邱奇，高新（.北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京，00044；2.北京交通大學(xué)北京交通發(fā)展研究基地，北京，00044）

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房地產(chǎn)市場自組織運(yùn)行機(jī)理研究

邱奇1，2，高新1
（1.北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京，100044；2.北京交通大學(xué)北京交通發(fā)展研究基地，北京，100044）

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)市場化改革的完成，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，近幾年我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行實踐表明，傳統(tǒng)市場經(jīng)濟(jì)理論在房地產(chǎn)市場管控領(lǐng)域存在缺陷。本文主要運(yùn)用自組織理論分析房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)理，并得出以下主要結(jié)論：房地產(chǎn)市場的運(yùn)行主要是自組織，房地產(chǎn)市場具有顯著的耗散結(jié)構(gòu)特征。自組織過程對于房地產(chǎn)市場發(fā)展來說是把雙刃劍：既可能是積極的協(xié)同，也可能是消極的崩潰。由于存在這兩種傾向，房地產(chǎn)市場的自組織運(yùn)行的結(jié)果也就存在兩種可能：一種是積極結(jié)果，這將促使房地產(chǎn)市場的形成，并促使房地產(chǎn)市場在發(fā)展中成熟；另一種是消極結(jié)果，這將促使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫并最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的崩潰。政府對于房地產(chǎn)市場的管控政策應(yīng)當(dāng)遵循適時性原則。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；自組織；運(yùn)行機(jī)理

一、 問題的提出

自從1992年中國共產(chǎn)黨第十四次全國代表大會正式將社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制作為我國改革目標(biāo)以來［1］（江澤民，1992），特別是1998年7月3日國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》［2］發(fā)出后，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常迅猛。到2008年，我國城鎮(zhèn)80％左右的住房交易，已經(jīng)通過市場進(jìn)行配置［3］（姜偉新，2008），這表明中國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程已經(jīng)完成。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展起著極為重要的作用。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，1978年～2014年的36年間，房地產(chǎn)業(yè)增加值增長了39.1倍，所占比重由2.2％上升為6.0％（參見圖1），提高了3.8個百分點(diǎn)［4］。

圖1　1978年-2014年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重變化示意圖

但是，在房地產(chǎn)市場日益繁榮的背后，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展也存在著兩個嚴(yán)重的問題。首先是商品住房價格上漲過快。據(jù)統(tǒng)計，2005年～2015年的十年間，十年房價漲幅前三位城市依次為：深圳房價總體上漲508.5％、年均上漲20.4％；上海房價總體上漲384.6％、年均上漲17.6％；北京房價總體上漲380％、年均上漲17.5％［5］。其次是房價收入比越來越高，我國普通居民為了取得一套住宅可能要耗費(fèi)自己一生，甚至還包括父母一生的收入，房地產(chǎn)消費(fèi)成為居民沉重的負(fù)擔(dān)（劉鐵軍，2007）［6］。國際上一般認(rèn)為，如果房價收入比在3-6這個范圍，表明房價與家庭年平均收入之比保持在較為合理的水平［7］。根據(jù)2016年2月16日北京市統(tǒng)計局（國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊）公布的數(shù)據(jù)，2015年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入52859元，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積31.69平方米［8］。據(jù)此推斷，2015年北京市城鎮(zhèn)三口之家家庭年收入均值是16.8萬元人民幣，住房總建筑面積均值是95平方米。而2015年北京市商品房成交均價是29457元每平米［9］，經(jīng)測算北京市2015年的房價收入比已高達(dá)16.7，超過國際公認(rèn)的房價收入比合理區(qū)間上限近3倍。

依據(jù)傳統(tǒng)的市場經(jīng)濟(jì)理論，只要實行了市場化改革，我國房地產(chǎn)市場就會興旺發(fā)達(dá)，我國居民就會安居樂業(yè)。但我國房地產(chǎn)市場的實踐結(jié)果，表明傳統(tǒng)市場經(jīng)濟(jì)理論存在一定的缺陷，研究房地產(chǎn)市場運(yùn)行必須尋找新的理論解釋。自組織理論是20世紀(jì)60年代末期開始建立并發(fā)展起來的一種復(fù)雜系統(tǒng)理論。該理論主要研究的對象是復(fù)雜自組織系統(tǒng)（如生命系統(tǒng)、社會系統(tǒng)等）的形成和發(fā)展機(jī)制問題，即在一定條件下，系統(tǒng)是如何自動地由無序走向有序，由低級有序走向高級有序的［10］。自組織理論自誕生之日起，就引起了各學(xué)科和社會各界的廣泛關(guān)注，不同領(lǐng)域的學(xué)者紛紛投入到自組織理論的研究和應(yīng)用中來［11］。本文就力圖用自組織理論分析房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)理，從而為我國房地產(chǎn)市場相關(guān)管控政策的出臺提供理論依據(jù)。

