李中鯤

摘要：房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的地位，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了空前繁榮的發(fā)展環(huán)境。但同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)盲目擴(kuò)張、追求片面利潤(rùn)的問(wèn)題使行業(yè)中出現(xiàn)了很多違規(guī)操作行為，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理潛在的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越多。近年來(lái)，國(guó)家先后出現(xiàn)了房地產(chǎn)“限購(gòu)令”“限價(jià)令”“限貸令”等措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控，在一定程度上促成了房地產(chǎn)行業(yè)整體的結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。自2015年后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所下降，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度也逐步消減，在市場(chǎng)和政策的雙重作用下，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快向現(xiàn)代化企業(yè)管理轉(zhuǎn)型，從內(nèi)部的升級(jí)和優(yōu)化適應(yīng)外部環(huán)境的壓力，完善內(nèi)部控制制度，抑制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，梳理業(yè)務(wù)流程。通過(guò)對(duì)內(nèi)部的約束、規(guī)劃、調(diào)整和評(píng)價(jià)等手段實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大企業(yè)的發(fā)展空間。在這一理論基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)如何建立完善的內(nèi)部控制措施是當(dāng)前值得討論的一個(gè)問(wèn)題。本文以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展背景為基礎(chǔ)，探究房地產(chǎn)企業(yè)利用內(nèi)部控制制度轉(zhuǎn)型升級(jí)的具體措施，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展提出一些可行性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制基本概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)與土地聯(lián)系十分緊密，且其經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)具有不可移動(dòng)性的基本特征，企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中表現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)高價(jià)值性、關(guān)聯(lián)性等經(jīng)濟(jì)特征?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的特征主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.前期投入資金量大

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理以及項(xiàng)目實(shí)施需要投入大量的資金，其中包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的土地出讓金、區(qū)域開(kāi)發(fā)安置金以及項(xiàng)目實(shí)施所需要繳納的稅金等，后期建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要投入大量的人、物、財(cái)?shù)萚1]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求使投資者進(jìn)入這一行業(yè)需要打破資金防線(xiàn)。但不可否認(rèn)的是，過(guò)高的資金投入與潛在的風(fēng)險(xiǎn)成正比例，融資金融政策緊縮、行業(yè)不景氣、市場(chǎng)信用制度混亂等問(wèn)題都會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，甚至影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的安全性。

2.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受行業(yè)限制

一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及買(mǎi)房需求逐步擴(kuò)大，企業(yè)受到市場(chǎng)的影響也隨之升高，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨的不確定性主要來(lái)源于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下常常受到外部政策環(huán)境的沖擊，國(guó)家抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，同時(shí)提高土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，并限制消費(fèi)數(shù)量。這些行為都會(huì)打擊到企業(yè)的正常發(fā)展，整體環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有最直接的影響力。

（二）國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2008年中央政府為了緩沖金融危機(jī)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增速緩慢問(wèn)題實(shí)行了比較寬松的貨幣政策，放寬金融貸款政策，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)行業(yè)抓住了發(fā)展機(jī)遇。在市場(chǎng)剛性需求不斷增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)從2009年開(kāi)始走上了市場(chǎng)空前繁榮的道路。但自2010年以來(lái)，市場(chǎng)上房?jī)r(jià)連續(xù)攀升、經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重，國(guó)家為了調(diào)控市場(chǎng)出臺(tái)了一系列管理政策，從房?jī)r(jià)、需求以及貸款等三方面出發(fā)，抑制了房地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題。直到2015年國(guó)家放開(kāi)“買(mǎi)房”政策，通過(guò)央行降息、稅收優(yōu)惠等手段使房地產(chǎn)行業(yè)又重新活躍在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中。隨著城市化進(jìn)程加快以及住宅用地結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足，2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存整體處于低位，產(chǎn)業(yè)聚集從一線(xiàn)、二線(xiàn)城市往三線(xiàn)、四線(xiàn)城市遷移，企業(yè)的融資渠道也更加多元化，房?jī)r(jià)價(jià)格變化不大，但市場(chǎng)份額依舊是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。可以預(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展還具有很大的空間[2]。但同時(shí)，基于房地產(chǎn)企業(yè)本身受到外部環(huán)境影響比較大，房地產(chǎn)企業(yè)加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是當(dāng)前提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的必要途徑。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

