摘 要 物業(yè)服務(wù)合同作為當(dāng)今應(yīng)用廣泛的新型合同類別，在現(xiàn)階段的實(shí)施并沒有系統(tǒng)化的規(guī)范要求，并且在性質(zhì)認(rèn)定及法律效力的適應(yīng)性中仍然存在諸多認(rèn)知誤區(qū)。由于物業(yè)服務(wù)涉及到千家萬(wàn)戶百姓的真實(shí)利益，物業(yè)企業(yè)與個(gè)體業(yè)主不對(duì)等的地位，物業(yè)服務(wù)存在的問(wèn)題個(gè)體業(yè)主取證困難很難改正，容易在實(shí)施過(guò)程激化雙方矛盾，引起群體性對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿，導(dǎo)致近年來(lái)物業(yè)糾紛案件的增多。嚴(yán)重情況下會(huì)擾亂社會(huì)秩序，威脅社會(huì)的文明穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)合同中涉及到的性質(zhì)、主體、法律效力都是當(dāng)前法學(xué)理論界存在爭(zhēng)議的問(wèn)題，也是現(xiàn)實(shí)生活中必須思考的真實(shí)問(wèn)題。本文立足于現(xiàn)實(shí)，首先對(duì)物業(yè)合同的性質(zhì)進(jìn)行分析，其次對(duì)于合同在法律適用效力中存在的問(wèn)題進(jìn)行探討，以期完善對(duì)我國(guó)物理服務(wù)合同的立法思考，確定物業(yè)服務(wù)合同的法律地位。

關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù) 合同 性質(zhì) 效力 認(rèn)定

作者簡(jiǎn)介：薛玉春，淮安市漣水縣人民法院審判員，研究方向：民事審判。

中圖分類號(hào)：D922.298 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.01.163

隨著上世紀(jì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立與實(shí)施，城市化進(jìn)程推動(dòng)了住房制度的改革，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速崛起并得到長(zhǎng)足發(fā)展。物業(yè)服務(wù)合同作為涉及物業(yè)管理企業(yè)及全體業(yè)主之間服務(wù)關(guān)系的紐帶的企業(yè)綜合服務(wù)方式，已經(jīng)成為城市建筑發(fā)展不可或缺的重要組成部分，并且普遍存在于人們的生活中，占據(jù)生活中服務(wù)行業(yè)的關(guān)鍵地位。在物業(yè)合同服務(wù)簽訂的整個(gè)流程中，最主要的是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，而物業(yè)服務(wù)合同是兩者關(guān)系調(diào)整的最佳依據(jù) 。因此，對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及法律效力理解是當(dāng)前涉及法律主體的兩者所履行責(zé)任和義務(wù)的界定邊線，正確理解并使用法律，才能降低物業(yè)服務(wù)糾紛事件的發(fā)生率，為業(yè)主提供更好的服務(wù)體驗(yàn)。

一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

（一） 委托合同說(shuō)

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)和業(yè)主主體在平等自愿的原則下在法律適用范圍內(nèi)簽訂的協(xié)議，主要是物業(yè)服務(wù)管理公司向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)及業(yè)主支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用為參考內(nèi)容，對(duì)于物業(yè)管理公司與業(yè)主進(jìn)行法律上的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系進(jìn)行確定。法律理論界通常將其認(rèn)作是委托合同，因其合同服務(wù)的內(nèi)容與委托合同的表現(xiàn)特征相似，以相互信任關(guān)系為訂立根基達(dá)成一致性目的，兩者都?xì)w屬于諾成性合同、有償性合同和物業(yè)合同 。

筆者自身理解的角度認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同歸屬于委托合同不符合法律規(guī)范，因?yàn)閮烧叽嬖谳^大區(qū)別：首先，從委托合同的類型來(lái)看，分為有償合同或者是無(wú)償合同，但物業(yè)管理合同卻是有償合同。其次，合同存續(xù)期限不同，委托合同中的管理者僅僅采用單一方法處理事務(wù)，但是物業(yè)服務(wù)合同需要提供長(zhǎng)久、高效化、專業(yè)化的服務(wù)，存續(xù)時(shí)間更久。再次，合同的主體和合同形式有所區(qū)別。委托合同只是委托人和受托人之間的來(lái)往，但物業(yè)服務(wù)合同涉及到更多的主體者。最后委托合同應(yīng)當(dāng)具備受托人以委托人名義用委托人的費(fèi)用處理委托事務(wù)，行為結(jié)果由委托人承擔(dān)的基本特征。但物業(yè)合同是業(yè)主支付一定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，管理費(fèi)用原告自行承擔(dān)，自負(fù)盈虧。物業(yè)合同不具備委托合同基本特征，不應(yīng)適用合同法委托合同相關(guān)規(guī)定。物業(yè)合同中業(yè)主亦不能依據(jù)《合同法》第四百一十條規(guī)定約定隨時(shí)撤銷合同。

