王春雷

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在世界各國都對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，對(duì)各國GDP的增長起著至關(guān)重要的作用。我國在上世紀(jì)80年代改革開放后期，深圳特區(qū)開始了土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)，正式開啟了我國對(duì)當(dāng)代房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理的序幕。構(gòu)建與完善企業(yè)內(nèi)部控制，是加強(qiáng)企業(yè)科學(xué)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的客觀要求。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，構(gòu)建與完善企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和降本增效有著重要意義，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)控制環(huán)境建設(shè)，健全風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，強(qiáng)化控制活動(dòng)，加強(qiáng)信息流通和溝通，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)控。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部控制；構(gòu)建；完善

在過去的幾十年里，中國的經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的增長，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也突飛猛進(jìn)，在部分大中城市中已經(jīng)成為支柱性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提高。目前，房地產(chǎn)企業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。其所在行業(yè)收益額多年穩(wěn)居各行業(yè)之首，其年均銷售額更是帶動(dòng)了全國經(jīng)濟(jì)增長。2013年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)執(zhí)行了限購限貸政策，但是在政策趨向?qū)捤伞⒔?jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢(shì)，2013年全年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)。全年社會(huì)融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動(dòng)活躍，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張動(dòng)力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為保證房地產(chǎn)開發(fā)也平穩(wěn)快速發(fā)展，必須加強(qiáng)對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制顯示出它的重要性。

構(gòu)建與完善企業(yè)內(nèi)部控制，是市場經(jīng)濟(jì)條件下，加強(qiáng)企業(yè)科學(xué)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的客觀要求。內(nèi)部控制是企業(yè)管理的重要組成部分，他與企業(yè)的經(jīng)營過程結(jié)合在一起，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和約束，是經(jīng)營過程發(fā)揮其應(yīng)有的功能，對(duì)企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營管理活動(dòng)起著監(jiān)督控制的作用，在企業(yè)管理中至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，要按照我國一系列規(guī)范內(nèi)容，來建立與實(shí)施內(nèi)部控制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理的目標(biāo)

為了加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)公眾利益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，財(cái)政部會(huì)同證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)制定了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》。2010年4月26日，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等五部委剛剛聯(lián)合并發(fā)布了《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》。國際著名會(huì)計(jì)師事務(wù)所德勤表示，指引將有助于提升中國企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告質(zhì)量，減少商業(yè)欺詐風(fēng)險(xiǎn)。但新指引無法徹底杜絕企業(yè)“做假帳”。該配套指引包括18項(xiàng)《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》、《企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指引》和《企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)指引》，連同此前發(fā)布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，標(biāo)志著適應(yīng)我國企業(yè)實(shí)際情況、融合國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的中國企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系基本建成。

在基本規(guī)范所稱中，可以看出，內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員工實(shí)施的、旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過程。內(nèi)部控制的目標(biāo)是合理保證企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全、財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息真實(shí)完整，提高經(jīng)營效率和效果，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國從新興產(chǎn)業(yè)開始，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。

為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來提高經(jīng)營效率。為了使內(nèi)部控制有效運(yùn)行，就必須營造一個(gè)良好的控制環(huán)境，建立一個(gè)周密的會(huì)計(jì)系統(tǒng)，按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計(jì)有效的內(nèi)部控制程序。

（1）戰(zhàn)略目標(biāo)是與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的使命相協(xié)調(diào)，反映了管理者就企業(yè)如何努力為它的利益相關(guān)者創(chuàng)造價(jià)值所作出的選擇。

（2）報(bào)告目標(biāo)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部和外部的報(bào)告真實(shí)可靠?？煽康膱?bào)告為管理者提供適合其既定目標(biāo)的準(zhǔn)確而完整的信息，支持管理者的決策依據(jù)對(duì)企業(yè)活動(dòng)和業(yè)績的監(jiān)控。

（3）營運(yùn)及資產(chǎn)安全目標(biāo)是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的有效性，包括業(yè)績和盈利目標(biāo)以及保護(hù)資源不受損失，保證企業(yè)現(xiàn)有的各項(xiàng)資產(chǎn)安全完整，使生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行并保證企業(yè)價(jià)值的真實(shí)完整。