1.風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理事項(xiàng)包括：1）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)不確定、風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系不健全、風(fēng)險(xiǎn)管理與企業(yè)實(shí)際情況脫軌;2）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估不全面，未建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任機(jī)制;3）針對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)不及時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)防范工作不到位;4）未針對(duì)不同種類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，重大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案缺失;5）聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)管理缺失。

2.信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的控制包括對(duì)數(shù)據(jù)中心服務(wù)的物理監(jiān)控以及對(duì)信息系統(tǒng)設(shè)備的無(wú)力保護(hù)、分離科技崗位中的不相容職位、針對(duì)突發(fā)事件設(shè)置識(shí)別和調(diào)整程序、以信息服務(wù)質(zhì)量為中心建立考核體系、建立網(wǎng)絡(luò)防火墻保證信息數(shù)據(jù)的安全性、對(duì)重要數(shù)據(jù)進(jìn)行備份記錄。

3.內(nèi)部監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部監(jiān)督環(huán)節(jié)的控制措施應(yīng)包括發(fā)揮企業(yè)管理層指導(dǎo)、監(jiān)督與評(píng)價(jià)的職能、內(nèi)部審計(jì)部門(mén)保證內(nèi)部控制工作的有效性、以獨(dú)立性和權(quán)威性作為內(nèi)部審計(jì)管理機(jī)制建設(shè)的原則、強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)的真實(shí)性和精確性、加強(qiáng)后期對(duì)整改工作的監(jiān)督力度、對(duì)內(nèi)部控制制度中存在的缺陷進(jìn)行及時(shí)糾正。

二、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題分析

（一）兩權(quán)分離，內(nèi)部人控問(wèn)題嚴(yán)重

自我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和接軌后，我國(guó)國(guó)有企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，對(duì)內(nèi)部控制體系的建設(shè)存在重大的影響。對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層享有國(guó)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和支配權(quán)，但房地產(chǎn)企業(yè)本身就是高風(fēng)險(xiǎn)高投入的行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理以及投資決策都需要內(nèi)部管理層與董事會(huì)共同決議。當(dāng)前，很多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了兩權(quán)分離，但內(nèi)部“人控”問(wèn)題還比較嚴(yán)重，董事會(huì)管理監(jiān)督職能缺位。再加上內(nèi)部經(jīng)營(yíng)者與企業(yè)主管部門(mén)存在信息和責(zé)任不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，使國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)故意夸大業(yè)績(jī)、隱瞞失誤的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不利于內(nèi)部控制工作的開(kāi)展，還會(huì)影響企業(yè)接受社會(huì)監(jiān)督[3]。

（二）法人治理結(jié)構(gòu)不完善

當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目涉及領(lǐng)域比較多，因此成本項(xiàng)目也會(huì)隨之增加，尤其是項(xiàng)目的上游供應(yīng)商。一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從征地到項(xiàng)目施工，再到后期銷(xiāo)售，各個(gè)環(huán)節(jié)以及部門(mén)的工作所涉及到的供應(yīng)商非常多。如果企業(yè)缺乏完善的法人治理結(jié)構(gòu)，使前期采購(gòu)成本過(guò)高。對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)不僅是采購(gòu)費(fèi)用，業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)也存在著虛高的問(wèn)題。企業(yè)對(duì)資金管理力度不足，資金支出預(yù)算控制薄弱或預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)、資產(chǎn)管理混亂等都是基于內(nèi)部控制制度不夠完善而造成的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)存在資金控制、購(gòu)銷(xiāo)控制、費(fèi)用控制、會(huì)計(jì)控制不嚴(yán)密的問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目成本過(guò)高，影響后期資金回收[4]。

