程錫麟

【摘要】本文主要對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)的問題及改革的策略進(jìn)行了分析探討，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估 教學(xué) 改革策略

【中圖分類號(hào)】F293.30-4 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】2095-3089（2016）09-0114-02

一、房地產(chǎn)估價(jià)概述

1978年“改革開放”政策的全面推行使我國的國有土地使用制度和城鎮(zhèn)住房制度有了新的發(fā)展方向，房屋被作為一種商品開始在市場流通。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)也正是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生，雖然起步較晚，但發(fā)展很快，一方面大膽借鑒西方發(fā)達(dá)國家以及我國臺(tái)灣、香港地區(qū)的估價(jià)理論和方法成果，另一方面積極集合國內(nèi)自身實(shí)際情況，發(fā)展出一套適合我國國情需要的房地產(chǎn)估價(jià)方法。由于受英國估價(jià)體系的影響較深，因此我國的估價(jià)方法更傾向于經(jīng)驗(yàn)與理論結(jié)合。

房地產(chǎn)估價(jià)的概念正式提出于1999年頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并被廣泛沿用至今。該規(guī)范指出，房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)體。本文中所提及房地產(chǎn)均為狹義上的房地產(chǎn)概念，即指土地、土地上的建筑物及其不可分離的部分，以及與土地和建筑物有關(guān)的權(quán)力和利益等。

房地產(chǎn)估價(jià)行為一直是以房地產(chǎn)屬性為基礎(chǔ)、以市場經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以理論規(guī)范為支撐的、不以主觀意識(shí)為轉(zhuǎn)移的客觀活動(dòng)。然而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素復(fù)雜多變，估價(jià)行為必須依賴于科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)的問題

缺乏房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐教學(xué)條件。房地產(chǎn)估價(jià)作為一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程，需要讓學(xué)生在掌握估價(jià)理論知識(shí)的基礎(chǔ)上，有動(dòng)手參與估價(jià)操作的機(jī)會(huì)，加深對(duì)估價(jià)流程的理解。當(dāng)前的教學(xué)計(jì)劃中缺乏實(shí)地調(diào)查性質(zhì)的實(shí)踐教學(xué)學(xué)時(shí)，致使實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)薄弱。

課程內(nèi)容略顯枯燥。與房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等課程相比，房地產(chǎn)估價(jià)不需要懂得與客戶接洽的技巧和能力，更多的是要解決技術(shù)性的問題，尤其是估價(jià)方法的學(xué)習(xí)，是純技術(shù)性，所以學(xué)起來相對(duì)比較枯燥乏味。這就需要激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。

動(dòng)手能力和解決問題的能力培養(yǎng)。每一個(gè)估價(jià)方法的掌握，一是需要做大量的練習(xí)，二是要對(duì)案例進(jìn)行研究，提出解決方案，所以在學(xué)習(xí)過程中，特別要求學(xué)生具有很強(qiáng)的動(dòng)手能力和解決問題的能力。

對(duì)教師素質(zhì)要求高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)知識(shí)體系繁雜，涉及統(tǒng)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等多門學(xué)科，難度較大，所以對(duì)相關(guān)授課教師的要求也頗高，既要全面掌握理論知識(shí)，并且還需聯(lián)系實(shí)際，不斷加深估價(jià)知識(shí)的應(yīng)用。而目前師資中最突出的一個(gè)問題是對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)課程之間知識(shí)聯(lián)系理解不夠，房地產(chǎn)相關(guān)技能、經(jīng)驗(yàn)不足。

三、房地產(chǎn)估價(jià)方法

1.市場比較法

市場比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。該方法是不適用很少發(fā)生交易、數(shù)量比較少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、教堂、寺廟等。

2.收益法

收益法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。運(yùn)用收益法估價(jià)，需要預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為未來收益主要有如下幾種：潛在毛收入；有效毛收入；凈運(yùn)營收益；稅前現(xiàn)金流量；期末轉(zhuǎn)售收益。運(yùn)用收益法估價(jià)，核心是預(yù)測凈收益。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。

3.成本法

成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊。

上述公式根據(jù)下列三類估價(jià)對(duì)象而具體化：（1）新開發(fā)的土地；（2）新建的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。

所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤）×成新率。

4.假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，可分為待開發(fā)的土地、在建工程、可裝飾修改或可改變用途的舊房三大類。未來開發(fā)完成后的價(jià)值可以用市場法或長期趨勢法求取，也可以用收益法求取。根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。運(yùn)用該方法要注意一個(gè)問題，房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率。

