摘要：當前我國的宏觀經(jīng)濟已經(jīng)進入新常態(tài)，經(jīng)濟增速將結(jié)束過去三十多年的高速增長而轉(zhuǎn)為中高速增長，作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，我國的房地產(chǎn)市場也逐漸進入新常態(tài)。過去十多年房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程充分說明，房地產(chǎn)市場上所表現(xiàn)出來的種種問題，僅僅依靠市場本身無法得到有效的解決，只靠政府的宏觀調(diào)控效果也不甚理想。文章認為經(jīng)濟新常態(tài)背景下需要我們通過建設(shè)長效機制來引導房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，但是長效機制的建立不是一蹴而就的，而是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要從經(jīng)濟、政治、法律、文化、社會等五個方面的機制體制來建設(shè)，每個方面都要發(fā)揮作用，形成政策合力，才能最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行和可持續(xù)發(fā)展的終極目標。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟新常態(tài)；長效機制；可持續(xù)發(fā)展

我國的宏觀經(jīng)濟如今正漸漸步入新常態(tài)，經(jīng)濟增速也將告別過去三十多年的高速增長，逐步放緩為中高速增長。1998年房改以來，房地產(chǎn)業(yè)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)和財政收入的主要來源，在我國宏觀經(jīng)濟過去十多年的持續(xù)快速增長中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。但在經(jīng)濟新常態(tài)下，由于經(jīng)濟增速的放緩，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位將受到挑戰(zhàn)，對其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性和帶動性也將有所降低，不可避免地對相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響。尤其是對依賴于房地產(chǎn)的地方政府而言，之前很多城市財政收入的一半以上來自房地產(chǎn)業(yè)，未來這個比例將逐漸降低，這對地方政府來說將是一個嚴峻挑戰(zhàn)。

政府、房地產(chǎn)企業(yè)和消費者都應(yīng)該清醒地認識和了解新常態(tài)，主動參與和適應(yīng)新常態(tài)，客觀理性的定位和審視其在國民經(jīng)濟中的地位和作用。一個健康和可持續(xù)的房地產(chǎn)市場對整個國民經(jīng)濟而言至關(guān)重要，也可以說現(xiàn)在我們比以往任何時期都更加需要房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場在新常態(tài)下的運行中也表現(xiàn)出一些新的特征和趨勢：房價將結(jié)束之前的單邊上漲趨勢，演變?yōu)殡p向波動、漲跌互現(xiàn)的局面；房地產(chǎn)投資增速將由高速增長逐漸轉(zhuǎn)為平穩(wěn)增長；政府的行政調(diào)控政策將逐漸退出，取而代之地是市場將逐步發(fā)揮決定性作用。當然也將要面臨一些難以回避的問題和矛盾，比如市場上的巨大庫存有待消化、不同等級城市的市場分化程度加劇、房地產(chǎn)金融風險加快暴露和釋放、城鎮(zhèn)居民收入難以承受房價高位上漲等現(xiàn)象。

我國過去十多年房地產(chǎn)市場的發(fā)展也充分說明，房地產(chǎn)市場上所出現(xiàn)的種種問題和矛盾，市場本身是難以自我修復的，政府宏觀調(diào)控的效果也往往與期望相差甚遠。以往我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的很多政策是臨時性和應(yīng)急性的，體制機制上的深層次問題沒有得到重視，由此削弱了房地產(chǎn)調(diào)控的效果。因此我們必須通過建立引導房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的長效機制來解決市場中面臨的種種問題。長效機制是長期使制度能夠正常運行并發(fā)揮預期功能的制度，更加重視政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和可預期性。構(gòu)建房地產(chǎn)市場運行的長效機制，需要準確把握新常態(tài)下房地產(chǎn)市場運行的新特征和新趨勢，摸清面臨的主要問題和矛盾。而且長效機制的建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，僅從一方面出發(fā)很難解決根本問題，需要我們遵循市場運行規(guī)律，綜合經(jīng)濟機制體制、政治機制體制、法律機制體制、文化機制體制、社會機制體制等五個方面的建設(shè)，使各方面機制體制相互配合和協(xié)調(diào)，共同發(fā)力，在國家統(tǒng)一政策目標的指導之下，最終實現(xiàn)市場的平穩(wěn)運行和可持續(xù)發(fā)展的終極目標。