（二）無(wú)名合同說(shuō)

首先，這種說(shuō)法是物業(yè)服務(wù)合同在法律框架內(nèi)或者是某種領(lǐng)域內(nèi)的無(wú)名合同。從服務(wù)合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)看，混合合同是服務(wù)合同的某種象征，雖然與委托合同相比，法律不會(huì)憑空創(chuàng)設(shè)出多項(xiàng)履行契約，而是根據(jù)已經(jīng)存在在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間事務(wù)要點(diǎn)，來(lái)考慮當(dāng)事人雙方共同的利益劃分，通常是從給付義務(wù)形式出發(fā)。對(duì)于復(fù)雜生活中規(guī)定的契約類型做出調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同具有諸多差異化特點(diǎn)，比如期限較長(zhǎng)、合同內(nèi)容涉及方面具有多種類型，包括涉及住宅生活的全部范圍等。從給付義務(wù)的角度講，物業(yè)管理對(duì)于建筑物基礎(chǔ)設(shè)施之上的管理，區(qū)分于居住人群的管理對(duì)象，不僅是關(guān)于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理，還包括維修、保養(yǎng)及對(duì)居住環(huán)境的維護(hù) 。因此物業(yè)合同的性質(zhì)不能簡(jiǎn)單歸屬于某種類型的有名合同或者是無(wú)名合同，而是帶有混合合同性質(zhì)的合同雙方的給付義務(wù)。

（三） 服務(wù)合同說(shuō)

這種合同性質(zhì)是現(xiàn)階段比較流行的說(shuō)法，是對(duì)于物業(yè)合同全新的定義，理解為合同當(dāng)事雙方在領(lǐng)域內(nèi)的交換并且適用于雙方彼此需求的服務(wù)合同，對(duì)于服務(wù)內(nèi)容包括物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，保證為業(yè)主提供最佳的服務(wù)體驗(yàn)。對(duì)于合同業(yè)主來(lái)講，根據(jù)服務(wù)合同中物業(yè)管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)合同得以長(zhǎng)久延續(xù)的中間紐帶，物業(yè)合同雙方都具有公正平等的法律地位，經(jīng)過(guò)當(dāng)事雙方一致決定，簽訂并且實(shí)施這項(xiàng)服務(wù)合同，而這種性質(zhì)并不是完全歸屬于物業(yè)服務(wù)合同，只是在某一方面呈現(xiàn)出服務(wù)合同性質(zhì)的內(nèi)容，在特定領(lǐng)域劃分為服務(wù)合同。

（四） 獨(dú)立合同說(shuō)

首先從物業(yè)服務(wù)合同涉及的當(dāng)事者物業(yè)管理公司所提供的管理和服務(wù)上，表現(xiàn)出綜合性、復(fù)雜性、多樣性等特征，區(qū)分于傳統(tǒng)的合同特征，差異變化大，因此在很大程度上決定了物業(yè)服務(wù)合同是相對(duì)獨(dú)立自主的形同性質(zhì)，不限定于《中華人民共和國(guó)合同法》中的任何合同類別 ，在長(zhǎng)久的物業(yè)服務(wù)合同發(fā)展歷程中，逐漸變得更加專業(yè)化、規(guī)范化，在不斷演變過(guò)程中組成全新的合同形式。

二、 物業(yè)服務(wù)合同的效力認(rèn)定

按照《中華人民共和國(guó)合同法》中提到的合同一般指示，判斷合同雙方涉事主體具備相應(yīng)的民事行為能力，表達(dá)出真實(shí)的意思，合同內(nèi)容是否符合法律要求規(guī)定的影響社會(huì)公共利益都關(guān)系到合同的認(rèn)定效力，這三個(gè)要素是判斷合同效力認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者以下將從這三項(xiàng)要素展開對(duì)合同法律認(rèn)定效力的談?wù)摗?/p>

