田慧文

（信陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院會計(jì)學(xué)院，河南信陽464000）

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關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的分析

田慧文

（信陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院會計(jì)學(xué)院，河南信陽464000）

［摘要］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要獲得更多的利潤，就要做好成本控制工作。文章對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制做出了調(diào)查，對前期預(yù)算、期中成本控制、成本定期匯總、籌資成本四個(gè)方面存在的問題進(jìn)行分析，并針對各個(gè)問題提出相應(yīng)的解決對策，說明了成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多利潤的重要性，并合理指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；問題；解決方法

成本核算貫穿于企業(yè)運(yùn)營的始終，對企業(yè)產(chǎn)生著巨大的影響。企業(yè)要想獲得更多的利潤，除了通過各種營銷手段擴(kuò)大企業(yè)產(chǎn)品的市場份額，增加銷售收入外，更要努力做好成本控制工作。如今，嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境使得成本控制的重要性日益凸顯。為了求得生存和發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始把成本控制提上日程，并且把成本控制融入到每位員工的工作與生活之中。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的必要性

近年來，隨著房價(jià)的快速上漲，國家采取了一系列金融稅收、購房條件限制等平抑房價(jià)的調(diào)控手段。加之房地產(chǎn)行業(yè)在過去幾年的不斷膨脹，使得作為不可再生資源的土地越來越稀缺，國家也逐步加強(qiáng)了土地的審批與管控制度，倡導(dǎo)土地節(jié)約利用，地價(jià)隨之一路走高。這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤空間不斷減小，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭日趨激烈。因此，如何在現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上提高市場競爭力，盡可能地做好成本控制工作，成為越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略部署時(shí)需要考慮的重要問題。

與此同時(shí)，隨著人類對自然、社會資源的過度開發(fā)，導(dǎo)致了環(huán)境惡化與資源枯竭。如何能節(jié)約資源，有效保護(hù)人類共有的生活環(huán)境，也成為整個(gè)社會日益關(guān)注的話題?；诋?dāng)前這個(gè)大環(huán)境，我們能夠清醒地認(rèn)識到，做好有效的成本控制工作，能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乃至整個(gè)社會獲益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題分析

通過調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在前期預(yù)算、期中成本控制、期末反饋以及財(cái)務(wù)成本等方面存在一定問題。

（一）前期預(yù)算問題

很多房地產(chǎn)企業(yè)在承接了多個(gè)大的項(xiàng)目時(shí)，往往采用外包的形式，外包給其他施工單位建設(shè)完成。但在具體施工過程中，由于具體實(shí)施情況和計(jì)劃預(yù)算方案之間多多少少存在差異，導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際不符。而預(yù)算價(jià)需經(jīng)作為出包方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和作為承辦方的施工單位共同核對確認(rèn)，當(dāng)施工單位要求據(jù)實(shí)調(diào)整預(yù)算價(jià)格時(shí)，會給房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理工作帶來很大影響。除此之外，對于有些項(xiàng)目，由于開工日期較久，施工單位會以約定的建筑材料漲價(jià)為由，要求調(diào)整材料價(jià)格，導(dǎo)致實(shí)際支付價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合同價(jià)款。這些都?xì)w因于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)、素質(zhì)高的工程預(yù)算人員，才使得施工單位過分利用材料的價(jià)格剛性而降低自己的議價(jià)能力。

另外，預(yù)算外支出的數(shù)額過大也會加大項(xiàng)目的開發(fā)成本。例如，此次調(diào)研中的某房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目為安置房，政府部門對工程的周邊環(huán)境要求非常高，對綠化、交通、配套設(shè)施的建設(shè)都有更為嚴(yán)格的監(jiān)管。但該工程地址較偏僻，由于長期無人管理，周邊堆積了較多生活垃圾。相關(guān)文件規(guī)定：在安置房建設(shè)期間，所獲得的行政審批土地圍墻以外十米的范圍都應(yīng)該由施工單位清理。這筆支出原來并不在施工方所給的預(yù)算之列，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)超支，削薄了自己的利潤空間。

