賈彬

摘要：基于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的背景，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨著許多內(nèi)部因素與外部因素的影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、投資周期較長(zhǎng)、數(shù)額較大等特點(diǎn)，在日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要將財(cái)務(wù)管理的效用發(fā)揮出來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益的監(jiān)督與把控。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本特點(diǎn)，從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的常見(jiàn)問(wèn)題展開(kāi)分析，并以此為依據(jù)，提出完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、實(shí)施全周期財(cái)務(wù)管理、加大規(guī)模采購(gòu)力度、提升財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)等措施，希望推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;財(cái)務(wù)軟件;監(jiān)督機(jī)制

引言

基于我國(guó)基本政策不斷完善、社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的背景，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機(jī)遇，逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的重要產(chǎn)業(yè)。但就實(shí)際情況分析，許多房地產(chǎn)企業(yè)中存在財(cái)務(wù)問(wèn)題，例如財(cái)務(wù)制度不健全，資金監(jiān)督力度不足，注重事后管理，輕視事前、事中管理等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)建設(shè)的過(guò)程中，需要依托于合理的內(nèi)控手段，制定明確的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，逐步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)收支的管理。利用信息化管理的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制力度，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以此避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本特點(diǎn)

首先，基于新形勢(shì)背景，在國(guó)家與相關(guān)部門頒布新政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難度不斷增加，面臨的財(cái)務(wù)杠桿與風(fēng)險(xiǎn)逐漸增高。由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會(huì)受到許多不確定性元素的影響，開(kāi)發(fā)的范圍與涉及面較廣，還要適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是多樣性的、錯(cuò)綜復(fù)雜的，需要根據(jù)實(shí)際情況建立完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，因此形成對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的控制。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)屬于營(yíng)業(yè)活動(dòng)期間與范圍較長(zhǎng)的行業(yè)，由于投資成本的消耗較大，所以融資與籌資的難度也比較高。從這個(gè)角度進(jìn)行分析，提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度與利用率十分重要，需要根據(jù)融資行為，合理的運(yùn)用資金，資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，資金的回籠速度也不快。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要利用合理的財(cái)務(wù)規(guī)劃，以此提升資金的運(yùn)行效率。

最后，由于我國(guó)政府頒布了房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)限購(gòu)政策，對(duì)房?jī)r(jià)以及一系列的租房落戶進(jìn)行了政策限制。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展瞬息萬(wàn)變，與國(guó)家的基本政策掛鉤，結(jié)合國(guó)家的政策，編制戰(zhàn)略計(jì)劃，改變銷售策略具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。例如，就當(dāng)前實(shí)際情況進(jìn)行分析，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，泡沫較大，國(guó)家利用租房落戶與限購(gòu)的方式，以此抑制房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題發(fā)生。針對(duì)這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用開(kāi)發(fā)小戶型的方式，進(jìn)行合理的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)要將國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策作為基礎(chǔ)目標(biāo)，對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及時(shí)調(diào)整，才能保證經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)不斷提升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的常見(jiàn)問(wèn)題

（一）忽視成本費(fèi)用管控，不重視控制程序

在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，大部分企業(yè)都是通過(guò)土地增值，進(jìn)一步獲取較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，都是在事后進(jìn)行核算工作，并且對(duì)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)與稅款的繳納進(jìn)行計(jì)算，沒(méi)有在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)行的過(guò)程中，開(kāi)展成本費(fèi)用的核算工作，相關(guān)工作人員對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視度不足，導(dǎo)致預(yù)算編制不合理?；诖吮尘埃覈?guó)提出了有效的調(diào)控政策，適當(dāng)?shù)奶岣叱杀举M(fèi)用，而且與以往相比，房子的出售已經(jīng)不像從前那樣簡(jiǎn)單，這種資金的壓力也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要提升對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，強(qiáng)化成本費(fèi)用的監(jiān)督控制，形成健全的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行體系，以此實(shí)現(xiàn)各個(gè)流程的控制，才能更好地應(yīng)對(duì)資金挑戰(zhàn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度不健全，落實(shí)不明確

從當(dāng)前形勢(shì)進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全。由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度較快，各方面政策落實(shí)不完善，房地產(chǎn)企業(yè)中員工大部分學(xué)歷都不是很高?；诖吮尘跋拢康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全，也無(wú)法落到實(shí)處，與市場(chǎng)的要求相背離。此外，有些企業(yè)即使制定了相對(duì)周全的財(cái)務(wù)管理制度，但是內(nèi)控部門與其他部門的人員沒(méi)有很好地落實(shí)，就會(huì)出現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行流于形式化的問(wèn)題，制約房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展。

