劉巍　仇兵奎

摘要：依托目前重慶、上海兩地房產(chǎn)稅征收試點工作的開展，以重慶市欲購房居民為研究對象，實證研究了在政策出臺后，影響居民購房意愿的各因素之間的相互關(guān)系。通過對296名居民的調(diào)查分析，構(gòu)建基于TPB的SEM模型，設(shè)計購買意愿的量表。研究顯示：感知環(huán)境和感知收益等正效用因素對購房態(tài)度有正向影響，感知風(fēng)險等負效用因素對購房態(tài)度有負向影響，行為態(tài)度、主觀規(guī)范、感知行為控制對購房意愿有影響。

關(guān)鍵詞：SEM模型，房產(chǎn)稅，TPB模型，購房意愿

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）11-0009-17 收稿日期：2016-09-17

1引言

房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在我國于1986年被正式提出，房產(chǎn)稅改革在長期可以有效降低房價，并且能發(fā)揮良好的自動穩(wěn)定器功能以平抑房價變化所導(dǎo)致的宏觀經(jīng)濟波動。2011年，國務(wù)院選取重慶和上海兩座東西部典型城市作為房產(chǎn)稅征收試點城市，并規(guī)定房產(chǎn)稅改革針對個人住房房產(chǎn)稅。但房產(chǎn)稅的改革是否能夠有效控制房價，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展還有待檢驗，房產(chǎn)稅改革的具體實行辦法也有待學(xué)術(shù)界的深入研究與討論。

對房地產(chǎn)市場而言，購房需求是其重要組成部分，房產(chǎn)稅的推出勢必對居民的購房需求有深遠的影響，因此研究房產(chǎn)稅開征對居民購房需求的影響，有著十分重要的理論與現(xiàn)實意義。國內(nèi)外眾多學(xué)者在影響居民影響因素方面的研究碩果累累：Huang和Clark（1996）研究表明顯著影響居民購房意愿的主要因素有社會經(jīng)濟變量和制度變量。謝文盛和林素菁（1998）指出，中國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅收政策對居民的住宅租買選擇有很大的影響，當(dāng)房地產(chǎn)稅增加時，居民會傾向于租房而不是購買自有住房。Couchen Wu，San-san Hsing（2006）的研究表明顧客價值對居民購房意愿有正向影響。虞曉芬（2007）認為影響我國居民購房意愿的有家庭特征因素、住宅特征因素、租購成本因素和心理因素。程蔭、韓笑等（2012）通過實地調(diào)查證明影響農(nóng)民工城市購房意愿的因素主要有婚姻狀況、家庭人口數(shù)、收入水平、外出打工人數(shù)、打工居住條件、對居住條件現(xiàn)狀滿意度和和對房價的預(yù)期。鄧金杰等（2011）研究表明影響居民購房意愿的因素有家庭特征、居住特征、制度因素和心理因素。許曉霞（2013）的研究表明影響居民購買商品房意愿的因素有價格因素、區(qū)位因素、供給方因素、參考群體因素和社會交往因素，而且主要分為住房維度、供給方維度和個人維度。

已有研究對本研究有重要參考價值，但還存在以下不足：（1）對影響居民購房意愿的因素較少考慮具體的政策因素，比如房產(chǎn)稅的改革對居民購房意愿的影響；（2）研究對象大多為住房居民購房意愿，較少具體到某一部分特殊群體，比如外來人口購房意愿、首次購房者購房意愿等；（3）研究方法多采用二元Logistic或Probit回歸方法，很少采用結(jié)構(gòu)方程模型，而結(jié)構(gòu)方程模型能夠在最大測量誤差的背景下同時處理潛變量、自變量和因變量之間的指標關(guān)系。

基于此，本研究通過分析房產(chǎn)稅改革試點城市重慶四個區(qū)的296份調(diào)研數(shù)據(jù)，在計劃行為理論的基礎(chǔ)上運用結(jié)構(gòu)方程模型對影響外來人口購房意愿的因素進行了研究，希望為試點城市房產(chǎn)稅改革工作的順利進行和房產(chǎn)稅改革政策的盡快出臺提供一定的借鑒。