二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的自組織特征

1.房地產(chǎn)市場的耗散結(jié)構(gòu)特征

遠(yuǎn)離平衡態(tài)、系統(tǒng)的開放性、系統(tǒng)內(nèi)部不同要素間存在著非線性關(guān)系是耗散結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的3個必要條件［12］，房地產(chǎn)市場運(yùn)行具有典型的上述運(yùn)行特征，具體分析如下：

（1）房地產(chǎn)市場的遠(yuǎn)離平衡態(tài)特征

房地產(chǎn)市場既具有明顯區(qū)域性特征，又具有明顯的不完全競爭性特征。這兩個特征都表明整個房地產(chǎn)市場處于內(nèi)部不平衡態(tài)：一方面，某個區(qū)域的房地產(chǎn)市場與其他區(qū)域的房地產(chǎn)市場，甚至是臨近區(qū)域的房地產(chǎn)市場都是有明顯差異的；另一方面，房地產(chǎn)市場內(nèi)部不可能進(jìn)行完全的市場競爭，房地產(chǎn)市場競爭的結(jié)果并不能達(dá)到完全的均衡狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)市場已經(jīng)具備了自組織系統(tǒng)的第1個必要條件，即遠(yuǎn)離平衡態(tài)。

（2）房地產(chǎn)市場的開放性特征

房地產(chǎn)市場在運(yùn)行過程中，既有金融機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的高度參與，又有政府的強(qiáng)烈干預(yù)。房地產(chǎn)市場運(yùn)行的這兩個特征都表明房地產(chǎn)市場處于開放狀態(tài)：一方面，房地產(chǎn)市場必須要有金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)中介結(jié)構(gòu)的深度參與，而這兩種機(jī)構(gòu)并不是房地產(chǎn)市場供需雙方中的任何一方，而是房地產(chǎn)供需雙方都依仗的外部力量；另一方面，政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)是必然而且持續(xù)的。因此，房地產(chǎn)市場已經(jīng)具備了自組織系統(tǒng)的第2個必要條件，即系統(tǒng)對外的開放性。

（3）房地產(chǎn)市場的非線性特征

房地產(chǎn)市場是一個具有極強(qiáng)投機(jī)性的市場。而在一個完全線性的市場中，是不可能產(chǎn)生投機(jī)機(jī)會的。

假設(shè)一個市場的可以用于投資的資金總量為I，可以獲得的總收益是P。如果這個市場是完全線性的，則這個市場中投資與收益的關(guān)系只能是線性關(guān)系，見公式1、公式2。

公式1中的r表示線性市場的投資收益率。公式1表示的是線性市場上投資與收益是完全是線性關(guān)系。

公式2中的pm表示某1個單位投資，im表示該單位投資的投資收益。公式2表示在線性市場上，如何進(jìn)行投資的收益都是完全相同的。

而在一個非線性的市場中，必然會產(chǎn)生投機(jī)機(jī)會。

假設(shè)一個市場的可以用于投資的資金總量為I，可以獲得的總收益是P。如果這個市場是非線性的，則這個市場中投資與收益的關(guān)系最可能是非線性關(guān)系，見公式3、公式4、公式5、公式6。

公式3中的re表示非線性市場的平均投資收益率。

公式4中的pm表示某1個單位投資，im表示該單位投資的投資收益，rm表示非線性市場中該單位投資的投資收益率。

公式5中的re表示非線性市場的平均投資收益率。

公式6中的|rm—re|表示某單位投資的收益率與平均投資收益率差的絕對值。

在這種非線性的市場中，必然存在某個單位的投資收益大于甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于平均投資收益率的情況。只要出現(xiàn)了這種機(jī)會，投機(jī)就必然會出現(xiàn)。極強(qiáng)的投機(jī)性，就表明房地產(chǎn)市場是一種內(nèi)部存在非線性關(guān)系的市場。因此，房地產(chǎn)市場已經(jīng)具備了自組織系統(tǒng)的第3個必要條件，即內(nèi)部存在非線性關(guān)系。

