謝方

摘要：本文首先對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理特點(diǎn)進(jìn)行闡述，從實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的提升、提升戰(zhàn)略應(yīng)變能力兩個方面，對加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的目的進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理機(jī)制的構(gòu)建與完善對策。

關(guān)鍵詞：新形勢;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);全面預(yù)算管理機(jī)制;構(gòu)建與完善

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，作為資金密集型企業(yè)，資金是否得到合理應(yīng)用將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的今后發(fā)展。所以，和其他企業(yè)進(jìn)行比較，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)算有著嚴(yán)格的要求，怎樣才能保證全面預(yù)算管理工作順利落實(shí)，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首要思考的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在落實(shí)全面預(yù)算管理工作時，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，完善預(yù)算管理體系，優(yōu)化預(yù)算管理方式，加大預(yù)算執(zhí)行力度，建設(shè)全面預(yù)算管理考核機(jī)制將全面預(yù)算管理自身作用充分發(fā)揮，以此引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理特點(diǎn)

首先，把現(xiàn)金流預(yù)算當(dāng)作基本。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身含有高收益以及高風(fēng)險特性，因此資金流的通暢性將直接影響其今后發(fā)展。在某種程度上現(xiàn)金流預(yù)算報表編制重心應(yīng)該放置在利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算編制兩個方面。

其次，把工程項目預(yù)算當(dāng)作核心內(nèi)容，根據(jù)開發(fā)項目實(shí)際情況，做好資金投資把控工作，科學(xué)設(shè)定投資規(guī)劃方案，嚴(yán)格根據(jù)投資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，保證投資的合理性[1]。了解工程預(yù)算后，資金預(yù)算編制人員在項目前期論證、立項階段就應(yīng)積極參與，熟悉可研里的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及項目概算值，具體參與到合同條款的前期審核，中期的合同變更、簽證以及后期工程結(jié)算等，貫穿到成本生成的每一個環(huán)節(jié)，每一個流程，為工程預(yù)算實(shí)施資金保障[1]。

最后，編制依據(jù)主要是把開發(fā)項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)當(dāng)作前提依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)工作重點(diǎn)涉及了規(guī)劃編制、工程施工、項目營銷、項目結(jié)算等內(nèi)容，各個環(huán)節(jié)包含的因素存在差異，所以在進(jìn)行預(yù)算編制時，結(jié)合實(shí)際情況，合理選擇編制方式，以銷售房地產(chǎn)項目為例，通常都把開工、正負(fù)零、取得預(yù)售證等作為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，每個節(jié)點(diǎn)間的資金投放與工程形象進(jìn)度會確定好配比原則，只有這樣，才能根據(jù)企業(yè)預(yù)算管理需求和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)算編制，從而保證預(yù)算編制結(jié)果和實(shí)際情況的相統(tǒng)一。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的目的

（一）實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的提升

在落實(shí)全面預(yù)算管理工作時，除了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)情況進(jìn)行管理之外，同時也能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后發(fā)展走向進(jìn)行把控，這都要求能夠第一時間和各個部門充分交流。在全面預(yù)算管理理念的作用下，能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際情況，從各個環(huán)節(jié)入手，加強(qiáng)管理力度，并對各個活動執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)管，及時找出影響預(yù)算執(zhí)行的問題，并采取對應(yīng)的處理方式，從而防止問題給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不利影響。從房地產(chǎn)行業(yè)自身角度來說，隨著市場競爭逐漸加劇，再加上宏觀調(diào)控不具備明確性，受到房地產(chǎn)自身因素的影響，需要借助全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)對成本、營銷指標(biāo)的設(shè)定。通過全面開展預(yù)算管理工作，做好風(fēng)險防范工作，完善風(fēng)險管理體系，設(shè)定風(fēng)險預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)，尤其是資金預(yù)警點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)抗風(fēng)險水平的提高。

（二）提升戰(zhàn)略應(yīng)變能力

戰(zhàn)略目標(biāo)通過全面預(yù)算加以量化，預(yù)算的順利執(zhí)行就是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對預(yù)算的有效監(jiān)控，不但可以確保最大程度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，還可以發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險。通過預(yù)算匯報體系反映到?jīng)Q策機(jī)構(gòu)，可以幫助企業(yè)動態(tài)地調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，提升企業(yè)戰(zhàn)略管理的應(yīng)變能力[2]。

預(yù)算編制應(yīng)從集團(tuán)宏觀戰(zhàn)略出發(fā)，著眼全局。要結(jié)合公司的預(yù)期目標(biāo)，確保預(yù)算的可行性，隨時監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行情況。為防止不可控因素，（如政策調(diào)整、市場變化）影響預(yù)算執(zhí)行，必須要準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案或者預(yù)先采取相應(yīng)的防范措施及時應(yīng)變。保證資金來源不能斷，只有確保項目資金來源穩(wěn)妥可靠，才能有效執(zhí)行資金計劃管理。