2 理論分析與研究假說

2.1 期望—效價理論

本研究從正效用和負效用兩個方面來描述外來人口的購房意愿，根據(jù)購房者在房產(chǎn)稅影響的情況下，對期望—效價理論拓展進行研究。

2.1.1 負效用

期望—效價理論中，一項決策的風(fēng)險，即感知風(fēng)險，是行為主體負效用的測度指標，在房產(chǎn)稅政策執(zhí)行后，由不征稅到征稅會帶來負效用，比如房產(chǎn)稅的征收可能會反向拉升房價。基于此，本研究提出了如下假設(shè)：

假設(shè)1：感知風(fēng)險對行為主體的態(tài)度有明顯的負向影響。

2.1.2 正效用

期望-效價理論中，一項決策的收益，即感知收益，是行為主體正效用的測度指標，在房產(chǎn)稅政策執(zhí)行后，購房者可能會感知到內(nèi)在收益和外在收益，內(nèi)在收益體現(xiàn)在購房者得到的心理享受，比如購房者因為房價的微降而感受到的愉悅；外在收益體現(xiàn)在房產(chǎn)稅征收給購房者帶來的實際收益，比如因為房價下降買房成本降低。

房產(chǎn)稅的征收帶給市場和政府的變化會影響到購房者所身處的環(huán)境，繼而影響購房者的態(tài)度。比如房產(chǎn)稅的征收，會帶給政府收益，會抑制房產(chǎn)市場投機買房行為，因而政府會用稅收建設(shè)更多的保障住房，市場的價格也會趨于正常。

基于以上討論，本研究提出如下假設(shè)：

假設(shè)2：感知收益對行為主體的態(tài)度有明顯的正向影響。

假設(shè)3：感知環(huán)境對行為主體的態(tài)度有明顯的正向影響。

2.2 計劃行為理論

計劃行為理論是由Ajzen和Fishbein在理性行為理論的基礎(chǔ)上將其補充后形成的一種新的行為研究模式，簡稱TPB，由行為態(tài)度、行為主觀規(guī)范、知覺行為控制、行為意向和行為五部分構(gòu)成。行為態(tài)度與行為主觀規(guī)范、知覺行為控制三者之間彼此獨立又相互關(guān)聯(lián)，而行為態(tài)度、主觀規(guī)范和知覺行為控制決定行為意向。如果個體對某行為持正向態(tài)度和正向主觀規(guī)范，且知覺行為控制越強，那么其執(zhí)行行為的意向就越強。計劃行為理論在經(jīng)濟和心理研究等方面應(yīng)用十分廣泛。在房地產(chǎn)研究領(lǐng)域，計劃行為理論也被廣泛應(yīng)用，例如房地產(chǎn)企業(yè)的綠色住宅開發(fā)意愿，綠色住房消費行為意愿，房地產(chǎn)政策改革市場行為等。

2.2.1 理論分析

基于以上理論的分析和歷史相關(guān)研究成果，本研究房產(chǎn)稅影響外來人口購房意愿的因素分為以下幾類。

2.2.1.1 行為態(tài)度

行為態(tài)度是指在行為主體做出預(yù)期結(jié)果的基礎(chǔ)上，對目標行為持積極或消極的評價。當(dāng)行為主體對某一行為的結(jié)果持正向即積極的態(tài)度時，該行為可能被執(zhí)行；反之，當(dāng)行為主體對某一行為持反向即消極的態(tài)度時，該行為被執(zhí)行的可能性將減小。例如：如果外來人口認為，房產(chǎn)稅征收使得房東提高了租金，那么他們的購房態(tài)度將會十分積極，購房意愿就會增加。

2.2.1.2 行為主觀規(guī)范

主觀規(guī)范是指行為主體對執(zhí)行或者不執(zhí)行某項行為所感受到的社會壓力，其來源可能是家庭重要人員，也可能是外來人口或政府組織。如果行為主體感覺到重要人物或組織支持某項行為，那么它們參與該項行為的可能性會增加；反之，如果行為主體感覺到重要人物或組織不支持某項行為，那么他們參與該項行為的可能性會減小。例如：家庭重要人員、同樣的外來人口及政府等組織各方面的壓力會影響外來人口購買房子的意愿。

