何芳　李文穎

摘要：成片區(qū)域重建開發(fā)是個(gè)長(zhǎng)期且復(fù)雜的過程，需要開發(fā)初始階段找到能真正具有觸發(fā)與引領(lǐng)作用的觸媒項(xiàng)目以形成聚集規(guī)模效應(yīng)并拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展?；趨^(qū)域開發(fā)特點(diǎn)，分析觸媒項(xiàng)目的類型特點(diǎn)與選擇。在分析觸媒效應(yīng)作用機(jī)理的基礎(chǔ)上，提出了區(qū)域開發(fā)中觸媒項(xiàng)目綜合效應(yīng)的三維分析框架：活力效應(yīng)維度、空間效應(yīng)維度和時(shí)間效應(yīng)維度，系統(tǒng)構(gòu)建了綜合效應(yīng)評(píng)估體系。最后以徐匯濱江“夢(mèng)中心”觸媒項(xiàng)目為例進(jìn)行實(shí)例分析。研究結(jié)果表明：通過對(duì)觸媒項(xiàng)目三維度綜合效應(yīng)分析及量化評(píng)估，可以科學(xué)選擇和確定區(qū)域開發(fā)的觸媒項(xiàng)目，優(yōu)化觸媒項(xiàng)目開發(fā)，引導(dǎo)和加快區(qū)域建成與發(fā)展。

關(guān)鍵詞：區(qū)域開發(fā)，觸媒項(xiàng)目，觸媒綜合效應(yīng)，量化評(píng)估

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）11-0035-43 收稿日期：2016-09-27

1 引言

本研究所稱區(qū)域是指需重新規(guī)劃的成片開發(fā)建設(shè)區(qū)域，它可以是新城范圍，也可以是城區(qū)內(nèi)需拆除重建的更新區(qū)域。區(qū)域開發(fā)從規(guī)劃到建成發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期且復(fù)雜的過程。區(qū)域開發(fā)初始階段，首要的是找到具有觸發(fā)與引領(lǐng)作用的項(xiàng)目，由此吸引其他項(xiàng)目導(dǎo)入，形成聚集規(guī)模效應(yīng)并拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展。此類項(xiàng)目即為觸媒項(xiàng)目。可見，尋找觸媒項(xiàng)目并評(píng)價(jià)其觸媒效應(yīng)，進(jìn)一步篩選與評(píng)估導(dǎo)入項(xiàng)目的價(jià)值及其外部綜合效應(yīng)，對(duì)實(shí)現(xiàn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)目標(biāo)具有重要作用。

借由化學(xué)中“觸媒”的概念，1989年美國(guó)建筑師韋恩·奧圖和唐·洛干提出了“城市觸媒”理論?！俺鞘杏|媒”指能夠?qū)Τ鞘虚_發(fā)和建設(shè)產(chǎn)生影響，或激發(fā)或抑制城市特定區(qū)域其他相關(guān)元素，從而對(duì)區(qū)域或城市發(fā)展的進(jìn)程產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)的新元素?！俺鞘杏|媒”可以是物質(zhì)的，也可以是非物質(zhì)的。而“觸媒項(xiàng)目”則是指其中能夠在區(qū)域開發(fā)中具有啟動(dòng)和激發(fā)作用的物質(zhì)性項(xiàng)目，它能夠?qū)^(qū)域發(fā)展產(chǎn)生重要的引導(dǎo)和拉動(dòng)作用。

目前，對(duì)觸媒的研究主要是探討城市觸媒項(xiàng)目類型及其對(duì)城市的觸媒效應(yīng)等。城市觸媒項(xiàng)目類型研究主要包括交通樞紐建設(shè)、舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)等。觸媒效應(yīng)則有多種分析。陳旸等指出城市綜合體是重要觸媒，具有活性、修改性和選擇引導(dǎo)性，并提出了其觸媒效應(yīng)在時(shí)間和空間上的變化特征。石海洋等剖析了作為城市觸媒典型代表的高鐵樞紐，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的觸媒效應(yīng)，并將觸媒的催化作用歸結(jié)為激發(fā)、強(qiáng)化、修復(fù)和創(chuàng)造。金廣君等則解析了城市觸媒的激發(fā)與引導(dǎo)作用。

可見，對(duì)觸媒項(xiàng)目在區(qū)域開發(fā)中的作用及其開發(fā)對(duì)區(qū)域建設(shè)產(chǎn)生的綜合效應(yīng)還缺少系統(tǒng)化、結(jié)構(gòu)化的研究。而這種綜合效應(yīng)分析與評(píng)估往往對(duì)于區(qū)域開發(fā)中項(xiàng)目的先期選擇、影響預(yù)判、調(diào)整優(yōu)化等具有重要指導(dǎo)意義，并關(guān)系到區(qū)域開發(fā)的成效與成敗。

