文 李逗

一夕之間，這家被視為共享辦公行業(yè)標(biāo)桿的企業(yè)，從行業(yè)高峰跌落崖底。但在孫正義的15億美元投資提前到賬后，WeWork的故事還沒(méi)到結(jié)尾

當(dāng)?shù)貢r(shí)間2019年11月6日，日本東京，日本軟銀集團(tuán)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，軟銀集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁孫正義出席

被孫正義稱為“下一個(gè)阿里”的WeWork能撐多久？是兩個(gè)月以來(lái)懸繞在公眾心中最大的疑問(wèn)。

今年8月份，WeWork正式遞交的一紙IPO招股書(shū)，讓這家明星企業(yè)從天堂墜入地獄。這之前，WeWork仍頂著聯(lián)合辦公“鼻祖”的光環(huán)，估值高達(dá)450億美元，但在遞交申請(qǐng)書(shū)的兩個(gè)月內(nèi)，WeWork上演了創(chuàng)始人離職、套現(xiàn)公司資產(chǎn)、機(jī)構(gòu)撤資等一系列烏龍事件，估值從450億美元大幅縮水至80億美元，原計(jì)劃的上市進(jìn)程被迫擱淺。

劇情高潮迭起中，WeWork加速駛?cè)牖聟^(qū)。但在一眾投資機(jī)構(gòu)對(duì)WeWork不看好時(shí)，孫正義以95億美元巨資，化解了WeWork的資金燃眉之急。最新的消息顯示，10月31日，據(jù)外媒報(bào)道，由于公司幾周后就會(huì)出現(xiàn)資金告罄的情況，WeWork已提前收到軟銀的15億美元資金。

在巨額虧損面前，外界對(duì)孫正義的巨額投資并不認(rèn)同，有人曾戲謔道，“這是2019年最大的一次慈善”。而這符合孫正義的投資習(xí)慣，他曾對(duì)創(chuàng)始人諾依曼說(shuō)過(guò)，“在一場(chǎng)戰(zhàn)斗中，瘋子比聰明人更容易贏”。

孤注一擲的孫正義，寄希望于WeWork創(chuàng)造出下一個(gè)“阿里神話”，但在資本寒冬、虧損黑洞以及突圍迷霧等問(wèn)題下，“阿里神話”終將難復(fù)制。

敗走中國(guó)

從北京前門地鐵站出來(lái)，穿過(guò)前門西河和鹽業(yè)銀行舊址的小路，沿著前門大街北上，可以看到大紅色的宅門、八角走檐的胡同。這一帶是老北京人經(jīng)常說(shuō)的“帽子城”，現(xiàn)今的年輕人把它叫做“北京坊”，它是外地游客來(lái)北京的打卡圣地，老北京的文化氣息和歷史韻味在這里層層展開(kāi)。而極佳的地理位置，也讓這一片的租金也跟著抬升。

WeWork旗艦店就開(kāi)在這片區(qū)域。在一個(gè)地處廊房頭條路口的廣場(chǎng)中，帶有WeWork標(biāo)識(shí)的一座石灰色小樓，顯得格外醒目。這座灰磚與石雕結(jié)合的建筑，原為一家老字號(hào)金店舊址，經(jīng)WeWork改造后，外觀上仍保留著復(fù)古的石標(biāo)，但內(nèi)部現(xiàn)代化的辦公裝修風(fēng)格，讓這棟建筑異于周邊旅游景區(qū)。

2018年8月，WeWork旗艦店正式開(kāi)業(yè)，原本破舊的老字號(hào)金店煥然一新，成為了一家兼具潮流和文化氣息的辦公大樓。走進(jìn)這家店，迎面就能看到掛著富有中國(guó)風(fēng)情的桃紅色裝飾品，墻上的故宮一家和帶有抽象色彩的壁畫(huà)相映左右。

這樣現(xiàn)代化的裝修風(fēng)格尤為討好年輕群體，而這也是WeWork最想聚攏的一幫群體。但在高租金面前，多數(shù)年輕群體卻并不愿意為此買賬。

WeWork旗艦店大樓總共分為四層，地下一層為休閑區(qū)，地上三層則為辦公區(qū)域。擺在辦公區(qū)域的有兩種工位，其中，獨(dú)立辦公室的工位出租價(jià)格在3600-4500元/月左右，移動(dòng)工位則為2560元/月。

在同一地區(qū)，另一個(gè)聯(lián)合空間企業(yè)FUNWORK報(bào)價(jià)則相對(duì)更低，移動(dòng)工位的價(jià)格約為每月1800元左右，專用辦公室的價(jià)格則為每月1300元左右。相比之下，WeWork的租賃價(jià)格明顯偏高。