一、 經(jīng)濟機制體制：深化改革，建立統(tǒng)一、公平、競爭、有序的房地產(chǎn)完全競爭市場，是建立房地產(chǎn)市場長效機制的活力源泉

1. 深化改革，清除影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的體制性障礙。中國共產(chǎn)黨第十八屆三只全會明確提出發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，但由于我國房地產(chǎn)市場化改革相對滯后，許多阻礙房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的體制性根源仍然存在，需要通過市場化改革逐步加以清除。市場機制在房地產(chǎn)資源配置中的作用還沒有得到充分發(fā)揮，房地產(chǎn)市場作為最重要的市場之一，其在整個宏觀經(jīng)濟中的地位和作用不容小覷，這就需要我們通過不斷深化改革，進一步清除影響市場健康發(fā)展的體制性障礙，為充分發(fā)揮市場的決定性作用做好鋪墊。

2. 營造公平、公開、公正的房地產(chǎn)完全競爭市場，進一步完善價格、供求、競爭機制。在西方經(jīng)濟學理論中，完全競爭市場是最有效率的，是最能充分發(fā)揮市場配置資源作用的市場類型。當然完全競爭市場是一種理想的市場狀態(tài)，現(xiàn)實中很難存在，但若要充分發(fā)揮市場的作用，就必須建立接近于完全競爭的市場。結(jié)合房地產(chǎn)市場自身的特點，在接近完全競爭的市場中，要擁有眾多的消費者和開發(fā)商，雙方都是價格的接受者而不是制定者，兩者競爭地位平等，且兩者的信息是對稱的，開發(fā)商加入或者退出市場完全自由，退出壁壘基本沒有。因此政府要努力營造一個公平、公開、公正的房地產(chǎn)市場，公平意味著開發(fā)商和消費者的地位是平等的而不是一方強勢的，房地產(chǎn)價格是供需關(guān)系決定的而不是一方壟斷制定的；公開意味著開發(fā)商和消費者之間的信息是完全透明和對稱的，兩者在這樣的前提下才會做出理性的選擇；公正意味著降低開發(fā)商進入的門檻和退出的壁壘，減少政府干預，使其進出市場完全自由。

可以說正是因為我們沒有建立起一個相對完全競爭的市場，才導致現(xiàn)在房地產(chǎn)市場承受著各種爭論和壓力。房價并沒有反映真實的供需關(guān)系，而是取決于開發(fā)商的壟斷程度，由此建立的定價機制與完全競爭市場的要求背道而馳，市場自然無法充分發(fā)揮其調(diào)節(jié)作用，導致市場失靈。市場經(jīng)濟的發(fā)展充分證明，只有營造最接近于完全競爭的市場，才能最充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，才能使有限的資源得到最大效率的利用，才能在根本上保證房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

二、 法律機制體制：健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系，完善現(xiàn)有法律法規(guī)和相關(guān)稅法，是建立房地產(chǎn)市場長效機制的制度保障

中國共產(chǎn)黨第十八屆四中全會提出了全面推進依法治國的戰(zhàn)略，“法令行則國治，法令弛則國亂”。公平、公開、公正的房地產(chǎn)市場更加需要健全和完善的法律體系來保駕護航。將我國房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全與完善和房地產(chǎn)市場有機結(jié)合起來，可以起到“防患于未然”的作用。同時加強市場的監(jiān)督機制建設(shè)，保證房地產(chǎn)市場參與主體的公平公開競爭，同樣也是市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。

1. 首先要健全房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)體系。我國房地產(chǎn)市場長期以來僅有《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》 等少數(shù)法律，而《物權(quán)法》、相關(guān)稅法等法律又不專屬于房地產(chǎn)法律體系，因而對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和約束作用有限。房地產(chǎn)市場既然作為市場經(jīng)濟中的重要市場之一，就應(yīng)該擁有較為健全完善的房地產(chǎn)法律發(fā)揮體系，可以考慮制定專門的《房地產(chǎn)市場監(jiān)管法》對市場進行有效監(jiān)管。

