韋顏秋　黃旭

摘要：互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合是大勢(shì)所趨。分析房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)契合的內(nèi)涵和基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程為主線，探討投資決策、開(kāi)發(fā)策劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣、融資理財(cái)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的模式創(chuàng)新，重點(diǎn)探討了“大數(shù)據(jù)+決策”模式、“策劃+開(kāi)發(fā)”模式、“宣傳+營(yíng)銷(xiāo)”模式、“融資+理財(cái)”模式以及“O2O+運(yùn)營(yíng)服務(wù)”模式，最后提出互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸及其展望。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)，創(chuàng)新模式

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）11-0044-50 收稿日期：2016-10-10

1 引言

互聯(lián)網(wǎng)作為革命性的技術(shù)力量，與各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域深入融合和發(fā)展，已成為不可阻擋的時(shí)代潮流。傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)是以土地價(jià)值最大化作為運(yùn)營(yíng)的核心，土地和區(qū)位空間形成競(jìng)爭(zhēng)差異，附屬在土地之上的建筑、品牌和服務(wù)運(yùn)營(yíng)是為了更好地開(kāi)發(fā)土地價(jià)值。2014年被稱為房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)元年，國(guó)內(nèi)房企開(kāi)始意識(shí)到運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行變革的重要性，頻繁地與互聯(lián)網(wǎng)接觸，紛紛跨界試水互聯(lián)網(wǎng)。如萬(wàn)科聯(lián)合阿里在天貓開(kāi)辟“雙十一”購(gòu)房專區(qū)，將108個(gè)樓盤(pán)以8.9折銷(xiāo)售。進(jìn)入2015年，房企一改與互聯(lián)網(wǎng)合作只停留在宣傳和營(yíng)銷(xiāo)層面的狀況，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+”的各種轉(zhuǎn)型，如方興攜騰訊打造“智慧家”等。在“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，房地產(chǎn)業(yè)意識(shí)到傳統(tǒng)粗放的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)過(guò)時(shí)，需要利用互聯(lián)網(wǎng)思維，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行顛覆性創(chuàng)新?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”就是指在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的新時(shí)期，通過(guò)把互聯(lián)網(wǎng)精神植入到房地產(chǎn)業(yè)，用互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造，以“以人為本”作為經(jīng)營(yíng)核心，尊重用戶思維和用戶體驗(yàn)，用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)重塑規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品創(chuàng)新、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的核心是“以人為本”，關(guān)鍵是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的移植和應(yīng)用。房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代已然來(lái)臨，本文將深入探討房地產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)的契合點(diǎn)和基礎(chǔ)，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)存在哪些模創(chuàng)新式，未來(lái)發(fā)展存在的瓶頸和可能。

2 互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)契合的內(nèi)涵和基礎(chǔ)

2.1 互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)契合的內(nèi)涵

互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)相契合是指利用互聯(lián)網(wǎng)思維和現(xiàn)代信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合房地產(chǎn)自身發(fā)展特點(diǎn)，通過(guò)把互聯(lián)網(wǎng)特性進(jìn)行移植，嵌入到房地產(chǎn)業(yè)體內(nèi)，最終二者契合后形成“1+1>2”的效果。

首先，互聯(lián)網(wǎng)思維契合房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型?！伴_(kāi)放、平等、合作、分享”是互聯(lián)網(wǎng)的基因，以關(guān)注人的需求、人的內(nèi)在感受為核心價(jià)值，借由現(xiàn)代信息技術(shù)滿足人的顯性需求。新時(shí)期，房地產(chǎn)需要新的工具拉近與用戶的距離，站在客戶的角度，體會(huì)用戶的感受，互聯(lián)網(wǎng)思維恰恰迎合房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需要。借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，房地產(chǎn)能以更加開(kāi)放的胸懷，讓每一位用戶平等獲得信息和服務(wù)，注重合作與分享，讓用戶參與到房屋設(shè)計(jì)、建設(shè)以至于后期的物業(yè)服務(wù)。

