祝嵩龍
【摘要】隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步,我國各行各業(yè)都得到了飛速的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。目前的形勢之下,我國房地產(chǎn)行業(yè)隨著自身的不斷發(fā)展已經(jīng)取得了比較明顯的成效,并且達(dá)到了一個(gè)全新的水平。但是,在具體的發(fā)展過程當(dāng)中,對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的管理必須采取必要的措施,尤其是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的管理,通過對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制以及規(guī)避,可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力,進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。在目前階段,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在著一些明顯的問題。這種情況之下,本文主要分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些特征,并且分析了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型,根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征以及類型,具有針對性的提出了一些有效的控制措施,從而促使我國房地產(chǎn)企業(yè)安全穩(wěn)定的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)部控制 特征類型 風(fēng)險(xiǎn)防范措施
我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)投資主體的地位,自身存在著一些特性,在如今變幻莫測的市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之下,我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中,存在著一些財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展,因此,必須針對這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出有效的預(yù)防和解決措施,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的力度,控制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制普遍存在的一些問題
(一)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的資金得不到高效的利用
在我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制和管理過程當(dāng)中,存在著一個(gè)特別明顯的問題就是一些企業(yè)的資金利用率非常低,其中一個(gè)很重要的原因就是相關(guān)的工作人員在工作過程當(dāng)中并沒有對資金進(jìn)行科學(xué)合理的管理,這些企業(yè)內(nèi)部的管理工作人員自身專業(yè)素質(zhì)亟待提高,他們的專業(yè)能力也是非常低的。種種原因?qū)е缕髽I(yè)內(nèi)部存在一些閑散的資金,這些資金不能夠得到及時(shí)高效的應(yīng)用。除此之外,一些企業(yè)盲目的追求經(jīng)濟(jì)效益,而在發(fā)展過程當(dāng)中對產(chǎn)生一些不合理的投資現(xiàn)象,缺乏科學(xué)合理的投資意識,也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金使用率低下,浪費(fèi)資源。以上的各種因素,都在阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展,不利于這些企業(yè)的生存,因此必須完善企業(yè)內(nèi)部資金管理,從而保證房地產(chǎn)企業(yè)可以長遠(yuǎn)的發(fā)展。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部的相關(guān)數(shù)據(jù)沒有得到充分的統(tǒng)計(jì)
在我國房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中,企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在非常嚴(yán)重的問題,一些企業(yè)將財(cái)務(wù)內(nèi)部的管理工作視為最簡單的財(cái)務(wù)預(yù)算,特別是近階段,我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作得到了一些發(fā)展和變化,科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展,促進(jìn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作使用更加先進(jìn)的設(shè)備以及信息化的技術(shù)手段,講傳統(tǒng)的人工數(shù)據(jù)管理發(fā)展成為網(wǎng)絡(luò)管理,在很大程度上提高了我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的效率,也保證財(cái)務(wù)工作的順利進(jìn)行,從而促使房地產(chǎn)企業(yè)利益更加安全。在這種情況之下,我國目前也存在著一部分永遠(yuǎn)采用比較傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式和方法,在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面,進(jìn)行員工的統(tǒng)計(jì),這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作效率非常低下,房地產(chǎn)企業(yè)的利益沒有安全的保障,促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)問題得不到解決,并且頻頻發(fā)生,也在一定程度上促使我國房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)非?;靵y不堪。采用傳統(tǒng)的人工統(tǒng)計(jì)方法,所統(tǒng)計(jì)圖的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在企業(yè)的整體發(fā)展過程當(dāng)中,影響了企業(yè)決策,就會(huì)導(dǎo)致這些決策存在偏差,從而促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,非常不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理的內(nèi)部構(gòu)成
隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,目前我國的市場經(jīng)濟(jì)也在隨之迅猛發(fā)展,在這種大的環(huán)境之下,我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)這種環(huán)境,保證自己的生存和發(fā)展,對自身的經(jīng)營及管理體制進(jìn)行不斷地創(chuàng)新和改革,但是我國的一些企業(yè)自身存在特性,在很大程度上受到政府以及有關(guān)部門的監(jiān)督和管理。政府和相關(guān)部門的監(jiān)督管理工作受到多方面的因素影響,內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一定的問題,存在一定的誤差,一些房地產(chǎn)企業(yè)便便采用不合理的手段來保證自身的發(fā)展,就會(huì)促使房地產(chǎn)整個(gè)企業(yè)受到影響和破壞。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型分析以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要特征分析
