尚莉

摘要：國(guó)際上通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在4～6是合理的，城市房?jī)r(jià)收入比超出這一合理區(qū)間則有產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將處于不健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但是，考慮到我國(guó)城市劃分的特殊背景，在這一指標(biāo)的運(yùn)用上要慎重對(duì)待。本文以我國(guó)35個(gè)大中城市為研究對(duì)象，從城市所屬的行政層級(jí)來(lái)考慮房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)，認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在衡量我國(guó)不同行政層級(jí)城市房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展程度時(shí)并不完全適用，不同的行政層級(jí)城市其具體情況不同，在運(yùn)用這一指標(biāo)時(shí)要根據(jù)其所屬行政層級(jí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，在必要時(shí)也要引入其他指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；城市行政層級(jí)；房?jī)r(jià)收入比

中圖分類(lèi)號(hào)：F293；F224

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在21世紀(jì)以來(lái)已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一方面在我國(guó)城市建設(shè)、人們居住環(huán)境的改善、地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面發(fā)揮了不可忽視的作用，另一方面其不健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)也對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了負(fù)面影響，如近年來(lái)我國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，特別是個(gè)別大中城市，其房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的支付能力，這都充分反映了一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不合理現(xiàn)狀。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅關(guān)系到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，也關(guān)系到人們的切身利益。鑒于我國(guó)城市行政層級(jí)劃分的特殊背景，從城市不同的行政層級(jí)來(lái)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r顯得非常的有必要。

房?jī)r(jià)收入比（Housing Price-to-Income Ratio）是國(guó)際上常用來(lái)衡量一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)泡沫程度的重要指標(biāo)，它不僅能提供房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體績(jī)效的信息，還能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作情況及政策效果做出及時(shí)的反映，國(guó)際上認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比為4～6時(shí)是合理的。引入房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)，進(jìn)而對(duì)我國(guó)不同行政層級(jí)城市的房?jī)r(jià)收入比做出測(cè)量，分析不同行政層級(jí)城市房?jī)r(jià)收入比在縱向上和橫向上的差異，可以在一定程度上得出我國(guó)不同行政層級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的情況。但是，考慮到我國(guó)城市劃分的特殊背景，在用房?jī)r(jià)收入比這個(gè)國(guó)際通用的指標(biāo)分析城市房?jī)r(jià)時(shí)，要區(qū)別對(duì)待，不同的行政層級(jí)城市房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間是不一樣的。

二、文獻(xiàn)綜述

學(xué)者們對(duì)房?jī)r(jià)收入比的研究主要是它的應(yīng)用，并且集中在以下幾個(gè)方面。

房?jī)r(jià)收入比作為衡量城鎮(zhèn)居民住宅支付能力的指標(biāo)：我國(guó)學(xué)者欒貴勤等（2011）首先對(duì)上海市居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行分析計(jì)算，并以此來(lái)確定上海市房?jī)r(jià)收入比的合理范圍，然后測(cè)算出上海城市居民的現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)收入比，得出，上海市民有能力支付當(dāng)期的房地產(chǎn)價(jià)格；此外，吳剛（2009），解海、洪濤等（2013），王麗艷、王振坡（2007）等學(xué)者均用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)對(duì)中國(guó)部分城市或單個(gè)城市居民的住房支付能力進(jìn)行評(píng)判。

房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間范圍的研究：如世界銀行中國(guó)局首席經(jīng)濟(jì)師黑馬.恩德（1992）認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比例在3～6時(shí)是比較合理的，房地產(chǎn)市場(chǎng)在此區(qū)間內(nèi)運(yùn)行是比較平穩(wěn)和健康的；John Weicher（1977）是較早使用房?jī)r(jià)收入比的學(xué)者，他計(jì)算了美國(guó)1949—1975年的新住房的房?jī)r(jià)收入比；郭謙（2013）用房?jī)r(jià)收入比等多個(gè)指標(biāo)對(duì)北京市2010年房地產(chǎn)泡沫情況做研究，得出北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫；丁祖昱（2013）運(yùn)用位序—規(guī)模分析法對(duì)我國(guó)287個(gè)地級(jí)市2006-2010年房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行計(jì)量分析，并將這些城市劃分為一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)、四線(xiàn)、資源型城市五種類(lèi)型后分析其不同類(lèi)型間的房?jī)r(jià)收入比差異；張占錄（2012）對(duì)我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況進(jìn)行研究，認(rèn)為我國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)收入比已嚴(yán)重偏離4～6的合理區(qū)間，特別是北京等大型城市的房?jī)r(jià)泡沫化嚴(yán)重。

