葉小鈴

摘要：近些年房地產(chǎn)企業(yè)在我國城市化發(fā)展速度加快的背景下進入了新的開發(fā)和建設(shè)熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)在企業(yè)的發(fā)展過程中占據(jù)越來越重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)存在明顯差異，主要由于其財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)和項目開發(fā)周期緊密相關(guān)，再加上投資、籌資、成本控制以及資金回收等多方面因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)風(fēng)險增加，如何有效規(guī)避和控制財務(wù)風(fēng)險并提升財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)水平至關(guān)重要。本文以此為出發(fā)點，對財務(wù)風(fēng)險進行了綜合分析，并總結(jié)了有效的風(fēng)險規(guī)避策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理風(fēng)險;內(nèi)控建設(shè)

伴隨著我國大規(guī)模城鄉(xiāng)開發(fā)建設(shè)的熱潮，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭加劇。面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)開始紛紛重視和關(guān)注財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)，這對房地產(chǎn)建筑項目整體收益具有重大影響。通過研究和分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)和風(fēng)險規(guī)避，以期為房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工項目制定有效財務(wù)管理措施提供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的特點

房地產(chǎn)企業(yè)是集合了建筑項目開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理及相關(guān)增值服務(wù)于一體的企業(yè)類型。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的特點主要受到來自房地產(chǎn)行業(yè)特性的影響。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，近些年我國房地產(chǎn)企業(yè)也開始面臨項目投資過大、房地產(chǎn)價格“泡沫”等問題[1]。對此更加需要針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點制定財務(wù)管理內(nèi)控體系，將內(nèi)部控制細化分類，對各風(fēng)險點把控管理。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的特點主要有以下幾點：

（一）投資大，資金回收期較長

房地產(chǎn)項目一般投資額較大，開發(fā)周期較長，從拿地、立項、建設(shè)到竣工交付是一個長期的過程，開發(fā)建設(shè)階段需要大量的資金支持，迫使企業(yè)通過各種融資手段籌集資金。

（二）投資決策分析要求高

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的社會需求越來越多元化，房地產(chǎn)企業(yè)在項目定位時如果不能前瞻性預(yù)測市場變化趨勢，就會形成滯銷風(fēng)險，目前國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控政策不斷更新，對預(yù)期銷售和盈利有重大影響，可能導(dǎo)致投資決策失利。

（三）財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容較多，例如開發(fā)成本數(shù)據(jù)完全依賴于外部，在成本控制上只能按照節(jié)點審核，但在成本分攤上有多種分配標準可供選擇，結(jié)合稅收情況，需要擬定最有利的成本分攤方法;另外房地產(chǎn)開發(fā)整條環(huán)節(jié)都涉及到稅收問題，從拿地、立項、工程支付、預(yù)售、竣工結(jié)算到交付，涉及的稅費多達10余種，有一定的籌劃空間;還有籌集資金的管理，由于開發(fā)周期較長，如何獲取融資渠道及籌集資金的使用是非常重要的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)風(fēng)險的幾種表現(xiàn)

（一）企業(yè)融資較為困難

房地產(chǎn)企業(yè)運營所需資金較大，單一依靠自有資金無法滿足建筑項目開發(fā)需要。雖然有相關(guān)房產(chǎn)信貸支持，但是自2017年地產(chǎn)行業(yè)在受國家政策嚴格調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資和再籌資都受到渠道不暢的影響，資金壓力增大。銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)通知》也明確提出了對股票市場、地方政府融資平臺等領(lǐng)域的限制，信托融資渠道進一步收緊。預(yù)計2018年年末及未來一段時間的房地產(chǎn)融資環(huán)境均不會有大的松動，企業(yè)融資會更為困難。

（二）債務(wù)償還壓力大

房地產(chǎn)的融資和債務(wù)償還均有密切聯(lián)系，融資環(huán)境緊張也加劇了企業(yè)的債務(wù)償還壓力。房地產(chǎn)企業(yè)目前在土地開發(fā)和房屋建設(shè)階段的貸款及債務(wù)比例逐年提升，同時自2017年至今，房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇銀行貸款，但是整體的信貸償還比例有所下降[2]。與此同時，2017年以來，我國各地區(qū)受“房住不炒”影響，開始紛紛出臺房屋限購政策，在房產(chǎn)稅的漸進出臺、限貸政策的沖擊、居民購房需求下降、房地產(chǎn)銷售放緩等因素影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款速度下降，銷售困難增加了債務(wù)償還壓力。目前國內(nèi)的個人購房按揭貸款方式也是房地產(chǎn)企業(yè)主要的收入來源。開發(fā)商面臨的預(yù)售和后期銷售不樂觀也直接影響了其還貸能力。

（三）全面預(yù)算管理風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)面臨市場競爭，想要獲取長遠穩(wěn)定的發(fā)展，必須提高自身綜合競爭力，通過合理科學(xué)的方法對未來發(fā)展進行規(guī)劃?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實行預(yù)算管理的問題主要是以下兩點：

