吳海元

[內(nèi)容提要]本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式，指出了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因的影響因素，根據(jù)實(shí)際情況提出防范對(duì)策。在實(shí)際工作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)更要注意廣開(kāi)言路，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理以及分配制度的改善，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展前景，規(guī)避可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)的高收益讓越來(lái)越多的社會(huì)資源投入到其中，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)存在起步較晚、行業(yè)基礎(chǔ)薄弱、相關(guān)的制度不完善等問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要可持續(xù)發(fā)展，就必須及時(shí)把握國(guó)家政策的調(diào)整變動(dòng)，適應(yīng)宏觀大環(huán)境，利用匯率和調(diào)整利率的變動(dòng)來(lái)增加籌資和擴(kuò)大投資，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)如下：一是籌資風(fēng)險(xiǎn)。一方面，籌集資本很難，還有可能資本到期后不能及時(shí)償還;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資規(guī)模較大，且外部籌資主要來(lái)源于銀行和其他的金融機(jī)構(gòu)。二是投資風(fēng)險(xiǎn)。投資周期較長(zhǎng)且區(qū)域差異性大。三是資金回收風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為資金占用量大，資金回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金流入期限不穩(wěn)定等方面。四是利潤(rùn)分配風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為現(xiàn)金和用于再投資的資本方面。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）利率變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要的巨大的投入資本，而僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部自有資金不能滿足企業(yè)所需要的大量資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的外部籌集資金，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的貸款是其資金來(lái)源的主要方式，但是當(dāng)這些借款機(jī)構(gòu)進(jìn)行自身還款利率調(diào)整時(shí)，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資和投資產(chǎn)生影響，形成利率風(fēng)險(xiǎn)。

1.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌資的影響。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性較大。如果提高利率，房地產(chǎn)企業(yè)籌資成本就會(huì)增加，使實(shí)際收益低于預(yù)期收益，極有可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損并加大企業(yè)債務(wù)的壓力，企業(yè)因無(wú)法還債而導(dǎo)致資金鏈斷裂。利率風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，主要來(lái)自兩方面：一是銀行或其他金融借款機(jī)構(gòu)調(diào)整自身的利率。二是國(guó)家政策的影響。政府的貨幣緊縮政策能抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，但同時(shí)也抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

貸款利率的上升，不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的籌資，也進(jìn)一步影響企業(yè)的資金回收、資金運(yùn)營(yíng)和資本的再投資。企業(yè)缺乏資金成本，會(huì)對(duì)外籌借更多的借款，加大企業(yè)的負(fù)債，延長(zhǎng)企業(yè)的債務(wù)償還期限，帶來(lái)一串連鎖反應(yīng)。利率變動(dòng)作為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的巨額投資、資金成本、利潤(rùn)、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)狀況產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過(guò)程中受利率變動(dòng)的影響很大，因此只有把握利率的變動(dòng)，及時(shí)作出應(yīng)對(duì)措施，才能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的影響。房地產(chǎn)公司在擴(kuò)張較快的情況下，可能會(huì)出現(xiàn)資金短缺和資金周轉(zhuǎn)不靈等問(wèn)題。主要有兩方面：一方面是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)需要大量資金成本;另一方面是房地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，土地開(kāi)發(fā)占營(yíng)運(yùn)資金比例大，市場(chǎng)形勢(shì)不好。利率的變動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的投資帶來(lái)影響，進(jìn)一步影響到企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題。

如果銀行提高貸款利率，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本就會(huì)隨之增加，房地產(chǎn)公司的投資和資金回收同時(shí)也會(huì)受到影響。但如果銀行降低貸款利率，很可能會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)越來(lái)越高等現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)如果想進(jìn)行股權(quán)籌資，則必須遵循證券市場(chǎng)的規(guī)則。服從證券市場(chǎng)對(duì)其的規(guī)定與監(jiān)督。