其次，互聯(lián)網(wǎng)為房地產(chǎn)帶來(lái)更廣闊的市場(chǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)是一個(gè)大平臺(tái)，用戶可以在任何時(shí)間任何地點(diǎn)，不受限制的接入。對(duì)于商業(yè)活動(dòng)而言，互聯(lián)網(wǎng)既是一個(gè)廣闊的大市場(chǎng)，通過(guò)合理規(guī)劃流量、定位計(jì)算、數(shù)據(jù)分析等，形成精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，大幅度提升市場(chǎng)滲透力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極投入互聯(lián)網(wǎng)懷抱，嘗試性探索這個(gè)陌生而又廣闊的市場(chǎng)，如萬(wàn)科與互聯(lián)網(wǎng)巨頭百度合作，將大數(shù)據(jù)落地到地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)從線下轉(zhuǎn)向線上線下聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)。

最后，互聯(lián)網(wǎng)能有效降低房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的信息不對(duì)稱，拓展交易邊界。互聯(lián)網(wǎng)通過(guò)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代信息技術(shù)能有效降低信息不對(duì)稱。尤其是對(duì)大數(shù)據(jù)的處理，更能體現(xiàn)這個(gè)服務(wù)特性，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)散落在各個(gè)環(huán)節(jié)中，通過(guò)大數(shù)據(jù)的各種算法，執(zhí)行自動(dòng)、高速、網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)算，能提高房地產(chǎn)定價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)管理效率，顯著降低了信息不對(duì)稱?；ヂ?lián)網(wǎng)利用現(xiàn)代信息技術(shù)使得房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)邊際成本、交易成本和轉(zhuǎn)換成本大幅較低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)得以實(shí)現(xiàn)，具有網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，能促進(jìn)房地產(chǎn)交易可能性集合邊界拓展，使原來(lái)不可能的交易成為可能。

2.2 房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)契合的基礎(chǔ)

2.2.1 制度基礎(chǔ)：去中介化

在信息處理方式上，互聯(lián)網(wǎng)被視為在信息技術(shù)推動(dòng)下產(chǎn)生的新型中介，具有“去中介化”的屬性。在傳統(tǒng)的阿羅—德布魯經(jīng)濟(jì)均衡模型中，市場(chǎng)是完美與完全的，市場(chǎng)制度不需要中介進(jìn)行信息交換，資源配置自動(dòng)達(dá)到帕累托最優(yōu)。現(xiàn)實(shí)中的市場(chǎng)是需要中介參與交易的，傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)制度設(shè)計(jì)使得交易成本居高不下，又造成新的信息不對(duì)稱。互聯(lián)網(wǎng)通過(guò)電子商務(wù)和社交網(wǎng)絡(luò)的大數(shù)據(jù)作為分析基礎(chǔ)，在信息分析和整理上使用搜索引擎技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，在信息處理上借助云計(jì)算和數(shù)量模型來(lái)完成?；ヂ?lián)網(wǎng)基于獨(dú)特信息處理方式，低成本高效率解決交易中的信息不對(duì)稱問(wèn)題。如搜房網(wǎng)就是新型互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)，在效率、成本、信息價(jià)值等方面具有“去傳統(tǒng)中介”的意義，它在新房、二手房、租房、家居等領(lǐng)域進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新，又推出房地產(chǎn)移動(dòng)應(yīng)用平臺(tái)APP。

