楊大正

3月中旬，廣州、北京、鄭州等地發(fā)布樓市調(diào)控新政，中國樓市新一輪收緊序幕正式開啟。

限購加碼能否調(diào)控房價？從全國之前的數(shù)次調(diào)控情況看來，限購起到的調(diào)控效果恐怕有限。

中國的房地產(chǎn)市場已持續(xù)了17年的繁榮，從全面繁榮過渡到局部繁榮，其中也經(jīng)歷了大漲和小漲?？v觀全局來看，房價經(jīng)歷了從人口驅(qū)動到資金驅(qū)動兩個階段。

中國房地產(chǎn)的主要數(shù)據(jù)是2000年及以后開始有的，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有過三次高點，一次是2007年，增長達(dá)到30%，另一次是2010年，達(dá)到33%，第三次是2016年，超過雙位數(shù)的增長。在2000-2010這10年間，也是房價漲幅最大的10年，全國平均房價上漲4倍左右。

通過人口普查數(shù)據(jù)可知，勞動年齡人口的峰值出現(xiàn)在2010年，居民對房地產(chǎn)的需求不外乎是居?。ɑ蚋纳菩跃幼。┖屯顿Y這兩大需求。拉動這兩大需求的，從人口的角度看，一是與人口的年齡結(jié)構(gòu)有關(guān)，二是與人口流動有關(guān)。從美國和日本的案例看，購房與購車的主力人群的年齡段一樣，都是25-44歲。

觀察美國和日本房地產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)周期與人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。25-44歲是房地產(chǎn)消費的高峰期，而在45歲以后房地產(chǎn)消費占比會持續(xù)下降。日本則是到了1980年代出現(xiàn)人口老齡化，其中25-34歲年齡段的人口數(shù)量在不斷下降，從1981年的1995萬，降至1991年1573萬，降幅達(dá)到21%，最終在1991年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的破滅。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果，房地產(chǎn)在美國屬于典型的年輕型消費品，25-34歲年輕人是購房的第一大群體，約占購房人數(shù)的50%，第二大群體是35-44歲，約占購房群體的24.5%，故25-44歲的這一年齡段要占到購房人數(shù)的75%左右。

中國由于計劃生育的實施，人口紅利的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，15-64歲勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎氐姆逯翟?010年已經(jīng)達(dá)到74.5%的高點，到2013年這一占比已經(jīng)降至72.8%。預(yù)計到2020年這一占比將會降至70%以下。而25-44歲青年人口的總數(shù)在2015年達(dá)到了頂峰，今后也將開始下降。從美日等國的經(jīng)驗看，伴隨著25-44歲人口總數(shù)見頂，地產(chǎn)消費也會出現(xiàn)拐點，可見我國人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)在2010年就發(fā)出了變衰信號。

故從國際經(jīng)驗看，隨著45歲以上中老年人口占比的上升，房地產(chǎn)消費會遭遇歷史性拐點。但是結(jié)合中國的實際情況來看，人口年齡結(jié)構(gòu)拐點并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的拐點來臨，還需要考慮到影響房地產(chǎn)的另一個重要因素——流動人口的變化。

由于國家統(tǒng)計局只在近些年才公布流動人口數(shù)據(jù)，只能從外出農(nóng)民工數(shù)量的增速變化來替代人口流動情況。從公布的數(shù)據(jù)看，2010年外出農(nóng)民工增速達(dá)到了峰值，為5.5%，對應(yīng)增加了800萬左右的非農(nóng)勞動力。但僅僅隔了5年，至2015年外出農(nóng)民工數(shù)量只增加0.4%，接近于零增長。而且，流動人口數(shù)量也凈減少560多萬。這說明2010年不僅是勞動人口年齡的峰值年份，也是人口流動量的一個峰值年份。

人口流動的加速，不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)繁榮，而且還對區(qū)域板塊的房價帶來影響，因為人口遷徙就是城鎮(zhèn)化的過程。

如果說2010年之前全國的房地產(chǎn)市場走了一輪全面普漲的大牛市的話，那么2011年以后只能說是結(jié)構(gòu)性牛市了。因為隨著流動人口增速的下降，房價受資金面的影響開始上升。

因此，2011年以后房價更多體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象，中國經(jīng)濟增長自2009年之后，廣義貨幣M2的規(guī)模超常增長，超過美日成為全球最大。同時，M2/ GDP的比例大幅上升，即從2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已經(jīng)超過2倍。

回顧2010-2015年這5年間官方一年期存款利率和法定準(zhǔn)備金率的變化，可以看出，貨幣政策總體趨于寬松。如2010年的一年期利率為2.75%，存準(zhǔn)率為18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存準(zhǔn)率降至17%。其中，2015年分別有5次降息和降準(zhǔn)，故房價表現(xiàn)大大好于2014年。

觀察一下近兩年各地房價的走勢，發(fā)現(xiàn)北京、上海和深圳的房價漲幅最高，因為這三大城市均是中國的金融中心，2015和2016年A股交易量超過全球股票交易量的三分之一，給金融業(yè)帶來了豐厚的收入，如資產(chǎn)管理、財富管理、自營業(yè)務(wù)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等，這給三大城市的與金融服務(wù)業(yè)相關(guān)的從業(yè)人員帶來可觀的收入增長。

與此同時，貨幣政策的寬松趨勢也是推高房價的重要力量。中國處于城市化進程之中，未來至少還有20年的城市化進程，這決定了中國房價本身有很強的基礎(chǔ)支撐，這一點和美國、日本房地產(chǎn)泡沫破滅時的情況有根本性差異。在這種大的背景下，加上越來越寬松的貨幣政策，住房市場會遇到很大的向上推力。試想，發(fā)行更多貨幣，貨幣的購買力一定會下降，如此一來必然會升值。（本文作者系盤古智庫研究員）