綜上所述，當(dāng)銀行提高利率時(shí)，一方面增加了房地產(chǎn)企業(yè)的投資或者支出成本，另一方面則影響民眾買(mǎi)房的心理預(yù)期。當(dāng)銀行給予房地產(chǎn)企業(yè)貸款較多限制時(shí)，會(huì)引起對(duì)銀行貸款依賴較大的中小型企業(yè)的籌資問(wèn)題，嚴(yán)重時(shí)可能引起資金鏈斷裂。

（二）匯率變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

政府提升外匯儲(chǔ)備，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段，國(guó)外資本的進(jìn)入為籌資注入了新鮮的血液，在房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售階段，增加了供房數(shù)量的需求，二者相輔相成，加速了我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。但是，在近兩年來(lái)，人民幣開(kāi)始貶值，與此同時(shí)美元的快速升值對(duì)人民幣和我國(guó)的黃金市場(chǎng)造成了巨大的“負(fù)面影響”。一是引起了外資紛紛撤離我國(guó)。二是造成了國(guó)外投資對(duì)我國(guó)市場(chǎng)的不良預(yù)期，縮窄了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道。

跨國(guó)投資者對(duì)人民幣的升值預(yù)期，促使其紛紛在我國(guó)投資。就目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資的占比中，國(guó)外投資的占比還是有影響力的。我國(guó)目前采用浮動(dòng)的匯率制度，匯率跟資本流動(dòng)之間關(guān)聯(lián)較強(qiáng)，因此匯率的升降必定會(huì)引起外資的投入量，從而影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。若央行決定對(duì)人民幣匯率進(jìn)行調(diào)整，在人民幣不斷升值中，投資于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)外資本將會(huì)撤離，那些對(duì)外資依賴較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)資金不足，嚴(yán)重時(shí)會(huì)面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。當(dāng)匯率變動(dòng)引起房?jī)r(jià)下跌時(shí)，一方面銀行的房市貸款會(huì)出現(xiàn)不良資產(chǎn)，另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)因預(yù)期收益猛跌而破產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致居民房屋的資產(chǎn)值下降。

匯率的變動(dòng)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，一是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)籌資和投資的風(fēng)險(xiǎn)。二是資金回收風(fēng)險(xiǎn)。三是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金鏈造成影響。

（三）經(jīng)營(yíng)不善帶來(lái)的影響

1.降低企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)是高投資行業(yè)，如果因盈利較差或經(jīng)營(yíng)不善而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，債務(wù)所籌集的資金未達(dá)到預(yù)期收益，資金的收不抵支等問(wèn)題，就表明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了虧損，企業(yè)籌資能力降低，企業(yè)收益縮減，償還債務(wù)的能力降低。如果企業(yè)未能提前進(jìn)行預(yù)防對(duì)策或不能及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救，最終可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的狀況，企業(yè)將不能按時(shí)還本付息。由此看來(lái)，企業(yè)到期還本付息能力和其經(jīng)營(yíng)狀況有直接聯(lián)系。

2.產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一是在經(jīng)營(yíng)方面。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因如下：經(jīng)營(yíng)性資金需求增加，經(jīng)營(yíng)性負(fù)債過(guò)多導(dǎo)致還款需求增加;土地的成本較高導(dǎo)致企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金在此占用較多，影響其他資金周轉(zhuǎn)。如企業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)不好使得住房產(chǎn)生庫(kù)存積壓，綜合起來(lái)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)下降;房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益差，收不抵支，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況變差;企業(yè)不能通過(guò)內(nèi)部自身經(jīng)營(yíng)增資，為了彌補(bǔ)資金的不足，就只能依賴外部的籌資，繼續(xù)向銀行貸款或其他金融機(jī)構(gòu)來(lái)籌措資金，進(jìn)而加劇了房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險(xiǎn)。二是營(yíng)運(yùn)資金管理方面。營(yíng)運(yùn)資金管理效率低下也會(huì)帶來(lái)的一系列問(wèn)題，使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)運(yùn)資金管理包括應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付賬款的管理。企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理效率低下的主要原因是收款的滯后、經(jīng)營(yíng)狀況不善導(dǎo)致庫(kù)存積壓和資金預(yù)付，給企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)帶來(lái)了不便，資金周轉(zhuǎn)緩慢或失靈，尤其是應(yīng)收賬款的無(wú)法回收，直接會(huì)產(chǎn)生壞賬風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而阻礙了企業(yè)的發(fā)展。而當(dāng)存貨的運(yùn)行變慢，公司在項(xiàng)目建設(shè)中所積壓的商品房會(huì)越來(lái)越多。這種情況下，公司投資的資金將會(huì)因?yàn)楸徽加枚鵁o(wú)法補(bǔ)充。企業(yè)的原股本周轉(zhuǎn)速度變慢，使企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金受到影響，從而加大企業(yè)的債務(wù)壓力。