（三）開(kāi)發(fā)成本復(fù)雜，內(nèi)控環(huán)境基礎(chǔ)薄弱

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的因素比較復(fù)雜，是企業(yè)成本管理工作的重要內(nèi)容。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本控制時(shí)沒(méi)有從成本支出源頭尋找控制要點(diǎn)，忽略了從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段到工程動(dòng)遷階段，再到工程建設(shè)階段的全過(guò)程控制，企業(yè)的成本控制方法也比較落后，對(duì)價(jià)值工程原理和行為控制理解不夠充分，無(wú)法對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制形成有效的作用，造成企業(yè)內(nèi)控環(huán)境基礎(chǔ)薄弱，后期的成本控制工作也很難推進(jìn)和實(shí)施。

（四）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

實(shí)際上，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)普遍成立和經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)間都不是很長(zhǎng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展卻是變幻莫測(cè)的。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)從初期走向快速成長(zhǎng)期，這一階段潛在的風(fēng)險(xiǎn)也是不可否認(rèn)的。隨著企業(yè)并購(gòu)重組等經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的實(shí)施，企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)復(fù)雜性也越發(fā)突出，在這一過(guò)程中權(quán)責(zé)不對(duì)等、工作程序不統(tǒng)一以及管理體系不健全等問(wèn)題也逐漸暴露，使企業(yè)決策失誤、徇私舞弊等現(xiàn)象頻頻發(fā)生。而市場(chǎng)全球化帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，但很多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還沒(méi)有提升到應(yīng)有的高度，風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)程序僅在項(xiàng)目建設(shè)決策中起到作用，缺乏對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理[5]。同時(shí)，企業(yè)沒(méi)有建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)投資項(xiàng)目的后續(xù)跟蹤管理缺乏對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，導(dǎo)致項(xiàng)目投資的預(yù)期目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也會(huì)隨時(shí)威脅企業(yè)的健康發(fā)展。

（五）缺乏集成度高的業(yè)務(wù)流程信息系統(tǒng)

業(yè)務(wù)流程信息反饋機(jī)制不健全是當(dāng)前很多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)都存在的一個(gè)問(wèn)題，業(yè)務(wù)流程信息是企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)的重要因素，而企業(yè)內(nèi)部信息的及時(shí)反饋不但能夠加強(qiáng)部門(mén)與部門(mén)之間的緊密合作，還能給企業(yè)管理層提供有效的數(shù)據(jù)信息支持。但一些房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程信息傳遞渠道單一、反饋機(jī)制不健全，導(dǎo)致企業(yè)的信息共享時(shí)效性差，且企業(yè)的管理層也難以及時(shí)了解內(nèi)部的項(xiàng)目建設(shè)真實(shí)情況。另一方面，不成熟的反饋機(jī)制使信息在傳遞過(guò)程中出現(xiàn)傳遞失誤等，影響信息的真實(shí)有效性，甚至可能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)[6]。

（六）內(nèi)部監(jiān)督功能難以實(shí)現(xiàn)

監(jiān)督管理是內(nèi)部控制工作的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，決定了內(nèi)部控制工作是否貫徹落實(shí)，也決定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是否合規(guī)合法。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)建立了內(nèi)部監(jiān)督制度，但其內(nèi)部審計(jì)稽查手段比較單一，無(wú)法實(shí)現(xiàn)監(jiān)督控制的職能。另外，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)督工作往往交由企業(yè)的審計(jì)部門(mén)和監(jiān)事會(huì)共同完成，但監(jiān)事會(huì)與審計(jì)部門(mén)之間沒(méi)有形成良好的制約關(guān)系，審計(jì)機(jī)構(gòu)的工作不但難以保證其獨(dú)立性，甚至還可能無(wú)法按照規(guī)章制度執(zhí)行。審計(jì)報(bào)告反饋的信息以及發(fā)現(xiàn)的潛在問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)處理和匯報(bào)，相關(guān)部門(mén)也沒(méi)有及時(shí)整改，造成審計(jì)監(jiān)督職能缺失，企業(yè)的內(nèi)部控制執(zhí)行效果與預(yù)期存在差距。