鑒于此，本文基于區(qū)域開發(fā)特點(diǎn)和觸媒理論，嘗試建立觸媒項(xiàng)目綜合效應(yīng)的分析框架和評(píng)估體系，科學(xué)選擇和確定區(qū)域開發(fā)的觸媒項(xiàng)目。最后以徐匯濱江“夢(mèng)中心”觸媒項(xiàng)目為例進(jìn)行實(shí)例分析，評(píng)估“夢(mèng)中心”觸媒項(xiàng)目對(duì)區(qū)域開發(fā)建設(shè)的綜合效應(yīng)和特點(diǎn)。

2 區(qū)域觸媒項(xiàng)目及綜合效應(yīng)的作用過程分析

2.1 觸媒項(xiàng)目選擇

從廣義上來說，“城市觸媒”不僅是物質(zhì)的，也可以是非物質(zhì)的。區(qū)域開發(fā)所選的“觸媒項(xiàng)目”則是從狹義的角度來定義，即物質(zhì)性項(xiàng)目。它是指區(qū)域開發(fā)中一系列有限的但可及的，能夠有效觸發(fā)和引領(lǐng)項(xiàng)目周邊產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，從而帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)建設(shè)的建筑物、場(chǎng)所等新物質(zhì)元素。

區(qū)域觸媒項(xiàng)目從開發(fā)模式上一般分為政府主導(dǎo)型、政企合作型、多方混合型等；而從功能上，可以分為路橋、交通樞紐等市政基礎(chǔ)設(shè)施，劇院、展覽館、醫(yī)院學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，商業(yè)綜合體、會(huì)展中心等綜合商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目，著名地產(chǎn)商或產(chǎn)業(yè)商主導(dǎo)的品牌產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，主題公園、娛樂設(shè)施等旅游休閑項(xiàng)目，等等。

從開發(fā)定位和目標(biāo)上來說，開發(fā)區(qū)域可分為多種類型，如交通樞紐型、商務(wù)中心型、文化產(chǎn)業(yè)型、高新產(chǎn)業(yè)型、大型居住型、新城開發(fā)型、旅游休閑型區(qū)域等不一而足。由于不同類型的觸媒項(xiàng)目所能產(chǎn)生的觸媒效應(yīng)以及對(duì)區(qū)域發(fā)展的作用各異，因此針對(duì)不同類型的開發(fā)區(qū)域，應(yīng)在明確區(qū)域開發(fā)定位的基礎(chǔ)上，科學(xué)分析和評(píng)估觸媒項(xiàng)目的綜合效應(yīng)，選擇出最符合區(qū)域發(fā)展目標(biāo)的觸媒項(xiàng)目。通過對(duì)觸媒項(xiàng)目的準(zhǔn)確選擇和合理布局，使其所產(chǎn)生的觸媒效應(yīng)能夠有效地在一定空間和時(shí)間內(nèi)激發(fā)區(qū)域開發(fā)活力，引導(dǎo)區(qū)域有序發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域整體開發(fā)進(jìn)程。

2.2 觸媒項(xiàng)目作用過程

最初，在區(qū)域中引入新的觸媒項(xiàng)目；一旦項(xiàng)目開發(fā)就如平靜的湖面滴入一滴水，即刻打破平靜，它開始激發(fā)和影響相鄰范圍內(nèi)各要素發(fā)生變化，帶動(dòng)其發(fā)展；隨著觸媒影響的擴(kuò)張和傳遞，相鄰空間范圍的價(jià)值明顯提升，從而吸引更多的新元素（項(xiàng)目）聚集到觸媒項(xiàng)目周圍；在這一個(gè)過程中，觸媒項(xiàng)目和被吸引的新項(xiàng)目等發(fā)生共振和融合，形成更為強(qiáng)烈的觸媒體，作為區(qū)域的新增長(zhǎng)點(diǎn)，影響更大的區(qū)域空間范圍。在這期間，初始觸媒項(xiàng)目也能夠完成漸進(jìn)式的自我成熟和更新過程。如此這樣類推下去，就在區(qū)域中形成了一系列的聯(lián)動(dòng)反應(yīng)，推進(jìn)區(qū)域開發(fā)的進(jìn)程。由于每個(gè)觸媒項(xiàng)目自身影響能力有限，這樣的觸媒作用并不可能無限地影響下去，隨著空間距離變化，這種作用影響力會(huì)逐漸削弱，而隨著開發(fā)時(shí)序的變化，這種作用影響力會(huì)趨于穩(wěn)定。

可見，區(qū)域開發(fā)中觸媒項(xiàng)目的引入具有顯著的激活區(qū)域活力的作用，能夠有效激發(fā)區(qū)域要素的連鎖反應(yīng)。同時(shí)，這種效應(yīng)因空間聚集、擴(kuò)散以及時(shí)間持續(xù)性會(huì)在一定空間和時(shí)間范圍內(nèi)分圈層、分階段表現(xiàn)出不同的作用結(jié)果和特征。由此，對(duì)于區(qū)域觸媒項(xiàng)目綜合效應(yīng)的分析和評(píng)估應(yīng)綜合考慮活力、空間和時(shí)間三個(gè)維度。