2.2.1.3 知覺行為控制

計劃行為理論中認為除了行為態(tài)度和行為主觀規(guī)范會影響行為意向，知覺行為控制也會影響行為意向。知覺行為控制是指行為主體感覺到的在其行為控制下，執(zhí)行或者不執(zhí)行某行為的程度。當(dāng)行為主體認為執(zhí)行某項行為比較容易時，他就有較高的知覺行為控制；反之，當(dāng)行為主體認為執(zhí)行某項行為比較困難時，他就有較低的知覺行為控制。例如：假如外來人口認為征收個人房產(chǎn)稅后購買房子的難度降低，那么購買房子的知覺行為控制就會越高，其購房意愿就會越強。

2.2.1.4 行為意向

Ajzen認為，人行為意志的具體表現(xiàn)就是人的行為。計劃行為理論表明行為主體的行為意向是預(yù)測其行為的最佳參考對象。外來人口購房意愿是指外來人口購買房子的傾向和動機，即外來人口參與購房的主觀幾率。根據(jù)計劃行為理論，當(dāng)外來人口購房的意向越強，則購買房子的可能性就越大。

2.2.2 研究假設(shè)

基于前文的分析，本研究提出以下假設(shè)：

假設(shè)4：行為態(tài)度對征收個人房產(chǎn)稅后外來人口購房意愿有正向影響。

假設(shè)5：主觀規(guī)范對征收個人房產(chǎn)稅后外來人口購房意愿有正向影響。

假設(shè)6：感知行為控制對征收個人房產(chǎn)稅后外來人口購房意愿有正向影響。

3 量表設(shè)計和數(shù)據(jù)收集

3.1 量表設(shè)計

借鑒有關(guān)計劃行為理論和期望—效價理論文獻的量表設(shè)計成果，結(jié)合個人房產(chǎn)稅征收后對外來人口購房意愿的實際特點，本文構(gòu)建了模型圖，如圖1所示。本文通過文件調(diào)查的方式對構(gòu)建的模型進行假設(shè)檢驗，調(diào)查問卷第一部分是對被訪問者信息的采集，第二部分按照李克特5點量表設(shè)計，根據(jù)調(diào)查時被采訪者對每個題目的贊同程度選擇1-5中的任意數(shù)字回答：“1”表示十分贊同，“2”表示比較贊同，“3”表示中立態(tài)度，“4”表示比較反對，“5”表示十分反對。在測量外來人口對購房意愿的態(tài)度時，共設(shè)計28個測量因素，如表1所示。

3.2 數(shù)據(jù)收集

本研究的調(diào)查對象主要是重慶市四個區(qū)的居民，通過實地調(diào)研對其進行問卷調(diào)查，本次調(diào)研共收集有效問卷296份，對問卷進行甄別過程中，剔除了長期內(nèi)完全無意愿購買房子的調(diào)查對象。根據(jù)調(diào)查問卷，被采訪者的特征屬性，如表2所示。

4 數(shù)據(jù)分析與模型分析

4.1 數(shù)據(jù)分析

本文采取驗證性因子分析對相關(guān)因子的信度，以及采用區(qū)別效度和收斂效度對數(shù)據(jù)進行了檢驗，Cronbachalpha用于檢驗各變量的信度，CR值（復(fù)合信度）用于衡量測度項之間的一致性。結(jié)果如表3所示，表中各因子的Cronbachalpha和CR值均高于0.7，并且大部分均高于0.8，說明量表具有很好的信度。各因子的AVE值均高于0.5，并且大部分均高于0.6，說明量表具有很好的收斂效度。另外，檢驗因子的區(qū)別效度時，若各因子AVE值的平方根均大于其他因子的相關(guān)系數(shù)，說明該測量模型具有良好的區(qū)別效度。如表4所示，黑色字體表示各因子AVE平方根值，可以看出其均大于相應(yīng)的相關(guān)系數(shù)，說明了本文建立的測量模型中各因子具有量好了區(qū)別效度。

