劉鴻英

摘要：在國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不斷增強(qiáng)的新形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，實(shí)施以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，以全面預(yù)算管理為核心的精細(xì)化經(jīng)營策略，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。本文對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題進(jìn)行分析，并提出構(gòu)建與完善全面預(yù)算管理機(jī)制的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);全面預(yù)算管理;預(yù)算編制;預(yù)算執(zhí)行

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理問題分析

（一）預(yù)算編制不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在著預(yù)算編制程序不合理、編制質(zhì)量不高、預(yù)算可執(zhí)行性偏差等問題，無法為實(shí)施全面預(yù)算管理提供可靠依據(jù)。具體表現(xiàn)為：預(yù)算編制程序遵循由上而下的原則，導(dǎo)致各部門和員工參與預(yù)算編制的積極性偏低，難以向企業(yè)管理層反映各部門的預(yù)算資金需求;預(yù)算編制沒有全面覆蓋到企業(yè)全部的日常經(jīng)營事項(xiàng)，易出現(xiàn)預(yù)算與實(shí)際情況脫節(jié);企業(yè)各部門編制預(yù)算時(shí)只考慮本部門需求，隨意增加預(yù)算資金;預(yù)算編制以固定預(yù)算法為主，對本期預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)確定下一年度預(yù)算項(xiàng)目，未能考慮到的企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需要和內(nèi)外部環(huán)境的變化。

（二）預(yù)算執(zhí)行控制力度不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行控制不到位，授權(quán)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制尚未建立健全，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行率偏低，嚴(yán)重弱化了預(yù)算管理的嚴(yán)肅性。具體表現(xiàn)為：企業(yè)財(cái)務(wù)部門只重視對工程項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)展的監(jiān)督，而忽視了日常經(jīng)營活動(dòng)的預(yù)算執(zhí)行控制;預(yù)算資金審批制度不健全，各部門負(fù)責(zé)人在未進(jìn)行調(diào)查研究的情況下隨意審批預(yù)算，并且對預(yù)算外資金支出把控不嚴(yán)，導(dǎo)致實(shí)際資金支出遠(yuǎn)超過預(yù)算;預(yù)算執(zhí)行過程中缺乏實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)督，預(yù)算反饋和信息傳遞效率偏低，難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算異常。

（三）預(yù)算分析與調(diào)整隨意性大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算分析與調(diào)整機(jī)制缺失，沒有將預(yù)算分析與調(diào)整作為預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要手段。具體表現(xiàn)為：預(yù)算分析工作缺失，企業(yè)管理層很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行差異，延誤了預(yù)算糾偏的時(shí)機(jī);企業(yè)財(cái)務(wù)部門沒有直接負(fù)責(zé)預(yù)算分析工作，或只對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，沒有在分析過程中充分考慮市場價(jià)格、供求關(guān)系、政策環(huán)境、同行業(yè)競爭等因素，導(dǎo)致預(yù)算分析結(jié)果過于片面;企業(yè)預(yù)算調(diào)整隨意性較大，沒有對必要的預(yù)算調(diào)整事項(xiàng)進(jìn)行明確規(guī)定，削弱了預(yù)算剛性。

（四）預(yù)算考核過于片面化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算考核內(nèi)容不完善，導(dǎo)致預(yù)算考核結(jié)果帶有片面性，難以如實(shí)反映企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。具體表現(xiàn)為：企業(yè)預(yù)算考核沒有基于整體戰(zhàn)略角度出發(fā)構(gòu)建考核指標(biāo)體系，致使預(yù)算考核偏重于量化的財(cái)務(wù)指標(biāo)考核，而忽視了非財(cái)務(wù)指標(biāo)考核;預(yù)算考核僅局限于預(yù)算執(zhí)行情況考核，沒有將預(yù)算編制、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算分析等工作納入到考核范圍內(nèi);企業(yè)對預(yù)算考核結(jié)果的利用程度偏低，沒有將考核結(jié)果與各部門利益建立起緊密聯(lián)系。

二、新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理機(jī)制的構(gòu)建與完善

（一）完善預(yù)算編制機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向?qū)嵤╊A(yù)算編制管理，建立起戰(zhàn)略管理與預(yù)算管理的緊密聯(lián)系，確保全面預(yù)算管理覆蓋到企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)和日常經(jīng)營活動(dòng)。在企業(yè)預(yù)算編制階段，應(yīng)采取以下管理措施：其一，編制中長期預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間和資金回收期長，具有行業(yè)特殊性，為了與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況相符，企業(yè)應(yīng)編制五年為一周期的滾動(dòng)預(yù)算，提高預(yù)算的完整性，并根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和中長期預(yù)算確定年度預(yù)算目標(biāo)。其二，改進(jìn)預(yù)算編制方法。企業(yè)應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)屬性、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)特點(diǎn)，針對不同項(xiàng)目預(yù)算選用不同的編制方法，提高預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。如，房屋折舊費(fèi)用、辦公費(fèi)用、租賃費(fèi)用預(yù)算可采用固定預(yù)算法，工程項(xiàng)目預(yù)算采用滾動(dòng)預(yù)算法等。其三，加強(qiáng)預(yù)算歸口管理。企業(yè)應(yīng)要求各職能部門根據(jù)預(yù)算目標(biāo)編制本部門預(yù)算，落實(shí)各部門的預(yù)算責(zé)任。如，營銷部門編制銷售收入、銷售成本、銷售費(fèi)用預(yù)算;財(cái)務(wù)部門編制財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算;成本管理部門編制項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目投資和融資預(yù)算等。其四，規(guī)范預(yù)算編制程序。企業(yè)可采取上下結(jié)合的預(yù)算編制方法，調(diào)動(dòng)起各部門和員工參與預(yù)算編制的積極性，實(shí)現(xiàn)各部門與預(yù)算管理委員會(huì)之間的雙向交流溝通。

