馬國庭

摘 要：本文闡述了內(nèi)部審計工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的職能，提出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在的弊端，并針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作的完善對策提出幾點建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計；問題；完善

引言

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進程的不斷推進，使得城市住房需求量越來越高。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速的發(fā)展。然而目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中仍然存在一些問題，尤其是內(nèi)部審計工作，由于起步較晚，在許多方面都有待完善。這些問題導致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，市場競爭力不強。因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計建設，提高內(nèi)部審計質(zhì)量有著十分重要的意義。

1.內(nèi)部審計工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的職能

1.1內(nèi)部審計具有經(jīng)濟監(jiān)管職能

經(jīng)濟監(jiān)督是內(nèi)部審計的最基本職能，它指的是以財經(jīng)法規(guī)與企業(yè)內(nèi)部制度為依據(jù)，進行企業(yè)經(jīng)濟活動的評價與審查，包括財務收支、經(jīng)營管理等等。由于房地產(chǎn)企業(yè)運行模式為資金密集型，其項目開發(fā)位置相對分散，同時具有獨立性、一次性、高成本、高耗時等特點。因此使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的難度加大。因此，企業(yè)內(nèi)審部門必須加強對重要經(jīng)濟活動的監(jiān)督管理，以此保證企業(yè)運行的合法性與有效性，彌補企業(yè)內(nèi)部各部門存在的缺陷，對經(jīng)營行為加以規(guī)范，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益得到有效提高，最終完成經(jīng)營目標。

1.2內(nèi)部審計具有風險管理職能

房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的領域非常廣泛，屬于高投入、高風險、高耗時的行業(yè)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理中，風險管理發(fā)揮著十分重要的作用，是內(nèi)部審計工作的重要內(nèi)容。由于內(nèi)部審計遵循獨立性原則，因此企業(yè)的風險管理是不允許內(nèi)部審計人員直接參與的，而是要求將風險管理作為核心工作，充分調(diào)查與了解企業(yè)風險管理過程，以此采用更加系統(tǒng)、規(guī)范的手段，對企業(yè)一系列風險管理工作內(nèi)容的適應性與有效性進行審查與評價，例如風險管理機制建設、風險識別、風險評估等等，進而提出有效措施，為企業(yè)實現(xiàn)風險管理的改善提供強有力的支持。

1.3內(nèi)部審計具有經(jīng)濟評價職能

在企業(yè)內(nèi)部審計中，其經(jīng)濟評價職能主要由內(nèi)部控制制度、經(jīng)濟效益、經(jīng)濟責任等三方面的評價構(gòu)成。其中內(nèi)部控制制度的評價指的是通過對企業(yè)實際生產(chǎn)經(jīng)營以及管理中的各項制度的檢查，實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效性與完整性的評價。一旦發(fā)現(xiàn)問題，就會采取相應對策，與高層管理人員共同實現(xiàn)經(jīng)營管理活動的完善，使企業(yè)的競爭力得以提高。經(jīng)濟效益的評價指的是通過對企業(yè)經(jīng)濟效益的各方面影響因素的評價，為管理人員判斷企業(yè)經(jīng)營情況提供依據(jù)，對企業(yè)經(jīng)營活動的可行性進行衡量，以此使經(jīng)營活動的質(zhì)量與效率得以提高。而經(jīng)濟責任的評價指的是內(nèi)部審計部門對企業(yè)有關(guān)人員與部門在經(jīng)濟活動中的責任進行定量與定性的綜合分析與評價，因此幫助內(nèi)部考核與監(jiān)督，實現(xiàn)對個人行為的規(guī)范。

1.4內(nèi)部審計具有服務職能

在日常工作中，內(nèi)審人員不僅要對企業(yè)各部門的內(nèi)部控制流程與生產(chǎn)經(jīng)營活動有充分的了解，還需要具備相關(guān)的法律知識以適應內(nèi)部審計工作的要求，如此才能夠保障內(nèi)審部門為管理稱提供有關(guān)企業(yè)經(jīng)營管理中的各項內(nèi)容的管理與控制提供有效信息，進而采取有效措施，幫助管理層進行決策，并協(xié)助管理層實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制信息的披露，實現(xiàn)對各項經(jīng)營活動與控制的評估，使企業(yè)管理水平得以提高。同時，內(nèi)部審計涉及到的范圍較廣，具有較強的綜合性，是促進企業(yè)內(nèi)部信息溝通與文化建設的關(guān)鍵。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在的弊端