(一)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要類型
不同的政策環(huán)境存在著不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),如果整個(gè)市場競爭非常激烈,那么,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新就會(huì)越來越難,誰知在銷售方面費(fèi)用的支出也會(huì)越來越多。因此,整個(gè)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)環(huán)境特征對于地產(chǎn)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型產(chǎn)生非常重大的影響。政策環(huán)境的不斷變化,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)方面管理也會(huì)受到其影響。不是系統(tǒng)之內(nèi)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型,所包含紛繁復(fù)雜的內(nèi)容,企業(yè)自身的方式、相關(guān)機(jī)構(gòu)以及意識都包括在內(nèi)。除此之外,我國房地產(chǎn)行業(yè)對于內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理水平的高低也影響著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的是否存在,一些對于投資風(fēng)險(xiǎn)以及籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理也是非常常見的風(fēng)險(xiǎn)類型。上述的風(fēng)險(xiǎn)類型對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展產(chǎn)生著非常重要的影響。
對于我國房地產(chǎn)行業(yè)一些系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),都是由系統(tǒng)外部的不斷變化而影響產(chǎn)生的,是一個(gè)非常重要的影響因素。存在系統(tǒng)性的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),包括法律上的相關(guān)條例以及國家和政府掌控的具體政策環(huán)境等。在政策環(huán)境之下,房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭環(huán)境也是一個(gè)不容忽視的影響因素。在比較宏觀的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之下,土地市場因素對于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有非常重大的影響,這個(gè)方面的問題也是尤為突出的,房地產(chǎn)具體開發(fā)過程當(dāng)中一個(gè)非常重要的內(nèi)容就是土地的利用,在整體的發(fā)展過程當(dāng)中土地市場影響著土地的價(jià)格和利用率,因此,在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中土地占有非常大的資金比重。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要特征
與其他的行業(yè)發(fā)展不同的是,我國房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面存在著非常明顯的特征。目前情況之下,我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面,具有非常大的資金流動(dòng)量,其中現(xiàn)金流量占有非常大的比重,除此之外,房地產(chǎn)行業(yè)對于現(xiàn)金流通和運(yùn)作的能力有著非常高的要求,也要有較強(qiáng)的融資能力。基于這種情況,我國房地產(chǎn)行業(yè)在對財(cái)務(wù)管理過程當(dāng)中存在著許多的特別明顯的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。資金的周轉(zhuǎn)也存在著一些不容忽視的問題,在具體的房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中投資的回報(bào)會(huì)相隔非常漫長的時(shí)間,因此,資金的流出以及價(jià)值,會(huì)存在著成本較高的問題?,F(xiàn)金流的分布上也存在著不平衡甚至不合理的現(xiàn)象,在我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)品的開發(fā)和推行過程當(dāng)中,存在一個(gè)非常明顯的特征就是這些產(chǎn)品存在著單一性,不夠靈活。除此之外,對于資金的流通方向也是非常復(fù)雜的。在房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程當(dāng)中,現(xiàn)金的流通以及流通量非常不確定,不夠穩(wěn)定。因?yàn)樵诰唧w的開發(fā)當(dāng)中,有一些不穩(wěn)定的因素影響著資金的流動(dòng),有一些因素是人為不可控制的。房地產(chǎn)行業(yè)具體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作也受到大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響以及相關(guān)政策因素的影響,以上便是我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制當(dāng)中的一些比較明顯的特征。endprint
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制,防范企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施
(一)通過融資渠道這種資本方式,規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
第一,必須對融資渠道這種資本方式進(jìn)行不斷地開發(fā)和探索。在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策環(huán)境之下,金融危機(jī)會(huì)直接影響到我國房地產(chǎn)契約的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,并且房地產(chǎn)企業(yè)受到非常大。金融危機(jī)的逐漸來臨,我國防地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工程項(xiàng)目以及房價(jià)受到非常嚴(yán)重的影響,對于資金的回轉(zhuǎn)非常慢的速度和程度,除此之外,我國政府以及相關(guān)部門對于我國房地產(chǎn)行業(yè)提出了非常多的調(diào)控政策,促使我國房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺問題更加的明顯,整個(gè)資金環(huán)境也是越來越激烈的。所以,我國房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷地探索全新的融資渠道,從而在很大程度上降低我國房地產(chǎn)資金的融資成本。