3 區(qū)域觸媒項(xiàng)目綜合效應(yīng)的三維分析框架

區(qū)域觸媒項(xiàng)目的選擇應(yīng)根據(jù)區(qū)域類型、觸媒項(xiàng)目類型進(jìn)行針對(duì)性地評(píng)估和判斷?；谟|媒項(xiàng)目作用過程的分析，原則上區(qū)域觸媒項(xiàng)目綜合效應(yīng)評(píng)估應(yīng)主要基于以下三維分析框架。

3.1 觸媒項(xiàng)目活力效應(yīng)及活力維度構(gòu)架

城市活力在一定程度上反應(yīng)了城市發(fā)展的能力和潛力，是一個(gè)城市對(duì)于生命機(jī)能、生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的支持程度。城市活力體系包括經(jīng)濟(jì)活力、社會(huì)活力以及生態(tài)環(huán)境活力，且相互關(guān)聯(lián)密切，共同支撐了城市活力體系。觸媒項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)作為區(qū)域開發(fā)的切入點(diǎn)和動(dòng)力，可從其對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境所產(chǎn)生的作用影響大小評(píng)估其區(qū)域活力效應(yīng)。

經(jīng)濟(jì)活力決定了一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的能力和潛力。觸媒項(xiàng)目對(duì)區(qū)域開發(fā)的經(jīng)濟(jì)活力效應(yīng)是衡量觸媒項(xiàng)目綜合效應(yīng)的最基礎(chǔ)評(píng)估要素。觸媒項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)活力效應(yīng)評(píng)估，在區(qū)域開發(fā)層面，主要體現(xiàn)在觸媒項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)聚集能力、商業(yè)辦公開發(fā)項(xiàng)目聚集能力和周邊房地產(chǎn)增值提升能力。

產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極其重要的作用，它會(huì)降低企業(yè)成本、加快創(chuàng)新，有利于形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)。觸媒項(xiàng)目若能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，說明該觸媒項(xiàng)目的開發(fā)，是一個(gè)有效的催化劑，其開發(fā)所帶來的激發(fā)性，能夠迅速在區(qū)域內(nèi)凝聚相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部或上下游產(chǎn)業(yè)間的分工協(xié)作，加速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的高度集約和聚集，從而創(chuàng)造巨大的聚集經(jīng)濟(jì)效益。這類觸媒項(xiàng)目的典型代表是以產(chǎn)業(yè)功能為核心的項(xiàng)目，如上海嘉定的“金融谷”項(xiàng)目、上海徐匯濱江的“夢(mèng)中心”旗艦項(xiàng)目等。對(duì)產(chǎn)業(yè)聚集的衡量，需要重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域內(nèi)觸媒項(xiàng)目開發(fā)所引起的產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)（如稅收、GDP）、產(chǎn)業(yè)間關(guān)聯(lián)度、產(chǎn)業(yè)與區(qū)域規(guī)劃匹配度等的變化。

商業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高低、經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否雄厚的重要標(biāo)志。觸媒項(xiàng)目的開發(fā)若具備聚集商辦項(xiàng)目的能力，將直接促進(jìn)區(qū)域功能集聚、土地集約利用和人口集聚，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)有效發(fā)展。這類觸媒項(xiàng)目的典型代表是城市綜合體、商務(wù)園區(qū)等。衡量商辦開發(fā)項(xiàng)目的聚集，關(guān)鍵要關(guān)注區(qū)域內(nèi)觸媒項(xiàng)目開發(fā)所引起的商辦規(guī)模和集中度的變化。

區(qū)域土地和房地產(chǎn)增值是衡量區(qū)域開發(fā)經(jīng)濟(jì)活力的最直觀要素和重要條件。觸媒項(xiàng)目的開發(fā)若能帶來區(qū)域綜合條件的改變，優(yōu)化交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套、商服繁華度等區(qū)位因素，則會(huì)直接激活區(qū)域土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而保障區(qū)域可持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)和保障整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。衡量土地和房地產(chǎn)增值，需要重點(diǎn)關(guān)注觸媒項(xiàng)目建成后該區(qū)域的土地成交價(jià)格、住宅成交均價(jià)、寫字樓租金的變化等因素。

社會(huì)活力是觸媒項(xiàng)目對(duì)區(qū)域開發(fā)的社會(huì)發(fā)展影響能力，主要表現(xiàn)在對(duì)區(qū)域人口的導(dǎo)入能力、區(qū)域品牌的塑造能力和社會(huì)就業(yè)的拉動(dòng)能力。