（二）強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行控制機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將預(yù)算執(zhí)行控制作為全面預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，完善和落實(shí)預(yù)算執(zhí)行控制機(jī)制，增強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。具體措施如下：其一，加強(qiáng)預(yù)算內(nèi)資金控制。企業(yè)要落實(shí)授權(quán)審批制度，明確各部門負(fù)責(zé)人的授權(quán)審批權(quán)限，待審批之后，財(cái)務(wù)部門根據(jù)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況撥付預(yù)算內(nèi)資金，并記錄相應(yīng)臺(tái)賬。其二，加強(qiáng)預(yù)算外資金控制。對于超出預(yù)算外資金支出，要上報(bào)到董事會(huì)進(jìn)行審批，各部門負(fù)責(zé)人無權(quán)私自審批該筆支出。待審批通過后，財(cái)務(wù)部門要對預(yù)算外資金另行建賬，并監(jiān)督該筆資金的使用情況。其三，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。財(cái)務(wù)部門要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營情況設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警參數(shù)，對預(yù)算項(xiàng)目執(zhí)行中的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督控制，以便于有效預(yù)防和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)隱患。如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于一般企業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率偏高，財(cái)務(wù)部門可根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均水平，結(jié)合本企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需求，將資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)警指標(biāo)設(shè)置為70%。

（三）健全預(yù)算分析與調(diào)整機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須健全預(yù)算分析與調(diào)整機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對預(yù)算執(zhí)行的全過程監(jiān)督。具體措施如下：其一，做好資金預(yù)算分析工作。企業(yè)財(cái)務(wù)部門的資金主管可按照資金預(yù)算及收付情況，對超預(yù)算的現(xiàn)象進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并對引起超預(yù)算的原因、超出的金額及相關(guān)的責(zé)任部門進(jìn)行匯總，為合理編制資金預(yù)算提供依據(jù)。其二，建立預(yù)算執(zhí)行反饋機(jī)制。為反映出預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度情況，應(yīng)建立反饋機(jī)制，以文字分析說明預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的差異成因，提出改進(jìn)意見，并對超額完成的項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，提出下個(gè)階段的計(jì)劃。其三，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算調(diào)整機(jī)制。全面預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)必須嚴(yán)格執(zhí)行，任何部門及人員不得以任何理由對預(yù)算進(jìn)行更改和調(diào)整，若是因特殊情況必須調(diào)整時(shí)，可由相關(guān)部門以書面形式提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)之后，可按調(diào)整后的預(yù)算執(zhí)行。

（四）改進(jìn)預(yù)算考核機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算考核要基于戰(zhàn)略管理的高度，構(gòu)建起完善的考核指標(biāo)體系，促使預(yù)算管理與戰(zhàn)略管理緊密結(jié)合，充分發(fā)揮預(yù)算考核的激勵(lì)、約束作用。企業(yè)要借助平衡計(jì)分卡的體系架構(gòu)，選取預(yù)算考核四個(gè)維度的評價(jià)指標(biāo)。如，財(cái)務(wù)維度選取銷售利潤、投資收益、主營業(yè)務(wù)收入、營業(yè)成本、期間費(fèi)用、項(xiàng)目現(xiàn)金流支出、應(yīng)收賬款回收率等財(cái)務(wù)指標(biāo);內(nèi)部流程維度選取工程管理、成本管理、采購管理等方面的指標(biāo);顧客維度選取市場占有率、客戶投訴率、客戶滿意度等指標(biāo);學(xué)習(xí)和成長維度選取團(tuán)隊(duì)建設(shè)、員工培訓(xùn)等方面的指標(biāo)。根據(jù)預(yù)算考核評價(jià)指標(biāo)體系，對企業(yè)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行月度、季度、年度考核，并將考核結(jié)果與各部門的預(yù)算資金分配、薪酬分配相掛鉤。

三、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面預(yù)算實(shí)施過程中受諸多外部因素的影響，如宏觀調(diào)控、政策變動(dòng)、市場供需變化等因素，對預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)帶來了不確定性。為此，企業(yè)必須構(gòu)建起完善的全面預(yù)算管理機(jī)制，通過提高預(yù)算編制質(zhì)量、強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行控制、做好預(yù)算分析工作、嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算調(diào)整、定期開展預(yù)算考核等一系列管理工作，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平。

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