【摘 要】為了擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的生存發(fā)展空間，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要需采取必要的稅收籌劃措施，減少不必要繳納的稅款，以增加行業(yè)本身的效益。本文簡要地介紹了稅收籌劃的概念與方法，分析了房地產(chǎn)行業(yè)稅收的基本情況，在政府融資平臺的角度上，著重討論了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃及其應(yīng)用的相關(guān)問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；稅收籌劃；應(yīng)用；討論

一、稅收籌劃與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)內(nèi)容

1.稅收籌劃

近十幾年來，新興的房地產(chǎn)行業(yè)為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展做出了卓越的貢獻(xiàn)。其拉動了資源礦產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，帶動了就業(yè)，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)價值。但是，房地產(chǎn)行業(yè)一直承擔(dān)著較重的稅收，不但稅收種類較多，而且金額額度也較大，所以房地產(chǎn)行業(yè)的生存亦較為艱難，為實(shí)現(xiàn)利潤最大化，房地產(chǎn)行業(yè)必須采取必要的稅收籌劃措施。

稅收籌劃的本質(zhì)其實(shí)是繳費(fèi)主體應(yīng)用合理手段進(jìn)行避稅，目的是使繳稅主體減少無必要的稅收繳納，增加利潤總額。合理避稅的要求是符合相關(guān)法律與政策，另外其必須在投資與經(jīng)營活動發(fā)生之前進(jìn)行。

稅收籌劃的方法很多，其中最基本籌劃方法稅額籌劃方法、稅基籌劃方法和稅率籌劃方法。稅額籌劃方法比較簡單，易于操作，其基本原理是依靠直接減少稅收總額度降低繳稅金額，該方法一般需要依托相關(guān)的優(yōu)惠政策進(jìn)行減稅或者免稅；稅基籌劃方法是依靠減少稅收的基準(zhǔn)數(shù)值來降低繳稅金額，應(yīng)該繳稅數(shù)值等于稅額（稅基）乘以稅率，因此，在一般情況下稅收基準(zhǔn)數(shù)值越小相應(yīng)的繳稅金額越??；稅率籌劃方法的原理是通過降低稅率，減小繳費(fèi)額度，影響稅率高低的因素較多，使用該方法需要根據(jù)具體稅種進(jìn)行具體籌劃。

2.我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)情況

房地產(chǎn)在近些年來成為支持我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支熱門行業(yè)之一，作為我國的新興行業(yè)其有著明顯區(qū)別于其他行業(yè)的特點(diǎn)。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)過程復(fù)雜、資金融合渠道多樣性和生產(chǎn)周期長等方面。

房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)過程復(fù)雜，涉及范圍廣，包括立項、規(guī)劃、融資、置地、拆遷、建設(shè)、預(yù)售、交易和物業(yè)等多個環(huán)節(jié)。其資金融合渠道較多，主要是金融機(jī)構(gòu)貸款、房產(chǎn)預(yù)售款和股東集資等。其生產(chǎn)周期較長，資金回流速度緩，一般至少需要三到四年。綜上可知，房地產(chǎn)行業(yè)的收入總額，建設(shè)成本與相關(guān)費(fèi)用在不同會計期間的攤銷政策會直接影響著行業(yè)的利潤額度和納稅額度。

二、房地產(chǎn)行業(yè)稅收相關(guān)情況

要進(jìn)行稅收籌劃工作，必須首先了解我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本稅收情況，明確在房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)中繳稅的主要環(huán)節(jié)和大比重稅負(fù)的稅種。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收主要發(fā)生在房地產(chǎn)建設(shè)過程中的置地、預(yù)售和交易三個環(huán)節(jié)。置地時必須交納契約稅，有些項目還需交納農(nóng)耕地占用稅；預(yù)售時期需呀交納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)交易過程中繳稅的名目最為繁多，主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市建設(shè)稅和印花稅等。

一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)繳稅額度最大的環(huán)節(jié)是交易環(huán)節(jié)，其中交易環(huán)節(jié)中所繳納的企業(yè)所得稅和土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)中稅負(fù)比重最大的兩個稅種。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃及應(yīng)用

1.房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式選擇

房地產(chǎn)行業(yè)的融資手段較多，選擇的融資手段不同可能會影響繳稅的種類和額度，合理地選擇融資的手段對減少稅收的繳納，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化有著積極的作用。房地產(chǎn)行業(yè)投資資金數(shù)量大，依靠企業(yè)本身資金可能導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，也會增加繳稅額度。但是若通過借貸融資，其貸款利息會在繳稅之前給予扣除，因而減少所得稅的額度，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)均會采取向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借貸的方式進(jìn)行融資。

政府融資平臺實(shí)質(zhì)是以融資為主要手段進(jìn)行經(jīng)營發(fā)展的公司，主要是一些與城市建設(shè)，投資發(fā)展相關(guān)的企事業(yè)法人機(jī)構(gòu)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃案例

A房地產(chǎn)投資公司進(jìn)行舊城改造項目，該項目位于某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地段，總改造面積234.4萬平方米，支付土地款100億元，單位面積的土地價格約4200元，改造項目的主要用途為學(xué)校、商業(yè)中心、停車場和住宅等。

該項目如果選擇企業(yè)自身積累資本進(jìn)行融資，其應(yīng)繳納的土地增值稅額度為47.87億元，如果通過政府投資平臺向金融機(jī)構(gòu)貸款進(jìn)行融資，其應(yīng)該繳納的土地增值稅變?yōu)榱?5.45億元。由此可以得出結(jié)論，A公司通過改變?nèi)谫Y方式，進(jìn)行稅收籌劃合理的為公司減少了2.32億元的稅收，增大了企業(yè)的利潤。

B公司成立與2008年，注冊資產(chǎn)總值5億元，經(jīng)過三年的迅速發(fā)展，該公司已經(jīng)成為一家資質(zhì)較好的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與物業(yè)管理為主的房地產(chǎn)公司。

B公司的融資方式主要有三種包括向銀行貸款，自籌資金和預(yù)收款資金，從2009年到2011年，B公司加大了稅收籌劃的力度，自籌資金的比重從45.4%下降到21.3%，而通過政府融資平臺貸款融資的比重從32.6%增加到47.3%，由于另外的預(yù)售款資金本質(zhì)也是貸款，因此通過政府融資平臺向銀行貸款所融資的占比重較大。經(jīng)過三年的調(diào)整，B公司的利潤水平不斷提高，2011年的繳稅數(shù)值相比2009年下降了3.5%，稅收籌劃的效果較為顯著。

四、結(jié)論

筆者依據(jù)相關(guān)工作經(jīng)驗，在本文中簡要介紹了稅收籌劃的基本概念與方法，分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的主要稅收情況，通過實(shí)例具體論述了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃和及應(yīng)用，以期對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃工作有所幫助。

要對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，必須明確房地產(chǎn)行業(yè)稅收的具體情況。房地產(chǎn)行業(yè)中占稅收總金額比重最大的稅種是企業(yè)所得稅和地產(chǎn)增值稅。通過向政府融資平臺銀行借貸進(jìn)行融資可以減少土地增值稅的繳納，增加房地產(chǎn)行業(yè)的利潤。

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作者簡介：

史順才（1966-），男，漢族， 江蘇溧陽人，溧陽市燕山新區(qū)管理委員會會計師，研究方向：財務(wù)管理與稅收籌劃。