（三）資金監(jiān)督力度不足，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求量較大，若管理制度不健全，很可能會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)舞弊的現(xiàn)象，影響建筑工程建設(shè)質(zhì)量，資金的整體投入與工程的質(zhì)量不成正比。此外，若資金管理流程不合理，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督職能弱化，監(jiān)督部門缺乏獨(dú)立性，管理工作流于表面，無(wú)法保證會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性與真實(shí)性?；诖吮尘跋路康禺a(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)出現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)率低，回籠速度慢等問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展。

（四）注重事后管理，輕視事前、事中管理

財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容，需要貫穿于企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，并且做好事前的預(yù)測(cè)與計(jì)劃工作和事后的分析與考核工作。但就實(shí)際情況進(jìn)行分析，有效房地產(chǎn)企業(yè)仍然將財(cái)務(wù)管理中心放在納稅籌劃與會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，對(duì)于經(jīng)營(yíng)決策的制定、預(yù)算計(jì)劃的編制重視度不足，導(dǎo)致無(wú)法把控各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目可行性分析工作的過(guò)程中，僅僅將微觀數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，沒(méi)有準(zhǔn)確地計(jì)算現(xiàn)金流量與實(shí)際收益，也沒(méi)有充分地評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目控制的過(guò)程中，僅僅是開(kāi)展了簡(jiǎn)單的收支審核工作，缺乏全面的預(yù)算監(jiān)督與控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議

（一）完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，形成各部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的運(yùn)作過(guò)程中，需要建立健全的內(nèi)部控制體系。財(cái)務(wù)部門通過(guò)建立相關(guān)管理機(jī)制，增強(qiáng)與員工的溝通于交流，吸納基層員工與管理層提出的意見(jiàn)，并且聘請(qǐng)專門的財(cái)務(wù)管理專家，做好財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的評(píng)定工作，以便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，還能盡早地提出整改意見(jiàn)，并且修補(bǔ)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中存在的漏洞。在各個(gè)部門當(dāng)中，定期開(kāi)展員工交流會(huì)，了解基層員工的需求，并且收集財(cái)務(wù)問(wèn)題，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常流動(dòng)。只有健全財(cái)務(wù)系統(tǒng)，才能將各個(gè)部門的協(xié)作效應(yīng)發(fā)揮出來(lái)，形成各個(gè)部門的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，才能保證經(jīng)營(yíng)決策的合理性，以此達(dá)到推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)目標(biāo)。

（二）創(chuàng)新管理理念，實(shí)施全周期財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及的范圍較廣，如土地開(kāi)發(fā)、涉及規(guī)劃、工程承包、景觀綠化等。在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)大量工程簽證變更的情況，合同執(zhí)行的結(jié)果變化也比較大。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)以凈利潤(rùn)為核心，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售與稅費(fèi)清算作為全周期的財(cái)務(wù)管理理念。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)還有特有的稅種，就是土地增值稅，參與到房地產(chǎn)凈利潤(rùn)的整體核算過(guò)程中。房地產(chǎn)的銷售并不是價(jià)格越高利潤(rùn)就越高，而是要更加關(guān)注稅費(fèi)與收入的變化情況，以此達(dá)到最初的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。

（三）完善財(cái)務(wù)制度，落實(shí)財(cái)務(wù)政策

基于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理背景下，需要建立科學(xué)化的財(cái)務(wù)管理制度，并且準(zhǔn)確的落到實(shí)處。在確定好財(cái)務(wù)制度規(guī)劃之后，進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)管理制度，不斷提升財(cái)務(wù)管理制度的執(zhí)行力。在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中，需要保證管理人員了解制度普及的重要意義，還需要了解財(cái)務(wù)管理制度的重要性。通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)督與內(nèi)控管理的方式，保證財(cái)務(wù)管理制度能有效地實(shí)行，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理制度流于施行后的問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)管理過(guò)程中，采用精細(xì)化管理的方式，能夠更加清晰地把控企業(yè)運(yùn)行環(huán)節(jié)中存在的問(wèn)題，并通過(guò)開(kāi)展財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析來(lái)解決。此外，貫徹精細(xì)化成本管理理念，能保證財(cái)務(wù)管理的清晰性，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在落實(shí)財(cái)務(wù)管理政策的基礎(chǔ)上，對(duì)各部門員工的工作行為進(jìn)行約束，以此保證財(cái)務(wù)管理工作順利開(kāi)展。

