張培培

[摘要]對東部地區(qū)的江蘇省和浙江省中納入統(tǒng)計局中的8大城市房地產(chǎn)價格進行分析，利用協(xié)整方程的方法，通過實證分析可得，對于一二線城市，應(yīng)當合理引導公眾對房價的預(yù)期，避免房價過快上升;同時也應(yīng)控制銀行對房地產(chǎn)的信貸資金規(guī)模，避免銀行資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定當?shù)胤康禺a(chǎn)價格。對于三線城市，既要積極合理引導公眾預(yù)期，也要適當降低房地產(chǎn)市場的資金成本，因城施政，降低房貸的利率，合理推動去庫存的任務(wù)，要積極推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，切實提高當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平。根據(jù)實證分析結(jié)果，研究我國貨幣政策對不同城市的具體影響效力，從而因地制宜地制定相應(yīng)政策辦法。

[關(guān)鍵詞]貨幣政策;房地產(chǎn)價格;協(xié)整檢驗;城市差異

[中圖分類號]F822[文獻標識碼]A

1 引言

1.1 研究背景

貨幣政策作為調(diào)控宏觀經(jīng)濟的一種重要手段，在調(diào)控商品房價格的過程中發(fā)揮了非常重要的作用。2016-2017年我國房價出現(xiàn)了快速上漲的現(xiàn)象，央行隨之出臺一系列提高法定存款準備金率及銀行的貸款基準利率的緊縮性貨幣政策。由于房地產(chǎn)具有不可移動的性質(zhì)，其市場是一個極其典型的區(qū)域性市場，全國各省市的房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)及發(fā)展水平存在很大的差異。與此同時，我國現(xiàn)在正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，各城市間的經(jīng)濟金融發(fā)展也不均衡，不是一個“最優(yōu)貨幣區(qū)”。所有的這些因素都使得我國的統(tǒng)一貨幣政策對區(qū)域商品房價格的影響效應(yīng)會出現(xiàn)城市差異。因此，研究我國貨幣政策對房價影響的城市效應(yīng)是非常有必要的。

在當前的大背景下，本文嘗試著研究我國貨幣政策對房價影響的城市差異效應(yīng)。希望通過定性的理論分析和定量的實證分析，著力比較我國不同的貨幣政策工具對各地區(qū)商品房價格影響的城市差異效應(yīng)。由于篇幅限制，本文主要以東部地區(qū)的江蘇省和浙江省為例進行分析，從而為我國貨幣政策的調(diào)控提出可行性的建議。

1.2 文獻綜述

韓鑫韜等（2017）利用1997-2015年房地產(chǎn)價格、銀行信貸以及利率等月度數(shù)據(jù)（共80組），對房地產(chǎn)價格與銀行信貸之間的關(guān)系進行實證分析，研究出貨幣政策對銀行房地產(chǎn)之間有一定的關(guān)聯(lián)，但是短期房地產(chǎn)的波動對銀行信貸不會產(chǎn)生顯著影響。孟憲春（2017）對我國31個省市進行實證分析，發(fā)現(xiàn)利率與消費者價格指數(shù)對房地產(chǎn)價格有著明顯的影響，房地產(chǎn)價格上升也會影響整個社會的投資和總消費，對社會總投資有著明顯的影響。劉曉欣（2017）利用格蘭杰因果檢驗的方法，研究貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格之間存在因果關(guān)系，同時還存在4個月左右的滯后期，也就是政策的出臺正式發(fā)揮作用需要4個月的時間。李言（2017）采用金融加速器的方法研究貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格的影響，選取了23個省市的數(shù)據(jù)進行實證分析，研究發(fā)現(xiàn)，有7個省市與其理論不是很符合，其他16個省市基本都與金融加速器吻合，說明貨幣政策傳導在不同地區(qū)有著顯著的差異。