（一） 物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事主體問(wèn)題

物業(yè)服務(wù)合同涉及到的主體比較復(fù)雜，包括物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及建筑物建設(shè)單位等多方主體者，我們探討的是設(shè)置業(yè)主委員會(huì)對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同涉及當(dāng)事雙方的問(wèn)題。第一，物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人一方為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)合同提及的業(yè)主委員會(huì)并不能成為當(dāng)事者任何一方，這是錯(cuò)誤的理解。查閱我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，并沒有關(guān)于對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位的確定，僅僅有描述是業(yè)主大會(huì)的組成部分，有相應(yīng)的執(zhí)行權(quán)利和自身規(guī)定職責(zé)，沒有確切說(shuō)明自身獨(dú)立自主人格的行為能力。第二，參考?xì)W美國(guó)家對(duì)于管理機(jī)關(guān)對(duì)外的實(shí)施行為，全部由管理企業(yè)和全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，這類執(zhí)行性質(zhì)類似于我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)構(gòu)。第三，物業(yè)服務(wù)合同簽訂的最終目的看，僅僅將業(yè)主作為合同的當(dāng)事人，表明在法律范圍內(nèi)只能約束物業(yè)管理公司和全體業(yè)主，這顯然和簽訂物業(yè)合同的初衷相違背，因?yàn)閮烧吖蔡幱诜傻钠降鹊匚?，物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務(wù)，而業(yè)主需要繳納一定的服務(wù)費(fèi)用類為自己獲得的服務(wù)付出相應(yīng)報(bào)酬，這種來(lái)往形式才是最終物業(yè)服務(wù)合同能夠得以延續(xù)的本質(zhì) 。第四，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法原意來(lái)講，業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理公司促成下在全體業(yè)主中推舉衍生出來(lái)的產(chǎn)物，是作為業(yè)主代表來(lái)共同與物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)并做出服務(wù)的監(jiān)督，從法律規(guī)定看，業(yè)主委員會(huì)只是代表業(yè)主訂立合同，但是并不能成為合同的當(dāng)事人。endprint

（二） 物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事雙方之一為物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)需要具備兩個(gè)基本條件才有法律資格與業(yè)主簽訂物業(yè)合同。第一，在工商局登記并且獲得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，才能具有法律認(rèn)定的單獨(dú)承擔(dān)民事責(zé)任的成立資格，但傳統(tǒng)做法中有關(guān)于建筑物開發(fā)過(guò)程成立的物業(yè)管理部成為物業(yè)管理公司，這種做法是不符合法律規(guī)定，不具備法律效力的。第二，物業(yè)管理企業(yè)需要經(jīng)過(guò)一系列資格審查才能有所創(chuàng)建，從從事的專業(yè)化管理工作出發(fā)，掌握一定的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和具備一定規(guī)定人數(shù)的物業(yè)管理隊(duì)伍人員，同時(shí)對(duì)于建筑物及公共設(shè)施維修有相應(yīng)的維修技術(shù)人才，才能從事物業(yè)管理工作。因此，地方性法規(guī)規(guī)定的必須擁有資質(zhì)證書才能從事物業(yè)服務(wù)的，必須獲得相應(yīng)的資格審查認(rèn)定 ，否則，做出的物業(yè)服務(wù)合同沒有效力，經(jīng)過(guò)工商局對(duì)于資格條件的審查通過(guò)并且登記步驟過(guò)后獲得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，才能認(rèn)定具有法律規(guī)定的成立資格。

（三） 物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事雙方的真實(shí)性意見表達(dá)

由于業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂服務(wù)合同，因此對(duì)于是否在職權(quán)范圍內(nèi)遵守相應(yīng)的法律規(guī)定而沒有超越職權(quán)還有待考究。業(yè)主委員會(huì)對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)選聘或者解聘都是需要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主大會(huì)商討批準(zhǔn)的，因此業(yè)主委員會(huì)代表著全體業(yè)主依法簽訂的物業(yè)合同在原則上是有法律約束力的，能夠得到法律的認(rèn)可，但在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)幾點(diǎn)問(wèn)題：第一，業(yè)主委員會(huì)違背業(yè)主的真實(shí)含義做出的簽訂物業(yè)合同不具有真正法律效力，屬于法律上的待定合同。按照《中華人民共和國(guó)》規(guī)定的法律條約上認(rèn)定這種合同如果沒有遵守業(yè)主的真實(shí)意思，應(yīng)該按照無(wú)權(quán)代理的規(guī)定原則來(lái)對(duì)合同予以處理，不產(chǎn)生法律效力，所有后果全部由業(yè)主委員會(huì)來(lái)承擔(dān) 。第二，業(yè)主大會(huì)客觀簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不符合部分業(yè)主的表達(dá)含義。全體業(yè)主選取信任的成員組成業(yè)主大會(huì)，來(lái)對(duì)全體業(yè)主的合法權(quán)益進(jìn)行維護(hù)的合法組織，是法律認(rèn)可的對(duì)于全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同都具有法律效力。如果在最后表決意見和決議意見產(chǎn)生分歧，那么異議業(yè)主反對(duì)履行物業(yè)合同所規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任，那么在法律上這部分異議業(yè)主的拒絕履行義務(wù)的行為是違法的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)進(jìn)行申訴。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)服務(wù)合同涉及到的主體比較復(fù)雜，但主要是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間平衡權(quán)益的合同。我們首先要正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，根據(jù)法律規(guī)定正確處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，同時(shí)在法律效力認(rèn)定上，既要遵守《中華人民合同法條例》的基本原理，表達(dá)出真實(shí)的業(yè)主意思，分析出物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的合法性，緊密聯(lián)系物業(yè)管理中常見的問(wèn)題，為新時(shí)期我們的法律研究工作做出貢獻(xiàn)。

注釋：

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