2.房地產(chǎn)市場運(yùn)行的積極突變傾向——協(xié)同傾向

（1）協(xié)同論的基本觀點(diǎn)

按照Haken所創(chuàng)立的協(xié)同論的分析框架，對于任何一個復(fù)雜系統(tǒng)來說，其內(nèi)部都有兩種方向相反的運(yùn)動趨勢：①無序運(yùn)動，這是指系統(tǒng)內(nèi)部各個子系統(tǒng)或內(nèi)部各個要素之間形成對立和競爭，自發(fā)走向無序化的運(yùn)動趨勢，其結(jié)果就是系統(tǒng)的無序乃至解體；②有序運(yùn)動，這是指系統(tǒng)內(nèi)部各個子系統(tǒng)或內(nèi)部各個要素之間形成協(xié)調(diào)與合作，自覺走向有序化的運(yùn)動趨勢，其結(jié)果就是系統(tǒng)的有序和升級。從根本上講，是系統(tǒng)內(nèi)部各個子系統(tǒng)或內(nèi)部各個要素之間的相互作用決定著系統(tǒng)的性質(zhì)。系統(tǒng)運(yùn)行的結(jié)果是無序化還是有序化，取決于系統(tǒng)內(nèi)部上述兩種運(yùn)動趨勢中哪一種運(yùn)動占據(jù)主導(dǎo)地位［13，14］。

系統(tǒng)內(nèi)部各個子系統(tǒng)或內(nèi)部各個要素之間的競爭使整個系統(tǒng)趨向于非平衡狀態(tài)，而系統(tǒng)內(nèi)部各個子系統(tǒng)或內(nèi)部各個要素之間的協(xié)同則是在非平衡條件下，由于系統(tǒng)內(nèi)部的某些運(yùn)動趨勢聯(lián)合起來并加以放大，從而使之形成序參量并占據(jù)優(yōu)勢地位，從而導(dǎo)致系統(tǒng)向有序方向演化。

系統(tǒng)的演化實際上是不可或缺的兩種作用——系統(tǒng)內(nèi)部子系統(tǒng)或內(nèi)部各個要素之間的競爭與協(xié)同傾向共同作用的結(jié)果，它們共同構(gòu)成了復(fù)雜系統(tǒng)演化發(fā)展的基本動力。

（2）房地產(chǎn)市場的內(nèi)部競爭與協(xié)同關(guān)系

房地產(chǎn)市場實際上是一系列市場的集合。它的核心市場是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品供求市場（即通常所說的房屋市場，本文以下簡稱核心市場）。由于房地產(chǎn)市場這個系統(tǒng)的所有子系統(tǒng)具有相似性，且房地產(chǎn)產(chǎn)品直接供求市場居于核心地位，本文就專門分析房地產(chǎn)核心產(chǎn)品供求市場的協(xié)同機(jī)理，其他房地產(chǎn)相關(guān)市場同理。

當(dāng)房地產(chǎn)核心市場的交易價格處于合理水平時，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了合理的投資利潤，購房者獲得了滿意的房地產(chǎn)產(chǎn)品，雙方都對交易表示滿意。從整體看，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意繼續(xù)投資房地產(chǎn)業(yè)，購房者（包括已購房者和新購房者）愿意繼續(xù)購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)核心市場的交易雙方形成了內(nèi)部協(xié)同，見圖2。

圖2　房地產(chǎn)核心市場的內(nèi)部協(xié)同

由此，房地產(chǎn)核心市場就處于良性循環(huán)中。而房地產(chǎn)核心市場的良性循環(huán)，也必將帶動上下游市場的良性循環(huán)，從而促使整個房地產(chǎn)市場處于良性循環(huán)中。值得注意的是，房地產(chǎn)核心市場合理交易價格的形成并不是一帆風(fēng)順的，它需要房地產(chǎn)核心市場形成某種積極的突變，即供求雙方形成均勢，因為均勢是協(xié)同必不可少的基本條件。

（3）房地產(chǎn)市場的外部競爭與協(xié)同關(guān)系

對于房地產(chǎn)市場來說，外部有兩層含義：其他市場和市場外部。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于正常運(yùn)行狀態(tài)時，市場外部沒有進(jìn)行干預(yù)的理由，因而可以忽略。本文主要進(jìn)行房地產(chǎn)市場與其他市場的協(xié)同分析。