綜上所述，大多數(shù)學者研究認為貨幣政策對于房地產(chǎn)價格長期有著顯著的互相影響，同時也認為貨幣政策對于房地產(chǎn)的調(diào)控也起著相當?shù)淖饔?，并提出相關(guān)建議，存在一定的合理性，對本文也有著一定的參考作用。本文的研究是基于城市差異的存在，探討在國家調(diào)控政策不斷出臺的情況下，不同地區(qū)的房價對這種調(diào)控政策的反應(yīng)差異，并提出相應(yīng)的政策建議。在肯定貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控有效的前提下，研究這種效果在不同地區(qū)的調(diào)控效果，這樣，國家在制定貨幣政策時，才能考慮到城市之間的差異，而不是一概而論，從具體城市房地產(chǎn)對貨幣政策的實際敏感度出發(fā)，才能使政策的有效性得到充分體現(xiàn)。

2 實證分析

在實證分析上，多數(shù)學者已經(jīng)研究出了結(jié)論，認為我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控是基本有效的，但是大多數(shù)學者并未研究其對具體區(qū)域的調(diào)控效果，當前我國房地產(chǎn)的調(diào)控政策也是采取“一城一策”的政策方針。

2.1 指標選取以及數(shù)據(jù)來源

本文選取的地區(qū)主要選取東部地區(qū)的江蘇省和浙江省，選取的城市來源于統(tǒng)計局統(tǒng)計全國70個大城市，分別是南京、無錫、徐州、揚州、杭州、金華、寧波以及溫州這8大城市。選取的數(shù)據(jù)為2011-2017年的季度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、WIND數(shù)據(jù)庫以及各市的統(tǒng)計局年鑒。

本文的8大城市可以分為三類：南京和杭州歸為一線城市，不僅是省會城市，其經(jīng)濟和政治地位都處于各省的核心地位;無錫和寧波歸為二線城市，由于江蘇和浙江屬于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達省份，除了省會有還有諸多城市發(fā)展很好，寧波和無錫經(jīng)濟就與省會差距很小，因此歸為二線城市;最后揚州、徐州、溫州以及金華由于經(jīng)濟發(fā)展與省會有較大差距，歸為三線城市。

影響房地產(chǎn)的價格的因素有很多，如人口、地理位置以及整體經(jīng)濟水平。本文采用房地產(chǎn)價格（P）作為被解釋變量;而有關(guān)貨幣政策的指標主要選取我國廣義貨幣供應(yīng)量（M2）、利率（R）以及房地產(chǎn)貸款額度（L），這幾個變量之間存在一定的關(guān)聯(lián)性。同時地區(qū)內(nèi)的貨幣發(fā)行量與地區(qū)的GDP直接相關(guān)?？紤]到地區(qū)的差異，本文選取更具代表性的人均GDP（G）作為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的指標。

2.2 模型的建立

房地產(chǎn)的價格隨著時間的變化而變化，其貨幣政策影響因素也是隨著時間變化而變化。而通常經(jīng)濟序列一般為非平穩(wěn)序列。本文采用時間序列模型，首先利用單位根檢驗、協(xié)整檢驗以及誤差修正模型來研究各因素對房地產(chǎn)價格的長期與短期的影響關(guān)系。

模型如下（為了便于量綱的統(tǒng)一，本文進行了對數(shù)處理）：

2.2.1 平穩(wěn)性檢驗。由于本文采用的數(shù)據(jù)是2011-2017年的季度數(shù)據(jù)，因此大多數(shù)是非平穩(wěn)的，為了避免出現(xiàn)“偽回歸”問題，首先要進行單位根檢驗，即ADF檢驗。本文采用的軟件為EVIEWS7.2。通過檢驗發(fā)現(xiàn)各變量原序列都是非平穩(wěn)的，在一階差分的情形下是平穩(wěn)的。即一階單整。

2.2.2 協(xié)整檢驗與誤差修正模型。為了研究變量之間的長期均衡關(guān)系，本文采用協(xié)整檢驗。協(xié)整檢驗主要采用的是E-G兩步法，第一步是利用最小二乘法（OLS）進行回歸，再對殘差進行單位根的檢驗。