2.1審計人員自身綜合素質(zhì)不夠

根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審人員隊伍建設并不理想，許多內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)不夠，難以滿足現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部審計工作的要求。究其原因，是由于內(nèi)部審計在我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，許多內(nèi)審人員的專業(yè)性并不強，大部分都屬于財務部門抽調(diào)到內(nèi)審部門的工作人員。同時，一般情況下許多內(nèi)審人員的工作范圍僅限于查賬，一旦相關(guān)數(shù)據(jù)資料缺失，就無法繼續(xù)進行內(nèi)部審計工作，可見這種簡單的財務管理思維是無法與現(xiàn)代企業(yè)審計工作的要求相適應的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有實現(xiàn)人才結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置，進而加大了內(nèi)審工作的深度與難度，對房地產(chǎn)內(nèi)部審計的工作質(zhì)量與工作效率造成了不同程度的影響。

2.2審計工作未能得到企業(yè)領導的重視

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領導對內(nèi)部審計工作并沒有起到足夠的重視，忽略了內(nèi)部審計工作的重要性。這是由于內(nèi)部審計是無法產(chǎn)生直接可見的經(jīng)濟效益。同時，由于內(nèi)部審計工作的開展對人力資源有一定的需求，需要進行更多部門的設置與工作人員，還需要進行有關(guān)制度的建設，使得管理環(huán)節(jié)增加，這就對企業(yè)管理水平提出了更高的要求，并且會產(chǎn)生一定的成本，進而使得有的企業(yè)領導并不愿意進行內(nèi)部審計工作的建設與發(fā)展。此外，有的房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)部審計視作成本控制，對房地產(chǎn)內(nèi)部審計的作用沒有正確了解。然而實際情況并未如此，內(nèi)部審計是維護房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營的重要手段，能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)資產(chǎn)的有效保護，對于企業(yè)經(jīng)濟效益與市場競爭力的提高有著重要的作用。

2.3審計方式、技術(shù)落伍

一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門的審計工作采用的是財務分析為主的分析方法以及詳細法為主的方法，而隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，這種審計技術(shù)顯然難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，同時也能以將現(xiàn)代管理評審技術(shù)、信息技術(shù)以及經(jīng)營分析技術(shù)等充分的運用到審計工作中，進而無法對企業(yè)內(nèi)部審計工作的實質(zhì)進行探究，難以實現(xiàn)系統(tǒng)工作模式的形成，進而無法充分發(fā)揮內(nèi)部審計的作用與功能，對于企業(yè)的利益空間的上升有著重大的影響。

2.4內(nèi)部審計制度不健全

目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏完善內(nèi)部控制系統(tǒng)以及內(nèi)部審計制度。許多房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)審部門劃入財務部門，將內(nèi)部審計視作成本控制，使得內(nèi)部審計的獨立性缺失，難以充分發(fā)揮內(nèi)部審計的功能與作用。此外，許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計職能僅僅停留在會計賬目的審核上，難以發(fā)揮風險管理、運作成本控制以及提高經(jīng)濟效益的作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作的完善對策

3.1健全內(nèi)部審計制度

就房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作而言，為了使審計效率得以有效提高，就必須根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況，不斷加強企業(yè)內(nèi)部控制制度建設，為房地產(chǎn)企業(yè)中各項管理工作的開展提供強力的支持，使企業(yè)中個人主觀意志而發(fā)生的行為得以避免，同時還應加強企業(yè)管理人員的培訓，使其對內(nèi)部審計有更深入的理解，為其決策制定提供幫助，以此加強內(nèi)部審計制度的執(zhí)行，確保在內(nèi)部控制制度建設中能夠得到企業(yè)的支持，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作的有效進行。

3.2企業(yè)領導應重視內(nèi)部審計工作

企業(yè)領導層對內(nèi)部審計工作的重視與支持是保障內(nèi)部審計工作順利開展的重要條件。為此，必須加強企業(yè)領導對內(nèi)部審計工作的認識，確保其了解到內(nèi)部審計的作用與重要性，在企業(yè)管理中確立內(nèi)部審計的地位，將內(nèi)部審計作為企業(yè)經(jīng)營管理的核心工作，并予以大力的資金與政策支持。在具體工作中，內(nèi)審部門負責人應有最高管理層直接任免，并要求其參與到企業(yè)各項重要會議中，了解企業(yè)發(fā)展動向，促進企業(yè)內(nèi)審部門與管理層的溝通。此外，還應提高對內(nèi)部審計有關(guān)工作的關(guān)注度，及時處理內(nèi)部審計工作的相關(guān)問題，并要求各單位、部門積極配合，共同營造一個良好的內(nèi)部審計環(huán)境。