人口導(dǎo)入是區(qū)域社會(huì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。觸媒項(xiàng)目應(yīng)具有強(qiáng)大的人口導(dǎo)入能力。對(duì)于城市開發(fā)，尤其是一些新城或再開發(fā)區(qū)域，人口導(dǎo)入是重中之重。相較于區(qū)域的自我衍生、無序開發(fā)，觸媒項(xiàng)目的引入應(yīng)該要帶來更強(qiáng)的人口吸納能力，吸引人口在此集聚并從事各種生產(chǎn)、服務(wù)、消費(fèi)和社交活動(dòng)，由此利于相關(guān)商業(yè)及公共設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。具有這類效應(yīng)的觸媒項(xiàng)目典型代表是軌道交通和旅游地產(chǎn)。衡量人口導(dǎo)入能力，重點(diǎn)關(guān)注觸媒項(xiàng)目所引起的人口數(shù)量變化，包括常住人口凈增加量、流動(dòng)人口凈增加量、總?cè)丝谠隽康戎笜?biāo)。

區(qū)域品牌是區(qū)域總體特征給內(nèi)部與外部公眾的印象和感受的總和，包括經(jīng)濟(jì)品牌、歷史品牌、科技品牌等，是區(qū)域社會(huì)活力的重要體現(xiàn)。觸媒項(xiàng)目作為區(qū)域開發(fā)中的觸媒點(diǎn)，擔(dān)負(fù)著重要的功能角色，應(yīng)利于塑造和提升區(qū)域品牌價(jià)值。好的觸媒項(xiàng)目就是一張重要的區(qū)域品牌，能為區(qū)域形象添磚加瓦。例如，茅臺(tái)酒廠已經(jīng)成為茅臺(tái)鎮(zhèn)的重要名片。

社會(huì)就業(yè)是穩(wěn)定區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵因素。觸媒項(xiàng)目應(yīng)有助于拉動(dòng)社會(huì)就業(yè)。觸媒項(xiàng)目的開發(fā)從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)都能為社會(huì)提供就業(yè)崗位，并且這種就業(yè)的拉動(dòng)作用不僅限于觸媒項(xiàng)目本身，其所產(chǎn)生的對(duì)周圍環(huán)境的影響作用可以進(jìn)一步拓寬這種社會(huì)就業(yè)拉動(dòng)的影響。衡量社會(huì)就業(yè)的拉動(dòng)，最重要的是要關(guān)注該區(qū)域新增就業(yè)機(jī)會(huì)和失業(yè)率的變化。

環(huán)境活力作為能夠影響和制約人們生產(chǎn)、生活和身心健康的物質(zhì)因素總和，是評(píng)價(jià)觸媒項(xiàng)目對(duì)區(qū)域現(xiàn)代化程度和區(qū)域活力影響的重要指標(biāo)。觸媒項(xiàng)目作為區(qū)域開發(fā)的標(biāo)志性項(xiàng)目，應(yīng)能直接或間接提高區(qū)域環(huán)境的質(zhì)量，不論是由于項(xiàng)目建設(shè)本身還是項(xiàng)目開發(fā)所引起的區(qū)域規(guī)劃調(diào)整。觸媒項(xiàng)目對(duì)環(huán)境活力的影響主要體現(xiàn)在對(duì)公共空間環(huán)境的提升度、對(duì)人文氛圍的營(yíng)造感等方面。

3.2 觸媒項(xiàng)目空間效應(yīng)及空間維度構(gòu)架

觸媒項(xiàng)目開發(fā)所引起的在空間上呈現(xiàn)出一定變化特征的效應(yīng)即為空間效應(yīng)。假設(shè)周邊環(huán)境都是均質(zhì)分布的，那么空間效應(yīng)呈現(xiàn)出由內(nèi)向外梯度衰減的規(guī)律性，即以觸媒項(xiàng)目為中心，呈同心圓式地向外逐層衰減。觸媒項(xiàng)目的這種空間效應(yīng)特征，會(huì)對(duì)周邊的投資取向、商品流通、人才流動(dòng)、地價(jià)變化等產(chǎn)生誘導(dǎo)，由近及遠(yuǎn)梯度衰減。

因此，對(duì)于空間效應(yīng)的評(píng)估可以根據(jù)所受觸媒項(xiàng)目影響的大小及距離觸媒項(xiàng)目的空間距離遠(yuǎn)近從內(nèi)向外劃分成三個(gè)圈層，即觸媒圈、核心圈和輻射圈。而效應(yīng)圈層的大小，則與觸媒項(xiàng)目自身的開發(fā)規(guī)模、功能配置、區(qū)位條件和品牌形象等緊密相關(guān)。

