姜榮榮

（新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)，新疆 烏魯木齊 830012）

目前，在房地產(chǎn)行業(yè)中，供需比例明顯不協(xié)調(diào)，面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，很多人望而卻步，于是就出現(xiàn)了房屋空置的現(xiàn)象。針對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題，政府采取了各種調(diào)控政策控制，比如房產(chǎn)稅的征收、“租購(gòu)并舉”、“共有產(chǎn)權(quán)”。七年前，上海和重慶開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，填補(bǔ)了房產(chǎn)稅不針對(duì)居民個(gè)人住房征收的空白，2018年兩會(huì)工作報(bào)告中，重點(diǎn)工作之一就是穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，毫無(wú)懸念，房產(chǎn)稅立法勢(shì)在必行，同時(shí)也引起了全社會(huì)的高度關(guān)注，那么房產(chǎn)稅到底能不能降低房?jī)r(jià)？能不能抑制炒房熱？ 針對(duì)這些問(wèn)題，本文做了分析。

一、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房子永遠(yuǎn)是社會(huì)公眾的焦點(diǎn)，不斷上漲的房?jī)r(jià)危機(jī)到人民的幸福感，從房地產(chǎn)市場(chǎng)行情來(lái)看，近年來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，甚至部分城市的漲幅已經(jīng)超過(guò)了收入增幅，那么房產(chǎn)稅的實(shí)施能否改變這一趨勢(shì)，傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅改革將引致房?jī)r(jià)抬升，受益觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，而新觀點(diǎn)則認(rèn)為房產(chǎn)稅改革會(huì)影響住宅和非住宅價(jià)格。本文主要從開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者及二手房市場(chǎng)三個(gè)方面分析房產(chǎn)稅如何影響房?jī)r(jià)。

（一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要提供新房供給，在地方政府征收房產(chǎn)稅后，開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)，相對(duì)于大面積住房而言，購(gòu)房者傾向于購(gòu)買(mǎi)中小面積的房屋，因此，開(kāi)發(fā)商會(huì)增加中小面積的住房供給，減少大面積住房的供給，從而提高容積率，房屋的供給得以提高。另外，一些開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)發(fā)，期待等到房?jī)r(jià)上漲再開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售，在實(shí)施房產(chǎn)稅之后，他們也要在持有土地和住房期間繳納房產(chǎn)稅，稅負(fù)的增加提高了成本，為降低不必要的成本，他們會(huì)選擇加速開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售，間接增加房屋供給量。

（二）對(duì)購(gòu)房者的影響

消費(fèi)者對(duì)房屋的需求可分成兩類(lèi)，即住房需求和投資需求。前者購(gòu)房是為了居住，屬于房屋的直接需求者，可將其劃為住房型消費(fèi)者。后者購(gòu)房是看好房地產(chǎn)行業(yè)，屬于投資行為，有套利的動(dòng)機(jī)，可將其看作投資型消費(fèi)者。下面將分別闡述房產(chǎn)稅的征收對(duì)他們各自行為的影響分析。

1.對(duì)住房型消費(fèi)者的影響

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，而住房型消費(fèi)者擁有所有權(quán)，所以住房型消費(fèi)者是稅負(fù)的直接承擔(dān)者，很難轉(zhuǎn)嫁給他人，這增加了購(gòu)房成本。此時(shí)，他們面臨兩種選擇，一是承擔(dān)稅負(fù)堅(jiān)持購(gòu)買(mǎi)，二是推遲購(gòu)買(mǎi)。作為理性人，剛性需求購(gòu)房者會(huì)選擇堅(jiān)持購(gòu)買(mǎi)房子以保障生活，需求彈性較??；而改善性購(gòu)房者會(huì)推遲購(gòu)買(mǎi)，需求彈性較大[1]。綜上，征收房產(chǎn)稅不會(huì)影響剛性需求者買(mǎi)房的欲望，反而增加買(mǎi)房成本，但會(huì)影響改善性購(gòu)房者的行為。因此，從整體來(lái)看，人們會(huì)減少對(duì)房屋的需求量，在房屋供給不變的情況下，房屋的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)下降。