3.3拓寬內(nèi)部審計工作領域

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作內(nèi)容過于單一，因此，必須拓寬內(nèi)部審計工作領域，將內(nèi)部審計工作從財務、經(jīng)營活動中擴大到管理領域中去，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理的全過程審計，并對企業(yè)內(nèi)部控制、風險管理以及管理效益予以高度關(guān)注，使企業(yè)經(jīng)濟資源得以充分利用，并制定正確的發(fā)展目標，實現(xiàn)企業(yè)風險的準確預測與有效控制，以此使得企業(yè)管理水平提高，達到發(fā)展目標。房地產(chǎn)內(nèi)審部門具體應從以下幾方面入手，實現(xiàn)內(nèi)部審計工作范圍的擴大：第一，進行內(nèi)部控制制度有效性的評審，將服務與監(jiān)督相結(jié)合，幫助管理層加強企業(yè)內(nèi)控控制制度的完善；第二，內(nèi)部審計應提高對企業(yè)風險管理的關(guān)注度。為了使復雜的管理風險得到有效減少甚至規(guī)避，企業(yè)應加強風險防范，采取一系列防范與控制措施，提高企業(yè)風險管理水平；第三，內(nèi)部審計應加強經(jīng)濟效益的審計。對企業(yè)各項經(jīng)濟活動進行嚴格的審計，提高經(jīng)濟資源使用率，保證企業(yè)經(jīng)濟效益。

3.4運用先進技術(shù)，提高內(nèi)部審計效率

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)存在審計方法落后的問題，因此，必須運用先進技術(shù)，提高內(nèi)部審計質(zhì)量與效率。企業(yè)應引進自動化辦公系統(tǒng)，使企業(yè)經(jīng)營活動與內(nèi)部控制朝著自動化、電子化的方向發(fā)展。此外，為了適應數(shù)據(jù)龐大，性質(zhì)復雜的審計工作的要求，應采用先進的審計技術(shù)，實現(xiàn)以計算機軟硬件的審計向計算機輔助審計、實時在線審計的轉(zhuǎn)變。同時還應大力應用信息技術(shù)，優(yōu)化審計方法與審計對象，將傳統(tǒng)內(nèi)部審計的人工操作轉(zhuǎn)變?yōu)殡娮訑?shù)據(jù)處理。

3.5完善內(nèi)部審計員工自身綜合素質(zhì)，壯大審計隊伍

作為開展企業(yè)內(nèi)部審計工作的主體，內(nèi)部審計人員的綜合素質(zhì)對于內(nèi)部審計的質(zhì)量起到了決定性的作用。因此，必須完善內(nèi)部審計員工自身綜合素質(zhì)，壯大審計隊伍。不僅要提高內(nèi)審人員的職業(yè)道德素質(zhì)，還應提高其業(yè)務水平，實現(xiàn)內(nèi)審人員的全面發(fā)展。

3.6建立考核評價機制

近幾年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，與此同時，許多不法房地產(chǎn)商開發(fā)生也越來越多，導致房地產(chǎn)市場秩序混亂，存在較大的風險。為此，有關(guān)部門必須加強房地產(chǎn)行業(yè)的考核，建立健全考核評價機制，選拔優(yōu)秀的審計人員，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部審計工作隊伍的優(yōu)化配置。如以此來，才能夠提高房地產(chǎn)內(nèi)審人員的工作積極性，保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的工作質(zhì)量，使得房地產(chǎn)市場行為得到規(guī)范，維護市場秩序。

4.結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作仍然存在不同程度的問題，嚴重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的進步與發(fā)展。為此，我們必須針對其中存在的問題展開深入的研究，細致分析其產(chǎn)生的原因，并以此提出有效的完善措施，加強房地產(chǎn)內(nèi)部審計工作建設，提高內(nèi)部審計質(zhì)量與效率，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供強有力的保障。（作者單位：北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻：

[1] 羅瑜.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的完善[J].當代經(jīng)濟，2014，（17）：116-117.

[2] 陸磊.風險防控視野下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計制度創(chuàng)新[J].時代金融（下旬），2013，（6）：24-24.

[3] 葉江.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機制的優(yōu)化研究[J].中國經(jīng)貿(mào)，2013，（2）：263-264.

[4] 薛瑤，盧靜.基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計研究[J].財會通訊.2010（28）

[5] 曹海軍.我國房地產(chǎn)評估方法及現(xiàn)狀[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊）.2010（12）

[6] 梁紅.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控制度的幾點思考[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計.2010（12）

[7] 李海.房地產(chǎn)公司治理與內(nèi)部審計的現(xiàn)狀分析和對策研究[J].現(xiàn)代商業(yè).2008（23）