記者發(fā)現(xiàn)，在這棟復(fù)古小樓的頂層，大量的獨(dú)立辦公室工位空缺。據(jù)銷售人員透露，WeWork旗艦店共有53個(gè)空位，而根據(jù)公開(kāi)資料顯示，整個(gè)社區(qū)分布著268個(gè)工位，可計(jì)算得出，目前該棟樓的出租率為80%。據(jù)億歐調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)，才能保持盈虧平衡，而WeWork旗艦店的工位并沒(méi)有達(dá)到這個(gè)盈利紅線。

在出租率未達(dá)標(biāo)的同時(shí)，WeWork旗艦店的續(xù)約率也并不樂(lè)觀。作為一家面向C端用戶的企業(yè)，WeWork把短期租賃需求的群體視為重要主顧，但由于這類人群較少，且流動(dòng)性高，導(dǎo)致WeWork的工位空缺率有所提高。

據(jù)WeWork內(nèi)部工作人員介紹，來(lái)這里的人大多是科創(chuàng)公司、自媒體或者藝術(shù)從業(yè)者，這些人占據(jù)了整棟樓租戶的大半，“我們這里能接受最低一個(gè)月的短租，很多自由從業(yè)者或者創(chuàng)業(yè)公司，都會(huì)特別喜歡這種模式的辦公場(chǎng)所，租金周期短、靈活度高”。

張亮便是打算退租的用戶之一，在旗艦店辦公一段時(shí)間的他，對(duì)WeWork美式的工作環(huán)境并不喜歡。“WeWork設(shè)計(jì)的辦公室距離太近了，跟同事說(shuō)個(gè)話很容易被聽(tīng)到，隱秘性保護(hù)做得特別差，最重要的是兩個(gè)辦公室之間還是透明墻，自己的工作內(nèi)容，隨隨便便就會(huì)被路過(guò)的人看到，感覺(jué)自己像個(gè)透明人?！?/p>

而在辦公人員較為密集的二層，伏案工作的白領(lǐng)們，依然順應(yīng)著快時(shí)代的工作節(jié)奏，這里的電話聲、腳步聲、打印機(jī)飛轉(zhuǎn)的聲音，讓緊密的辦公環(huán)境顯得忙碌且嘈雜。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在一些休閑區(qū)域，WeWork提供了免費(fèi)的啤酒，這很符合美國(guó)的辦公氛圍，但在國(guó)內(nèi)的辦公環(huán)境下，辦公時(shí)并沒(méi)有喝啤酒的習(xí)慣。另一方面，WeWork推崇的開(kāi)放辦公環(huán)境，也與國(guó)內(nèi)私密的辦公習(xí)慣相悖。

近兩年來(lái)，WeWork在野蠻擴(kuò)張的同時(shí)，并未給聯(lián)合辦公企業(yè)太多打磨本地化產(chǎn)品的時(shí)間。在高租金的同時(shí)，流于精細(xì)化管理的WeWork空置率接連走高。日前，有媒體報(bào)道稱，WeWork正考慮退出中國(guó)市場(chǎng)，記者就此聯(lián)系WeWork中國(guó)區(qū)公關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示不予回復(fù)。

據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，上海的WeWork辦公地點(diǎn)已經(jīng)建立了43600個(gè)辦公場(chǎng)所，10月份空缺率為35.7%。在深圳，該公司擁有8000個(gè)辦公桌，空缺率為65.3%，其在香港的8900個(gè)辦公桌中，空置率則為22.1%。更悲觀的數(shù)據(jù)發(fā)生在西安，那里的空缺率達(dá)到78.5%。

IPO失敗背后

中國(guó)市場(chǎng)只是WeWork擴(kuò)張版圖的一個(gè)縮影，在國(guó)際市場(chǎng)，WeWork正在經(jīng)歷一場(chǎng)創(chuàng)立以來(lái)的生存劫難。作為資本市場(chǎng)冉冉升起的一顆新星，WeWork曾以450億美元，成為“美國(guó)第二大獨(dú)角獸”企業(yè)。2018年，粗放經(jīng)營(yíng)、尚未盈利的聯(lián)合辦公企業(yè)嗅到市場(chǎng)寒意，不得不開(kāi)始“儲(chǔ)糧”過(guò)冬，WeWork則選擇了IPO之路。

2019年8月，WeWork正式遞交IPO招股書(shū)，隨之的一些問(wèn)題被陸續(xù)披露出來(lái)。不到兩個(gè)月內(nèi)，WeWork經(jīng)歷了創(chuàng)立以來(lái)最富戲劇性的情節(jié)，擔(dān)任CEO的創(chuàng)始人被解雇，財(cái)務(wù)造假、WeWork的IPO被迫推遲。

