方夢園

摘要：房地產(chǎn)價格一直是社會各界的關(guān)注焦點，其影響因素較多。為了探究安徽省房地產(chǎn)價格的影響因素，本文利用2000-2012年安徽省房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進行了實證分析，發(fā)現(xiàn)建筑企業(yè)從業(yè)人員數(shù)對房地產(chǎn)價格的影響顯著，即從業(yè)人員越多企業(yè)成本越大，導(dǎo)致房價上漲。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤總額對房價影響比較微弱，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤設(shè)定是近乎既定的，開發(fā)企業(yè)調(diào)整利潤對房價的影響并不顯著。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；供給和需求；回歸分析

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，其價格波動會給社會各界帶來影響，人們迫切希望房地產(chǎn)價格可調(diào)控。2015年兩會后，房市調(diào)控政策密集出臺，GDP調(diào)低到7%，房地產(chǎn)價格有望得到穩(wěn)定發(fā)展。那么，國家面臨經(jīng)濟下行背景下房地產(chǎn)價格的影響因素就是本項目要研究的主要內(nèi)容。影響房地產(chǎn)價格的因素有很多，已有的研究表明，國內(nèi)生產(chǎn)總值、居民消費價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)等都對房地產(chǎn)價格有顯著影響。隨著國家和各省經(jīng)濟的發(fā)展，這些結(jié)論是否依然成立，還有待證明。本文聚焦安徽省2000年至2012年的房價變動，從實證角度探究總?cè)丝跀?shù)、可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量等因素對房地產(chǎn)價格的影響，預(yù)期未來的經(jīng)濟波動，對政府提出政策建議。

從房地產(chǎn)生產(chǎn)價格機制來看，房地產(chǎn)價格是由生地價、房屋建筑成本及利潤、生地開發(fā)成本及利潤、房屋銷售成本及利潤、稅金構(gòu)成的，其變化就是各構(gòu)成部分變化的總體作用。除地價以外，其他構(gòu)成部分都是價值實體中的一部分，其價格由價值和供求決定。而地是無價值的，其價格完全取決于市場供求狀況，這種供求具體體現(xiàn)為影響土地價格的諸多因素。因此，下文將從具體的各項指標入手，探究房地產(chǎn)價格的影響因素。

二、現(xiàn)狀分析

本文利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)畫出安徽省房地產(chǎn)市場變動趨勢，如圖1、圖2、圖3所示。從圖1中可以看出，安徽省商品房平均銷售價格在2012上半年呈下降趨勢，隨即回升。隨后由圖2可知，全年房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比上年顯著增加。由圖3，商品房新開工面積在2012年降至谷底，然后也開始回升。另外，2012年上半年商品房銷售額持續(xù)下降，在央行降準、降息等因素的作用下，剛性需求開始釋放，成交回升。

三、住房價格影響因素分析

從經(jīng)濟學(xué)上來講，房地產(chǎn)的價格水平及其變動是房地產(chǎn)供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，基于此，本文將分別從需求和供給兩個視角分析影響房價的因素。

（一）影響房地產(chǎn)價格需求因素分析

1.國民收入。國民收入在很大程度上影響著消費者的行為。其他因素不變的條件下，國民收入水平越高，對房地產(chǎn)需求也會越高；國民收入水平越低，對房地產(chǎn)的需求就越低。

2.人口總量。住房是人們生活的基本保障。在其他因素不變的條件下，隨著人口總量的增長，房地產(chǎn)需求必然上升，人口總量下降，住房需求也會相應(yīng)減少。人口增長是影響房地產(chǎn)需求的直接因素。

3.經(jīng)濟政策。政策是影響房地產(chǎn)需求的一個重要因素。國家的宏觀調(diào)控政策會牽動消費者的行為，當國家提高稅收和利率，會抑制房地產(chǎn)的消費需求，而當國家出臺優(yōu)惠政策，也能刺激消費者的消費欲望，使房地產(chǎn)需求上升。

4.預(yù)期。消費者對未來經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的預(yù)期也直接影響著房地產(chǎn)需求。一般地，人們?nèi)绻A(yù)期房地產(chǎn)價格下跌，便會持觀望態(tài)度，減少現(xiàn)時需求；若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加現(xiàn)時需求，加快購買。

（二）影響房地產(chǎn)價格供給因素分析

1.開發(fā)成本。開發(fā)成本是房地產(chǎn)供給的決定因素，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益。一般情況下，開發(fā)成本越高，開發(fā)商的積極性越低，房地產(chǎn)供給越少；開發(fā)成本越低，開發(fā)商的積極性越高，房地產(chǎn)供給越多。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)商對未來的預(yù)期顯得非常重要。如果開發(fā)商對未來的預(yù)期看好，就會開發(fā)較多的房地產(chǎn)來增加房地產(chǎn)的供給；相反，如果開發(fā)商預(yù)期未來消費情況下降，或政府出臺不利于銷售的政策等，會減少房地產(chǎn)的開發(fā)，降低供給。