三、新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理機(jī)制的構(gòu)建與完善對策

（一）完善預(yù)算管理體系

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身角度來說，全面預(yù)算管理工作自身含有一定的系統(tǒng)性，需要構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系提供支持，保證全面預(yù)算管理工作能夠順利開展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際情況，構(gòu)建把項目當(dāng)作利益中心，明確各個部門工作職責(zé)的預(yù)算管理體系，科學(xué)設(shè)定預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)，做好差異分析工作，結(jié)合預(yù)算原則和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)預(yù)算編制，對職責(zé)部門和人員進(jìn)行考核[3]。作為預(yù)算項目成本依據(jù)，會計核算需要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理需求和特性，給全面預(yù)算管理工作開展提供引導(dǎo)，加強(qiáng)項目預(yù)測，明確權(quán)責(zé)利，構(gòu)建統(tǒng)一的預(yù)算管理體系，保證全面預(yù)算管理工作實(shí)施到實(shí)處。

（二）優(yōu)化預(yù)算管理方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在落實(shí)全面預(yù)算管理工作時，不管是預(yù)算編制，還是預(yù)算執(zhí)行管理，或多或少都會存在一定問題，而這些問題主要產(chǎn)生于預(yù)算管理流程中，所以，科學(xué)設(shè)定預(yù)算管理流程，優(yōu)化預(yù)算管理方式，能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作更好落實(shí)。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合各個預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理流程的分配，同時把各個管理層級工作職責(zé)分配到具體項目中，協(xié)調(diào)和梳理預(yù)算管理工作和內(nèi)部管理之間的關(guān)系[3]。其次，加強(qiáng)對預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考核以及預(yù)算評估等內(nèi)容探究，根據(jù)以往工作經(jīng)驗(yàn)，參考其他企業(yè)全面預(yù)算管理成功案例和方式，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理需求，秉持“上下結(jié)合、分機(jī)編制”的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)算編制，優(yōu)化預(yù)算管理流程，充分結(jié)合各個工作環(huán)節(jié)，切實(shí)落實(shí)到預(yù)算管理工作，加強(qiáng)各個環(huán)節(jié)預(yù)算管理情況考核，及時找出存在的問題，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理工作進(jìn)一步優(yōu)化和完善。

（三）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在落實(shí)全面預(yù)算管理工作時，應(yīng)該把責(zé)權(quán)當(dāng)作核心內(nèi)容實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理，只有這樣，才能有效提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體管理水平，引導(dǎo)預(yù)算管理目標(biāo)快速落實(shí)。在開展全面預(yù)算管理工作的過程中，要想避免在管理時存在各種問題，還要從預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)入手，加大監(jiān)管力度，做好預(yù)算執(zhí)行結(jié)果分析工作。并且，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營流程的梳理，實(shí)現(xiàn)授權(quán)體系的構(gòu)建。加大全面預(yù)算監(jiān)管力度，確保預(yù)算管理結(jié)果的合理性和真實(shí)性。在執(zhí)行全面預(yù)算管理工作時，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)實(shí)際狀況，對預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行修整，以此提升全面預(yù)算管理工作的高效性和規(guī)范性。

（四）建設(shè)全面預(yù)算管理考核機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理工作時，要想從根源上促進(jìn)預(yù)算管理水平的提升，還要結(jié)合預(yù)算執(zhí)行情況，構(gòu)建完善的全面預(yù)算管理考核機(jī)制，并要求將預(yù)算管理執(zhí)行情況和企業(yè)實(shí)際績效情況進(jìn)行比較，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理狀況，找出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理中的不足和漏洞，采取相應(yīng)的處理對策，促進(jìn)預(yù)算管理質(zhì)量的提高[4]。并且，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要對各個運(yùn)營活動有所認(rèn)識，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理對策的優(yōu)化和完善，以此給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。通過構(gòu)建完善的全面預(yù)算管理考核機(jī)制，能夠?qū)︻A(yù)算管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況進(jìn)行評估，引導(dǎo)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層級掌握市場發(fā)展動向，評估當(dāng)前效益。在預(yù)算考核機(jī)制的作用下，能夠全面調(diào)動預(yù)算管理工作人員工作積極性，引導(dǎo)職工朝著戰(zhàn)略目標(biāo)落實(shí)的方向而努力。

四、結(jié)束語

總而言之，全面預(yù)算管理工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個管理環(huán)節(jié)中，全面落實(shí)預(yù)算管理工作，不但能夠有效提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理效率，同時還能增加企業(yè)績效，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算管理工作時，完善的預(yù)算管理體系在其中發(fā)揮著重要作用。只有構(gòu)建規(guī)范的全面預(yù)算管理體系，才能給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作開展提供依據(jù)，讓其真正實(shí)現(xiàn)有章可循、有據(jù)可依，在促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，給其創(chuàng)造理想的效益。

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