但在WeWork眾多復(fù)雜的失敗原因中，其最致命的原因無(wú)外乎兩個(gè)。其一，WeWork經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流長(zhǎng)期嚴(yán)重虧損，讓市場(chǎng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)前景堪憂；其二，受共享經(jīng)濟(jì)獨(dú)角獸Uber、Lyft上市后糟糕的股價(jià)影響，二級(jí)市場(chǎng)對(duì)WeWork的估值被拉低。

一直以來(lái)，WeWork一直被投資人視為“共享經(jīng)濟(jì)”模式的代表，而穿上共享經(jīng)濟(jì)外衣的WeWork，估值也跟著一路飆升，但細(xì)究來(lái)看，WeWork和共享辦公并沒(méi)有直接聯(lián)系。

事實(shí)上，共享經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是閑置資源再利用，通過(guò)C2C的模式連接，共享物品使用權(quán)的模式。但聯(lián)合辦公企業(yè)則不一樣，作為一個(gè)集中提供產(chǎn)品服務(wù)的企業(yè)，聯(lián)合辦公企業(yè)并不具備共享經(jīng)濟(jì)的形態(tài)。這意味著，WeWork的商業(yè)模式，和共享經(jīng)濟(jì)以及互聯(lián)網(wǎng)都沒(méi)有關(guān)系。

扯掉共享經(jīng)濟(jì)的外衣來(lái)看，WeWork的經(jīng)營(yíng)模式并不復(fù)雜，其本質(zhì)依然是二房東屬性，通過(guò)將租賃物業(yè)進(jìn)行更新改造，對(duì)租賃資源進(jìn)行切割再分配，從而獲取租金差的商業(yè)模式。但由于后期租賃成本過(guò)高，以及過(guò)快的擴(kuò)張節(jié)奏，WeWork的虧損數(shù)字也越來(lái)越大。

招股書(shū)顯示，WeWork在2016-2018年?duì)I收分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，增長(zhǎng)迅速。但與此同時(shí)，2016-2018年，公司凈虧損從4.3億美元上漲到19.27億美元。

在WeWork的經(jīng)營(yíng)成本中，最大的支出成本在于空間運(yùn)營(yíng)支出，即租賃物業(yè)費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)，WeWork需要與房東簽訂10年左右的租賃合約，但其由于簽約方式較為靈活，導(dǎo)致WeWork的運(yùn)營(yíng)成本不斷抬升，租賃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

自2010年WeWork在紐約成立以來(lái)，WeWork已經(jīng)在全球35個(gè)國(guó)家的120多個(gè)城市入駐。但在兩個(gè)月之內(nèi)，WeWork從一家行業(yè)楷模淪為行業(yè)笑柄。

有觀點(diǎn)把這種失敗歸根于盲目規(guī)模擴(kuò)張產(chǎn)生的必然結(jié)果，更有人因?yàn)椤板^定效應(yīng)”，對(duì)本就產(chǎn)生寒意的聯(lián)合辦公市場(chǎng)更加悲觀。

在方糖小鎮(zhèn)創(chuàng)始人楊學(xué)濤看來(lái)，他依然看好WeWork的商業(yè)模式，“我認(rèn)為失敗原因不在于商業(yè)模式，而更多是WeWork選錯(cuò)了上市的時(shí)機(jī)。WeWork此次提交上市計(jì)劃,適逢國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，影響WeWork的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，但經(jīng)濟(jì)回調(diào)的時(shí)候，WeWork以及整個(gè)辦公市場(chǎng)也會(huì)同步回調(diào)”。

好租創(chuàng)始人匡健峰則表示，對(duì)WeWork的模式保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的看好?！叭魏纹髽I(yè)或者商業(yè)模式，規(guī)模都會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)益處。但先規(guī)模后盈利本身不是問(wèn)題，關(guān)鍵是要與周期匹配。在目前階段，現(xiàn)金流比規(guī)模重要得多?！?/p>

拯救計(jì)劃

2019年初，美國(guó)CNBC記者采訪孫正義時(shí)問(wèn)他：“你想在WeWork上進(jìn)行更多的投資？”孫正義非?？隙ǖ鼗卮穑骸爱?dāng)然！”但在8月WeWork提交IPO文件后，隨之而來(lái)的估值垮塌，讓W(xué)eWork成為華爾街最大的IPO鬧劇，同樣飽受質(zhì)疑的，還有背后鼎力支持WeWork的孫正義。

當(dāng)各路資本對(duì)WeWork投出反對(duì)票的同時(shí)，軟銀的95億美元投資，讓原本陷入巨額虧損的WeWork獲得喘息之機(jī)。

在最近披露的方案中，軟銀計(jì)劃向WeWork共投資95億美元，軟銀希望大量的現(xiàn)金注入后，WeWork可以實(shí)現(xiàn)正向自由現(xiàn)金流，并實(shí)現(xiàn)盈利。

但根據(jù)之前公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，僅2019年上半年，WeWork就燒掉23.6億美元現(xiàn)金。隨著IPO計(jì)劃的失敗，WeWork也將面臨更加嚴(yán)重的現(xiàn)金短缺問(wèn)題。