2.2.2 技術(shù)基礎(chǔ)：大數(shù)據(jù)和云計(jì)算

房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)契合的技術(shù)基礎(chǔ)是信息處理。資源配置水平受制于信息處理效率，互聯(lián)網(wǎng)在信息甄別與處理方面與傳統(tǒng)方式相比具有最大優(yōu)勢(shì)。一是規(guī)模巨大的電子商務(wù)和社交網(wǎng)絡(luò)不斷地產(chǎn)生、釋放與傳遞信息，這些碎片化的信息蘊(yùn)含著重要的具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的線索。二是強(qiáng)大的搜索引擎能對(duì)信息進(jìn)行排序與甄別，使得在數(shù)據(jù)海洋中篩選出有價(jià)值的信息。三是“云計(jì)算”使得對(duì)海量數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行計(jì)算和處理成為可能，以信息需求為導(dǎo)向，通過(guò)“云計(jì)算”生成希望的應(yīng)用?；ヂ?lián)網(wǎng)更像一個(gè)可交易的信息平臺(tái)，通過(guò)社交網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、搜索引擎、云計(jì)算等現(xiàn)代信息技術(shù)，最大程度降低信息處理成本，按照風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及需求特征高效對(duì)接供需雙方的信息。

2.2.3 市場(chǎng)基礎(chǔ)：長(zhǎng)尾市場(chǎng)

房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)契合將發(fā)現(xiàn)一個(gè)更為廣闊的“藍(lán)?！?，那就是長(zhǎng)尾市場(chǎng)。在社會(huì)生活中尤其在商業(yè)社會(huì)里，人們更多關(guān)注重要的人和事，如果用正態(tài)分布曲線來(lái)描繪商業(yè)社會(huì)里的人或事，曲線的“頭部”代表少部分人和事，但比較重要，而處于曲線“尾部”的人和事卻往往被忽略。這個(gè)“尾部”在整個(gè)正態(tài)曲線上所占比例比較大，既為長(zhǎng)尾。長(zhǎng)尾是由《連線》雜志主編Chris Anderson在2004年提出，只要產(chǎn)品的存儲(chǔ)和流通的渠道足夠大，需求不旺或銷(xiāo)量不佳的產(chǎn)品所共同占據(jù)的市場(chǎng)份額可以和那些少數(shù)熱銷(xiāo)產(chǎn)品相匹敵。標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品有具體的品牌和型號(hào)，針對(duì)“頭部市場(chǎng)”集中進(jìn)行有限產(chǎn)品銷(xiāo)售，形成規(guī)模銷(xiāo)售量。房地產(chǎn)不是標(biāo)準(zhǔn)品，朝向、戶型、樓層、面積都不同，這正契合長(zhǎng)尾市場(chǎng)的需求特性，眾多長(zhǎng)尾需求能夠構(gòu)成龐大的市場(chǎng)規(guī)模。

3 互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的模式創(chuàng)新

互聯(lián)網(wǎng)憑借其現(xiàn)代信息技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的投資決策、規(guī)劃開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品創(chuàng)新、融資渠道和運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面進(jìn)行顛覆性改造，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)模式創(chuàng)新體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中，這也是互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)契合的落腳點(diǎn)和關(guān)鍵。

3.1 大數(shù)據(jù)+決策模式

“大數(shù)據(jù)+云計(jì)算”是利用互聯(lián)網(wǎng)在數(shù)據(jù)處理、決策模型方面的優(yōu)勢(shì)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資決策分析。從數(shù)據(jù)中捕獲市場(chǎng)和政策的新信息，基于數(shù)據(jù)做科學(xué)、靈活的企業(yè)決策，是房企所應(yīng)具備的基本能力。首先，解決數(shù)據(jù)來(lái)源問(wèn)題。宏觀層面的大數(shù)據(jù)包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、央行、財(cái)政部、住建部、國(guó)土資源部等官網(wǎng)，都會(huì)發(fā)布大量數(shù)據(jù)，揭示出宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的變動(dòng)方向；微觀層面的大數(shù)據(jù)包括企業(yè)資金、產(chǎn)品銷(xiāo)售、供求關(guān)系及商務(wù)合作等，也將產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)?；诨ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)能夠捕獲相關(guān)方面的大數(shù)據(jù)。其次，云計(jì)算決策模型的構(gòu)建?；趯?duì)大數(shù)據(jù)的分析，從中把握客戶需求變化，針對(duì)性的選擇區(qū)位，完成精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)投資評(píng)價(jià)。基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)應(yīng)用的“大數(shù)據(jù)+云計(jì)算”顛覆傳統(tǒng)房地產(chǎn)的分析決策模式，提升房企決策水平，如圖1所示。

