李騫

摘 要：最近幾年我國出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷增多，但房價一直居高不下，成為老百姓普遍關(guān)心的一個問題。我國房地產(chǎn)價格過高，使得房地產(chǎn)市場逐漸處于低迷狀態(tài)，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房價過高的一個主要原因是因為房地產(chǎn)企業(yè)的稅費負(fù)擔(dān)較大。本文將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行簡單的介紹，探討房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)劃土地增值稅的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

前言：房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)稅收之中的重要組成部分，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房地產(chǎn)市場具有很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的納稅機(jī)制具有一定的特殊性，必須對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，才能對企業(yè)發(fā)展起到促進(jìn)作用。稅收籌劃涉及到企業(yè)發(fā)展的諸多方面，安排不當(dāng)很容易出現(xiàn)問題，科學(xué)合理的稅收籌劃可以在一定程度上對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

土地增值稅是針對一些單位與個人，在對國有土地的使用權(quán)、地上建筑物和附著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，取得的增值額所征收的稅。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多征收稅種中十分重要的一個，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有很大影響[1]。稅收籌劃是企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，企業(yè)對稅收進(jìn)行籌劃，可以提高財務(wù)管理的水平，減少在稅收方面的支出，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，所以，合理的稅收籌劃對企業(yè)的競爭力提升與可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。稅收籌劃一直受到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視，是由于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅率很高，其特殊性是可以在納稅機(jī)制中進(jìn)行超率累進(jìn)稅率，具有很大的跳躍性，有很大的稅收籌劃空間。

所謂稅收籌劃，就是在法律允許的范圍之內(nèi)，納稅者根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定，采取一定的技術(shù)和方法，對經(jīng)營活動、財務(wù)活動等進(jìn)行合理、科學(xué)的安排，從而達(dá)到減少稅款的目的。企業(yè)通常都會通過稅收籌劃的方式來節(jié)約稅款，減少開支，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[2]。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的過程中，經(jīng)常會投入大量的資金，投資風(fēng)險較高，收益周期長，見效緩慢，并且在整個開發(fā)和經(jīng)營的過程中，涉及的稅收種類多，稅收金額十分巨大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對稅收進(jìn)行籌劃很有必要，不但可以有效的控制稅收成本，減小稅收的風(fēng)險，還能夠提高企業(yè)的綜合競爭實力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的主要方式

2.1設(shè)立銷售公司進(jìn)行籌劃

土地增值稅的納稅機(jī)制比較特殊，采用的是超率累進(jìn)稅率的方式，根據(jù)規(guī)定，對于那些增值稅率在20%以下的普通住宅，都可以對其免征土地增值稅。土地增值稅的納稅人在對房地產(chǎn)進(jìn)行銷售或者對土地的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，可以在過程中適當(dāng)?shù)脑O(shè)置一些銷售的環(huán)節(jié)，將增值額進(jìn)行分解，增值額由高轉(zhuǎn)低，可以降低增值稅的稅率，使其在土地增值稅的適用范圍之外[3]。設(shè)立銷售公司，房地產(chǎn)企業(yè)可以將房地產(chǎn)項目進(jìn)行合理的定價之后，轉(zhuǎn)讓給銷售公司，這樣人為的調(diào)節(jié)和籌劃，可以減少企業(yè)承擔(dān)的土地增值稅。

2.2合作建房或者代建房方式

合作建房是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，采取雙方合作的方式，一方提供土地，另一方提供資金，共同完成建房工程。代建房是指客戶需要開發(fā)建設(shè)的房子，可以由房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行代建，開發(fā)完成之后可以向客戶收取一定的代建費用。根據(jù)國家稅收的優(yōu)惠政策，合作建房可以免征土地增值稅，代建房的行為雖然取得了一定的經(jīng)濟(jì)收入，但是沒有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上的變更，只是勞務(wù)費的一種，所以也不在土地增值稅的征收范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這兩種方式，減少企業(yè)的稅收支出，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2.3利用特殊扣除項目規(guī)定

扣除項目可以在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的主要方式之一[4]。土地增值稅的實施細(xì)則之中，有關(guān)于利息支出的扣除項目的規(guī)定，利用這項規(guī)定，可以在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)債經(jīng)營的較高利息，降低稅收支出。也可以利用房地產(chǎn)開發(fā)之中的公共配套設(shè)施的投入扣除方式，適當(dāng)?shù)脑黾訉才涮自O(shè)施的投入，并將這些投入算在開發(fā)成本之中，進(jìn)行扣除的累計。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中存在的問題