第一、預(yù)算管理缺乏全員參與意識，溝通和協(xié)調(diào)不暢。房地產(chǎn)企業(yè)大部分員工都認為全面預(yù)算就是財務(wù)部的工作，只要各部門把成本費用的支付計劃給到財務(wù)，預(yù)算就差不多完成了，對全面預(yù)算的認識偏差造成各部門之間缺乏有效溝通，容易造成預(yù)算和實際形成較大偏差，預(yù)算方案流于形式。

第二、預(yù)算目標與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標相脫離。部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制都以年度經(jīng)營計劃為前提，忽略項目全周期的開發(fā)，使得預(yù)算數(shù)據(jù)與戰(zhàn)略目標不相符，只能發(fā)揮短期效力，影響企業(yè)長遠發(fā)展。

（四）成本管控風(fēng)險

隨著市場宏觀調(diào)控的持續(xù)進行，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間被壓縮，為保證企業(yè)的經(jīng)濟效益和競爭力，在項目全周期開發(fā)過程中的成本管控十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)成本管控面臨三大特點，一是時間跨度長，二是影響因素多，三是開發(fā)活動具有動態(tài)性。因此房地產(chǎn)企業(yè)成本管控風(fēng)險也主要受這些特點影響，設(shè)立成本目標時考慮不到位，造成后期動態(tài)成本增加，如果未及時獲知成本差異并采取應(yīng)對措施，成本目標會形同虛設(shè)，使得成本管控失效。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的風(fēng)險規(guī)避

（一）項目拿地前做好市場調(diào)研

加強房地產(chǎn)企業(yè)拿地前的市場調(diào)研工作對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的風(fēng)險規(guī)避具有重要意義。房地產(chǎn)市場調(diào)研可以包括銷售群體調(diào)研、原材料市場調(diào)研、政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研等等。以經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研為例，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過調(diào)研來了解項目開發(fā)地區(qū)的居民收入、消費結(jié)構(gòu)、物價指數(shù)和購房需求等。通過了解開發(fā)地的居民購房動機、偏好、整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等更加有利于針對性的制定項目開發(fā)政策，發(fā)揮對企業(yè)財務(wù)管理和內(nèi)控建設(shè)的支持，實現(xiàn)預(yù)期開發(fā)和項目招標的盲目風(fēng)險縮減。[3]

（二）收入和成本并重

房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時應(yīng)該做好充分的市場分析，加強行業(yè)形勢判斷，掌握當?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控狀況，供求形勢、地塊周邊配套及未來發(fā)展等。在此基礎(chǔ)上綜合判斷整體房價漲落趨勢，合理預(yù)測銷售價格，其次，開盤售價還可以以臨近項目為參照，使售價預(yù)估更具有準確性。只有合理預(yù)估售價，才能使項目經(jīng)濟利益達到預(yù)期。

在2018年房地產(chǎn)調(diào)控收緊、預(yù)售價格限制的影響下，成本管控的重要性再次被提上了項目日常討論和考核的重點。

首先，成本管控需要重視目標成本的設(shè)立，它是以項目設(shè)計為前提的，其次在項目進展中必須實行招投標，讓供應(yīng)商公平競爭，這樣可以更好控制成本，在施工過程中，還需要加強監(jiān)督檢查，有利于縮減工期控制費用。[4]但是需要說明的是成本管控不是一味的縮減開支，需要綜合考慮各方面目標，例如：工程質(zhì)量、工程進度、項目面對的客戶群需求等。彼此結(jié)合，相輔相成，才能使項目達到預(yù)期目標和效果，圓滿完成項目工程，實現(xiàn)項目效益和客戶口碑的雙贏。

（三）進一步優(yōu)化和完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和完善是不斷實現(xiàn)融資渠道拓展并營造良好市場環(huán)境的重要基礎(chǔ)。對此需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合宏觀經(jīng)濟政策，積極開發(fā)多種融資渠道，降低對房產(chǎn)銀行信貸的過度依賴;其次，企業(yè)應(yīng)該增強償債能力，制定更加科學(xué)有效的預(yù)售計劃;房地產(chǎn)企業(yè)通過提升自身盈利能力，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢，可以更加有利于合理安排預(yù)售款項，通過合理的債務(wù)分配構(gòu)成調(diào)整來拓展融資渠道，進一步優(yōu)化和完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，帶動房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的風(fēng)險規(guī)避水平提升。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在競爭日趨加劇和整體銷售市場緊縮的環(huán)境下強化財務(wù)管理提升內(nèi)控管理水平必不可少，對于企業(yè)的長期發(fā)展具有重要意義，是新時期房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要體現(xiàn)。通過加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)，合理規(guī)避運營中的經(jīng)營風(fēng)險，有助于實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化，確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]趙娜.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制現(xiàn)狀及完善對策探討[J].中國集體經(jīng)濟，2018 （35）：67-68.

[2]朱琳.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的分析[J].金融經(jīng)濟，2018 （20）：174-175.

[3]馬媛.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險及防范措施研究[J].現(xiàn)代國企研究，2018 （18）：49.

[4]張亞衛(wèi).房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中存在的問題及管控措施[J].納稅，2018 （19）：81.