二、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）利用利率分散風(fēng)險(xiǎn)

1.制定應(yīng)對(duì)銀行利率調(diào)整的措施。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，在銀行利率調(diào)整時(shí)制定全面的應(yīng)對(duì)措施：在簽訂貸款合同時(shí)可根據(jù)中政策的調(diào)整，盡量選擇固定利率貸款;對(duì)銀行貸款利率進(jìn)行分析，找出近幾年銀行利率變動(dòng)的規(guī)律，盡可能規(guī)避因利率提高而造成的風(fēng)險(xiǎn);在進(jìn)行投資計(jì)劃之前，對(duì)銀行是否可能提高利率進(jìn)行防范，提出應(yīng)對(duì)措施減少損失。

2.分散籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)展，除銀行貸款以外的其他籌資渠道，也可嘗試信托基金、上市公司股票和其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券等多種籌資渠道。

總之，企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中遇到利率的變動(dòng)，要分情況應(yīng)對(duì)，如果利率變動(dòng)造成各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此過(guò)熱的情況，要謹(jǐn)慎投資，切莫跟風(fēng)。如果利率降低，要及時(shí)把握政策變動(dòng)，擴(kuò)大企業(yè)的投資，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（二）利用匯率分散風(fēng)險(xiǎn)

1.完善市場(chǎng)化匯率機(jī)制。政府應(yīng)逐步增大人民幣匯率彈性，推進(jìn)外匯管理的改革，加速推進(jìn)匯率市場(chǎng)化，增強(qiáng)外匯市場(chǎng)主體應(yīng)對(duì)匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。通過(guò)鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)，加快國(guó)外資本進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的步伐，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本。增強(qiáng)對(duì)履行匯率機(jī)制行業(yè)的監(jiān)督，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)匯率的管制采取放寬政策，推進(jìn)市場(chǎng)化匯率機(jī)制。

2.在推進(jìn)人民幣匯率市場(chǎng)化時(shí)，要多引導(dǎo)國(guó)外資本流向我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，以彌補(bǔ)其資金不足的問(wèn)題，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，促進(jìn)其資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整。如果人民幣有升值預(yù)期的可能。可以提前進(jìn)行預(yù)防，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)因國(guó)外資金投入較多而過(guò)熱。政府要對(duì)此加強(qiáng)監(jiān)督和管理，預(yù)防國(guó)外投機(jī)資本。

總之，利用匯率分散風(fēng)險(xiǎn)，最重要的是把握國(guó)家政策的調(diào)整，吸引國(guó)外投資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)預(yù)防國(guó)外投機(jī)資本的進(jìn)入，把控關(guān)口，把握國(guó)外對(duì)人民幣的升值預(yù)期，利用多方面的因素，結(jié)合匯率的變動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)有活力的發(fā)展。

