溫寧馨

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)對項目開發(fā)實施成本精細(xì)化管理，可以有效解決企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、成本核算科目設(shè)置以及投招標(biāo)管理等方面的不足，將成本管理責(zé)任具體化、明細(xì)化，使成本發(fā)生的每個方面都管理到位，實現(xiàn)組織管理各單元的精確、高效。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目開發(fā)；成本；精細(xì)化管理

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）17-0271-02

隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)從粗放發(fā)展模式向精細(xì)化發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。在這一過程中，房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的精細(xì)化管理顯得尤為重要。項目開發(fā)成本的精細(xì)化管理將房地產(chǎn)企業(yè)的常規(guī)管理引向了深入管理，是管理模式的轉(zhuǎn)變，是一種資源管理方式，可極大減少管理所占用的資源，將管理責(zé)任具體化、明確化，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的管理、決策分析以及信息使用具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本是指房地產(chǎn)經(jīng)營為了開發(fā)一定數(shù)額的住房所支出的全部費用，主要包括土地成本、前期工程成本、建筑安裝工程成本、公共配套費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用和不可預(yù)見費用等。其中，所占比例最大的是建安裝成本，約占整個項目成本構(gòu)成的40%～60%，是所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購置費用之和；其次是土地成本，約占整個成本的30%～60%，主要指獲取土地需要的費用，包括土地出讓金、契稅、動遷費用等；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用主要指項目開發(fā)過程中發(fā)生的道路、自來水、雨污水、電力、電信、天然氣、室外景觀綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用；公共配套費用指為小業(yè)主提供基本配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施和各種營利性的配套設(shè)施所發(fā)生的費用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套費用合計共占項目總投資的15%～30%；前期工程成本主要是在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)的早期階段地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究等費用，一般占整個成本的在 5%左右；不可預(yù)見費用是因風(fēng)險等因素造成的不可遇見，但極有可能發(fā)生的費用，包括人工、材料價格上漲，小業(yè)主賠付、質(zhì)保金外發(fā)生的售后維修費用等，一般根據(jù)項目的復(fù)雜程度，預(yù)留項目開發(fā)成本的 3%～5%作不可預(yù)見費用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本管理存在的主要問題

（一）成本管理意識淡薄

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者雖然意識到成本管理的重要性，但是對于成本的管理并沒有精細(xì)到項目開發(fā)中各環(huán)節(jié)，員工也沒有把成本管理融入到自身的意識中。在實際工作中，施工者只負(fù)責(zé)施工，采購員只負(fù)責(zé)采購，監(jiān)督者只負(fù)責(zé)監(jiān)督，沒能形成統(tǒng)一的全方位的目標(biāo)成本分解和成本精細(xì)化管理制度和辦法，致使當(dāng)成本控制出現(xiàn)問題時，責(zé)任不清、問題解決措施不到位、成本管理效果不顯著。

（二）企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理

我國房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)企業(yè)雖然都有國家承認(rèn)的資質(zhì)，但在資產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)形象、經(jīng)營業(yè)績、信用等級等方面各有不同，在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方面也存在著很大差異。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置極不合理，很多機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)，新項目開始動工時臨時成立新的項目部，項目部的人員配置很多情況下是從其他部門臨時借調(diào)的。這樣一來，項目部人員會由多個領(lǐng)導(dǎo)來分管，從而造成責(zé)任不明確、管理混亂的現(xiàn)象，遇到問題很難追責(zé)，導(dǎo)致成本管理水平和效果欠佳。

（三）成本核算科目設(shè)置不夠明確

很多房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算比較簡單，財務(wù)部門一般根據(jù)工程施工的實際耗費確定各工程施工項目的成本支出。會計科目設(shè)置級次較少，一般只在“開發(fā)成本”科目下設(shè)“土地征用及交易費”、“拆遷補(bǔ)償費”、“過渡費”、“搬家費”、“前期工程費”、“建筑安裝費用”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”、“公共配套設(shè)施費”、“間接費用”等二級科目，即為末級科目。如果想?yún)^(qū)別二級科目下的具體工程子項目的成本構(gòu)成，財務(wù)人員只能通過手工錄入憑證摘要來對各子項目進(jìn)行描述。在會計核算業(yè)務(wù)量較大的情況下，現(xiàn)行的會計核算難以對各部門成本費用進(jìn)行有效控制。

（四）投招標(biāo)管理狀況不夠規(guī)范

雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投招標(biāo)過程中都會制作標(biāo)書，進(jìn)行投標(biāo)和招標(biāo)，但在實施過程中難免有人情參與的情況，達(dá)不到標(biāo)書規(guī)定的要求。很多企業(yè)沒有一個系統(tǒng)明朗的招標(biāo)流程，或不注重對圖紙的審核，或忽略充分的前期準(zhǔn)備，致使投招標(biāo)進(jìn)展不盡如人意。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)進(jìn)行成本精細(xì)化管理的措施

