賈思威

摘要：本文以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題與對策為研究對象，首先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特殊性進(jìn)行了闡述分析，隨后分析研究了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題，最后結(jié)合問題提出了一些針對性的對策，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題與對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日趨復(fù)雜化，對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制也提出了更高的要求，需要房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到自身經(jīng)營的特殊性，了解內(nèi)部控制管理對企業(yè)未來發(fā)展的重要性，深入分析內(nèi)部控制中存在的問題，并采取有效對策加以解決，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)順利的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特殊性分析

（一）受地理區(qū)位影響較大

從實(shí)務(wù)現(xiàn)象分析，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨由土地和建筑物共同構(gòu)成。一方面，土地資源具有一定的稀缺性，其獲取成本占總成本比重較大；另一方面，土地資源以及建筑物的位置固定不變，而不同區(qū)域的土地價(jià)格相差甚大。土地價(jià)格的差別直接導(dǎo)致房價(jià)的差異，由此可見房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營受地理區(qū)位影響較大。在不同的地理區(qū)域，房地產(chǎn)投資潛力也呈多樣性變化。市場行情千差萬別，相應(yīng)地房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)率勢必會(huì)有所不同。

（二）受國家政策影響較大

從我國當(dāng)前的國民生產(chǎn)總值來看，房地產(chǎn)行業(yè)占有較大的比重，對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著一定的推進(jìn)作用。與此同時(shí)，房子作為人民群眾生活必需品之一，近年來房價(jià)的過快增長給人民群眾的生活也造成了巨大的影響。因此，國家高度重視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，并通過法律、政策、經(jīng)濟(jì)調(diào)控等一系列手段對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展施以一定程度的干預(yù)與引導(dǎo)。

2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。各地逐漸出臺(tái)和完善限購政策直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的銷量和價(jià)格，由此可見房地產(chǎn)企業(yè)受國家政策影響較大。

（三）資金占用量大且周期較長

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資高、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，前期資本投入較大，屬于典型的資金密集型行業(yè)。尤其是在土地獲取及前期開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需支付巨額的土地出讓金，同時(shí)還需要花費(fèi)大量資金聘請房地產(chǎn)規(guī)劃師、土地評估專家、設(shè)計(jì)師進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，除此之外，一旦正式開發(fā)建設(shè)階段，還需要投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)。在售房階段，還要支付大量的廣告宣傳費(fèi)與其他營銷費(fèi)用，整個(gè)過程涉及周期較長，資金占用量巨大，期間需要承擔(dān)很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）組織架構(gòu)不健全

根據(jù)我國相關(guān)公司法規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要建立股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等組織架構(gòu)。但在實(shí)際落實(shí)過程中，很多房地產(chǎn)公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)多流于形式，在職能行使上缺乏實(shí)質(zhì)性效果，對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制造成了嚴(yán)重的影響。具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面，一是股東大會(huì)“專權(quán)”現(xiàn)象較為嚴(yán)重，在董事及監(jiān)事人員任命方面，一般都是由大股東直接任命或指派，基于此，董事與監(jiān)事一般都按照大股東的意見與指導(dǎo)辦事。這樣極大地削弱了董事及監(jiān)事應(yīng)有的職能發(fā)揮，尤其是監(jiān)事的監(jiān)督職能受到嚴(yán)重限制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制；二是審批流于形式，部分房地產(chǎn)企業(yè)審批部門形同虛設(shè)，并未發(fā)揮出審批實(shí)質(zhì)作用，很多都是“走過場”。三是董事缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，董事原本代表全體股東利益，具有一定獨(dú)立性，然而由于董事由大股東直接任命或指派，受制于大股東，導(dǎo)致其缺乏必要的獨(dú)立性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)及職業(yè)道德素養(yǎng)有待提高

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理現(xiàn)狀來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)仍有很大的進(jìn)步空間。一方面，員工的專業(yè)素質(zhì)難以與近年來高度發(fā)展的房地產(chǎn)公司相匹配。在日常工作過程中，員工對于國家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)和方針政策尚未完全掌握，無法熟練理解并運(yùn)用房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)的理論知識(shí)和技能，導(dǎo)致很多工作難以合理規(guī)范的推進(jìn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理控制造成了嚴(yán)重影響。另一方面，部分員工的道德素質(zhì)修養(yǎng)和思想覺悟有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制很大程度上依靠法務(wù)、財(cái)務(wù)以及相關(guān)內(nèi)審部門共同推進(jìn)。若相關(guān)員工在工作中不能嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，不能始終堅(jiān)守自己的原則，那么不僅內(nèi)控工作難以推進(jìn)落實(shí)，還會(huì)導(dǎo)致公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，甚至有可能會(huì)際觸犯法律。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督力度不足

盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)制定了較為完善的內(nèi)部控制監(jiān)督制度，但在制度具體落實(shí)監(jiān)督執(zhí)行方面卻顯得較為乏力。一是因?yàn)楹芏喙緵]有設(shè)立專門的內(nèi)部審計(jì)部門，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)監(jiān)督無法得到很好的落實(shí)，對于企業(yè)內(nèi)部一些違規(guī)行為難以起到相應(yīng)的制約作用。二是有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)立了專門的內(nèi)審部門，但由于相關(guān)部門缺乏必要的獨(dú)立性或被賦予的權(quán)限有限，因而很多違規(guī)問題無法得到及時(shí)的控制與處理，從而最終的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督效果大打折扣。

三、房地產(chǎn)企業(yè)面對內(nèi)部控制問題的應(yīng)對措施

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)架構(gòu)