（4）遵循目標(biāo)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，這對(duì)企業(yè)在社會(huì)和市場上的聲譽(yù)產(chǎn)生極大的影響。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建和完善內(nèi)部控制的原則

（1）合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建和完善內(nèi)部控制必須按照國家法律法規(guī)和部門規(guī)章制度進(jìn)行，嚴(yán)格遵循國家相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度，如我國《公司法》、《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》等，保證每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定要求。

（2）有效性原則。內(nèi)部控制要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā)，具有針對(duì)性和實(shí)用性，與企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng)，符合企業(yè)經(jīng)營效率和經(jīng)營管理的要求，把握控制點(diǎn)。內(nèi)部控制作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度，要嚴(yán)格貫徹執(zhí)行，并隨著外部環(huán)境和內(nèi)部業(yè)務(wù)、管理要求變化，不斷調(diào)整完善。

（3）目標(biāo)性原則。內(nèi)部控制的執(zhí)行，要滿足實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全和會(huì)計(jì)信息真實(shí)，促使貫徹經(jīng)營方針和提高經(jīng)營效率，確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康運(yùn)行。

（4）全面性原則。內(nèi)部控制要覆蓋企業(yè)全部業(yè)務(wù)活動(dòng)和每項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)全過程，涵蓋企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)和會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位及各項(xiàng)業(yè)務(wù)，抓好招投標(biāo)、質(zhì)量安全、成本費(fèi)用及房屋銷售等關(guān)鍵控制點(diǎn)。

（5）重要性原則。對(duì)關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)要嚴(yán)格控制，對(duì)那些次要的事項(xiàng)則根據(jù)企業(yè)的能力簡單控制或不控制。

（6）相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)合理設(shè)置機(jī)構(gòu)、崗位、合理劃分職責(zé)權(quán)限，確保不同機(jī)構(gòu)、崗位之間權(quán)責(zé)明確，相互制約，相互監(jiān)督。主要包括授權(quán)批準(zhǔn)、業(yè)務(wù)主辦、會(huì)計(jì)記錄、財(cái)產(chǎn)保管、稽核檢查等不相容職務(wù)分離，以維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全完整與會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠。

（7）成本效益原則。建立和完善企業(yè)內(nèi)部控制，要正確處理好內(nèi)部控制效果與控制成本之間的關(guān)系，既要取得良好的內(nèi)部控制效果，又盡可能地節(jié)約內(nèi)部控制成本。

（8）預(yù)防為主原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度主要是預(yù)防經(jīng)營活動(dòng)的無效率和違法行為。要保證單位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行，還要避免經(jīng)營運(yùn)行中發(fā)生浪費(fèi)、舞弊或混亂所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建與完善內(nèi)部控制的措施

除了上市公司和國有企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制一般沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)通常根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及其配套指引的規(guī)定，結(jié)合自身經(jīng)營規(guī)模和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)制定具體的內(nèi)部控制程序和措施。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的構(gòu)建和完善應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行：

（1）加強(qiáng)企業(yè)控制環(huán)境建設(shè)?？刂骗h(huán)境包括外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、道德環(huán)境等，外部環(huán)境建設(shè)，主要是由政府通過體制改革、法制完善、道德教育等措施來進(jìn)行。外部環(huán)境超出了企業(yè)的控制能力，不能作為內(nèi)部控制系統(tǒng)的組成部分。內(nèi)部環(huán)境主要包括組織和人員兩個(gè)方面。內(nèi)部環(huán)境建設(shè)，應(yīng)通過企業(yè)自身的努力來完成。創(chuàng)立良好的組織結(jié)構(gòu)和權(quán)責(zé)分派體系，建立健全股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)營（總經(jīng)理）班子，明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層的職責(zé)，強(qiáng)化董事會(huì)在改善治理中的主導(dǎo)地位，建立以董事會(huì)為主體，股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層相互監(jiān)督、相互制約的內(nèi)部控制機(jī)制，推行職務(wù)不相容制度，規(guī)范決策程序。企業(yè)管理者的認(rèn)識(shí)和態(tài)度對(duì)內(nèi)部控制建立和運(yùn)行具有至關(guān)重要的影響，必須提高企業(yè)管理者對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員流動(dòng)性大，管理者應(yīng)重視內(nèi)部控制，以身作則，帶頭遵守各項(xiàng)內(nèi)部控制制度，穩(wěn)健經(jīng)營，科學(xué)管理。