（一）預(yù)測階段的成本精細(xì)化管理

在成本預(yù)測階段，應(yīng)充分考慮項目投資金額大小，因此開發(fā)成本前期的土地費用預(yù)測顯得尤為重要。此階段應(yīng)明確成本控制的要點，包括：行政部門對項目的合法合規(guī)性、潛在的風(fēng)險和收益進(jìn)行分析；財務(wù)部門對開發(fā)成本和投融資金額進(jìn)行估算；市場部門對市場進(jìn)行調(diào)研。最后綜合以上信息形成項目可行性報告。

（二）決策階段的成本精細(xì)化管理

根據(jù)預(yù)測階段的項目可行性報告，企業(yè)相關(guān)管理者、技術(shù)人員、財務(wù)人員和人力資源部門人員，要對項目實施中會產(chǎn)生成本的各個環(huán)節(jié)以及項目實施過程可能的影響因素進(jìn)行詳細(xì)分析，然后依據(jù)預(yù)測結(jié)果有針對性地制定控制成本相關(guān)制度，條理化、細(xì)致化地制定相應(yīng)的獎懲措施，建立詳細(xì)的項目實施問責(zé)機(jī)制，使責(zé)任到部門、到個人。

（三）計劃階段的成本精細(xì)化管理

1.要充分發(fā)揮招標(biāo)機(jī)制在項目工程設(shè)計的作用，遵從高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)把關(guān)的原則，綜合考慮各種設(shè)計方案，擇優(yōu)而用。其次，在設(shè)計工作中，要求保質(zhì)保量，限額設(shè)計，對可以進(jìn)行準(zhǔn)確定量分析的設(shè)計部分，盡量用數(shù)據(jù)作為依托。

2.應(yīng)反復(fù)論證、審核，精益求精，最好能做到自我審核和第三方專業(yè)審核相結(jié)合，確保設(shè)計方案準(zhǔn)確、無誤、可行。

（四）控制階段的成本精細(xì)化管理

1.將工程變更控制在合理范圍內(nèi)。要求施工方加強(qiáng)自我約束，不得輕易擅改工程計劃。對于工程計劃的變更要依照嚴(yán)格的變更程序進(jìn)行變更。endprint

2.在項目實施過程中，要對承包商提出的賠償方案嚴(yán)格審查，對可能產(chǎn)生的問題進(jìn)行預(yù)判，以便更好的控制成本。

3.嚴(yán)把選用材料的質(zhì)量關(guān)和價格關(guān)，在保證材料可靠性的同時也要保證價格限定在一個合理的范圍之內(nèi)。

4.加強(qiáng)資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控。施工階段的工程款支付嚴(yán)格以資金計劃為基礎(chǔ)，同施工進(jìn)度計劃相協(xié)調(diào)，這樣可使工程管理更加清晰。

（五）核算階段的成本精細(xì)化管理

1.理順成本核算程序。對開發(fā)產(chǎn)生的費用進(jìn)行合理匯總，明確成本結(jié)算的原則、方法、標(biāo)準(zhǔn)、程序。

2.明確成本計算對象。確定具體成本核算對象時應(yīng)結(jié)合項目實施地、項目整體規(guī)模大小、項目實施所用時間、項目實施方法、施工技術(shù)水平、裝潢設(shè)計品位高低、樓層高低、施工組織方的管理水平等實際情況綜合考慮。

3.合理設(shè)置會計科目和相關(guān)賬簿。成本核算對象可分層次設(shè)立，即一級科目“開發(fā)成本”科目用來核算產(chǎn)品開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，在二級科目“土地征用及交易費”、“拆遷補(bǔ)償費”、“過渡費”、“搬家費”、“前期工程費”等科目下，再按各成本核算對象設(shè)立具體核算項目，如可增設(shè)“待分?jǐn)偝杀尽薄ⅰ按_發(fā)土地”、“在建X期”、“開發(fā)間接費用”等三級科目。

4.合理進(jìn)行成本費用的歸集與分配。能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定成本核算對象中；分不清成本核算對象的，可先在“待分?jǐn)偝杀尽焙怂沩椖恐羞M(jìn)行歸集，再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集，直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋胗嘘P(guān)成本核算對象。

（六）分析總結(jié)階段的成本精細(xì)化管理

本階段是對項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行成本分析和總結(jié)。在此階段，應(yīng)對相關(guān)部門在項目開發(fā)過程中完成任務(wù)的情況逐一進(jìn)行分析，對個人的工作完成情況由各部門進(jìn)行績效審定，并作為對各部門和個人進(jìn)行獎罰的依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

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Exploring the fine management of the project development cost of the real estate enterprises

WEN Ning-xin

（Harbin University of Commerce，Harbin 150028，China）

Abstract：The real estate enterprises to implement the cost management of the project development，can effectively solve the problem of enterprise settings，in the organization cost accounting subject setting and bidding management，the cost management responsibility，specific details，so that each party cost's face management，efficient and accurate，each unit organization management.

Key words：real estate enterprise；project development；cost；fine management

[責(zé)任編輯 王 佳]endprint