李盼盼

摘要：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也受到了眾人的高度重視，并且近些年也有了質(zhì)的飛躍，可是由于房?jī)r(jià)的不斷攀升使人們的生活也受到了一定的影響，所以為了能夠遏制這種現(xiàn)象，我國(guó)也采取了一系列的政策，而稅收在此之中就起到了十分重要的作用，而土地增值稅問題也是不容忽視的，因此筆者將針對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)思考進(jìn)行詳細(xì)分析和探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算;思考;措施

簡(jiǎn)單來說，土地增值稅主要就是指對(duì)土地以上含有的建筑物作為征稅對(duì)象進(jìn)行稅務(wù)稅收，在整個(gè)征收的過程中，基稅主要是指相關(guān)增值額，一般征收的稅率在30%-60%，主要包括預(yù)征收以及當(dāng)竣工以后的相關(guān)清算，而且稅收的比例相對(duì)來說占比偏大，然而隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目日益復(fù)雜化，給土地增值稅工作又再次提出了新的要求，所以筆者將針對(duì)目前形勢(shì)下，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)思考進(jìn)行深入探討，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的效率以及質(zhì)量[1]。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程的分析

第一，作為合格的房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行土地增值稅清算工作時(shí)，首先要做好的就是做好提前準(zhǔn)備工作，并且整理好與項(xiàng)目相關(guān)的憑證發(fā)票以及成本、費(fèi)用相關(guān)的證明資料。

第二，在進(jìn)行正式清算前必須要能夠熟練的掌握土地增值稅的房源整體布局以及具體信息，明確建房的具體目的，也就是指是用于銷售還是投資的使用等，除此以外，相關(guān)工作人員還需要做的就是能夠?qū)ο嚓P(guān)項(xiàng)目的收入額以及所應(yīng)用的成本費(fèi)用進(jìn)行掌握和計(jì)算，從而為后期的土地增值清算工作的順利開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[2]。

第三，在進(jìn)行清算的過程中必須要嚴(yán)格的按照所既定的187號(hào)和220號(hào)文件的具體要求進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算以及項(xiàng)目金額的扣除。

第四，目前能夠確定房地產(chǎn)土地增值稅征收的方法包括以下兩方面：其中一種是根據(jù)核算項(xiàng)目進(jìn)行整體增值稅的計(jì)算以及增值率的計(jì)算，當(dāng)明確了稅率之后，在依次按照相應(yīng)面積進(jìn)行增值額的計(jì)算以及增值稅的計(jì)算;第二種就是先對(duì)面積分別進(jìn)行增值額以及增值率的計(jì)算，之后再相繼的確定其增值稅，在實(shí)際的應(yīng)用過程里，必須按照其項(xiàng)目具體特點(diǎn)以及實(shí)際要去進(jìn)行計(jì)算方法的選擇[3]。

第五，當(dāng)進(jìn)入到審核鑒定的環(huán)節(jié)時(shí)，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)將會(huì)嚴(yán)格的按照國(guó)家頒布的土地增值稅鑒定法則來對(duì)相應(yīng)的土地增值稅清算工作進(jìn)行鑒定，并且以此作為依據(jù)。

第六，當(dāng)正式步入了實(shí)際操作中，假如是自行清算的話，那么房地產(chǎn)在完成所有的工作以后就可以及時(shí)的進(jìn)行清算[4]。

二、目前階段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作所面臨的困難

（一）對(duì)計(jì)算工作提出了更高的要求

大家都明確知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)來說具有一定的復(fù)雜性，所以在土地增值稅進(jìn)行清算的時(shí)候必然會(huì)涉及到相應(yīng)的總?cè)腩~、扣除額以及扣除的總額等，而且隨著房地產(chǎn)開發(fā)周期的延長(zhǎng)以及投資活動(dòng)的多次開展越發(fā)頻繁，使得各個(gè)部門在進(jìn)行相關(guān)資料收集的以及進(jìn)行核算的時(shí)候必然要采取更加精準(zhǔn)的方法，但是在一定程度上也增加了計(jì)算的難度，并且對(duì)于員工的要求也會(huì)越來越高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的難度在不斷的攀升