綜合以上對(duì)房?jī)r(jià)收入比的研究我們可以看出，學(xué)者們?cè)谟梅績(jī)r(jià)收入比指標(biāo)時(shí)較關(guān)注它在衡量城市居民的購(gòu)房能力以及它在研究城市房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?fàn)顩r方面。在對(duì)城市房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展情況的研究中，部分國(guó)內(nèi)學(xué)者考慮到了城市差異，但是他們只是將所研究城市依據(jù)地理區(qū)位或經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)行劃分從而來(lái)進(jìn)行區(qū)別化的研究，并沒(méi)有學(xué)者從我國(guó)特殊的城市行政層級(jí)背景來(lái)考察這一指標(biāo)的應(yīng)用。我們的創(chuàng)新在于考慮了我國(guó)城市行政差異的特殊背景，分析不同行政層級(jí)城市房?jī)r(jià)收入比在橫向上及縱向上的差異，提出在用房?jī)r(jià)收入比分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)要依據(jù)城市所處的行政層級(jí)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，不同的行政層級(jí)城市的房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間是不一樣的。

三、不同行政層級(jí)城市房?jī)r(jià)收入比研究

本部分主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析。

（一）我國(guó)35個(gè)大中城市行政層級(jí)劃分

我們選擇在經(jīng)濟(jì)上及政治上具有代表性意義的我國(guó)35個(gè)大中城市作為研究對(duì)象。依據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》及《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》，我們將所選取的35個(gè)大中城市依據(jù)其行政層級(jí)分為三類(lèi)：第一類(lèi)為直轄市，有4個(gè)，分別是北京、上海、天津、重慶；第二類(lèi)為副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市，有15個(gè)，分別是大連、青島、寧波、廈門(mén)、深圳、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、南京、杭州、濟(jì)南、廣州、武漢、成都、西安；第三類(lèi)為地級(jí)省會(huì)城市，有16個(gè)，分別是石家莊、福州、海口、太原、呼和浩特、合肥、南昌、鄭州、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、西寧、銀川、南寧、烏魯木齊（見(jiàn)表1）。

（二）房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的選取

在國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比有不同的定義：世界銀行（2002）將房?jī)r(jià)收入比定義為平均每套住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)家庭平均收入之比；聯(lián)合國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義為居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭收入之比值。由此，依據(jù)以上定義，可以得出房?jī)r(jià)收入比的基本公式為：

房?jī)r(jià)收入比=住房?jī)r(jià)格/居民家庭收入

根據(jù)這個(gè)公式，我們可以選擇相對(duì)應(yīng)的影響房?jī)r(jià)收入比各參量的計(jì)算指標(biāo)。但是，由于我國(guó)房屋面積的計(jì)算方式同歐美國(guó)家不相同，處于轉(zhuǎn)型期的收入統(tǒng)計(jì)也有較大的不確定性，因此，在選擇各參量指標(biāo)時(shí)就要依據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況做出恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

我國(guó)在住宅價(jià)格與收入的統(tǒng)計(jì)中并沒(méi)有“中等價(jià)格”與“中等家庭收入”等資料，國(guó)內(nèi)學(xué)者通常使用平均數(shù)來(lái)替代，國(guó)內(nèi)學(xué)者張清勇（2011）在比較了房?jī)r(jià)收入比理想算法與次優(yōu)算法后得出，兼顧數(shù)據(jù)可得性與計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確性，直接用平均數(shù)來(lái)計(jì)算中國(guó)房?jī)r(jià)收入比是適合中國(guó)的。由此，我們對(duì)房?jī)r(jià)收入比的公式進(jìn)行調(diào)整：

房?jī)r(jià)收入比=一套房平均價(jià)格/家庭平均年收入=住宅均價(jià)×人均居住面積×家庭人口/人均可支配收入×家庭人口=住宅均價(jià)×人均居住面積/人均可支配收入

即房?jī)r(jià)收入比為城鎮(zhèn)房屋的平均價(jià)格與人均住宅面積的乘積與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的比。

（三）不同行政層級(jí)城市房?jī)r(jià)收入比研究

通過(guò)以上對(duì)35個(gè)大中城市行政層級(jí)的劃分與房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的分析，我們選取我國(guó)35個(gè)大中城市2000 —2011年住宅平均價(jià)格、人均居住面積、人均可支配收入數(shù)據(jù)分別計(jì)算各城市房?jī)r(jià)收入比（見(jiàn)表2）。

