葛建成

【摘 要】土地增值稅在企業(yè)稅負(fù)中占據(jù)較高的比重，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，如果在此階段的清算出現(xiàn)較大的失誤，將會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤產(chǎn)生重大影響。本文主要是對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨的挑戰(zhàn)以及問題進(jìn)行全面分析，并且闡述了在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅當(dāng)中容易被忽視的弊端問題，此外，對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作提供了準(zhǔn)確的處理解決措施以及策略研究，主要目的在于提升和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)注重土地增值稅清算的重要性，并且規(guī)劃合理合法的稅收制度，從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)和納稅風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算工作；挑戰(zhàn)與對(duì)策

現(xiàn)階段，國家不斷提升對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展調(diào)控，這使得房地產(chǎn)企業(yè)將面臨長較大的挑戰(zhàn)和嚴(yán)重的發(fā)展危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)比較重要的一項(xiàng)工作就是稅收，并且在房地產(chǎn)企業(yè)稅收當(dāng)中占據(jù)較大位置的就是土地增值稅。因此，企業(yè)需要不斷加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算工作的重視程度，并且要嚴(yán)格遵守法律等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算工作，并且需要籌劃土地增值稅的稅收工作，這樣將從根本上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨的挑戰(zhàn)與對(duì)策

20世紀(jì)90年代，我國開始飛速發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，并且隨著房價(jià)的上升式發(fā)展，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展帶來較大的威脅。在2007年，我國稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理》的有關(guān)政策文件之后，改變了我國房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的計(jì)算方式，全面實(shí)行清算模式，這樣做的意圖在于使用土地增值稅來控制和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在2013年，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于如何做好房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅征收》的相關(guān)政策文件之后，將使得房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅征收不斷提升和規(guī)范。對(duì)于以上國家出臺(tái)頒布的政策文件可以看出，國家層面非常重視房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的清算工作，并且要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地增值稅重要性的認(rèn)識(shí)；其次，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)以及稅務(wù)部門來說，清算土地增值稅的發(fā)展還處于探索階段，需要在實(shí)際的工作當(dāng)中找尋適合的發(fā)展道路，這樣才能合理合法地進(jìn)行納稅工作，防止出現(xiàn)多繳稅以及偷稅漏稅等情況發(fā)生。

1.加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)征收力度，提升對(duì)土地增值稅的清算要求

在進(jìn)行土地增值稅清算工作時(shí)，需要國家層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行控制和調(diào)節(jié)，并且要不斷加強(qiáng)稅收機(jī)關(guān)對(duì)此類稅費(fèi)征收的重視程度，提升征管力度，這樣才能為土地增值稅清算工作提供良好的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)需要全面清算長期未清算項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目清算時(shí)要提升監(jiān)管力度。在此發(fā)展環(huán)境之下，大多數(shù)企業(yè)都不能夠完整把握土地增值稅政策，這樣在一定程度上加大了土地增值稅清算的風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地增值稅清算具有較大的復(fù)雜性以及特殊性

常規(guī)的會(huì)計(jì)計(jì)算與土地增值稅清算具有較大的差別，比如在進(jìn)行代建房方面，拆遷補(bǔ)償方面以及住宅代收費(fèi)等方面，對(duì)于以上方面的處理土地增值稅清算具有明確規(guī)定，正確解讀國家有關(guān)政策文件，將直接影響土地增值稅清算的結(jié)果。由于該工作具有較大的復(fù)雜性以及特殊性，這也相應(yīng)的對(duì)稅費(fèi)清算人員提出了嚴(yán)格要求。首先，稅費(fèi)清算人員需要擁有過硬的專業(yè)能力以及綜合素質(zhì)；其次，稅費(fèi)清算人員對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中的相關(guān)流程和涉稅業(yè)務(wù)要全面掌握；此外，稅費(fèi)清算人員要能夠系統(tǒng)掌握相關(guān)理論知識(shí)并具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這樣才能使稅費(fèi)清算工作合理合法，并且能夠充分應(yīng)用國家相關(guān)法律政策，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中存在的問題

1.缺乏重視國家宏觀政策

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的政策都是按照當(dāng)?shù)匕l(fā)展情況進(jìn)行調(diào)節(jié)的，但是卻不能忽視國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。在籌劃土地增值稅清算工作時(shí)，存在某些企業(yè)缺乏對(duì)國家政策的注重程度，只專注于地方性調(diào)控政策，這在一定程度上提升了納稅風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響企業(yè)的實(shí)際收益。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)重視國家宏觀調(diào)控政策，這樣才能正確掌握土地增值稅清算工作的發(fā)展方向，并且取得一定的實(shí)效性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