（四）合理利用財(cái)務(wù)管理軟件，拓寬財(cái)務(wù)信息的應(yīng)用范圍

基于新時(shí)期背景下信息化技術(shù)飛速發(fā)展，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中也得到了廣泛的運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的引入財(cái)務(wù)管理軟件，以此在一定程度上提升整體的財(cái)務(wù)管理效率，使員工的管理工作更加規(guī)范化、準(zhǔn)確化。通過(guò)提升整體的專業(yè)財(cái)務(wù)軟件功能模塊，在原有財(cái)務(wù)管理功能基礎(chǔ)上，增加細(xì)化財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算模塊，將信息管理的功能發(fā)揮出來(lái)，減輕財(cái)務(wù)人員的工作壓力。根據(jù)相關(guān)的設(shè)定要求，企業(yè)可以結(jié)合自身的個(gè)性化發(fā)展需求，進(jìn)一步制定會(huì)計(jì)核算模塊，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性與可靠性，還能及時(shí)地對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。在完成信息處理工作之后，實(shí)行財(cái)務(wù)軟件使用的監(jiān)督管理工作，并啟動(dòng)財(cái)務(wù)內(nèi)控程序，開(kāi)展財(cái)務(wù)軟件的監(jiān)督整理工作，定期進(jìn)行修復(fù)與測(cè)評(píng)，盡早發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)軟件存在的漏洞，還能實(shí)行對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督與控制。利用這種有效地管理措施，將資金的利用率發(fā)揮出來(lái)，避免出現(xiàn)壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，不斷加快房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的速度。

（五）加大規(guī)模采購(gòu)力度，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用

基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要了解國(guó)家頒布的相關(guān)政策，從源頭入手進(jìn)行成本費(fèi)用的監(jiān)督與控制。利用科學(xué)化管理與精細(xì)化管理的方式，實(shí)現(xiàn)開(kāi)源節(jié)流的發(fā)展目標(biāo)。第一，在原材料的采購(gòu)過(guò)程中，需要采用貨比三家的方式，還要保證投標(biāo)活動(dòng)的公平性、公開(kāi)性，與其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合，開(kāi)展規(guī)?；牟少?gòu)。利用規(guī)?；牟少?gòu)，實(shí)現(xiàn)原材料成本使用的控制，避免出現(xiàn)材料單價(jià)過(guò)高、質(zhì)量不過(guò)關(guān)的問(wèn)題發(fā)生。第二，通過(guò)規(guī)?；牟少?gòu)，能夠增強(qiáng)與其他房地產(chǎn)企業(yè)的合作，為日后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。在控制成本費(fèi)用的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)內(nèi)控流程，開(kāi)展成本費(fèi)用的分析工作，了解各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出情況，還要對(duì)成本較高的環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)與控制，并且加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用控制。

（六）提升財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)專項(xiàng)培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)在招聘員工的過(guò)程中，可以選擇綜合素質(zhì)較高的員工，保證其在做好本職工作的同時(shí)，能夠了解財(cái)務(wù)管理知識(shí)，編制合理的人才引進(jìn)計(jì)劃，以此提升員工招聘的質(zhì)量。在員工入職之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要開(kāi)展一系列的專項(xiàng)培訓(xùn)工作，使其明確加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的重要意義，還要定期地組織員工參與到講座與培訓(xùn)當(dāng)中，使其掌握先進(jìn)的管理理念、投融資的重要路徑等，保證員工了解如何進(jìn)行有效地財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型培訓(xùn)工作，能在一定程度上拓寬員工的業(yè)務(wù)知識(shí)面，還能將更多的技能傳授給員工，為其做好職業(yè)規(guī)劃，以此為企業(yè)吸引與留住高素質(zhì)的人才，保證員工發(fā)展愿景與企業(yè)的同步，將員工的工作價(jià)值發(fā)揮到最大化。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理工作屬于重要的組成部分，其核心地位就在于能夠?qū)嵭袑?duì)企業(yè)各項(xiàng)計(jì)劃的引導(dǎo)，并且分析財(cái)務(wù)活動(dòng)中存在的主要問(wèn)題并利用合理的手段解決，以此達(dá)到控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)目標(biāo)。在不斷提高員工對(duì)財(cái)務(wù)管理工作重視度的基礎(chǔ)上，建立健全的財(cái)務(wù)管理體系，并且合理利用財(cái)務(wù)管理軟件，拓寬財(cái)務(wù)信息的應(yīng)用范圍，實(shí)行企業(yè)成本的有效控制。在加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督力度的同時(shí)，提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人的綜合能力，以此創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

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