（三）改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

1.適度負(fù)債，規(guī)避償債風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以多考慮長(zhǎng)期負(fù)債等籌資方式，減小企業(yè)到期還款的債務(wù)壓力，籌集更多的社會(huì)資金來(lái)增加企業(yè)的投入資本。提前安排好資金分配用于到期的還款付息，減少短期負(fù)債的籌資方式，改善企業(yè)因?yàn)椴荒芗皶r(shí)還本付息造成的資金鏈斷裂。

2.提高營(yíng)運(yùn)資金的使用效率。企業(yè)要加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理能力，來(lái)提高營(yíng)運(yùn)資金的使用效率，改變因經(jīng)營(yíng)不善帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一是要加快房地產(chǎn)企業(yè)工程的進(jìn)程，避免因閑置土地過(guò)多、土地的成本較高導(dǎo)致企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金在此占用較多，影響其他資金的周轉(zhuǎn)。二是要加強(qiáng)企業(yè)的成本管理和人事管理，避免不必要的資金浪費(fèi)，有效地利用營(yíng)運(yùn)資金。三是要加快提高工程的開(kāi)發(fā)效率，按時(shí)完成銷(xiāo)售回款，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)的新形勢(shì)，加快資金回收的步伐，促進(jìn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的流轉(zhuǎn)率。

3.控制成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須注意成本的控制，通過(guò)比較分析，綜合土地開(kāi)發(fā)和房屋設(shè)計(jì)，爭(zhēng)取達(dá)到成本較低且房屋價(jià)值較大的目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡量滿足消費(fèi)者對(duì)商品房的基本需求，把握國(guó)家政策的變動(dòng)和抓住消費(fèi)者市場(chǎng)，提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

4.注意各階段的風(fēng)險(xiǎn)防范，提高銷(xiāo)售利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期時(shí)，所需投入的資本巨大，而且具有資本回收期長(zhǎng)，區(qū)域差異大等特點(diǎn)，綜合各種因素，在開(kāi)發(fā)初期房地產(chǎn)企業(yè)要面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)的管理層制定的項(xiàng)目計(jì)劃必須要盡可能的完善，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值和可行度進(jìn)行分析，以便制定較為正確的決策。

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要負(fù)擔(dān)購(gòu)買(mǎi)土地、建筑修繕等多方面的費(fèi)用，資金額巨大。如果企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金不能及時(shí)投入，那么項(xiàng)目的建設(shè)就舉步維艱。因此，在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中要注重資金的管理，提高營(yíng)運(yùn)資金的使用效率，拓展投資渠道，多利用國(guó)家和銀行的政策籌資，引進(jìn)外資，加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程中的資金投入。

房地產(chǎn)在項(xiàng)目建設(shè)完成后，需要進(jìn)行房屋出售，但如果企業(yè)的市場(chǎng)前景不好，房屋的銷(xiāo)售狀況達(dá)不到預(yù)期計(jì)劃，那么企業(yè)就不能及時(shí)回收項(xiàng)目建設(shè)的投入資金，很可能面臨資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段，需要充分關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)前景和發(fā)展形勢(shì)，及時(shí)地進(jìn)行資金的回籠，提高資金的周轉(zhuǎn)率，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.合理分配，規(guī)避分配風(fēng)險(xiǎn)。如果沒(méi)有在合適的時(shí)機(jī)給予企業(yè)發(fā)展合適的分配方式，那么企業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景就會(huì)受到影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景良好，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)，那么企業(yè)所得的利潤(rùn)可以用來(lái)投資再發(fā)展。而如果房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，企業(yè)沒(méi)必要把利潤(rùn)所得用來(lái)投資于風(fēng)險(xiǎn)較大的市場(chǎng)，可以留存為企業(yè)的發(fā)展資金，或者分配給企業(yè)的人員等。在分配過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)更要注意廣開(kāi)言路，傾聽(tīng)各方面的意見(jiàn)和建議，加強(qiáng)分配制度的改善，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展前景，規(guī)避可能出現(xiàn)的利潤(rùn)分配風(fēng)險(xiǎn)。