不過(guò)，頗為諷刺的是，在此之前，軟銀曾投資的190億美元，最終換來(lái)了估值80億美元的WeWork，這筆投資被外界視為是孫正義最大的敗筆。但孫正義更愿意相信奇跡，他再度施以援手，讓W(xué)eWork獲得喘息之機(jī)。

實(shí)際上，WeWork和軟銀之間的劇情，幾乎與國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)氪空間的故事如出一轍。

2018年底，氪空間深陷關(guān)店、裁員、欠傭、巨額起訴等負(fù)面?zhèn)髀劇５?個(gè)月后，深陷輿論中心的氪空間獲得一筆10億元融資，由IDG資本、歌斐資產(chǎn)、逸星資本聯(lián)合領(lǐng)投。與此同時(shí)，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人王雪泉?jiǎng)t出任CEO一職，主管經(jīng)營(yíng)方面。

上海WeWork的辦公環(huán)境

伴隨著一輪新的融資，氪空間在收縮業(yè)務(wù)的同時(shí)，重新調(diào)整了業(yè)務(wù)模式。不同于以往簡(jiǎn)單的服務(wù)小微企業(yè)靈活辦公的模式，氪空間要向企業(yè)定制服務(wù)轉(zhuǎn)型。目前，氪空間的定位是一個(gè)to B端，面向辦公室的企業(yè)服務(wù)公司，其計(jì)劃將定制業(yè)務(wù)拓展到業(yè)務(wù)比重的60%以上。

與氪空間如出一轍的WeWork，正處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，這場(chǎng)轉(zhuǎn)型的成敗與否，將決定孫正義的投資“門面”。據(jù)媒體報(bào)道稱，為了節(jié)省開(kāi)支，WeWork預(yù)計(jì)將裁掉至少2000名員工，相當(dāng)于目前員工總數(shù)的13%。

但對(duì)于WeWork而言，更緊要的事情在于，未來(lái)的發(fā)展策略朝著什么樣的方向。以國(guó)內(nèi)案例而言，曾經(jīng)集中拼規(guī)模的聯(lián)合辦公企業(yè)們，開(kāi)始越來(lái)越強(qiáng)調(diào)盈利能力。氪空間創(chuàng)始人劉成誠(chéng)對(duì)記者表示：“現(xiàn)在資本都不看行業(yè)了，不管聯(lián)合辦公也好，長(zhǎng)租公寓也好，對(duì)企業(yè)的評(píng)估主要是看報(bào)表，看財(cái)務(wù)狀況是否良好，企業(yè)的健康程度如何。”

除了強(qiáng)調(diào)盈利之外，在精細(xì)化管理中，聯(lián)合辦公企業(yè)的業(yè)務(wù)側(cè)重也有所不同，如氪空間愈加強(qiáng)調(diào)定制服務(wù)，優(yōu)客工場(chǎng)則更傾向于企業(yè)管理輸出。

匡健峰分析認(rèn)為：“我對(duì)定制服務(wù)不看好，它本質(zhì)上是某種形式的工裝業(yè)務(wù)。但管理輸出必然是行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的方向之一，而這也是最挑戰(zhàn)聯(lián)辦企業(yè)水平的部分?！?/p>

第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想則持相反觀點(diǎn)，他認(rèn)為，目前，聯(lián)合辦公企業(yè)推崇的管理輸出或者定制服務(wù)，并不能成為其業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

“聯(lián)合辦公行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì)還是賺取租金差。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這個(gè)行業(yè)沒(méi)有技術(shù)護(hù)城河，任何一家企業(yè)都可以模仿WeWork，這個(gè)模式最關(guān)鍵的在于，其所租賃的物業(yè)能否帶來(lái)足夠的利潤(rùn)空間，如果不計(jì)成本地盲目擴(kuò)展、跑馬圈地，會(huì)侵蝕潛在的利潤(rùn)。而目前各家聯(lián)合辦公企業(yè)強(qiáng)調(diào)的，如管理服務(wù)、定制服務(wù)等，其實(shí)都是大同小異，同質(zhì)化較為嚴(yán)重，并不能對(duì)聯(lián)合辦公盈利性差的現(xiàn)狀做出根本改變?！崩钕胝f(shuō)道。

聯(lián)合辦公行業(yè)迷霧重重。在這場(chǎng)較量中，多數(shù)聯(lián)合企業(yè)都在“摸著石頭過(guò)河”，但對(duì)于重創(chuàng)過(guò)后的WeWork而言，已經(jīng)沒(méi)有更多的試錯(cuò)成本。

走出上市風(fēng)波后，WeWork依然前路茫茫。這場(chǎng)拯救計(jì)劃，遠(yuǎn)未結(jié)束。