（二）期中成本控制問題

在工程的建設(shè)階段，由于擔(dān)心施工建設(shè)單位會利用材料做文章，同時(shí)為了保障建筑材料的質(zhì)量，以防影響住房和自身的聲譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)會自己提供一部分建筑材料，并交由施工單位來完成作業(yè)。通常情況下，甲供材的成本較大，占到整個(gè)建筑成本的20%～30%。而甲供材同時(shí)應(yīng)納入建筑施工單位的營業(yè)稅納稅范圍，這使得雙方在材料的采購價(jià)格上往往存在爭議。如何有效控制甲供材的采購價(jià)格，降低工程材料款的支出，同時(shí)減少合同雙方的糾紛，此時(shí)顯得至關(guān)重要。

公司在采購材料的過程中，沒有事先設(shè)立定額標(biāo)準(zhǔn)，材料的采購雖然由專門的采購人員負(fù)責(zé)，采購的資金支出也都有主要領(lǐng)導(dǎo)人的簽字批準(zhǔn)，但這種花多少算多少的做法不利于材料成本的控制，也容易導(dǎo)致因?yàn)榧坠┎牡膬r(jià)格和施工單位產(chǎn)生扯皮和糾紛的現(xiàn)象，不利于工程的順利完成。

（三）成本定期匯總的細(xì)節(jié)問題

房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中會定期進(jìn)行開發(fā)成本各個(gè)項(xiàng)目支出的匯總，雖然有反饋，但缺乏有效的評價(jià)與調(diào)節(jié)機(jī)制。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有一個(gè)合適的標(biāo)準(zhǔn)來評價(jià)一定時(shí)期內(nèi)的成本支出是否合理，因此，標(biāo)準(zhǔn)的缺失直接導(dǎo)致成本的匯總失去了實(shí)際的意義。此外，在匯總之后，成本在各項(xiàng)目、各單元、各樓層之間的分?jǐn)偛粔蚓?xì)，單位成本不夠明確。

（四）籌資成本的問題

所以，在中西比較研究中，不僅需要理解和借鑒，更需要介入和反思。中國古典詩歌除具有一般意義上的文學(xué)性之外，還有自己獨(dú)特的美學(xué)特質(zhì)，單純依靠西方的各種理論很難作出貼切入微的解釋，這就需要我們更有成效地建設(shè)自己的理論體系?！斗g詩學(xué)》一書給了我們很好的啟示。書中將中西方的范疇和理論并舉，比如“活法”論與互文性、距離論與零度寫作等等，不滿足于在中西詩學(xué)間尋求簡單的“對應(yīng)”，而是以西方理論作為參照，豐富和加強(qiáng)中國詩學(xué)的批評力量。

房地產(chǎn)企業(yè)如果有大量的工程借款，就會有大額的利息支出，這些利息支出會直接體現(xiàn)在開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用里。從此次調(diào)研的某房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中可以看出，該企業(yè)借入的長期借款金額為零，但短期借款金額巨大，并且短期借款的債權(quán)人有相當(dāng)大的比例為個(gè)人（通常為公司的高層）。自然人出于自身風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常會要求比企業(yè)借款更高的投資報(bào)酬率，從而直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本。

三、解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在問題的對策

（一）培養(yǎng)高素質(zhì)工程預(yù)算人員，提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平

要提高工程預(yù)算的準(zhǔn)確性，必須具有一支高素質(zhì)的工程預(yù)算人員隊(duì)伍。工程預(yù)算人員專業(yè)水平的高低以及對建設(shè)項(xiàng)目和建設(shè)程序了解的全面性直接決定了在承包合同中的侃價(jià)、議價(jià)能力，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度地減少不必要支出的發(fā)生。

同時(shí)，企業(yè)一旦缺少高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人員，將難以開展有效的成本管理工作。因此，企業(yè)應(yīng)適時(shí)為財(cái)務(wù)人員創(chuàng)造學(xué)習(xí)培訓(xùn)的機(jī)會，并確保培訓(xùn)落到實(shí)處。財(cái)務(wù)人員在掌握先進(jìn)財(cái)務(wù)管理知識的同時(shí)，應(yīng)本著獨(dú)立客觀與公正的原則，及時(shí)跟蹤企業(yè)各項(xiàng)預(yù)算的執(zhí)行，分析成本控制存在的問題，比較不同運(yùn)營主體成本與費(fèi)用，隨時(shí)為經(jīng)營決策者提供有價(jià)值的信息。例如，財(cái)務(wù)人員要靈活運(yùn)用所掌握的財(cái)務(wù)知識，協(xié)助管理層規(guī)范采購行為，制定基本經(jīng)濟(jì)訂貨量，杜絕采購的高價(jià)格和存貨管理中的浪費(fèi)現(xiàn)象。