現(xiàn)在有很多的企業(yè)為了能夠使自身企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不斷的提高，就將房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不斷的擴(kuò)大，但是與此同時(shí)也伴隨著自身經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，還有的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常通過臨時(shí)進(jìn)行合作的模式來促進(jìn)相關(guān)房產(chǎn)項(xiàng)目的開展，所以就導(dǎo)致了在這個(gè)過程里的賬目出現(xiàn)混亂，進(jìn)行繳納土地增值稅的相關(guān)企業(yè)也同樣面臨著難題，進(jìn)而為房地產(chǎn)土地增值稅清算工作加大了一定工作難度。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的公正性受到了嚴(yán)重影響

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些不及時(shí)清算的狀況，也就是指對(duì)于一些放款沒有及時(shí)的進(jìn)行結(jié)清;其次，在房產(chǎn)銷售的過程里，還存在著一些不進(jìn)行銷售收入私報(bào)，自己私自進(jìn)行房產(chǎn)銷售;除此以外，還有一種現(xiàn)象也是較為常見的就是，故意的將房?jī)r(jià)調(diào)低，以此使房地產(chǎn)稅基總額減少，但是類似于這些問題在一定程度上都極大的使房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作受到嚴(yán)重影響，不能確保其工作的公正性。

三、解決房地產(chǎn)土地增值稅清算工作中存在問題的措施

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

在優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中有效的提高其清算準(zhǔn)確性是非常關(guān)鍵的，因此也就明確的要求各個(gè)相關(guān)部門必須能夠熟練的掌握所要進(jìn)行清算的對(duì)象，同時(shí)還要了解整體房源的分布情況，并且在進(jìn)行清算的時(shí)候還要嚴(yán)格的遵從規(guī)定法則進(jìn)行項(xiàng)目的清算，對(duì)于在進(jìn)行土地清算時(shí)還沒有出售的房產(chǎn)，或者是進(jìn)行清算以后銷售以及轉(zhuǎn)讓的，需要進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)工作，將相應(yīng)的項(xiàng)目金額進(jìn)行扣除，同時(shí)對(duì)相應(yīng)的土地增值稅進(jìn)行繳納[5]。

（二）嚴(yán)格按照相關(guān)地產(chǎn)納稅范圍

嚴(yán)格控制相關(guān)地產(chǎn)的納稅范圍，同時(shí)有效避免人為因素造成不繳納相關(guān)土地增值稅的不良狀況，像是針對(duì)職工福利方面的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在進(jìn)行完所有工作的轉(zhuǎn)接之后，那么也需要嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定文件進(jìn)行土地增值稅的繳納。

（三）嚴(yán)格成本費(fèi)用的分?jǐn)偣ぷ?/p>

嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的分?jǐn)偣ぷ髟谝欢ǔ潭壬夏軌驅(qū)⒍惪盍魇У默F(xiàn)象進(jìn)行有效的緩解，因此也就明確的要求員工在進(jìn)行土地增值稅清算的過程中必須要嚴(yán)格的根據(jù)建筑面積的分擔(dān)來進(jìn)行清算，同時(shí)也要嚴(yán)格的按照扣除的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本金額和已經(jīng)取得收入相配比的原則來分?jǐn)偝杀具@樣能夠在最大限度上避免出現(xiàn)成本混淆的狀況，能夠明顯的起到稅款流失緩解的目的。

四、結(jié)語

總而言之，隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步和科技的不斷發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)中的土地增值稅清算工作得到了高度重視，而且此項(xiàng)工作具有一定的復(fù)雜性，以至于在真正的運(yùn)行以及操作過程里面臨諸多的問題，因此為了能夠保證土地增值稅清算工作效率以及質(zhì)量，筆者為此提出了相應(yīng)的解決策略，在一定程度上加大了財(cái)政的收入，并且有效的促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及人們生活水平的迅速提高。

參考文獻(xiàn)：

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[5] 劉彩娜. “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的影響及籌劃[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2017（24）：225-225.