因此，在工程立項(xiàng)、可行性研究、投資評(píng)價(jià)、投資決策到項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)，都可以植入“大數(shù)據(jù)+云計(jì)算”，幫助房企進(jìn)行運(yùn)營(yíng)決策。如北京昌平的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)就是一個(gè)深入挖掘數(shù)據(jù)資源的例子，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等對(duì)人流、需求等進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，掌握人流活動(dòng)軌跡、社區(qū)需求等，進(jìn)而提供定制服務(wù)、精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，也可以根據(jù)客戶偏好來(lái)調(diào)整空間布局以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

3.2 策劃+開(kāi)發(fā)模式

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)決策評(píng)估后，進(jìn)入到策劃和開(kāi)發(fā)階段，可以把互聯(lián)網(wǎng)思維加入到此階段，讓房地產(chǎn)產(chǎn)品本身?yè)碛谢ヂ?lián)網(wǎng)思維，重塑房地產(chǎn)策劃開(kāi)發(fā)流程。首先，需要解決溝通平臺(tái)問(wèn)題，基于互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)放、平等思想，把目標(biāo)客戶匯聚在社交平臺(tái)，形成順暢溝通。其次，整合線上線下資源，包括土地、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建材、景觀、戶型、生活配套等，不同資源可以與社交平臺(tái)直接對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息共享。再次，客戶因不同需求形成集群化客戶，不同的客戶群具有不同的個(gè)性化需求，具體到對(duì)戶型、景觀、配套、建材等不同的要求。最后，把不同的需求形成不同的產(chǎn)品策劃并進(jìn)行開(kāi)發(fā)，基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，整合設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、建材等資源，實(shí)現(xiàn)個(gè)性化需求和社群化居住目標(biāo)。如萬(wàn)通“自由筑屋”項(xiàng)目體現(xiàn)基于互聯(lián)網(wǎng)的開(kāi)發(fā)思想，如圖2所示。

萬(wàn)通“自由筑屋”項(xiàng)目就是一切圍繞用戶的需求，把主動(dòng)權(quán)交給了用戶，搭建線上、線下的專業(yè)系統(tǒng)，包括線下開(kāi)發(fā)服務(wù)系統(tǒng)資源、項(xiàng)目土地資源以及生活配套供應(yīng)鏈資源等，讓用戶提前參與目標(biāo)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)互動(dòng)和選擇，進(jìn)行群體性的訂單化生產(chǎn)，使用戶以合理的價(jià)格獲得好的產(chǎn)品，并實(shí)現(xiàn)社群化居住。

3.3 宣傳+營(yíng)銷(xiāo)模式

利用互聯(lián)網(wǎng)去中介化和降低信息不對(duì)稱的特點(diǎn)，進(jìn)行宣傳和營(yíng)銷(xiāo)是在房地產(chǎn)業(yè)最重要的應(yīng)用。將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用到房地產(chǎn)宣傳和營(yíng)銷(xiāo)主要有兩種模式，一是房地產(chǎn)門(mén)戶，二是房地產(chǎn)O2O。

房地產(chǎn)門(mén)戶主要是利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，房源信息在網(wǎng)站平臺(tái)上登錄，購(gòu)房者基本零成本獲得信息，為供求雙方提供方便、快捷、低成本的信息中介。主要以鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)房天下、安居客等為代表，具體模式上主要是線上與線下相結(jié)合。以二手房交易為例，供應(yīng)方通過(guò)平臺(tái)發(fā)布信息，需求者獲得信息，聯(lián)系平臺(tái)，用專門(mén)人員協(xié)助看房，平臺(tái)負(fù)責(zé)合同簽訂和后續(xù)手續(xù)辦理。由于房地產(chǎn)屬于特殊商品，個(gè)人對(duì)個(gè)人的交易難以實(shí)現(xiàn)，平臺(tái)從專業(yè)角度為交易提供擔(dān)保和保證。