3.1缺乏科學(xué)合理的籌劃計劃與方案

由于缺乏對房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的正確認(rèn)識，很多企業(yè)并沒有對稅收籌劃給予相應(yīng)的重視，在進(jìn)行稅收籌劃時過于盲目，沒有制定科學(xué)合理的計劃和方案。稅收籌劃的方式比較單一，不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的需求，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展[5]。在對房地產(chǎn)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃時，缺少專業(yè)的人才，現(xiàn)有管理者的籌劃能力有限，在一定程度上增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.2缺少對房地產(chǎn)產(chǎn)品的利用意識

房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和利用時，通常會開發(fā)許多房地產(chǎn)產(chǎn)品，這些產(chǎn)品如果能夠很好的加以利用，可以在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。但是，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有認(rèn)識到這個問題，缺少對房地產(chǎn)產(chǎn)品的利用意識，沒有根據(jù)國家政策對其銷售情況進(jìn)行利用和調(diào)整，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

3.3扣除項目選擇不當(dāng)

很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方式上存在問題，使得財務(wù)管理很不規(guī)范，所以金融機(jī)構(gòu)很難在其財務(wù)報表中了解其真實的財務(wù)狀況，無法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展情況做出判斷，貸款方案也無法制定[6]。房地產(chǎn)公司沒有辦法根據(jù)利息的支出方式來對扣除項目進(jìn)行選擇，使得籌劃中的扣除項目選擇不是很恰當(dāng)。

四、 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目在不斷的增加，房價一直居高不下，成為社會各界普遍關(guān)心的問題，解決這一問題的有效手段之一就是對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行加強(qiáng)，減少企業(yè)的稅收支出，降低企業(yè)成本，從而使房價降溫。

4.1制定科學(xué)合理的稅收籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅對企業(yè)發(fā)展具有十分重要的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要重視對土地增值稅的合理籌劃，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時代發(fā)展的步伐，與時俱進(jìn)，選擇更加有利的增值額計算方式，減少企業(yè)所承擔(dān)的增值稅款額。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的增值稅征收情況，制定科學(xué)合理的增值稅籌劃方案，減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4.2充分利用房地產(chǎn)產(chǎn)品

房地產(chǎn)企業(yè)可以對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行合理的處置，將企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)用途進(jìn)行轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂没蛘呤亲庥茫灰康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變更，就可以免征土地增值稅。在對企業(yè)的稅款進(jìn)行清算時，會有不能將稅款計入到收入之中的情況產(chǎn)生，這時應(yīng)該對相應(yīng)的費用與成本進(jìn)行保留，不應(yīng)該進(jìn)行扣除[7]。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的情況合理制定發(fā)展戰(zhàn)略，并根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和計劃，對土地增值稅進(jìn)行科學(xué)的籌劃，適當(dāng)延遲房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅繳納時間，減輕企業(yè)土地增值稅的稅費負(fù)擔(dān)。

4.3合理選擇稅收扣除項目

土地增值稅的實施細(xì)則中有關(guān)于財務(wù)費用的利息支出的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)要對相關(guān)的規(guī)定適當(dāng)?shù)募右岳?，合理安排扣除項目，減少企業(yè)的稅收支出。房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)范自身的財務(wù)管理情況，使財務(wù)報表能夠真實的反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，在企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的情況下，能夠根據(jù)利息來合理的選擇企業(yè)的扣除項目，對利息支出以及配套設(shè)施的投入進(jìn)行合理的扣除。

4.4對裝修費用加以利用

一些正在開發(fā)還沒有開始進(jìn)行銷售的房子，可以對其精裝修之后再進(jìn)行銷售，這樣做可以使扣除項目的款額增加，從而降低企業(yè)的增值率，減少企業(yè)增值稅的征收。對商品房進(jìn)行精裝修時，需要根據(jù)之前簽訂的合同內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行，并且可以通過分計收入的方式，在合法的基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)的銷售價格進(jìn)行降低，調(diào)整房地產(chǎn)市場中的房價。將房地產(chǎn)的裝修費用計入到房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本之中，按照土地增值稅進(jìn)行征收，可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅負(fù)擔(dān)。

結(jié)束語：房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅對房價具有很大影響，必須對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收進(jìn)行合理的籌劃。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題進(jìn)行分析，可以在企業(yè)之中采取有效的籌劃手段，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（作者單位：俊發(fā)地產(chǎn)有限責(zé)任公司）

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