三、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部控制的具體對(duì)策

（一）強(qiáng)化內(nèi)部控制環(huán)境

內(nèi)部控制環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施和開(kāi)展的前提和基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的重要因素。因此，針對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)，需要注意以下幾個(gè)方面：

1.加快建設(shè)現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，完善企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度，規(guī)范企業(yè)股東大會(huì)與董事會(huì)、董事會(huì)與經(jīng)理班子之間的委托代理關(guān)系，形成管理層各組織結(jié)構(gòu)之間的牽制和約束，提高企業(yè)決策的透明度和科學(xué)性;其次，企業(yè)上下要深刻認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，并圍繞著內(nèi)部控制建立有效的規(guī)章制度，樹(shù)立內(nèi)部控制的權(quán)威性，并形成有效的上傳下達(dá)機(jī)制，協(xié)調(diào)內(nèi)部管理與執(zhí)行關(guān)系，推動(dòng)內(nèi)部控制高效運(yùn)轉(zhuǎn);最后，建設(shè)以?xún)?nèi)部控制為核心的企業(yè)文化，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部控制的全員參與性，立足于全局發(fā)展，建立與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況符合的內(nèi)控體系。

2.依據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)項(xiàng)目分層次建立控制目標(biāo)，確定控制主體。例如，企業(yè)的董事會(huì)主要負(fù)責(zé)制定風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略目標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估和監(jiān)督工作主要由企業(yè)運(yùn)營(yíng)層負(fù)責(zé)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)工作由企業(yè)管理層和執(zhí)行層共同運(yùn)作。

3.加強(qiáng)控制環(huán)境基礎(chǔ)工作的建設(shè)，一方面要建立對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告、內(nèi)部控制以及管理層相關(guān)的三方監(jiān)督機(jī)制，并建立外部審計(jì)委員會(huì)，主要負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)的監(jiān)督管理;另一方面，將企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制與短期財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合，基于平衡計(jì)分卡的理念改善管理層的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)內(nèi)容，減少內(nèi)部腐敗滋生。

（二）建立健全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制

為了應(yīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)有專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)進(jìn)行分析，重點(diǎn)把握主要風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)傳遞反饋結(jié)果報(bào)告，從而提高企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境的能力。此外，企業(yè)要基于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果提高內(nèi)部控制的針對(duì)性，設(shè)計(jì)好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的政策和程序，調(diào)動(dòng)全員參與性，對(duì)項(xiàng)目完成各個(gè)環(huán)節(jié)的成本與收益進(jìn)行管理，做好事前、事中和事后的控制。風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立則可以幫助企業(yè)及時(shí)對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，尋找有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

內(nèi)部控制管理本身就是一個(gè)全方位、全過(guò)程的管理模式，為了降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控還可以具體從以下幾個(gè)方面入手，例如完善預(yù)算管理制度，通過(guò)科學(xué)和規(guī)范的流程編制預(yù)算管理;對(duì)各項(xiàng)收支和單據(jù)管理做好責(zé)任落實(shí)工作，進(jìn)行統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算;建立嚴(yán)格的報(bào)銷(xiāo)制度和流程，加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)和驗(yàn)收環(huán)節(jié)的管理等，減少項(xiàng)目成本開(kāi)支，同時(shí)也是在降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立有效的管理信息系統(tǒng)