觸媒圈指最直接受到觸媒項(xiàng)目激發(fā)的空間范圍。觸媒項(xiàng)目一旦開發(fā)，觸媒圈因其地緣優(yōu)勢(shì)受到最直接和強(qiáng)烈的激活效應(yīng)影響，形成空間集聚，具有最佳的區(qū)位價(jià)值和開發(fā)潛力。這種空間集聚往往能迅速帶來產(chǎn)業(yè)集聚和人口導(dǎo)入，在短期內(nèi)助推觸媒項(xiàng)目的發(fā)展，使其擁有更強(qiáng)觸媒強(qiáng)度。

核心圈指由于觸媒項(xiàng)目和觸媒圈的開發(fā)成熟，觸媒效應(yīng)逐步擴(kuò)散的空間范圍。隨著觸媒項(xiàng)目開發(fā)的不斷成熟，會(huì)和被吸引過來的新項(xiàng)目發(fā)生一個(gè)共振、整合的過程以形成更強(qiáng)大的觸媒體，繼而產(chǎn)生次生觸媒效應(yīng)，擴(kuò)散至更遠(yuǎn)的空間距離。在核心圈內(nèi)，觸媒效應(yīng)雖沒有觸媒圈的強(qiáng)烈，但這種衍生傳遞的觸媒效應(yīng)仍具有帶動(dòng)核心圈內(nèi)各經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等要素發(fā)展的有效作用。

輻射圈指觸媒效應(yīng)逐漸減弱直至消失的區(qū)域。在輻射圈中，觸媒項(xiàng)目開發(fā)所產(chǎn)生的觸媒效應(yīng)擴(kuò)散仍存在，但其區(qū)位價(jià)值和經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響已遠(yuǎn)弱于觸媒圈和核心圈，并且由于每個(gè)觸媒項(xiàng)目自身影響能力有限，在輻射圈的最外層觸媒作用影響力會(huì)近乎消失。

3.3 觸媒項(xiàng)目時(shí)間效應(yīng)及時(shí)間維度構(gòu)架

由于觸媒項(xiàng)目開發(fā)所引起的在時(shí)間上呈現(xiàn)出一定變化特征的效應(yīng)即為時(shí)間效應(yīng)。時(shí)間效應(yīng)評(píng)估可主要考察以下三個(gè)階段的變化情況。

初始期。觸媒項(xiàng)目的建設(shè)處于起步階段，概念性的規(guī)劃等能為其帶來一定的市場(chǎng)、投資等關(guān)注。但是，新觸媒項(xiàng)目?jī)H僅對(duì)周邊產(chǎn)生小幅的影響。這一階段的觸媒項(xiàng)目還處于積蓄能量的狀態(tài)，效應(yīng)有小幅的顯現(xiàn)。

成長(zhǎng)期。相對(duì)于初始期來說，觸媒項(xiàng)目會(huì)對(duì)區(qū)域開發(fā)產(chǎn)生較為顯著的作用和影響，有一個(gè)集中釋放的過程，包括：提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)、形成社會(huì)影響力等。這些都是隨著觸媒項(xiàng)目的不斷成長(zhǎng)和發(fā)展，觸媒作用被不斷放大的結(jié)果，往往這種作用會(huì)隨著觸媒項(xiàng)目的不斷增強(qiáng)在運(yùn)營(yíng)后的一段時(shí)間內(nèi)迅速增大。

成熟期。開發(fā)效應(yīng)主要體現(xiàn)在觸媒項(xiàng)目對(duì)區(qū)域影響效果的積累上，在這個(gè)階段，周邊的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等因素仍然受到觸媒項(xiàng)目開發(fā)的影響。但相對(duì)于成長(zhǎng)期，這種影響將會(huì)越發(fā)接近極限，影響程度較之前趨于緩和，最終將會(huì)達(dá)到一個(gè)較為穩(wěn)定的水平。

4 區(qū)域開發(fā)觸媒項(xiàng)目綜合效應(yīng)評(píng)估——以徐匯濱江“夢(mèng)中心”為例

4.1 徐匯濱江觸媒項(xiàng)目——“夢(mèng)中心”概況

作為上?！笆濉币?guī)劃六大重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一，徐匯濱江將打造成獨(dú)具魅力的文化傳媒區(qū)、國(guó)際商務(wù)商貿(mào)區(qū)及充滿活力的濱水新城區(qū)。2014年3月20日，上海徐匯濱江西岸傳媒港內(nèi)的旗艦型文化創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目“夢(mèng)中心”正式啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2017年落成?！皦?mèng)中心”位于徐匯濱江WS5單元的西岸傳媒港內(nèi)，呈現(xiàn)一個(gè)“T”型區(qū)域，由內(nèi)向外：“夢(mèng)中心”，作為“東方夢(mèng)工廠”主要的業(yè)務(wù)板塊之一，是最重要的旗艦項(xiàng)目，將以動(dòng)畫制作產(chǎn)業(yè)為核心打造成集現(xiàn)代傳媒產(chǎn)業(yè)、劇場(chǎng)影院群落、時(shí)尚餐飲商業(yè)等為一體的上海城市新地標(biāo)；西岸傳媒港，是集現(xiàn)代傳媒、文化休閑、演藝娛樂、商務(wù)旅游為一體的高端影視制作和現(xiàn)代傳媒產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；徐匯濱江WS5單元，將重點(diǎn)發(fā)展高端商務(wù)、文化展示、配套精品商業(yè)、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)。本文以“夢(mèng)中心”文化創(chuàng)意地產(chǎn)為例，分析并評(píng)估“夢(mèng)中心”作為觸媒項(xiàng)目在徐匯濱江區(qū)域開發(fā)中的觸媒效應(yīng)，從而驗(yàn)證“夢(mèng)中心”作為徐匯濱江觸媒項(xiàng)目的科學(xué)性。