房地產(chǎn)市場與其他市場的關(guān)系同樣是既有競爭也有協(xié)同。房地產(chǎn)市場與其他市場的競爭關(guān)系，主要是指在購房者可自由支配資金有限的條件下，房地產(chǎn)市場與其他大宗消費(fèi)品或投資品市場的競爭關(guān)系。房地產(chǎn)市場與其他市場的協(xié)同關(guān)系，主要是指在購房者可自由支配資金相對充足的條件下，房地產(chǎn)市場與其他互補(bǔ)消費(fèi)品市場，如家用電器市場、家具市場、裝修建材市場等的協(xié)同關(guān)系。

當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品交易價格處于合理水平時，購房者在購買并獲得滿意的房地產(chǎn)產(chǎn)品后，就會繼續(xù)購買相關(guān)的互補(bǔ)產(chǎn)品（如家用電器、家具和裝修建材等）。由此，房地產(chǎn)市場就帶動了互補(bǔ)市場的發(fā)展。反過來，互補(bǔ)產(chǎn)品的配置又使房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能和作用得以充分體現(xiàn)?；パa(bǔ)市場的發(fā)展，也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這樣，房地產(chǎn)市場與互補(bǔ)產(chǎn)品市場就形成了良性互動局面，使整個居住相關(guān)消費(fèi)市場發(fā)展起來，這就是房地產(chǎn)市場的外部協(xié)同。

3.房地產(chǎn)市場運(yùn)行的消極突變傾向——崩潰傾向

（1）房地產(chǎn)市場自組織運(yùn)行中從積極突變向消極突變的轉(zhuǎn)折風(fēng)險

房地產(chǎn)市場，特別是核心市場的積極突變即協(xié)同，并不是天然就能夠出現(xiàn)并一直持續(xù)下去的。一旦房地產(chǎn)市場的運(yùn)行出現(xiàn)了某種特殊的變化，這種變化可能是外界條件的突變，也可能是房地產(chǎn)核心市場供求雙方行為的突變，就完全可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)生從積極突變向消極突變的轉(zhuǎn)折，這就是房地產(chǎn)自組織運(yùn)行的轉(zhuǎn)折風(fēng)險。這種消極突變將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場無論內(nèi)部還是外部都破壞原來形成的協(xié)同局面，房地產(chǎn)市場開始形成崩潰傾向。

（2）房地產(chǎn)市場的內(nèi)部崩潰傾向

一旦房地產(chǎn)核心市場的交易價格不再處于合理水平，房地產(chǎn)開發(fā)商開始追求暴利，購房者無法在合理的條件下獲得滿意的房地產(chǎn)產(chǎn)品，他們就會對房地產(chǎn)市場的交易表示強(qiáng)烈的不滿。從整體看，房地產(chǎn)開發(fā)商由于暴利不斷加大對房地產(chǎn)市場投資，而購房者，或者由于缺乏足夠資金，或者由于不滿意交易價格，開始降低購房愿望，房地產(chǎn)核心市場供求雙方原來形成的協(xié)同在房地產(chǎn)開發(fā)商對暴利過度追逐中喪失殆盡。

由此，房地產(chǎn)核心市場就處于惡性循環(huán)中。而房地產(chǎn)核心市場的惡性循環(huán)，也造成帶動上下游市場的惡性循環(huán)，從而促使整個房地產(chǎn)市場處于惡性循環(huán)中。

（3）房地產(chǎn)市場的外部崩潰傾向

當(dāng)房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的價格上漲到如此的高度，以至于購房者在購買房地產(chǎn)核心產(chǎn)品之后，已經(jīng)沒有足夠的資金去購買互補(bǔ)產(chǎn)品時，房地產(chǎn)市場的互補(bǔ)市場就會出現(xiàn)崩潰。

三、房地產(chǎn)市場自組織運(yùn)行的結(jié)果

由于存在上述兩種運(yùn)行傾向，房地產(chǎn)市場的自組織運(yùn)行的結(jié)果也就存在兩種可能：一種是積極結(jié)果，另一種是消極結(jié)果。

1.房地產(chǎn)市場自組織運(yùn)行的積極結(jié)果

由于房地產(chǎn)市場也是一種發(fā)展中的市場，有著其形成、發(fā)展、成熟的發(fā)展過程，本文分別對房地產(chǎn)市場的這3個發(fā)展階段進(jìn)行分析。