首先，我們利用最小二乘法對解釋變量進行回歸檢驗，看變量之間是否存在長期均衡。以商品房的價格為被解釋變量，貨幣供應(yīng)量、房貸利率、信貸總額以及人均GDP作為解釋變量，通過EVIEWS7.2進行了處理，得到了以下的結(jié)果：

長期均衡并不一定表明短期有存在均衡關(guān)系。因此本文采用誤差修正模型，對誤差進行修正，從而提高模型進一步的精確度。本文把模型中的作為均衡誤差項，從而通過誤差修正模型將短期變化和長期變化得以結(jié)合。誤差修正模型為：

2.3 檢驗結(jié)果的說明

從房地產(chǎn)價格與其他解釋變量之間的關(guān)系可以看出，以南京市為例，長期影響南京商品房價格的主要因素是上期房地產(chǎn)價格、貨幣供應(yīng)量以及銀行信貸總額。其影響的系數(shù)為：0.52，0.21，0.35。也就是說上季度房價每增加1元，本季度房價增加0.52元;貨幣供應(yīng)量每增加一個單位，房價上升為0.21元;銀行房地產(chǎn)信貸總額每增加一個單位，房價上升0.35元。而利率的變動與人均GDP對房價的影響并不顯著。從一定程度上可以看出南京調(diào)控房地產(chǎn)政策失效的原因，房地產(chǎn)的主要上漲還是由于對房價上漲的一個預(yù)期以及銀行對于房地產(chǎn)信貸的擴張造成的。在誤差修正模型中，我們可以看出影響南京房地產(chǎn)價格的主要因素是上季度房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)信貸資金造成的，其影響的具體系數(shù)為0.41，0.29。

2.4 結(jié)論

房價變動對上季度房地產(chǎn)價格變動比較敏感的城市主要有南京、揚州、徐州、杭州、寧波以及溫州這六大城市。這表明對未來房地產(chǎn)價格的預(yù)期很大程度上影響了房產(chǎn)的價格。東部地區(qū)的江蘇省和浙江省的8大城市，各個因子對當?shù)胤績r的影響是不完全相同的，同時也可以看出影響最大的是南京和杭州兩個城市，影響系數(shù)為0.41與0.38。說明一線城市的房價很大程度上受到上季度房價因素的影響。因此在政府調(diào)控方面，政府應(yīng)當恰當?shù)刂贫ǚ康禺a(chǎn)政策，合理引導公眾對房地產(chǎn)的預(yù)期，防止在不理性預(yù)期下，造成房地產(chǎn)價格大起大落而使整個市場扭曲。房價變動對貨幣供應(yīng)量比較敏感的城市主要有無錫、揚州、溫州、寧波以及金華這五大城市。其影響的系數(shù)不過比較低，最高也只是揚州0.22，這也說明貨幣供應(yīng)量對大部分城市的房價有一定的影響，但影響并不是那么顯著;同時南京和杭州這樣的一線城市的房價對貨幣供應(yīng)量變動并不顯著，這也說明一線城市房價很大程度上并不是由貨幣供應(yīng)量所推動的。房價變動對房貸利率比較敏感的城市主要有揚州、徐州、溫州和金華。這恰好也都是集中在三線城市，并且利率走向與房價呈反向變動，說明房貸利率的下降會導致房價的上升，也同時說明三線城市對于房地產(chǎn)貸款的成本比較注重，對于未來政策的制定，可以從信貸成本著手，對一二線城市的房地產(chǎn)利率維持不變，對三線城市可以降低房地產(chǎn)貸款利率，合理引導房地產(chǎn)“去庫存”。房價變動對房地產(chǎn)信貸總額敏感的城市主要有南京、無錫、杭州、寧波和溫州這五大城市，這也是源于房地產(chǎn)價格的變動與國內(nèi)信貸息息相關(guān)，不僅是購房者的信貸需求，也源于房地產(chǎn)作為高負債的行業(yè)，開發(fā)商競拍資金也有很大一部分來源于銀行的信貸。在近幾年“地王”頻出，土地市場高燒不退，一二線城市的房價出現(xiàn)了快速的上漲。因此在政策推行方面，一二線城市應(yīng)當需要控制信貸資金的走向，防止銀行資金違規(guī)繞道進入房地產(chǎn)市場，這一點才是當下一二線城市應(yīng)當著力解決的。因此控制信貸資金的走向是采用貨幣政策控制熱點城市房價的關(guān)鍵。