4.2 結(jié)構(gòu)方程模型假設(shè)檢驗

本研究利用的是AMOS20版本對建立的結(jié)構(gòu)模型進行分析，檢測本文建立的結(jié)構(gòu)方程模型，其結(jié)果包括路徑系數(shù)、T值，如表5所示。從表5中可以得出，感知風(fēng)險對購房態(tài)度有顯著負向影響，感知環(huán)境與感知收益對購房態(tài)度有顯著正向影響，表明假設(shè)1、假設(shè)2和假設(shè)3是成立的；行為態(tài)度、主觀規(guī)范和感知行為控制對購房的購房意愿有顯著的正相關(guān)關(guān)系，驗證了假設(shè)4、假設(shè)5和假設(shè)6。另外，模型路徑系數(shù)圖中顯示決定系數(shù)R?為0.701，說明購房者的行為態(tài)度、主觀規(guī)范和感知行為控制共決定了70.1%房產(chǎn)稅征收后的購房意愿，由于R?較大接近于1，因此可認為本研究在模型建立的邏輯和數(shù)據(jù)來源上是可信并且可行的，對房產(chǎn)稅征收后購房者購房意愿變化的解釋也是合理的，如圖2所示。

5 結(jié)論

在期望—效價理論和計劃行為理論的基礎(chǔ)上，本文建立了在房產(chǎn)稅征收后居民購房意愿影響因素的結(jié)構(gòu)模型，具體的研究結(jié)果如下：

第一，感知風(fēng)險顯著負向影響購房者的購買態(tài)度，感知收益與感知環(huán)境顯著正向影響購房者購房態(tài)度。本文研究發(fā)現(xiàn)，感知風(fēng)險對購房者有負向影響，這就說明，隨著房產(chǎn)稅的征收，租戶將房產(chǎn)稅費用轉(zhuǎn)嫁給租客，導(dǎo)致租戶減少，居民通過租賃賺取的費用減少，降低了居民的購房意愿；另一方面，隨著政府收取房產(chǎn)稅力度的加大，保障性住房不斷完善，購房者更加傾向租住保障性住房，從而影響購房者的購房態(tài)度。另外感知收益和感知環(huán)境對購房者購房態(tài)度有顯著正向影響，說明房產(chǎn)稅政策實施后，居民感受到城市環(huán)境質(zhì)量增加，房價微幅下降，房地產(chǎn)市場投機行為減少，影響購房者的購房態(tài)度?；诖?，政府決策部門可以通過媒體平臺及時告知居民房產(chǎn)稅征收政策的變化，并且通過理性分析“房產(chǎn)稅征收”這一政策體現(xiàn)的相對優(yōu)勢，以及對購房成本的理性分析，以此影響購房者的購房態(tài)度。

第二，購房者的態(tài)度、主觀規(guī)范和感知行為控制對購房者的購房意愿產(chǎn)生顯著正向影響。首先，購房者在基于期望-效價的考慮下，感知風(fēng)險、感知收益與感知環(huán)境所決定的購房態(tài)度會正向影響購房意愿。其次，購房者的主觀規(guī)范顯著正向影響購房意愿，這是基于購房者受周邊親戚朋友的勸告與影響，激勵購房者有較強意愿購房。最后，感知行為控制顯著正向影響購房意愿，因為購房者基于對房產(chǎn)稅政策的了解程度，以及通過理性分析政策實施后自己的購房能力，感覺到自己應(yīng)該并且能夠購房，所以增強了其購房意愿?；诖耍推髽I(yè)應(yīng)當(dāng)做好充分的準備，迎接購房熱潮的到來，并為城市庫存的消化做出積極的態(tài)度和措施來加強購房者的購房意愿。

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作者簡介：

劉巍，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士生，研究方向為城市管理、公共管理。

仇兵奎，華中科技大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后，晉中學(xué)院公共管理學(xué)院副教授，研究方向為城市管理、土地管理。