2.對(duì)投資型消費(fèi)者的影響

對(duì)投資型消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)房屋是利用閑置資金投資，等房屋價(jià)格上漲時(shí)出售來(lái)賺取差價(jià)，所以就出現(xiàn)了“炒房”現(xiàn)象。毫無(wú)疑問(wèn)，房產(chǎn)稅的征收會(huì)增加投資型消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)成本，投資者需要權(quán)衡成本與未來(lái)不確定收益，投資風(fēng)險(xiǎn)增加，投資者為降低風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)拋售持有的房產(chǎn)，從而增加市場(chǎng)上的房屋供給，致使房?jī)r(jià)跌落。從短期來(lái)看，房產(chǎn)稅征收會(huì)抑制投資性行為，“炒房” 現(xiàn)象得到控制，增加房屋供給量，抑制房?jī)r(jià)大幅上漲。

（三）對(duì)二手房市場(chǎng)的影響

實(shí)施房產(chǎn)稅以后，增加了那些擁有多套房屋的人的持有成本，于是他們就會(huì)將多余房屋出租，或者進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這間接增加了房屋供應(yīng)量[2]。根據(jù)上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，征收房產(chǎn)稅可增加房屋供應(yīng)量，但我們也不能對(duì)二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系的變化視而不見(jiàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅會(huì)使得人們不愿意購(gòu)買(mǎi)多套房屋，不愿意承擔(dān)稅負(fù)，這就減少了租借房的供應(yīng)量，在需求不變的情況下，租金會(huì)上漲，反作用于新房和二手房的供需關(guān)系。

通過(guò)分析房產(chǎn)稅對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者及二手房市場(chǎng)的影響，房產(chǎn)稅主要是通過(guò)影響房屋的供給和需求來(lái)影響房?jī)r(jià)。從需求方面講，征收房產(chǎn)稅使購(gòu)房者增加了買(mǎi)房成本，改善性購(gòu)房者持觀望態(tài)度，等房?jī)r(jià)降低了再買(mǎi)房，投資型消費(fèi)者對(duì)房屋的需求減弱，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求；在供給方面，由于消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商會(huì)增加中小面積的住房供給，囤積多套住房的人可能進(jìn)入二手房市場(chǎng)，使得房產(chǎn)供給增加。所以，房產(chǎn)稅的征收在短期會(huì)降低房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)現(xiàn)象。

二、以上海、重慶為例分析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（一）上海、重慶實(shí)施房產(chǎn)稅的政策概要

2011年1月28日，國(guó)務(wù)院同意對(duì)部分城市的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，政府決定把上海、重慶作為改革試點(diǎn)，實(shí)施房產(chǎn)稅。事實(shí)上兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅政策在征稅對(duì)象、稅率及征稅基數(shù)有所差別。其中，上海市以本地居民新購(gòu)的第二套及以上的商品住房（包括二手存量住房和商品住房）和非本市居民新購(gòu)的住房為征稅對(duì)象，適用稅率暫定為0.6%[3]。而重慶市以0.5%—1.2%的稅率對(duì)高檔住房、獨(dú)棟商品房以及購(gòu)買(mǎi)兩套房以上的三無(wú)居民征收房產(chǎn)稅。關(guān)于稅收起征點(diǎn)，上海、重慶均以人均住房面積 60平方米設(shè)為免征房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)。

（二）房產(chǎn)稅對(duì)上海商品住宅價(jià)格的影響分析

圖1 2011年上海房?jī)r(jià)

由圖1可知，2011年上海市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大， 1-8月房?jī)r(jià)一直上升，其中2月漲幅較大，6-8月漲幅較小，從9月到年末，房?jī)r(jià)全面下跌，下降了5%，改變了上海市房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)。不過(guò)從全年來(lái)看，上海市房?jī)r(jià)大致為23000元/m2，仍處于高水平，房?jī)r(jià)的調(diào)控任務(wù)依然艱巨。

圖2 2011-2017年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

從上海市近幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看， 2011-2017年上海市房?jī)r(jià)一直在上升，全市房屋均價(jià)從 2011年的22625元/m2到2017年的50017元/m2，上漲高達(dá)1.2倍。在上海市黃浦區(qū)，房屋均價(jià)甚至達(dá)到 83871元/m2。上海市自2011年實(shí)施房產(chǎn)稅以后，除了2012年外，其他年份的漲幅均保持在10%以上，尤其是2016年，房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到20%。在房產(chǎn)稅實(shí)施初期，房產(chǎn)稅的實(shí)施的確穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，然而從長(zhǎng)期來(lái)看，效果并不理想。