有效的管理信息系統(tǒng)可以及時(shí)、充分的進(jìn)行內(nèi)部信息共享與傳遞，也是貫徹落實(shí)內(nèi)部控制的輔助性工具。由于企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生諸多信息，而信息的傳遞正是將企業(yè)的業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)融合在一起，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)管理環(huán)節(jié)的緊密聯(lián)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施建立成本控制信息系統(tǒng)、招標(biāo)采購(gòu)信息系統(tǒng)、供應(yīng)商管理信息系統(tǒng)等，并保證系統(tǒng)的有效對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息集約化管理。同時(shí)，企業(yè)還要進(jìn)一步梳理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程，劃分好公司的管理區(qū)域和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域，做好各區(qū)域的信息對(duì)流，防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各種風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)內(nèi)部控制的監(jiān)督與評(píng)審

內(nèi)部控制的監(jiān)督與評(píng)價(jià)工作是保證內(nèi)部控制實(shí)施效果的重要因素，也是不斷提高和完善內(nèi)控機(jī)制的有效保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)、紀(jì)委等監(jiān)督部門(mén)的職能，并將相應(yīng)的業(yè)務(wù)活動(dòng)納入監(jiān)督管理中，劃分監(jiān)督與評(píng)價(jià)兩方面的作用。一方面對(duì)內(nèi)部控制的實(shí)施以及內(nèi)部控制的關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)督，另一方面也要對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告等數(shù)據(jù)信息進(jìn)行再評(píng)審，確保財(cái)務(wù)信息的有效性。同時(shí)，在保證內(nèi)部審計(jì)工作獨(dú)立性的基礎(chǔ)上，企業(yè)相關(guān)部門(mén)要及時(shí)處理審計(jì)部門(mén)反饋的信息和潛在的問(wèn)題，督促相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整改，從而提升內(nèi)部控制的科學(xué)性。此外，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)內(nèi)外部監(jiān)督的共同作用強(qiáng)化監(jiān)督審計(jì)職能，企業(yè)要按照政策規(guī)定定期向媒體和社會(huì)公開(kāi)財(cái)務(wù)信息，接受社會(huì)的監(jiān)督，減少?lài)?guó)有資產(chǎn)的流失，塑造良好的企業(yè)形象。

（五）加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)

人力資源是企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要優(yōu)勢(shì)，企業(yè)只有建立科學(xué)的人才管理機(jī)制，才能對(duì)內(nèi)部控制發(fā)揮最大的效用。一方面，企業(yè)要建立完善的人才晉升機(jī)制和績(jī)效考評(píng)體制，將企業(yè)的發(fā)展與職員的職業(yè)生涯聯(lián)系在一起，以良好的激勵(lì)機(jī)制調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，同時(shí)也增加員工的危機(jī)意識(shí)，從而促使員工不斷提升自身的工作效率和職業(yè)素養(yǎng)，完成企業(yè)規(guī)定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo);另一方面，房地產(chǎn)銷(xiāo)售與企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也存在一定的聯(lián)系，因此，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)基層員工的定期培訓(xùn)工作，通過(guò)大力宣傳內(nèi)部控制理念使員工主動(dòng)配合并遵循公司內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，提升服務(wù)意識(shí)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。最后，企業(yè)也要強(qiáng)化崗位分析，落實(shí)控制責(zé)任，通過(guò)對(duì)崗位權(quán)限和職責(zé)的分析對(duì)特定崗位員工的學(xué)識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、能力和職業(yè)道德等方面做好系統(tǒng)化規(guī)定，并以此規(guī)定指導(dǎo)內(nèi)部員工的招聘、考核、薪酬以及職位晉升等管理行為，做好人力資源合理配置，降低人才的流失，同時(shí)也能提升企業(yè)整體的工作效率。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)正處于風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的環(huán)境中，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須利用自身的優(yōu)勢(shì)建立和完善內(nèi)部控制體系。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制，最大限度發(fā)揮內(nèi)外部監(jiān)督職能，并做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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