（1）基于自組織的房地產(chǎn)市場形成

房地產(chǎn)市場的形成，有一個大背景，這就是一個國家由于從農(nóng)業(yè)人口為主轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝跒橹?，居民對于住房從自建轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I商品房的過程。在這一階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品基本上屬于消費(fèi)品，其投資屬性不明顯，購房者的購房目的主要是自住。

由于此階段房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的交易價格大體合理，房地產(chǎn)核心市場形成了內(nèi)部協(xié)同，這種協(xié)同促使房地產(chǎn)從無到有，見圖3。

圖3　基于協(xié)同的房地產(chǎn)市場的形成

此階段，從居民可以自由支配的資金來說，居民整體收入不高。從房地產(chǎn)市場規(guī)模來看，房地產(chǎn)市場整個規(guī)模也比較小。從房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤傾向來看，房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的暴利傾向并不充分。因此，此時房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的價格屬于合理的交易價格。

（2）基于自組織的房地產(chǎn)市場發(fā)展

在這一階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資屬性開始明顯顯現(xiàn)，購房者購房的目的已經(jīng)從單純自住轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰『屯顿Y并重。

此階段，從居民可以自由支配的資金來說，居民整體收入大幅度提高。從房地產(chǎn)市場規(guī)模來看，房地產(chǎn)市場整個規(guī)模顯著擴(kuò)大。從房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤傾向來看，房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的暴利傾向開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的價格也開始穩(wěn)步增長。但是由于居民收入也大幅度提高，因而此時房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的價格也屬于合理的交易價格。由于房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的交易價格大體合理，房地產(chǎn)核心市場的內(nèi)部協(xié)同依然保持著，這種協(xié)同促使房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大。

（3）基于自組織的房地產(chǎn)市場成熟

在這一階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資屬性已經(jīng)成為主導(dǎo)性的購房需求，大部分購房者已經(jīng)完成首次購房，購房的目的主要是投資。

此階段，從居民可以自由支配的資金來說，居民整體收入雖然依然穩(wěn)步增長，但增幅已經(jīng)大幅度減小。從房地產(chǎn)市場規(guī)模來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入飽和狀態(tài)。從房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤傾向來看，暴利化傾向十分明顯。但是由于居民收入整體水平比較高，加之購房者的投資傾向，再考慮消費(fèi)金融的補(bǔ)充，雖然此時房地產(chǎn)核心產(chǎn)品價格已經(jīng)居高不下，但大體仍然被購房者接受。

由于房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的交易價格還能夠被購房者接受，房地產(chǎn)核心市場的內(nèi)部協(xié)同還沒有完全喪失，但此時房地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟，或者說進(jìn)入停滯狀態(tài)。

2.房地產(chǎn)市場自組織運(yùn)行的消極結(jié)果

房地產(chǎn)市場的崩潰也不是一蹴而就的，它也要經(jīng)歷一個先形成泡沫再破滅的過程，下面分別對房地產(chǎn)市場崩潰的這2個階段進(jìn)行分析。

（1）基于自組織的房地產(chǎn)市場泡沫形成

在房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，或者處于成熟階段，一旦房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的價格導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商輕易就可以暴利，或者是大部分購房者都以投資的目的來購房，或者是銀行在房貸上提供了非常易于貸款的條件，都會出現(xiàn)一種情況：即房地產(chǎn)市場供給迅速擴(kuò)大，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)市場泡沫，見圖4。

圖4　基于自組織的房地產(chǎn)市場泡沫形成

在房地產(chǎn)市場泡沫階段，并不能直接說房地產(chǎn)核心產(chǎn)品市場供過于求，原因在于房地產(chǎn)市場背后有投資需求在支撐，而投資需求實際上是一種可以被人為非理性操縱的需求，這就為房地產(chǎn)市場泡沫的破滅埋下了隱患。

（2）基于自組織的房地產(chǎn)市場泡沫破滅

房地產(chǎn)市場進(jìn)入到泡沫階段后，實際上就進(jìn)入到不穩(wěn)定狀態(tài)。此時，房地產(chǎn)核心市場供求雙方已經(jīng)脫離均勢狀態(tài)。

在這個時候，漲落就開始發(fā)生作用。這種漲落可能只是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品價格的漲跌，也可能是基于投資愿望的購房者對未來投資收益前景判斷的變化，也可能是融資利息的變化。在相當(dāng)一段時間里，這種漲落并不能影響到房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。但是，由于房地產(chǎn)市場已經(jīng)逼近臨界點(diǎn)，此時任何一個微小的漲落，都可能導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場達(dá)到臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)市場就必然滑向消極的不穩(wěn)定狀態(tài)，即市場泡沫的破滅。此時，房地產(chǎn)市場處于崩潰狀態(tài)，見圖5。