第二,調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模及負(fù)債比例,促使負(fù)債規(guī)模和比例更加合理。根據(jù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)理論,我國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模及負(fù)債率是有一定的范圍的。相關(guān)的資本結(jié)構(gòu)明顯的表示,科學(xué)合理的負(fù)債率能夠通過相關(guān)政策以及理論的作用來提升我國房地產(chǎn)的具體價(jià)值。我國的房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)離不開房地產(chǎn)整體規(guī)模的影響,也受到整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益水平的影響。但是,應(yīng)該全面地考慮問題,負(fù)債率如果不合適,就會(huì)促使我國房地產(chǎn)行業(yè)存在才方面的風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)的價(jià)值在很大程度上也會(huì)下降。我國房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債經(jīng)營必須考慮全面,應(yīng)該明確企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略以及發(fā)展的方向,只有明確這個(gè)方向才能夠科學(xué)有效地應(yīng)用企業(yè)內(nèi)部的資金。通過多元化的經(jīng)營方式,明確科學(xué)合理的企業(yè)經(jīng)營方向,能夠保證我國房地產(chǎn)行業(yè)有效地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),將企業(yè)內(nèi)部的資金用在合理的項(xiàng)目之上,從而有效地提高企業(yè)內(nèi)部資金的使用率,從而減少資金的壓力。除此之外,應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)合理的負(fù)債經(jīng)營,在我國房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的水平之內(nèi)掌握覆蓋的程度。也要對負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的掌握,各種負(fù)債類型以及規(guī)模進(jìn)行合理的搭配,從而保證我國房地產(chǎn)行業(yè)可以在發(fā)展過程當(dāng)中規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的,對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)起到優(yōu)化的作用。
(二)提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用率
為了有效地加強(qiáng)我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部的管理和控制,并且有效地防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),必須加快企業(yè)內(nèi)部的資金周轉(zhuǎn)周期,從而有效地提高這些資金的使用效率。在房地產(chǎn)內(nèi)部控制出現(xiàn)的問題上,還包括兩個(gè)部分,分別是首付款和按揭款。首付款的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在購買者不能一次性支付全額首付款,大量首付款向遲遲無法到位。按揭款主要是銀行貸款,如果首付款沒有及時(shí)繳納,將導(dǎo)致銀行放慢審批程序,影響企業(yè)資金的回籠。由此看來,必須對我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金進(jìn)行科學(xué)的利用,從而提高其效率。首先,必須建立科學(xué)的政策,其次應(yīng)該對我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目客戶的信用以及資金的等級進(jìn)行確定,從而推算出這些客戶的償還債務(wù)的水平和能力,最后,調(diào)整收帳的比例,建立相關(guān)責(zé)任體制。除此之外,水平較高的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將不同的項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合,從而緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金上的壓力。
(三)加強(qiáng)推行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作
根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展,對企業(yè)的資金以及財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行進(jìn)一步的加強(qiáng)。針對項(xiàng)目的具體特征,對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)資金以及開發(fā)的成本等各個(gè)方面進(jìn)行整體上的預(yù)測和計(jì)算。對房地產(chǎn)企業(yè)的分公司進(jìn)行預(yù)算之后再匯總,從而從整體上掌握企業(yè)具體的資金狀況,有利于推行資金管理工作計(jì)劃。并且確定房地產(chǎn)行業(yè)不同層次的責(zé)任體制,將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人身上。從而保證房地產(chǎn)企業(yè)完成科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理模式。并且在項(xiàng)目進(jìn)行的過程當(dāng)中,進(jìn)行實(shí)施的監(jiān)督和控制。各個(gè)層面上的工作人員也可以進(jìn)行交流和溝通,促使整個(gè)行業(yè)更加團(tuán)結(jié)一致,有利于資金的預(yù)測和計(jì)算,并且促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的提升。
(四)提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
對于我國建筑企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員,必須提高其自身的專業(yè)素質(zhì),對其進(jìn)行定期或者不定期的專業(yè)培訓(xùn),從而提高工作能力和水平。除此之外,可以聘請具有較強(qiáng)工作能力的專業(yè)人才,從而保證我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的高效進(jìn)行,對于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范具有一定的促進(jìn)作用。
結(jié)語:綜上所述,在一個(gè)企業(yè)或者行業(yè)整體的發(fā)展過程當(dāng)中,財(cái)務(wù)管理具有基礎(chǔ)性的重要作用,其也對于整個(gè)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)體制當(dāng)中的良好發(fā)展起到至關(guān)重要的作用,因此必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作力度,不斷地完善管理措施,才能夠有效地促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中的財(cái)務(wù)內(nèi)部進(jìn)行有效控制,并且有效地防范我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提升了企業(yè)發(fā)展水平,這對于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在問題的解決有著非常大的促進(jìn)作用,對于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的意義。
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