針對我國房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)過于集中導(dǎo)致大股東“一家獨(dú)大”問題，需要引進(jìn)獨(dú)立董事制度，并促使董事會(huì)與監(jiān)事會(huì)職能進(jìn)一步健全，從而有效避免大股東為實(shí)現(xiàn)自身利益最大化不惜犧牲小股東利益的現(xiàn)象發(fā)生，充分發(fā)揮董事會(huì)與監(jiān)事會(huì)應(yīng)有的職能，使得所有股東的利益都能夠得到有效的保障，在具體實(shí)施上可以參照我國2001年頒布的《關(guān)于在上市公司建立獨(dú)立董事制度的指導(dǎo)意見》，并按照上述規(guī)定構(gòu)建獨(dú)立的董事制度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)得以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)有效的完善。

此外，隨著我國的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)范圍越來越廣，并逐漸向全國范圍進(jìn)行布局，因此一些房地產(chǎn)企業(yè)逐漸朝著集團(tuán)化方向發(fā)展，這直接帶動(dòng)了一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的改革，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式由原來的集團(tuán)總部直接管理轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域多元化管理，一些子公司的獨(dú)立性也日益提升，基于此，為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)內(nèi)部控制，必然要房地產(chǎn)企業(yè)完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制整體水平。我國房地產(chǎn)企業(yè)針對該方面的已經(jīng)做出了一些嘗試與探索，需要在未來時(shí)間過程中使其不斷完善，發(fā)揮出更好的效用。

（二）進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)與職業(yè)道德素養(yǎng)的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)全體人員綜合素質(zhì)水平，對企業(yè)內(nèi)部控制及運(yùn)營有著直接的影響。依據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高對全體人員業(yè)務(wù)素質(zhì)與職業(yè)道德素養(yǎng)培養(yǎng)的重視程度，首先在人才引進(jìn)方面，需要提升人才招聘門檻，確保其具備優(yōu)秀的職業(yè)道德素養(yǎng)，同時(shí)又有著過硬的業(yè)務(wù)處理能力，還應(yīng)具備豐富的有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)知識(shí)。此外，對于國家頒布的與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)政策具備足夠的敏銳性，能夠從中發(fā)現(xiàn)其中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司可以通過校園招聘、社會(huì)招聘、內(nèi)部推薦等多種渠道建立自己的人才庫。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)對管理人員、關(guān)鍵崗位人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，有效提升其工作能力與職業(yè)道德素養(yǎng)，激發(fā)員工工作潛力，減少在業(yè)務(wù)處理中的技術(shù)性失誤，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制平穩(wěn)有序的進(jìn)行。除此之外，為激發(fā)企業(yè)員工的工作積極性，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分考慮員工切身利益，可以對管理人員和重要崗位的人員實(shí)行休假和輪崗制度，在內(nèi)部控制管理上真正做到以人為本，充分配合房地產(chǎn)企業(yè)良好內(nèi)部控制機(jī)制的建立和實(shí)施。

（三）進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督的有效性

良好的監(jiān)督是制度落實(shí)執(zhí)行的保障?；诖?，地產(chǎn)企業(yè)要保證內(nèi)部控制的有效性，確保監(jiān)督的職能能夠有效執(zhí)行。具體來說，可以采取以下方式提升內(nèi)部控制監(jiān)督有效性：一是提升對日常監(jiān)督檢查的重視程度，確保監(jiān)督檢查流程的規(guī)范性，通過持續(xù)性的對企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)與實(shí)施情況進(jìn)行常規(guī)檢查，從而使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系運(yùn)行的有效性得到良好的保證。當(dāng)下對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在多個(gè)區(qū)域甚至全國范圍內(nèi)擴(kuò)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，因此針對日常監(jiān)督檢查，企業(yè)可以通過周報(bào)、月報(bào)的形式來落實(shí)實(shí)施，相應(yīng)內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、建造進(jìn)度、質(zhì)量和安全等，由項(xiàng)目管理人員和財(cái)務(wù)人員共同負(fù)責(zé)上報(bào)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。二是房地產(chǎn)企業(yè)除了落實(shí)日常監(jiān)督外，還應(yīng)做好專項(xiàng)工作的監(jiān)督檢查，例如質(zhì)量安全、工程節(jié)點(diǎn)、財(cái)務(wù)審計(jì)工作等，并且在具體落實(shí)專項(xiàng)監(jiān)督檢查工作內(nèi)容的過程中，需要將質(zhì)量安全工作專項(xiàng)監(jiān)督放在首位，究其原因在于，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期本就較長，一旦發(fā)生質(zhì)量安全事故，不僅會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目完成期限，還會(huì)造成嚴(yán)重的不良社會(huì)影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)工作和社會(huì)形象造成嚴(yán)重打擊。通過落實(shí)專項(xiàng)監(jiān)督檢查工作，房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地對所屬子公司的運(yùn)行狀況加以全面了解與監(jiān)督，有效防控各種內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)。三是建立問責(zé)機(jī)制，明確相應(yīng)責(zé)任，一旦在在監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷和問題，要快速將責(zé)任落實(shí)到人，避免出現(xiàn)扯皮、推諉現(xiàn)象出現(xiàn)，促進(jìn)內(nèi)部控制監(jiān)督發(fā)揮出其應(yīng)有的效果。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營相對于其他企業(yè)具有一定的特殊性，在業(yè)務(wù)開展過程中需要承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此做好房地產(chǎn)內(nèi)部控制管理非常重要，然而當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面依然存在一些問題，需要結(jié)合相應(yīng)問題深入分析，并提出針對性措施加以解決，有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)順利發(fā)展。

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