圖5　基于自組織的房地產(chǎn)市場泡沫破滅

四、結(jié)論

通過上述分析過程，本文主要得出以下理論：

第一，房地產(chǎn)市場具有顯著的耗散結(jié)構(gòu)特征。房地產(chǎn)市場的耗散結(jié)構(gòu)特征在合適的外界條件下，將促使房地產(chǎn)市場這個復(fù)雜系統(tǒng)通過自組織達(dá)到雙重協(xié)同，即房地產(chǎn)市場內(nèi)在結(jié)構(gòu)的協(xié)同及其與外界環(huán)境的協(xié)同。

第二，房地產(chǎn)市場協(xié)同運(yùn)行狀態(tài)的產(chǎn)生是一種突變結(jié)果。然而，這種突變不僅僅包括積極的突變，即協(xié)同的加強(qiáng)，也可能是消極的突變，即系統(tǒng)的崩潰。在不合適的外界條件下，如果繼續(xù)市場的自組織運(yùn)行，房地產(chǎn)市場這個系統(tǒng)就會形成突變，這種突變極有可能是消極的突變。這一方面會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的內(nèi)在結(jié)構(gòu)失去協(xié)同性；另一方面，也會使房地產(chǎn)市場與外界環(huán)境發(fā)生沖突，其最消極的結(jié)果可能是房地產(chǎn)市場的崩潰。

第三，通過研究房地產(chǎn)市場自組織運(yùn)行的機(jī)理，本文發(fā)現(xiàn)自組織過程對于房地產(chǎn)市場發(fā)展來說是把雙刃劍：既可能是積極的協(xié)同，也可能是消極的崩潰。如前所述，我國房地產(chǎn)業(yè)目前在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)十分重要的支柱地位，一旦房地產(chǎn)市場運(yùn)行出現(xiàn)崩潰，將會造成整個國民經(jīng)濟(jì)體系的崩潰。因此，鑒于上述房地產(chǎn)市場的自組織運(yùn)行機(jī)理，政府對于房地產(chǎn)市場的管控政策應(yīng)當(dāng)遵循適時性原則：即在房地產(chǎn)市場向協(xié)同發(fā)展的運(yùn)行階段，政府應(yīng)當(dāng)遵循其自組織發(fā)展規(guī)律，適度引導(dǎo)、減少管控、寬松外部市場環(huán)境；而在房地產(chǎn)市場運(yùn)行由積極向消極方向變化時，政府應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注市場自組織運(yùn)行過程中所存在的崩潰風(fēng)險，及時研究和出臺相應(yīng)的管控政策。

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Research on the mechanism of the real estate market selforganization operation

Qi Qiu1，2， Xin Gao1
（1.School of Economics and Management， Beijing Jiaotong University， Beijing， 100044， China；2.Research Center for Beijing Transportation Development， Beijing， 100044， China）

Abstract：With the completion of the reform of China's real estate market， real estate has become a pillar industry of the national economy.However， in recent years， China's real estate market operation practice shows that Traditional market economic theory flawed in the real estate market control field.This paper uses the operating mechanism of self-organization theory to analyze the real estate market， and reached the following conclusions∶Real estate market is mainly self-organization run and it has a significant feature of dissipative structures.Self-organization process for the real estate market is double-edged sword.Due to the presence of these two tendencies， the result of the operation of self-organization of the real estate market will exist two possible∶one is positive results， which will lead to the formation of the real estate market and prompted the real estate market in the development of mature； another is negative results， which will lead to the real estate market bubble and eventually lead to the collapse of the real estate market.Government regulation and control the real estate market should follow the principle of timeliness.

Key words：Real estate market； Self-organization； Operation mechanism

中圖分類號：F282

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-7866 （2016） 02-201-08

DOI：工業(yè)經(jīng)濟(jì)論壇 URL： http//www.iereview.com.cn 10.11970/j.issn.2095-7866.2016.02.010

作者簡介：

邱奇（1975-），男，博士，北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院講師。研究方向：房地產(chǎn)金融、企業(yè)組織理論。

高新（1962-），男，北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士研究生。研究方向：建筑企業(yè)管理。