（2）健全風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得土地、開發(fā)經(jīng)營到房屋銷售等許多方面都會(huì)受到來自企業(yè)內(nèi)外部諸多因素的影響因此，要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等措施，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制。

（3）強(qiáng)化控制活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制活動(dòng)主要包括批準(zhǔn)控制、會(huì)計(jì)控制、實(shí)物控制等。批準(zhǔn)控制屬事前控制，在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生前，按照既定程序，對(duì)其正確性、合理性、合法性加以核準(zhǔn)，并確定是否讓其發(fā)生，將一切不合法的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)控制在事前具有預(yù)防作用。會(huì)計(jì)控制通過企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)活動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)施控制，包括恰當(dāng)?shù)膷徫辉O(shè)置、嚴(yán)密的憑證制度、合理的會(huì)計(jì)記錄程序和嚴(yán)格的日常核對(duì)制度。實(shí)物控制是為保護(hù)各種實(shí)物的安全完整，防止舞弊行為而進(jìn)行的控制。主要包括限制接近、實(shí)物保護(hù)和實(shí)物清查等。

（4）加強(qiáng)信息流通和溝通。良好的信息流通和溝通系統(tǒng)可以是企業(yè)內(nèi)部上下溝通便捷、各職能部門信息相互傳遞方便，從而有助于強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制，真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正錯(cuò)誤與舞弊行為，確保國家有關(guān)法律和企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行。企業(yè)的信息系統(tǒng)包括財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)和管理信息系統(tǒng)。財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)主要提高有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的信息，而管理信息系統(tǒng)則是提高很多非財(cái)務(wù)方面的信息。加強(qiáng)信息流通和溝通，建立開放和暢通的信息反饋渠道，包括管理層與員工之間上下的溝通渠道和橫向、對(duì)外的溝通渠道，確保信息正確的傳達(dá)溝通。

（5）強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)控。確保內(nèi)部控制制度被切實(shí)地執(zhí)行就必須對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督必須重視內(nèi)部審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的一個(gè)組成部分，他通過對(duì)內(nèi)部控制的檢查與評(píng)價(jià)來協(xié)助管理者完成管理目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合本單位的規(guī)模、生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)等因素，建立相應(yīng)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，設(shè)立并完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系，指定專門機(jī)構(gòu)或人員從事審計(jì)工作，賦予內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和審計(jì)人員充分的權(quán)利，對(duì)內(nèi)部控制體系實(shí)行監(jiān)督，對(duì)內(nèi)部控制執(zhí)行情況監(jiān)督檢查，對(duì)各級(jí)管理層的財(cái)務(wù)活動(dòng)和管理活動(dòng)進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而保證企業(yè)內(nèi)部控制制度更加完善和嚴(yán)密。要借助外部中介組織，特別是會(huì)計(jì)師事務(wù)所的力量，充分發(fā)揮其在企業(yè)內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)及有效運(yùn)行方面的積極作用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的構(gòu)建與完善還應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)實(shí)踐情況區(qū)別對(duì)待。對(duì)于會(huì)計(jì)核算混亂、管理基礎(chǔ)薄弱的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)從定崗定員、明確崗位職責(zé)、完善內(nèi)部控制制度人手，按照合規(guī)經(jīng)營的要求建立內(nèi)部控制，保證企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資的安全完整和會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠。對(duì)于會(huì)計(jì)核算健全規(guī)范、管理基礎(chǔ)較好的企業(yè)，應(yīng)按合規(guī)性和效益性的目標(biāo)要求構(gòu)建和完善內(nèi)部控制。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切管理工作，都應(yīng)從建立和健全內(nèi)部控制開始；企業(yè)的一切決策，都應(yīng)統(tǒng)馭在完善的內(nèi)部控制制度之下：企業(yè)的一切活動(dòng)，都不能游離于內(nèi)部控制之外。希望以上的建議能為我國的房地產(chǎn)行業(yè)在完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理、開拓融資渠道、提高投資效益以及防范市場風(fēng)險(xiǎn)提供一些思路。

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