2.缺乏重視土地增值稅清算工作特殊性

常規(guī)的會(huì)計(jì)計(jì)算與土地增值稅清算具有較大的差別，但是某些企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作與土地增值稅清算工作缺乏正確認(rèn)識(shí)，并且常常以常規(guī)的方式對(duì)待企業(yè)土地增值稅清算工作，這在一定程度上額外增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。正是因?yàn)槠髽I(yè)忽視兩者之間的差異性，將會(huì)忽視土地增值稅清算工作的特殊性，相應(yīng)缺乏對(duì)稅費(fèi)的充分考量，并且沒有規(guī)劃和處理企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，會(huì)提升企業(yè)的被動(dòng)性。此外，較多企業(yè)并不具備專業(yè)的土地增值稅清算人員，企業(yè)財(cái)務(wù)人員都不了解土地增值稅清算的基本內(nèi)容，這樣降低了企業(yè)籌劃土地增值稅的能力，并且不能正確解讀國家頒布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的相關(guān)政策文件，這樣從根本上提升了企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.缺乏專業(yè)的清算人員隊(duì)伍

現(xiàn)階段，由于我國對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作剛剛展開，各地對(duì)清算標(biāo)準(zhǔn)的松緊程度把握不一，在清算方法上也存在一定的偏差，尤其是在非可售面積成本的分?jǐn)?、資本化利息的扣除標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)成本的確認(rèn)計(jì)量等方面存在較大爭(zhēng)議。因此，一方面是各地稅務(wù)主管部門在清算人員的配備上專業(yè)性不夠；另一方面目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員日常工作中僅涉及到土地增值稅的預(yù)繳問題，對(duì)于土地增值稅的清算工作了解甚少，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅籌劃和清算方面帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

4.缺乏清晰的稅收籌劃與違法界線

納稅籌劃屬于國家法律允許范圍之內(nèi)的，但是偷稅漏稅就屬于嚴(yán)重的違法行為。存在某些房地產(chǎn)企業(yè)在前期沒有對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，在進(jìn)行稅費(fèi)清算時(shí)不能夠正確認(rèn)識(shí)法律風(fēng)險(xiǎn)，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)一味追求降低稅費(fèi)，采取惡劣的手段進(jìn)行稅費(fèi)清算，相應(yīng)加大了企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的策略研究

1.協(xié)調(diào)好國家層面與地方層面之間的關(guān)系endprint

未來的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展將會(huì)長期處于國家控制調(diào)節(jié)之下，一方面，國家大力促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；另一方面，又要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，避免出現(xiàn)市場(chǎng)泡沫情況。國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的有效控制手段在于征收土地增值稅，根據(jù)現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，國家不會(huì)放松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，土地增值稅的征收清算工作將會(huì)長期存在。面對(duì)此發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確對(duì)待土地增值稅征收與清算工作，避免出現(xiàn)預(yù)繳土地增值稅之后就忽視對(duì)清算的重視程度。此外，由于我國較大的貧富差距，導(dǎo)致較多地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其不協(xié)調(diào)，存在較多地區(qū)為了提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，就會(huì)在土地增值稅上進(jìn)行變通以及優(yōu)先采取優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)需要協(xié)調(diào)好國家層面與地方層面之間的關(guān)系，并且正確解讀地方性政策，堅(jiān)決抵制不合理并且違法的土地增值稅征收以及清算工作，并且從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

2.重視土地增值稅清算工作特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)要重視土地增值稅清算工作特殊性，該項(xiàng)工作屬于系統(tǒng)性較強(qiáng)的工程，因此在進(jìn)行土地拆遷工作開始直到完成房屋銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)影響土地增值稅清算工作。此外還需要使用專業(yè)的土地增值稅清算工作人員，使其充分參與到建筑項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，并且通過自身專業(yè)知識(shí)，正確解讀國家層面以及地方層面對(duì)于土地增值稅的政策以及文件，這樣才能從根本上提升企業(yè)土地增值稅實(shí)效性，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要專門建立土地增值稅管理部門，這樣才能在各個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)出土地增值稅的重要性，尤其是對(duì)于比較大型的房地產(chǎn)企業(yè)和建筑項(xiàng)目來說，更應(yīng)當(dāng)將土地增值稅作為企業(yè)發(fā)展的專業(yè)事物，這樣才能在稅費(fèi)清算過程中實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)降低的目標(biāo)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)符合法律要求

國家在征收稅費(fèi)時(shí)具有強(qiáng)制性特點(diǎn)，存在某些企業(yè)與當(dāng)?shù)卣哂辛己玫暮献麝P(guān)系，常常使用卑劣手段進(jìn)行偷稅漏稅，提升了企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國家法律允許范圍之內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算工作，并且需要正確解讀國家政策以及地方政策，能夠在前期合理規(guī)劃土地增值稅，這樣才能有效提升企業(yè)土地增值稅的實(shí)效性。

四、結(jié)束語

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨巨大的挑戰(zhàn)，需要處理和消除房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中存在的一系列問題，就需要在協(xié)調(diào)好國家層面與地方層面之間的關(guān)系，重視和正確解讀國家宏觀政策，此外還需要重視土地增值稅清算工作特殊性，加強(qiáng)專業(yè)人員的選用與培養(yǎng)，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)當(dāng)符合法律要求，這樣才能從根本上保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

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