國(guó)際上普遍認(rèn)為的房?jī)r(jià)收入比在4～6為合理范圍，超出這一合理區(qū)間則認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高，可能存在房地產(chǎn)泡沫，如果依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，則我國(guó)35大中城市中除了個(gè)別城市外，在2011年后均出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于不健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，這顯然不符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的特殊性，一方面是因?yàn)槲覈?guó)人口多從而導(dǎo)致的住宅需求量大以及國(guó)人受傳統(tǒng)置業(yè)觀念的影響，房?jī)r(jià)收入比普遍較高；另一方面，我國(guó)城市行政層級(jí)不同，所獲取的資源及經(jīng)濟(jì)條件不同從而使得城市發(fā)展水平不同，不同行政層級(jí)間城市發(fā)展水平差異較大，國(guó)際認(rèn)定的統(tǒng)一的衡量房地產(chǎn)泡沫的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)并不完全適用于我國(guó)所有行政層級(jí)城市，需要對(duì)不同行政層級(jí)城市房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行具體和針對(duì)性的分析。

第一，直轄市的房?jī)r(jià)收入比范圍要適當(dāng)?shù)姆艑?。直轄市在我?guó)城市行政層級(jí)中處于高位，政策上的優(yōu)惠和自身優(yōu)越的發(fā)展條件使得其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位于城市前列。獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)吸引了大量的高端消費(fèi)群體，對(duì)房?jī)r(jià)拉升的程度要高于收入增加的程度，居高的房?jī)r(jià)收入比是必然的結(jié)果，但較高的收入水平使得這些城市居民住宅價(jià)格承受能力也高于其他城市，因此，統(tǒng)一的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)并不完全適用于這一類(lèi)型城市，因此要適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)，提升泡沫的度量上限。

第二，副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)行調(diào)整。由數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)副省級(jí)城市在2011年后只有濟(jì)南的房?jī)r(jià)收入比在國(guó)際認(rèn)定的合理范圍內(nèi)，但也有超出的趨勢(shì)，這與我國(guó)副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的實(shí)際情況有較大的出入。副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市中除廣州、深圳、寧波、大連、杭州5城市房?jī)r(jià)過(guò)高，有泡沫趨勢(shì)外，其他城市的房?jī)r(jià)雖然有所上升，但并沒(méi)顯示出泡沫化的現(xiàn)象，因此，針對(duì)這一行政層級(jí)的城市，國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)行調(diào)整。

第三，地級(jí)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)不適用。地級(jí)省會(huì)城市中除了?？诤透Ｖ萏幱谘睾５貐^(qū)，房?jī)r(jià)炒作嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快外，其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平較低，基本處于起步階段。如按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，這一層級(jí)的大部分城市也已存在房地產(chǎn)泡沫，這與實(shí)際情況出入較大。因此，房?jī)r(jià)收入比在衡量這一層級(jí)城市房地產(chǎn)泡沫程度與房地產(chǎn)健康發(fā)展情況時(shí)并不適用。

四、結(jié)論與建議

綜合以上對(duì)我國(guó)不同行政層級(jí)城市房?jī)r(jià)收入比的分析我們得出如下結(jié)論：一是以往學(xué)者用房?jī)r(jià)收入比研究城市房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)并未考慮到城市的行政層級(jí)。不同的行政層級(jí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，資源優(yōu)勢(shì)也不同，這些都影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)收入比在度量城市房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展程度時(shí)要將城市的行政層級(jí)因素考慮在內(nèi)。二是城市的行政層級(jí)不同，其所擁有的優(yōu)勢(shì)不同，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也有較大的差異，國(guó)際上統(tǒng)一的房?jī)r(jià)收入比并不適用于所有行政層級(jí)城市。

因此，我們認(rèn)為國(guó)際上統(tǒng)一的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)并不是一個(gè)完全可行的衡量城市房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展與否的度量指標(biāo)，我們?cè)趹?yīng)用這一指標(biāo)時(shí)要依據(jù)我國(guó)城市不同的行政層級(jí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，行政層級(jí)高的城市的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)要適當(dāng)?shù)姆艑挘岣呱舷?；行政?jí)別較低的城市房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)也要依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。此外，在必要時(shí)還要運(yùn)用其他指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。

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（編輯：韋京）