綜上所述，應(yīng)當需要因地制宜地制定政策，這樣才能對癥下藥，有的放矢。我國地域廣闊，即使東部地區(qū)發(fā)達，但是我們?nèi)园l(fā)現(xiàn)地區(qū)之間差異非常明顯，省會城市集中了大量的資源，而二級城市也發(fā)展飛快，因此基于公眾的預(yù)期以及信貸的擴張，房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了快速的上升;而三線城市房價增長停滯不前，甚至有的城市出現(xiàn)了下降。通過實證分析，我們可以看出，對于一二線城市，應(yīng)當合理引導公眾對房價的預(yù)期，避免房價過快上升;同時也應(yīng)當控制銀行對房地產(chǎn)的信貸資金規(guī)模，避免銀行資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，以穩(wěn)定當?shù)胤康禺a(chǎn)價格。對于三線城市，也可以積極合理地引導公眾預(yù)期，同時可以適當降低房地產(chǎn)市場的資金成本，因城施政，降低房貸的利率，合理進行去庫存的工作，同時也要積極推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，讓更多人收入增加，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場合理有序地發(fā)展。

3 政策建議

3.1 充分認識到地區(qū)的差異，因城施策

政府在利用貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的情況下，應(yīng)當充分認識到地區(qū)的差異性，包括不同城市之間的經(jīng)濟發(fā)展水平、人口的流動、金融市場的發(fā)展以及貨幣政策的傳導等，這些都會影響房地產(chǎn)的調(diào)控效果。對于利率敏感的區(qū)域，應(yīng)當利用房貸數(shù)據(jù)進行監(jiān)控，調(diào)整其購房成本，在貨幣政策傳導機制不通暢的區(qū)域也要進行政策調(diào)整，試圖減少貨幣政策的阻礙，使其有效進行傳導，較少貨幣政策的時滯;對于利率不敏感的區(qū)域，應(yīng)當重點控制銀行信貸資金的規(guī)模，同時也要嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，加強對房地產(chǎn)爆炒的監(jiān)管。

3.2 地方政府要根據(jù)自身情況制定并實施相應(yīng)配套政策

實證結(jié)果表明，模型中的因素并沒有完全解釋房地產(chǎn)的價格，這是由于房地產(chǎn)的價格并不是完全因貨幣政策因素導致的，還有土地政策和財政政策的影響，地方政府對房地產(chǎn)有著直接的控制力，因此要根據(jù)自身情況采取合理的配套措施，如一二線城市，需求較大，應(yīng)當加大土地供應(yīng)，減少供應(yīng)和需求之間的差距;同時也可以對不同購買者施行不同的首付政策，對于擁有多套住宅的人進行合理征稅，用提高流轉(zhuǎn)稅率等方式遏制房產(chǎn)的爆炒。

合理引導公眾對房地產(chǎn)價格的預(yù)期。大多數(shù)城市房地產(chǎn)價格都會明顯受到上期房價的影響，并且影響的程度比較大，說明公眾對房地產(chǎn)未來的預(yù)期對于房地產(chǎn)價格有著極其重要的影響，當然這一部分是合理的剛需，另一部分是投資者的投資意愿，即利用房地產(chǎn)來實現(xiàn)自身資產(chǎn)的保值增值，然而這也會引起房地產(chǎn)出現(xiàn)不合理的泡沫。因此要合理引導公眾對房地產(chǎn)的預(yù)期，遏制媒體、房地產(chǎn)開發(fā)商以及房地產(chǎn)中介的虛假宣傳，同時也要采取必要的限購措施，進行房地產(chǎn)稅收改革，有效遏制過度的炒房，減少當前市場的虛假需求，使當?shù)胤康禺a(chǎn)市場回歸于理性。

[參考文獻]

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