2. 其次要完善現(xiàn)有法律法規(guī)和相關(guān)稅法，加強其對動態(tài)市場監(jiān)管的針對性和可操作性。我國目前的這些法律法規(guī)頒布時間較早，重指導、輕操作，應(yīng)該及時跟進市場變化，細化相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，增強其可操作性。對于那些已經(jīng)嚴重滯后于經(jīng)濟和社會發(fā)展的法律法規(guī)，應(yīng)定期進行修訂和更新。堅持統(tǒng)籌兼顧的原則，進行全面合理的安排，本著科學、有序的原則完善相關(guān)法律法規(guī)。在稅法方面，應(yīng)該進一步完善與房地產(chǎn)相關(guān)的各種稅收種類。如開征房地產(chǎn)稅，加大對投機性房地產(chǎn)交易的征稅力度。征收土地保有稅和土地增值稅，通過征稅等方式，提高土地囤積成本，限制以投機為目的的土地交易，彌補市場缺陷。

三、 政治機制體制：政府應(yīng)明確定位，輕干預，重監(jiān)管；嚴格依法行政，維護好市場秩序，是建立房地產(chǎn)市場長效機制的堅實基礎(chǔ)

在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場運行規(guī)則中，各級政府扮演著比較特殊的角色，他們首先是房地產(chǎn)市場的管理者，同時又是房價上漲的間接受益者，這種特殊角色決定了其既是“裁判員”又是“運動員”，既是“守夜人”又是“利益主體”的多重角色，造成了地方政府在實施房地產(chǎn)調(diào)控政策時具有很大的政策執(zhí)行選擇性。

1. 政府應(yīng)明確定位，減少直接行政干預，加強對市場的監(jiān)管。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初級階段，政府的行政手段和政策因素對于市場的迅速發(fā)展起到了關(guān)鍵性的引導作用。而目前，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)比較成熟，應(yīng)按照市場規(guī)律辦事，減少行政手段和政策因素的直接干預。隨著市場經(jīng)濟的不斷完善和發(fā)揮作用，我國政府應(yīng)逐漸將資源的配置權(quán)移交市場，實現(xiàn)從權(quán)利型、市場參與型政府向公共服務(wù)型、協(xié)調(diào)型政府的轉(zhuǎn)變。政府應(yīng)該是市場規(guī)則的制定者及“守夜人”，而不是市場運作的當事人。由于政府對自身權(quán)利邊界劃分不清，認識不足，不可避免地在土地招拍掛等過程中，違規(guī)操作、干預市場行為等現(xiàn)象的不斷出現(xiàn)，尋租等腐敗問題的層出不窮。所以政府應(yīng)明確定位，既不越位，也不缺位，減少對房地產(chǎn)市場的直接行政干預，加強對市場的監(jiān)管。

2. 嚴格依法行政，維護市場秩序。我國的房地產(chǎn)市場還很不成熟，存在諸多不足和缺陷，這就需要政府發(fā)揮其市場維護者的職能，不斷健全和完善市場，嚴格依法行政，維護好市場秩序。政府應(yīng)當是房地產(chǎn)市場的直接監(jiān)管者，應(yīng)明確自身的定位和功能，是做好服務(wù)而不是經(jīng)營，保障市場機制的正常運轉(zhuǎn)。

四、 文化機制體制：房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者需轉(zhuǎn)變觀念，住房消費向理性回歸，主動適應(yīng)新常態(tài)，是建立房地產(chǎn)市場長效機制的重要保障