4.2 “夢(mèng)中心”綜合效應(yīng)評(píng)價(jià)體系的設(shè)立

活力維度的構(gòu)建。文化創(chuàng)意觸媒項(xiàng)目是以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的空間載體，主要服務(wù)于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、傳播、消費(fèi)等用途。文化創(chuàng)意觸媒項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)能激發(fā)經(jīng)濟(jì)要素的發(fā)展，包括創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益、優(yōu)化文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈、形成房地產(chǎn)增值和帶動(dòng)文化休閑娛樂消費(fèi)等；同時(shí)也要具備觸發(fā)社會(huì)活力的能力，例如導(dǎo)入?yún)^(qū)域人口、塑造文化品牌、拉動(dòng)社會(huì)就業(yè)、保護(hù)歷史文脈等；再則由于其自身的產(chǎn)業(yè)特性，對(duì)于環(huán)境也應(yīng)產(chǎn)生一定的影響，包括提升公共空間環(huán)境和營(yíng)造人文環(huán)境等。因此，本文基于前文中對(duì)觸媒項(xiàng)目綜合效應(yīng)的一般分析，并結(jié)合文化創(chuàng)意觸媒項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出“夢(mèng)中心”文化創(chuàng)意觸媒項(xiàng)目活力效應(yīng)維度的指標(biāo)。

空間維度的構(gòu)建。以“夢(mèng)中心”為中心點(diǎn)，劃分出三個(gè)圈層進(jìn)行研究，分別為：觸媒圈——“夢(mèng)中心”，核心圈——西岸傳媒港，輻射圈——WS5單元（并假設(shè)在輻射圈之外的為無影響區(qū)域）。

時(shí)間維度的構(gòu)建。分為三個(gè)階段來做評(píng)價(jià)，分別為：“夢(mèng)中心”開發(fā)運(yùn)營(yíng)的初始期、成長(zhǎng)期和成熟期。

4.3 評(píng)估模型及數(shù)據(jù)處理

模糊層次分析法是由層次分析法改進(jìn)而得來的一種分析方法，它是基于模糊集合理論中的模糊一致關(guān)系和模糊一致矩陣來進(jìn)行分析的。本文運(yùn)用模糊層次分析法，通過德爾菲法廣泛征求相關(guān)學(xué)者、專家等的意見，來確定活力效應(yīng)指標(biāo)之間的權(quán)重關(guān)系。具體方法如下：

模糊判斷矩陣的構(gòu)造。模糊判斷矩陣是用來表示各指標(biāo)之間相對(duì)重要性的比較，比較時(shí)采用“0-1”標(biāo)度法。當(dāng)重要性比較標(biāo)度tij>0.5時(shí)，表示行指標(biāo)比列指標(biāo)重要；當(dāng)重要性比較標(biāo)度tij=0.5時(shí)，表示行與列兩個(gè)指標(biāo)同等重要；當(dāng)重要性比較標(biāo)度tij<0.5時(shí)，表示列指標(biāo)比行指標(biāo)重要。其中，若i指標(biāo)相對(duì)于j指標(biāo)的重要性為tij，則j指標(biāo)相對(duì)于i指標(biāo)的重要性就為tji=1-tij。

模糊判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)及一致化處理。如果模糊判斷矩陣T=（tij）n×n，滿足tij+tjk=tik+0.5，則稱該模糊判斷矩陣T=（tij）n×n是模糊一致矩陣。如果當(dāng)模糊判斷矩陣不符合一致性時(shí)，則需要對(duì)其進(jìn)行一致化：

首先，按照公式（1）對(duì)模糊判斷矩陣T=（tij）n×n按行求和：

（1）

然后，按照公式（2）做數(shù)學(xué)變化：

（2）

即可得到模糊一致矩陣P=（pij）n×n。

模糊判斷矩陣的權(quán)重計(jì)算。目前，對(duì)于模糊判斷矩陣計(jì)算權(quán)重主要有3種方法，分別為方根法、元素與權(quán)重關(guān)系法和按行求和歸一化法。綜合考慮3種計(jì)算方法的準(zhǔn)確性和簡(jiǎn)便性，本文選取按行求和歸一化法來求解權(quán)重wi，計(jì)算公式如（3）（4）所示：