（二）嚴(yán)格控制甲供材采購價(jià)格

公司為保證工程質(zhì)量而專門采購的工程材料通常價(jià)格很高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從以下幾點(diǎn)做好對甲供材采購價(jià)格的控制。

1.提前制定采購計(jì)劃

（1）嚴(yán)格審批制度，明確采購責(zé)任。材料采購應(yīng)該有專人負(fù)責(zé)、專人審核、專人批準(zhǔn)，明確材料采購過程中的責(zé)任，杜絕采購人員收受回扣和賄賂。

（2）合理制定采購方式。對超過一定金額且預(yù)計(jì)會持續(xù)發(fā)生的材料費(fèi)用，可以采用招標(biāo)的方式確定材料供應(yīng)商，起到貨比三家的作用。

2.做好采購后的分析反饋

材料采購之后，將實(shí)際采購價(jià)格與計(jì)劃價(jià)核對，明確超支或節(jié)約的情況及原因，對審查合理的材料超支，相應(yīng)變動計(jì)劃材料價(jià)。

（三）選擇行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化成本分?jǐn)?/p>

1.擇標(biāo)

要明確企業(yè)的成本控制是否合理有效，應(yīng)該在同地區(qū)、同行業(yè)內(nèi)部選擇一些與公司規(guī)模、管理模式接近的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作對比。通過比較，明確自身在成本控制方面存在的不足。在比較中，可以排除掉工程方案的差異因素，如樓層的高低、建材的優(yōu)劣、景觀花費(fèi)、配套設(shè)施的齊全度等內(nèi)在因素，評價(jià)公司自身的成本支出與其他企業(yè)的項(xiàng)目相比有無過度浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生，揚(yáng)長避短。

2.細(xì)化

成本不僅應(yīng)該按大的項(xiàng)目進(jìn)行歸集匯總，還應(yīng)該進(jìn)行精細(xì)的成本分?jǐn)?，明確單位成本。公司目前的定價(jià)方法主要是結(jié)合市場走向和周邊的現(xiàn)房住宅單價(jià)來確定價(jià)格，在一定程度上忽視了公司自身對價(jià)值創(chuàng)造的掌控能力。市場定價(jià)法和成本加成法的有效結(jié)合是一種較為合理的定價(jià)方法。

（四）合理規(guī)劃籌資渠道，降低間接費(fèi)用

公司大量的短期借款基本上都是信用借款，公司的借款合同備忘錄中并未發(fā)現(xiàn)有抵押借款合同。短期借款的期限通常非常短，介于三個(gè)月到六個(gè)月之間，公司的還款壓力很大。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，其實(shí)可利用的固定資產(chǎn)較多，公司可以利用固定資產(chǎn)做抵押取得長期借款，優(yōu)化籌資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

另外，在公司資金鏈緊繃時(shí)，也可以要求公司的股東直接增資，降低現(xiàn)時(shí)的還款壓力。

（五）適當(dāng)引進(jìn)綠色建筑技術(shù)

隨著人們環(huán)保意識的逐步增強(qiáng)，“綠色建筑”的概念慢慢走進(jìn)我們的生活。越來越多的實(shí)例向我們展示了綠色建筑的益處，如對太陽能的利用可以有效降低企業(yè)對電能的消耗，有助于企業(yè)在減少電費(fèi)的同時(shí)，降低生產(chǎn)過程對環(huán)境的污染。

基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋建設(shè)時(shí)，可適當(dāng)引進(jìn)綠色建筑的生產(chǎn)技術(shù)。這不僅能為企業(yè)日后的建設(shè)節(jié)約能耗，減少企業(yè)的期間費(fèi)用，而且能降低企業(yè)對環(huán)境的污染，給消費(fèi)者帶來更好的生活體驗(yàn)，加大自身的競爭優(yōu)勢，為企業(yè)創(chuàng)造良好的聲譽(yù)，提高公司的社會地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)及社會雙重效益。

參考文獻(xiàn)∶

［1］蔣國雄.加強(qiáng)施工成本控制，確保優(yōu)質(zhì)安全工程［J］.消費(fèi)導(dǎo)刊，2009（18）∶205.

［中圖分類號］F23

［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A

［文章編號］1673- 0046（2016）4- 0037- 02