1. 經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)商需做好趨勢判斷，積極主動轉(zhuǎn)變發(fā)展方向和增長模式。針對新常態(tài)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新特征、新跡象，開發(fā)商應(yīng)主動改變過去以新房開發(fā)投資、銷售為主體的發(fā)展思路，轉(zhuǎn)變?yōu)椴粩嗵岣弋a(chǎn)品質(zhì)量和效益，不斷提高自身的核心競爭力和創(chuàng)新能力。理性的房地產(chǎn)開發(fā)商，其最終的行為目標是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場利潤最大化、市場份額最大化，并依據(jù)不同的市場需求而不斷調(diào)整其經(jīng)營策略。在新常態(tài)下，開發(fā)商需做好趨勢判斷，積極轉(zhuǎn)變開發(fā)思維，提高企業(yè)競爭力。首先，開發(fā)商要做好趨勢判斷、投資選擇和謹慎發(fā)展。順者昌，逆者亡，如果趨勢和大方向判斷正確，只是賺多和賺少區(qū)別；而如果對趨勢判斷出現(xiàn)了錯誤甚至完全相反，那么再好的企業(yè)也難以生存下去。所以，趨勢判斷對企業(yè)未來的長遠發(fā)展來說至關(guān)重要。其次開發(fā)商需積極轉(zhuǎn)變開發(fā)思維。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，市場的供需關(guān)系已經(jīng)由原來的供不應(yīng)求調(diào)整為供大于求，開發(fā)商需要從過去的思維和發(fā)展中走起來，積極適應(yīng)新常態(tài)下的市場，轉(zhuǎn)變開發(fā)思維。同時由于之前過度重視房地產(chǎn)的投資開發(fā)，忽略了房屋經(jīng)營服務(wù)、中介服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導致該市場的發(fā)育程度比較低，開發(fā)商可以考慮向該方向轉(zhuǎn)型。新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)營、居住服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等將較快發(fā)展，在房地產(chǎn)業(yè)中的占比將不斷上升。房地產(chǎn)開發(fā)投資也將會由住宅投資逐步轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新興地產(chǎn)類型，由之前的重視眼前利益向重視長遠效益的方向發(fā)展。

2. 消費者需理性看待市場變化，主動改變傳統(tǒng)住房觀念。過去十多年來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲僅是國民經(jīng)濟快速發(fā)展的一種反映，非理性住宅投資理念是其快速上漲的一個重要原因。傳統(tǒng)的住房觀念刺激了人們的購房需求，再加上我國個人投資和理財渠道選擇余地少，使得居民購買住房的愿望更為強烈。但進入新常態(tài)后的市場階段，房地產(chǎn)價格的波動也將會是常態(tài)，消費者應(yīng)理性面對市場這一變化，主動改變傳統(tǒng)住房觀念，比如鼓勵人們轉(zhuǎn)變買房理念為租房理念，使得租房成為買房的替代選擇。我國推行住房市場化改革以來，由于政策支持、行業(yè)發(fā)展和居民選擇等方面的原因，住房租賃市場與住房銷售市場發(fā)展失衡。隨著房地產(chǎn)市場相關(guān)法律發(fā)揮和稅法的健全和完善，居民住房消費理念將逐漸回歸理性，住房租賃市場也面臨著巨大的發(fā)展機遇。

五、 社會機制體制：構(gòu)建多層次的住房保障體系，創(chuàng)新住房保障管理制度，是建立房地產(chǎn)市場長效機制的重要補充

中國共產(chǎn)黨第十八屆三中全會明確提出“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”。住房問題是民生問題、社會問題，也是經(jīng)濟問題、政治問題。構(gòu)建多層次的住房保障體系，真正做到住有所居，滿足不同消費群體的住房需求，不僅關(guān)乎房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，更是影響社會穩(wěn)定和諧的重要內(nèi)容。住宅問題不僅需要通過無形的手——市場來解決，也需要用有形的手———政府來解決。

1. 構(gòu)建多層次的住房保障體系。從2010年開始，我國的保障性安居工程進入了大規(guī)模集中建設(shè)的階段，包括公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等多層次的住房保障體系已經(jīng)初步形成，覆蓋面明顯加大。在多層次住房保障體系中，政府應(yīng)明確自身的責任，把主要精力從過去的市場調(diào)控，轉(zhuǎn)移到完善和構(gòu)建多層次的住房保障體系上來。面對經(jīng)濟新常態(tài)下住房保障出現(xiàn)的新問題和新矛盾，政府應(yīng)進一步完善住房保障制度，加大建設(shè)力度，主要解決保障性住房供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)不合理、分配不透明的問題；要重點推動公共租賃住房的建設(shè)，使其逐步成為保障性住房的重要組成部分；同時還要加快各類棚戶區(qū)改造，進一步規(guī)范經(jīng)濟適用住房、限價房等，逐步構(gòu)建起具有中國特色的多層次住房保障體系，有效解決各類住房困難群眾的居住問題。