房地產(chǎn)O2O是指線上房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和訂單，線下經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)。O2O通過(guò)打折、提供信息、消費(fèi)預(yù)訂等方式，把線下消息推送給線上用戶，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為線下客戶。房地產(chǎn)O2O模式在功能上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)門(mén)戶，從品種上涵蓋新房和二手房，既包括信息傳播，又包括訂單功能，還提供線下服務(wù)、房產(chǎn)評(píng)估等功能，基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的O2O模式以“房多多”為代表，鼓勵(lì)房主將信息直接放到網(wǎng)絡(luò)上，房主即可充當(dāng)經(jīng)紀(jì)人，又說(shuō)服地產(chǎn)商將新盤(pán)放到平臺(tái)上，讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行推廣，向地產(chǎn)商收取傭金，經(jīng)紀(jì)人獲得激勵(lì)。

3.4 融資+理財(cái)模式

互聯(lián)網(wǎng)金融為房地產(chǎn)融資提供了全新的可能，互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)在運(yùn)作過(guò)程中，更多面向“長(zhǎng)尾市場(chǎng)”，同時(shí)具備融資和理財(cái)兼顧的特點(diǎn)，主要以房地產(chǎn)眾籌和P2P為代表。

房地產(chǎn)眾籌模式是房企通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺(tái)發(fā)布擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，投資人通過(guò)平臺(tái)進(jìn)行選擇，將資金投入其中，房企會(huì)設(shè)定眾籌數(shù)額，如果眾籌超過(guò)設(shè)定數(shù)額，項(xiàng)目即可啟動(dòng)，眾籌資金由金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。房企通過(guò)抵押開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)和定期付息等方式，以低成本從金融機(jī)構(gòu)獲得資金，投資人選擇獲得理財(cái)收益或折扣價(jià)購(gòu)房權(quán)，如圖3所示。如“平安好房”網(wǎng)推出海外房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，利用眾籌資金在海外購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)再出租，利用租金給眾籌者分紅，最后將房屋出售，盈利按比例分給眾籌者。

房地產(chǎn)P2P模式是房企通過(guò)P2P網(wǎng)站發(fā)布資金需求信息，投資者通過(guò)網(wǎng)站獲得信息，房企與投資者在特定網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中建立直接的借貸關(guān)系，P2P網(wǎng)站針對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目建立一定的交易規(guī)則，對(duì)金額、期限、風(fēng)險(xiǎn)、利率等因素進(jìn)行匹配，簽署具有法律效力的電子合同，如圖4所示。如萬(wàn)科聯(lián)合P2P網(wǎng)站民生易貸，推出“萬(wàn)民寶1號(hào)”這一兼顧投資和理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品，投資者投資182天，即可獲得4.5%-5.5%的投資收益。若投資者同時(shí)與萬(wàn)科簽署購(gòu)房合同，則將預(yù)期收益提高1%，并為投資者提供相關(guān)樓盤(pán)的優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。

3.5 O2O+運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式

互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)開(kāi)辟了有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)商業(yè)模式的利潤(rùn)來(lái)源，即從直接銷(xiāo)售產(chǎn)品盈利，延展到后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)盈利。物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)是地產(chǎn)后續(xù)服務(wù)的配套，一直認(rèn)為是成本中心，是為了前端更好的銷(xiāo)售，難以形成利潤(rùn)?！癘2O+運(yùn)營(yíng)服務(wù)”模式把互聯(lián)網(wǎng)與社區(qū)服務(wù)結(jié)合起來(lái)，該把線上線下渠道徹底打通，把所有線下資源整合在一起，通過(guò)線上專業(yè)營(yíng)銷(xiāo)工具，結(jié)合線下規(guī)范式的服務(wù)流程，最終完成房地產(chǎn)銷(xiāo)售和社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)等交易，如圖5所示。如萬(wàn)科開(kāi)發(fā)了一款叫做“住這兒”的O2O應(yīng)用APP，用以解決互聯(lián)網(wǎng)最后一公里的問(wèn)題，“住這兒”整體框架十分封閉，用戶主要為萬(wàn)科業(yè)主，通過(guò)“住這兒”打造物業(yè)服務(wù)、社區(qū)交流、社區(qū)金融與商圈服務(wù)平臺(tái)的O2O閉環(huán)商業(yè)。