總的來說，房地產(chǎn)的價格是由諸多因素通過影響需求與供給相互作用形成的。這些因素相互之間也有聯(lián)系，至于哪種因素起著決定性的作用，下文將針對安徽省，結(jié)合具體指標和數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格進行實證檢驗。

四、實證檢驗

（一）計量模型構(gòu)建

1.變量選擇。經(jīng)過對原始數(shù)據(jù)指標的篩選，選取商品房平均銷售價格作為房地產(chǎn)價格衡量指標，設(shè)為被解釋變量Y，另八個變量為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤總額、商品房新開工房屋面積為、商品房竣工面積、財政收入中房產(chǎn)稅收入和建筑企業(yè)從業(yè)人員數(shù)作為解釋變量，分別用X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8表示，樣本數(shù)據(jù)如表1所示（注：樣本數(shù)據(jù)來源于《安徽統(tǒng)計年鑒》）。

由上述分析可知，R2值近似等于1，模型擬合優(yōu)度很高，整體檢驗結(jié)果也很顯著，但單個t檢驗對應(yīng)的伴隨概率絕大多數(shù)都大于顯著性水平0.1，所以判斷很可能存在多重共線性。對各變量的相關(guān)性分析顯示相關(guān)系數(shù)較高。建立輔助回歸，將每個X變量分別作為被解釋變量都對其余的X變量進行回歸，得到其可決系數(shù)和方差擴大因子的值，如下表所示：

由表4可知X1與Y的關(guān)系為Y1=-141.6400+0.252497X1，即城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入每增加一個單位，商品房平均銷售價格增加0.2524個單位。且伴隨概率很小，說明顯著性很高，模型可靠，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入對商品房平均銷售價格有顯著影響。同理得出，其他解釋變量對被解釋變量的回歸也幾乎都顯示為X對Y有顯著影響。

5.實證結(jié)果分析

經(jīng)過兩次回歸分析，第二次的一元回歸得出每個解釋變量都對被解釋變量有顯著影響，而第一次的多元回歸卻發(fā)現(xiàn)只有總?cè)丝跀?shù)和商品房竣工面積對商品房價格的聯(lián)合影響最大，而且前者是負相關(guān)，后者是正相關(guān)。通常情況下，我們都認為房價隨會隨著人口數(shù)量增長而增長，然而此處卻出乎我們意料。說明人口數(shù)量確實是影響房價的一個重要因素，但影響方向不是既定的。人口越多，生存壓力越大，但房屋的供應(yīng)量也會隨之增多，小高樓、超高樓都會增多。之所以單個回歸顯著性很高，多元回歸顯著性大大降低，實驗證明是因為存在多重共線性，使得回歸模型有了偏差。但單獨看一個變量，也有隨機的因素存在，解釋變量與被解釋變量是兩種數(shù)的關(guān)系，也是不精確的。

五、結(jié)論與對策

1.實驗證明每一個解釋變量都對被解釋變量商品房平均銷售價格有影響，但影響的程度和方向各不相同。根據(jù)單個回歸結(jié)果，建筑企業(yè)從業(yè)人員數(shù)對房地產(chǎn)價格有很大的影響，人員越多，房價越貴，說明其中的管理環(huán)節(jié)耗費財力很大。所以結(jié)合實驗，首先需要保證房地產(chǎn)內(nèi)部工作高效，結(jié)構(gòu)完整，避免閑雜人的亂入。

2.其次實驗顯示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤總額對房價影響比較微弱，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤設(shè)定是近乎既定的，提前規(guī)劃好再以此定價，開發(fā)企業(yè)很難因為房價的升高或者降低壓縮自己的利潤。

3.本次試驗結(jié)果有很多不同尋常之處，數(shù)據(jù)的變化方向并不都在預(yù)期范圍內(nèi)。說明國家與地方的房價影響因素是不完全相同的，要能在國家政策下找出適合本省發(fā)展的道路來。近年來，“國五條”的出臺，表明國家房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)堅持適度從緊的取向，抑制房地產(chǎn)的投資投機性需求的政策不會改變。省政府要積極響應(yīng)國家號召，落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，積極引導(dǎo)合理消費需求，增強居民理性消費信心，樹立梯度住房消費理念，倡導(dǎo)消費者在不同的年齡段、不同收入水平，選擇不同的住房消費方式。通過多種形式的宣傳，創(chuàng)造良好的社會輿論氛圍，既穩(wěn)定購房者的消費預(yù)期，也穩(wěn)定企業(yè)的市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。（作者單位：安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

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