（三）房產(chǎn)稅對(duì)重慶商品住宅價(jià)格的影響分析

圖3 2011年重慶房?jī)r(jià)

由圖3可知，2011年重慶平均房?jī)r(jià)約為6500元/m2，呈現(xiàn)先上漲后下降的發(fā)展勢(shì)態(tài)，其中1月到4月上漲幅度達(dá)到9%，5月到9月基本保持在6800元/m2，9月到12月商品住宅價(jià)格一直下降，這說(shuō)明房產(chǎn)稅在年末發(fā)揮了作用。

圖4 2011-2017年重慶房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

從重慶市近幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖看出，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)波動(dòng)幅度較大，其中，2013年到2015年房?jī)r(jià)一直在下降，下降了9個(gè)百分點(diǎn)；2017年的房?jī)r(jià)漲幅較大，上漲了12%。重慶市自2011年實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)后，除了2013年和2017年，其他年份的房屋均價(jià)處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，這說(shuō)明重慶市實(shí)施房產(chǎn)稅基本穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，效果比較理想。

結(jié)合以上分析，征收房產(chǎn)稅對(duì)上海、重慶房?jī)r(jià)產(chǎn)生不同的影響，上海市房?jī)r(jià)近幾年波動(dòng)較大，一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，而重慶市的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，效果較明顯。盡管政府采取了各種調(diào)控政策調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，不過(guò)房?jī)r(jià)是受到多種因素影響的，如果僅靠房產(chǎn)稅的力量，房?jī)r(jià)是不能得到有效控制的，政府要結(jié)合房產(chǎn)市場(chǎng)，制定出更有效的對(duì)策。

三、房產(chǎn)稅改革中存在的主要問(wèn)題

（一）計(jì)稅依據(jù)不合理，免征條件過(guò)于廣泛

當(dāng)前，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為房屋原值，這使得計(jì)稅基礎(chǔ)相對(duì)固定，不利于反映房屋作為商品的價(jià)值波動(dòng)；房產(chǎn)稅的免征條件過(guò)于廣泛，不僅表現(xiàn)在免征范圍較寬，而且體現(xiàn)為政策的“一刀切”方式，沒(méi)做到因城制宜。 這種“一刀切”方式難以保障剛性購(gòu)房需求者的利益，未從根本上抑制投機(jī)行為，難以體現(xiàn)房產(chǎn)稅的公平性。

（二）政策設(shè)計(jì)不完整，作用難以發(fā)揮

從重慶市和上海市征收房產(chǎn)稅的效果來(lái)看，購(gòu)房者直接承擔(dān)了稅負(fù)，而這種稅負(fù)很難被轉(zhuǎn)嫁，所以說(shuō)房產(chǎn)稅并未從實(shí)質(zhì)上影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)投資者。2013年以來(lái)，上海市房?jī)r(jià)漲幅在10%以上，特別是2016年房?jī)r(jià)大幅上漲，超過(guò)購(gòu)房者的工資增長(zhǎng)幅度，即使政府制定了調(diào)控政策，上海市房?jī)r(jià)也從未停止攀升。從投資型消費(fèi)者的情況來(lái)看，大部分投資者并沒(méi)有著急出售商品住房，只是在一定程度上限制了購(gòu)房的欲望。有關(guān)研究表明，僅有8%的房產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為房產(chǎn)稅會(huì)影響企業(yè)業(yè)務(wù)，而 77%的房產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為房產(chǎn)稅的實(shí)施并不能達(dá)到預(yù)期效果，影響力十分有限[4]。

（三）信息不透明，產(chǎn)權(quán)制度不健全

征收房產(chǎn)稅的前提是保證地稅局了解居民的住房信息，熟悉房屋的產(chǎn)權(quán)情況，但目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)制度不夠健全，政府對(duì)房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)并不清楚，尚未建立對(duì)應(yīng)的信息系統(tǒng)，不能準(zhǔn)確得到住房信息。另外，很多房主和住戶(hù)不是同一人，難以確定稅務(wù)納稅人。

四、合理性政策建議

（一）合理拓展房產(chǎn)稅的征稅范圍

房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)涵蓋城市所有商品住房，同時(shí)避免稅制漏洞。擴(kuò)大征稅范圍的同時(shí)，政策制定者要對(duì)不同對(duì)象實(shí)行不同的政策，合理劃分房屋住宅結(jié)構(gòu)、購(gòu)買(mǎi)需求類(lèi)型，有效調(diào)節(jié)居民收入，引導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房。政府要將房產(chǎn)稅收入主要用在公共租賃房、廉租房建設(shè)方面，改善業(yè)主住房大環(huán)境，諸如治安、基礎(chǔ)設(shè)施及城市環(huán)境治理，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展。