2. 完善住房保障動態(tài)監(jiān)督管理機制，創(chuàng)新住房保障管理制度。多層次的住房保障體系需要進一步完善住房保障的動態(tài)監(jiān)督管理機制，通過加快住房保障對象檔案的建設(shè)、完善有關(guān)數(shù)據(jù)庫和相關(guān)信息等方式，對已享受住房保障的家庭定期審核和動態(tài)管理，落實監(jiān)督管理責任，堅決查處騙租騙購、違規(guī)使用及占有保障性住房的行為。其次，要創(chuàng)新住房保障管理制度，健全相應(yīng)的退出機制。推動住房保障工作延伸到街道社區(qū)，積極探索建立社區(qū)服務(wù)中心住房保障受理模式；在加大退出機制力度的同時，還應(yīng)當通過提供低息購房貸款、稅費減免等優(yōu)惠條件，引導和鼓勵住房保障家庭主動退出，去市場上自行買房或租房，實現(xiàn)“居者有其屋”。

經(jīng)濟新常態(tài)背景下，要求我們必須從過去的思維方式和發(fā)展模式中走出來，以更長遠的眼光、更寬廣的視角重新審視和認識未來房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中的定位和作用，積極主動適應(yīng)新常態(tài)。既要充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，也要做好政府主導的住房保障工作。逐步建立起引導房地產(chǎn)市場長效機制，而不是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，應(yīng)找到病根，從本質(zhì)上、制度上解決問題，不斷提升房地產(chǎn)市場抵御風險和抗干擾的能力建設(shè)，提升自身免疫力，才能從根本上保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行和可持續(xù)發(fā)展。這對于未來中國保持宏觀經(jīng)濟的健康穩(wěn)定，以及全面深化改革和全面建設(shè)小康社會目標的實現(xiàn)，具有至關(guān)重要的作用和重大的歷史意義。

參考文獻：

[1] 余凱.論我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制的構(gòu)建[J].城市發(fā)展研究，2008，15（5）：121-127.

[2] 敖華.關(guān)于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展若干問題的理論思考[J].中國流通經(jīng)濟，2005，（7）：30-33.

[3] 林志方.經(jīng)濟全球化背景下我國房地產(chǎn)法律體系的完善[J].福州大學學報（哲學社會科學版），2013，116（4）：54-56.

[4] 陳小東.我國房地產(chǎn)市場秩序的法律規(guī)制與重構(gòu)[J].商業(yè)研究，2011，407（3）：156-160.

[5] 蔡書凱.地方政府在房地產(chǎn)市場中的角色緊張及優(yōu)化策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2014，（1）：13-17.

[6] 侍得廣，豐景春，王洪兵.中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[J].現(xiàn)代城市研究，2004，（2）：59-61.

[7] 張永亮，吳冰心.中國房地產(chǎn)市場利益主體矛盾及協(xié)調(diào)機制[J].生產(chǎn)力研究，2014，（9）：76-79.

[8] 秦虹.中國房地產(chǎn)市場發(fā)展展望[J].價格理論與實踐，2014，362（8）：17-19.

[9] 謝經(jīng)榮.冷靜面對房地產(chǎn)市場新常態(tài)[N].人民日報，2014-10-23.

[10] 葉劍平，楊喬木.中國房地產(chǎn)市場改革新維度[J].探索與爭鳴，2014，（4）：63-66.

基金項目：山東政法學院科研發(fā)展計劃項目“新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系研究”（項目號：2015Q14B）；中國人民大學公共管理學院研究生科學研究基金項目資助“城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一背景下公共財稅制度的革新研究”（項目號：2015010）。

作者簡介：朱莊瑞（1981-），男，漢族，山東省寧陽縣人，中國人民大學公共管理學院博士生，山東政法學院民商法學院講師，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理。

收稿日期：2016-08-15。