（3）

（4）

由此，便可以得到文化創(chuàng)意觸媒項(xiàng)目活力效應(yīng)指標(biāo)體系的權(quán)重組合，結(jié)果如表1的權(quán)重和權(quán)重排名兩列所示。

然后根據(jù)文化創(chuàng)意觸媒項(xiàng)目開發(fā)在某階段某圈層對(duì)某指標(biāo)影響的大小進(jìn)行0-10的評(píng)分，分?jǐn)?shù)越高則產(chǎn)生的效應(yīng)越大，然后再與各指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行加權(quán)求和，從而得到“夢(mèng)中心”的綜合效應(yīng)評(píng)估結(jié)果，如表1所示。

4.4 觸媒項(xiàng)目綜合效應(yīng)評(píng)估結(jié)果分析

從評(píng)估結(jié)果來看，“夢(mèng)中心”開發(fā)的綜合效應(yīng)評(píng)分按階段從高到低分別為：成熟期（17.62）>成長(zhǎng)期（14.63）>初始期（6.99）。理論上綜合效應(yīng)評(píng)分最高為30，但必須適度考慮三圈層的梯度衰減現(xiàn)象，因此“夢(mèng)中心”開發(fā)的綜合效應(yīng)在成熟期末總體較好。由此可以得出，“夢(mèng)中心”作為徐匯濱江區(qū)域開發(fā)的觸媒項(xiàng)目，擁有較好的觸媒綜合效應(yīng)，能夠激發(fā)并拉動(dòng)徐匯濱江區(qū)域的整體發(fā)展。

活力效應(yīng)方面，“夢(mèng)中心”開發(fā)能為區(qū)域帶來較大的活力效應(yīng)，對(duì)于文化品牌塑造成效大、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益創(chuàng)造顯著、人文環(huán)境營(yíng)造良好，而對(duì)于房地產(chǎn)增值的影響則先弱后強(qiáng)。根據(jù)表1的評(píng)估結(jié)果，文化品牌塑造和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益創(chuàng)造在三階段中始終分列第1位和第3位，人文環(huán)境營(yíng)造也基本穩(wěn)定在第2-3位，而房地產(chǎn)增值的排名則穩(wěn)定向上。對(duì)于文化品牌的塑造，借力美國(guó)“夢(mèng)工廠”強(qiáng)大的品牌形象，“夢(mèng)中心”將要打造成為中國(guó)目前最大的動(dòng)畫生產(chǎn)基地、技術(shù)研發(fā)高地和人才孵化匯聚之地，品牌效應(yīng)突出，將成為區(qū)域文化的新名片；針對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)方面，由“夢(mèng)中心”帶動(dòng)西岸傳媒港的發(fā)展，將最大程度發(fā)揮現(xiàn)代傳媒產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，“東方夢(mèng)工廠”的引入能夠帶動(dòng)起傳媒類文化創(chuàng)意的氛圍，吸引大量動(dòng)漫、電影等制作企業(yè)和人才涌入，營(yíng)造出區(qū)域良好的人文環(huán)境；對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，由于初期“夢(mèng)中心”更多起到的是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的作用，借由產(chǎn)業(yè)黏性帶來產(chǎn)業(yè)集聚，而對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)增值作用并不明顯，但到了成熟期，“夢(mèng)中心”將連同西岸傳媒港甚至是WS5單元，形成一個(gè)更大的“城市觸媒”，其整體開發(fā)的綜合效應(yīng)將帶動(dòng)起區(qū)域房地產(chǎn)的明顯增值。

但從評(píng)估結(jié)果看，“夢(mèng)中心”開發(fā)在某些方面的表現(xiàn)仍不夠理想，最為突出的是對(duì)人口的導(dǎo)入不足以及文化休閑娛樂消費(fèi)的帶動(dòng)效果欠佳。目前與“夢(mèng)中心”鄰近的地鐵線路只有11號(hào)線，可達(dá)性不足，將直接影響到人流的引入，不利于消費(fèi)帶動(dòng)，并且由于“夢(mèng)中心”本身的物業(yè)配比不盡合理，僅14.52%的商業(yè)用地和一些零散的文化設(shè)施，根本無法吸引大量的人流在這里匯聚，也無法提供足夠的文化休閑消費(fèi)場(chǎng)所。同時(shí)，在西岸傳媒港和WS5單元開發(fā)中，也都沒有針對(duì)商業(yè)、娛樂休閑功能配比的彌補(bǔ)方案，因此區(qū)域內(nèi)無法吸引大量人口聚集，文化休閑娛樂消費(fèi)帶動(dòng)不理想。