（二）完善房產(chǎn)稅政策內(nèi)涵設(shè)計(jì)

要統(tǒng)一房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。重慶市實(shí)施房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為商品住宅成交價(jià)，這樣會(huì)產(chǎn)生諸多問(wèn)題，比如以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給消費(fèi)者后再簽訂一份合同來(lái)避稅。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，以房屋評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)會(huì)更加合理。同時(shí)，由于城市發(fā)展水平各異，一二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)差別很大，評(píng)估師需要充分考慮房屋面積、地理位置、購(gòu)房用途等因素，以一年為評(píng)估周期調(diào)整評(píng)估價(jià)值，最大限度保證房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)準(zhǔn)確、公正。

（三）劃分地區(qū)，實(shí)行差別稅率

房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)因地制宜、因城施策，我國(guó)東中西部發(fā)展水平各異，經(jīng)濟(jì)不平衡，再加上一二三線(xiàn)城市承擔(dān)稅負(fù)的能力不同，因此，不能使用統(tǒng)一的稅率征收房產(chǎn)稅，應(yīng)根據(jù)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r采用累進(jìn)制的差別稅率[5]，通過(guò)稅收的二次分配來(lái)縮小東中西部及一二三線(xiàn)城市的貧富差距。政策制定者選擇合理的稅率后，還應(yīng)該對(duì)不同的房產(chǎn)類(lèi)型實(shí)行累進(jìn)制的差別稅率，從而影響不同的社會(huì)群體，如普通住宅按低稅率征稅，高檔住宅別墅按高稅率征稅；第一套房按低稅率征稅，多套房主按高稅率征稅，這是根據(jù)稅負(fù)承受能力來(lái)規(guī)定的，既保護(hù)了普通人的利益，又抑制了投機(jī)行為。

（四）繼續(xù)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立是實(shí)行房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件，有效提升樓市調(diào)控的準(zhǔn)確性，不僅能夠準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，還可以規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)意外風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)欺詐行為的出現(xiàn)。政府須完善產(chǎn)權(quán)制度，保證產(chǎn)權(quán)分明，為房產(chǎn)稅的實(shí)施提供技術(shù)支持。同時(shí)，政府也應(yīng)該及時(shí)披露二手房市場(chǎng)交易信息，提高透明度，保證公平。

（五）加大對(duì)住房貸款的監(jiān)管

國(guó)家要加強(qiáng)銀行的同業(yè)合作，在行業(yè)內(nèi)建立信息共享平臺(tái)[6]，避免因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)導(dǎo)致交易成本的上升，加強(qiáng)行業(yè)之間的聯(lián)系，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)購(gòu)房者需要貸款時(shí)，銀行可按規(guī)定查詢(xún)有關(guān)信息，比如用工作收入來(lái)分析償債能力，保障貸款如期收回。同時(shí)應(yīng)該加大對(duì)中低收入者的貸款優(yōu)惠，貸款扶持力度要大，貸款規(guī)模要全面，針對(duì)不同類(lèi)型的住房及貸款者擁有房屋的數(shù)量實(shí)行差別貸款利率，首套住房要給予貸款優(yōu)惠，控制多套房的貸款金額及利息，對(duì)住房貸款金額和方向的控制將有利于優(yōu)化我國(guó)商品住宅結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。結(jié)論

從上文的分析來(lái)看，征收房產(chǎn)稅在短期內(nèi)可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但房屋產(chǎn)權(quán)人是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，承擔(dān)稅負(fù)，因此房產(chǎn)稅的征收無(wú)疑會(huì)增加購(gòu)房者的買(mǎi)房成本，并沒(méi)有降低房?jī)r(jià)反而增加了買(mǎi)房負(fù)擔(dān)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收可以抑制投機(jī)行為，“炒房熱”現(xiàn)象得到控制。

從宏觀角度看，房產(chǎn)稅的征收緩解了中央與地方稅收結(jié)構(gòu)不平衡的難題，保障地方財(cái)政收入，加快保障性住房的建設(shè)，還可以在一定程度抑制投機(jī)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系趨向合理化，引導(dǎo)房產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。