民”，財(cái)政撥款。二是“取之于房，用之于房”，爭(zhēng)取部分政策性資金的增值收益。通過擴(kuò)大住房公積金參與面，運(yùn)用住房公積金、其他住房基金的部分增值收益及直管公房出售后的部分凈歸集資金建設(shè)、維修廉租房，維修保養(yǎng)公房。三是積極鼓勵(lì)銀行，給予經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款支持。四是爭(zhēng)取政府適當(dāng)安排一定比例的土地出讓金，用于彌補(bǔ)保障性住房建設(shè)資金的不足。五是可以從社會(huì)福利彩票、企業(yè)捐贈(zèng)等社會(huì)捐贈(zèng)渠道籌集資金。六是在退出機(jī)制中加大房地產(chǎn)增長(zhǎng)收益的資金回收。特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持5年內(nèi)不準(zhǔn)上市，如遇特殊原因需要上市的，應(yīng)將屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)全額上繳國(guó)家，而不是執(zhí)行當(dāng)前規(guī)定的“按一定比例上繳”，并將此差價(jià)全額納入政府保障性住房建設(shè)的滾動(dòng)資金。對(duì)于廉租房，要嚴(yán)格限制、打擊其轉(zhuǎn)租行為，除全額沒收其非法所得外，還應(yīng)處以罰款并追究相應(yīng)的責(zé)任。七是成立專門的資金管理機(jī)構(gòu)，對(duì)籌集的資金進(jìn)行統(tǒng)籌管理。

4.4 加大保障性住房土地政策的支持力度

保障性住房是一項(xiàng)重大的民生工程，要全面解決影響和制約保障性住房建設(shè)的土地緊缺問題，優(yōu)先保障保障性住房土地的審批，應(yīng)對(duì)保障性住房用地實(shí)行單批單報(bào)，開啟土地審批“綠色通道”，及時(shí)辦理工地手續(xù)，核發(fā)國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書，簡(jiǎn)化土地報(bào)批供應(yīng)流程，提高辦事效率，為保障性住房建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)的辦理提供便捷的服務(wù)，并出臺(tái)相關(guān)土地優(yōu)惠扶持政策，強(qiáng)化保障性住房用地的年度計(jì)劃管理，加強(qiáng)保障性住房用地的供應(yīng)力度，各部門協(xié)調(diào)配合提高保障性住房用地建設(shè)的審批效率，創(chuàng)新機(jī)制體制破解土地市場(chǎng)存在的突出問題，切實(shí)執(zhí)行調(diào)控政策以加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理。

對(duì)保障性住房用地占住房建設(shè)用地供應(yīng)總量達(dá)不到70%的，限制其普通商品住房用地的審批，加強(qiáng)保障性住房用地監(jiān)管，嚴(yán)肅查處擅自改變保障性住房用地的性質(zhì)搞商品房開發(fā)的行為，依法沒收違法所得土地，收回土地受讓金，依法處置閑置土地，促進(jìn)保障性住房用地依法依規(guī)開發(fā)利用，提高土地利用率。

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