科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

四、房地產(chǎn)估價(jià)課程改革方向

1.課程總體設(shè)計(jì)

針對(duì)教師缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不足之處，結(jié)合高職教育培養(yǎng)高素質(zhì)技能型人才的目標(biāo)，學(xué)院可以成立由房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)專家與學(xué)院教師組成的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)。在企業(yè)、行業(yè)專家的參與指導(dǎo)下，通過對(duì)人才需求市場的調(diào)研，得出房地產(chǎn)評(píng)估與管理專業(yè)畢業(yè)生的職業(yè)崗位是以房地產(chǎn)估價(jià)員為主。根據(jù)估價(jià)工作實(shí)際情況及對(duì)估價(jià)員崗位任務(wù)所進(jìn)行的分析，我們獲得了估價(jià)員職業(yè)要求：熟練的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用能力；良好的組織、溝通、協(xié)調(diào)、合作能力及文案寫作能力；房地產(chǎn)市場調(diào)查、資料收集能力。

2.合理設(shè)置項(xiàng)目，貼近教學(xué)與崗位

項(xiàng)目的設(shè)置是項(xiàng)目教學(xué)的關(guān)鍵，項(xiàng)目應(yīng)該貼近教學(xué)，符合教學(xué)大綱的要求。項(xiàng)目的設(shè)置也應(yīng)該貼近崗位，從崗位出發(fā)，篩選出典型的項(xiàng)目，著重培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)技能?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)實(shí)訓(xùn)》是在《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》后開設(shè)的課程，學(xué)生具有一定房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能水平，《房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)訓(xùn)》在于培養(yǎng)學(xué)生估價(jià)原理與方法的運(yùn)用，能夠撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。因此結(jié)合教學(xué)，將房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目確定為評(píng)估特定估價(jià)對(duì)象，撰寫估價(jià)報(bào)告。而估價(jià)對(duì)象的確定是實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目的核心。有的學(xué)校實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象不統(tǒng)一，估價(jià)對(duì)象可以來自教師，也可以由學(xué)生自行選擇，這種形式的項(xiàng)目教學(xué)中評(píng)估的物業(yè)類型較豐富。但由于項(xiàng)目隨意性過大，無法辨別估價(jià)對(duì)象的真實(shí)性，也存在學(xué)生繞過難點(diǎn)或者隨意抄襲的現(xiàn)象。有的學(xué)校實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象是學(xué)校物業(yè)，這雖然便于學(xué)生考查，但學(xué)校物業(yè)的評(píng)估不具有典型性，若以學(xué)校物業(yè)模擬住宅或商業(yè)，假設(shè)因素過多，仿真性不高。結(jié)合估價(jià)崗位，本項(xiàng)目教學(xué)的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象由教師從實(shí)際評(píng)估項(xiàng)目中選出，真實(shí)的估價(jià)目的和業(yè)務(wù)關(guān)系激發(fā)了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，便于學(xué)生實(shí)際調(diào)查和資料收集，也保證了項(xiàng)目難度適中，不過于簡單，也不至于學(xué)生沒有辦法完成。該實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目是對(duì)重慶南洋大廈爛尾樓進(jìn)行估價(jià)，南洋大廈位于重慶南岸南坪新街90號(hào)，總建筑高度是99.1米，地上28，地下2層；占地面積：2111平方米，總建面約為29076平方米，其中6層高的裙樓，約為4890平方米，塔樓約為21589平方米。估價(jià)是為了轉(zhuǎn)讓，即為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場價(jià)值參考。

五、結(jié)束語

通過對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)》課程內(nèi)容的選取，分組教學(xué)組織的實(shí)施，調(diào)動(dòng)了學(xué)生學(xué)習(xí)積極性，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作意識(shí)，也突出了過程性考核，但同時(shí)也對(duì)教師的課堂教學(xué)組織提出了更高的要求。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬偉.基于系統(tǒng)論的中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展研究[D].北京交通大學(xué)，2014.

[2]張文.特征價(jià)格模型在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用[D].華北電力大學(xué)，2014.

[3]張瓊莉.既有住宅建筑的估價(jià)方法研究[D].長安大學(xué)，2014.

[4]丁盼盼.房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[D].長安大學(xué)，2014.