空間效應(yīng)方面，“夢(mèng)中心”的引入激發(fā)了區(qū)域的空間效應(yīng)，整體上觸媒圈、核心圈、輻射圈內(nèi)綜合效應(yīng)呈現(xiàn)梯度衰減的規(guī)律，其中輻射圈較核心圈的衰減程度，比核心圈較觸媒圈的衰減程度更明顯。主要是因?yàn)槲靼秱髅礁巯啾扔赪S5單元與“夢(mèng)中心”擁有更相似的產(chǎn)業(yè)定位和基礎(chǔ)，對(duì)“夢(mèng)中心”開發(fā)影響的敏感性和接受性都更強(qiáng)一些。

時(shí)間效應(yīng)方面，整體上初始期、成長(zhǎng)期、成熟期的綜合效應(yīng)呈現(xiàn)上升的規(guī)律，這是基于對(duì)“夢(mèng)中心”打造成國(guó)內(nèi)最大的動(dòng)畫基地及其開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的預(yù)期。時(shí)間效應(yīng)有兩大特征：一是從成長(zhǎng)期到成熟期的上升幅度較之前有較明顯緩和的趨勢(shì)，這是由于隨著“夢(mèng)中心”的開發(fā)運(yùn)營(yíng)逐漸成熟，其效應(yīng)水平將會(huì)逐漸趨于一個(gè)穩(wěn)定的水平；二是初始期內(nèi)產(chǎn)生的綜合效應(yīng)較成長(zhǎng)期內(nèi)僅略小了一點(diǎn)，主要是由于初期“夢(mèng)中心”在媒體宣傳和規(guī)劃設(shè)計(jì)、公開等方面已搶占先機(jī)，讓企業(yè)、投資者和潛在消費(fèi)群體等盡早產(chǎn)生心理預(yù)期，使得綜合效應(yīng)在初始期末端就能有較明顯地顯現(xiàn)。

5 結(jié)論

本文基于區(qū)域開發(fā)特點(diǎn)，運(yùn)用城市觸媒理論，系統(tǒng)構(gòu)建了區(qū)域開發(fā)觸媒項(xiàng)目的綜合效應(yīng)分析框架及評(píng)估體系，并以徐匯濱江“夢(mèng)中心”觸媒項(xiàng)目為例進(jìn)行了實(shí)例分析。主要結(jié)論如下：

一是區(qū)域開發(fā)需要選擇和確定觸媒項(xiàng)目，來觸發(fā)和拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展。通過分析和評(píng)估觸媒項(xiàng)目的綜合效應(yīng)，來明確導(dǎo)入項(xiàng)目的價(jià)值及其外部綜合效應(yīng)，對(duì)科學(xué)選擇和確定區(qū)域開發(fā)的觸媒項(xiàng)目具有重要的作用。

二是區(qū)域開發(fā)中觸媒項(xiàng)目的綜合效應(yīng)分析框架包括活力效應(yīng)、空間效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)。其中，活力效應(yīng)表現(xiàn)為對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境所產(chǎn)生的作用影響；空間效應(yīng)依次在觸媒圈、核心圈和輻射圈呈現(xiàn)出由內(nèi)向外梯度衰減的規(guī)律性；時(shí)間效應(yīng)分為初始期、成長(zhǎng)期、成熟期，表現(xiàn)出一個(gè)由積蓄到釋放再到持續(xù)的過程。在觸媒項(xiàng)目的選擇過程中，需要同時(shí)考慮和評(píng)估三種效應(yīng)及其相互作用。

三是以“夢(mèng)中心”文化創(chuàng)意觸媒項(xiàng)目為例進(jìn)行實(shí)例分析，得到“夢(mèng)中心”作為徐匯濱江區(qū)域的觸媒項(xiàng)目，產(chǎn)生的綜合效應(yīng)總體較好，能夠激發(fā)并拉動(dòng)徐匯濱江區(qū)域的整體發(fā)展。其中，活力效應(yīng)較大，尤其對(duì)于文化品牌塑造成效大、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益創(chuàng)造顯著、人文環(huán)境營(yíng)造良好，對(duì)于房地產(chǎn)增值的影響則先弱后強(qiáng)，但對(duì)人口導(dǎo)入以及文化休閑娛樂消費(fèi)帶動(dòng)的效果尚不理想；空間效應(yīng)整體上呈現(xiàn)梯度衰減的規(guī)律，其中輻射圈較核心圈的衰減程度，比核心圈較觸媒圈的衰減程度更明顯；時(shí)間效應(yīng)在初始期、成長(zhǎng)期、成熟期呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。

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作者簡(jiǎn)介：

何芳，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授，博士研究生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)橥恋毓芾砼c房地產(chǎn)。

李文穎，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院碩士研究生，主要研究方向?yàn)橥恋毓芾砼c房地產(chǎn)。

基金項(xiàng)目：

本文為國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（編號(hào)：71473179），部分研究成果。