4 未來(lái)發(fā)展瓶頸與展望

4.1 發(fā)展瓶頸

建筑工業(yè)化遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化。互聯(lián)網(wǎng)借由其技術(shù)力量和成熟創(chuàng)新模式，參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的多個(gè)流程管理，唯獨(dú)建筑和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)難以滲透，原因在于我國(guó)建筑工業(yè)化推進(jìn)艱難，大企業(yè)各自為政，把產(chǎn)生的差別當(dāng)成一種競(jìng)爭(zhēng)手段。當(dāng)所有的建筑標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、工程量的計(jì)算方法都可以標(biāo)準(zhǔn)化了，那么有關(guān)建筑技術(shù)和施工就可以進(jìn)行數(shù)字化處理，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)不生產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)代工企業(yè)，通過(guò)資源整合和配置，即可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)，意味著房地產(chǎn)業(yè)“小米手機(jī)”模式的誕生。

互聯(lián)網(wǎng)去中介化難以消除地價(jià)稅費(fèi)。作為新興信息中介的互聯(lián)網(wǎng)具有去中介的屬性，最大程度去掉所有中介環(huán)節(jié)，讓所有交易都在“陽(yáng)光”下進(jìn)行，有效降低了房地產(chǎn)的交易成本。但在房地產(chǎn)成本中占比最高的地價(jià)、稅費(fèi)，并不會(huì)因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)而發(fā)生任何變化。因?yàn)橥恋氐乃袡?quán)屬于政府，政府是地價(jià)和稅費(fèi)的制定者，當(dāng)?shù)胤秸巴恋刎?cái)政”不發(fā)生改變的前提下，地價(jià)和稅費(fèi)不可能隨市場(chǎng)調(diào)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)也不可能在這方面有所作為。

4.2 未來(lái)展望

更加注重用戶的體驗(yàn)?；ヂ?lián)時(shí)代房地產(chǎn)的價(jià)值核心是關(guān)注用戶體驗(yàn)，包含生活方式的體驗(yàn)，生命質(zhì)感的體驗(yàn)，自我價(jià)值的體驗(yàn)。當(dāng)“居者有其屋”的安全性需求得到滿足之后，逐步追求馬斯洛需求的高能級(jí)，包括社交、購(gòu)物、休閑等，也包括從房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、建筑、施工、裝修等多環(huán)節(jié)的體驗(yàn)參與?；ヂ?lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)就是通過(guò)技術(shù)顛覆，能夠讓用戶實(shí)現(xiàn)過(guò)去做不到的，體驗(yàn)過(guò)去體驗(yàn)不到的，甚至是想象不到的一切。

模式進(jìn)一步創(chuàng)新?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展日新月異，在“開(kāi)放、平等、合作、分享”互聯(lián)網(wǎng)基因指引下，將繁衍出更為創(chuàng)新的模式和應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)實(shí)驗(yàn)不僅限于營(yíng)銷(xiāo)、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，將在開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建材采購(gòu)等前端領(lǐng)域都將有所嘗試和突破，原有模式也將進(jìn)行顛覆性改造，服務(wù)和運(yùn)營(yíng)將成為房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。

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項(xiàng)目基金：

本文受天津市社科規(guī)劃項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：TJYY15-029）的資助。天津市社科規(guī)劃項(xiàng)目“互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)特征、影響因素及防范機(jī)制研究”（TJZDWT150103）。

作者簡(jiǎn)介：

韋顏秋，博士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)。

黃旭，天津商業(yè)大學(xué)學(xué)生，研究方向?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)金融。