摘 要 居住權(quán)制度可以滿足社會發(fā)展中弱勢群體的住房需求，使得社會中的弱勢群體能夠居有其所，老有所依，這不僅可以保證人們的基本生活權(quán)利，而且有利于促進(jìn)社會主義和諧社會的構(gòu)建。本文首先闡述了居住權(quán)的歷史變革與發(fā)展，分析了居住權(quán)的法律特征，分析居住權(quán)制度的發(fā)展現(xiàn)狀，探究了我國居住權(quán)制度的價(jià)值，希望能夠?qū)ξ覈木幼?quán)制度完善有所裨益。

關(guān)鍵詞 居住 居住權(quán) 完善

中圖分類號：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

2016年12月習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議上就人民群眾的住房問題提出了“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)。2018 年 8 月發(fā)布的民法典物權(quán)篇（草案）中再次規(guī)定了居住權(quán)制度。居住權(quán)對于我國來說是一個(gè)陌生的概念，居住權(quán)是指“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”，此次居住權(quán)入民法典，將為實(shí)現(xiàn)全體人民“住有所居”提供了重要的法律支撐。實(shí)現(xiàn)住有所居不再意味著人人都實(shí)質(zhì)上擁有房子，有房可住并長期居住乃是居住權(quán)設(shè)立的重要目標(biāo)。

1居住權(quán)的歷史變革與發(fā)展

羅馬是最先提出居住權(quán)的國家。《民法大全》中將役權(quán)分為地役權(quán)與人役權(quán)，地役權(quán)是指為了自己使用、經(jīng)營等方便而使用別人的土地的權(quán)利。人役權(quán)出現(xiàn)較晚，人役權(quán)是在他人之物上設(shè)立供自己使用的權(quán)利。羅馬法時(shí)期的人役權(quán)由用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)、和奴畜使用權(quán)，近代民法學(xué)者對《民法大全》做出修改，將奴畜使用權(quán)剔除。羅馬法的居住權(quán)的特點(diǎn)有：（1）居住權(quán)的權(quán)利人享有自己居住，也可讓與其有關(guān)的人居住或出租的權(quán)利。（2）即使不行使或人格減等，居住權(quán)也不因此消滅。（3）允許權(quán)利人出賣，但不得無償贈與第三人。（4）居住權(quán)人終身享有，沒有期限限制。這種立法體例為大多大陸法系國家所接受，并不斷改革創(chuàng)新。

在羅馬之后，法國民法大體上沿襲了羅馬法關(guān)于人役權(quán)的相關(guān)制度，但也有些許不同。法國民法將物權(quán)分為主物權(quán)與從物權(quán)，所有權(quán)和由所有權(quán)派生出來的權(quán)利構(gòu)成了主物權(quán)。從法國民法來看，用益權(quán)適用范圍最大，使用權(quán)被稱為“小用益權(quán)”，居住權(quán)被稱為“小使用權(quán)”。同時(shí)對居住權(quán)做出了限制，居住權(quán)的行使有較大的人身依附性，不可轉(zhuǎn)讓，不可出租，也被限制在滿足生活居住的條件之中?！兜聡穹ǖ洹穼⒁蹤?quán)設(shè)定為用益權(quán)、限制的人役權(quán)和地役權(quán)三項(xiàng)制度，居住權(quán)屬于限制的人役權(quán)，強(qiáng)調(diào)人身屬性。同時(shí)規(guī)定了居住權(quán)是指對他人的房屋使用以滿足居住的需要，居住權(quán)與用益權(quán)使用上比較類似，因用益權(quán)規(guī)定較為細(xì)致。所以居住權(quán)的許多方面可適用于用益權(quán)的規(guī)定。

2居住權(quán)法律特征的學(xué)理分析

（1）居住權(quán)屬于一種用益物權(quán)。用益物權(quán)是指非所有權(quán)人對他人所有之物享有占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)要想具有物權(quán)的效力，應(yīng)辦理登記手續(xù)，從而取得對世效力和絕對效力，受國家法律的保護(hù)。

（2）居住權(quán)的主體是自然人。這是因?yàn)榫幼?quán)往往基于婚姻、家庭等特殊社會關(guān)系產(chǎn)生，考慮其特殊目的例如贍養(yǎng)、扶養(yǎng)，因此具有較強(qiáng)的人身依附性。同時(shí)居住權(quán)人也是房屋的善良管理人，承擔(dān)妥善照管房屋的職責(zé)，若因故意或重大過失對房屋造成損害要承擔(dān)賠償責(zé)任。

（3）居住權(quán)的客體是設(shè)立居住權(quán)的住宅（包括占有范圍內(nèi)的基地使用權(quán)），從各國物權(quán)法的編排來看，居住權(quán)與使用權(quán)相接近，使用權(quán)的客體為一般的物，房屋為一般物的特定化，即居住權(quán)的客體被特定化，不可在其他的物上設(shè)立居住權(quán)。

（4）居住權(quán)有一定的期限，民法典（草案）規(guī)定居住權(quán)的期限有合同約定或遺囑載明，按約定或按遺囑，沒有約定或遺囑沒有載明的，期限截止到居住權(quán)人死亡時(shí)。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

（5）居住權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性，這是由居住權(quán)設(shè)立的目的所決定。居住權(quán)屬于人役權(quán)的一種，就人役權(quán)的性質(zhì)而言，不能與權(quán)利人相分離。

（6）居住權(quán)的設(shè)立通常是無償?shù)模羌彝ビH屬之間出于關(guān)愛同情等情感愿意負(fù)擔(dān)義務(wù)扶助生活相對困難的一方而設(shè)立的，體現(xiàn)人文關(guān)懷。但是當(dāng)事人另有約定的除外。

（7）居住權(quán)本質(zhì)上屬于物權(quán)的范疇，其也適用于物權(quán)的某些規(guī)定，如善意取得。當(dāng)讓與人處分權(quán)時(shí)，受讓人符合善意取得的條件時(shí)，居住權(quán)亦可善意取得。

3我國居住權(quán)制度的發(fā)展現(xiàn)狀

在我國，居住權(quán)制度的發(fā)展斷斷續(xù)續(xù)。相比于地役權(quán)來說，人役權(quán)發(fā)展較晚。新中國成立后，受前蘇聯(lián)民法典的影響，再加上韓國、日本和中國臺灣等地區(qū)都不設(shè)定居住權(quán)制度，我國民眾對居住權(quán)制度比較陌生。對于是否設(shè)立居住權(quán)，學(xué)者之間爭議頗大。贊同的學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)能更好發(fā)揮房屋這一財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，有利于房屋利用的多元化，也有利于發(fā)揮家庭職能。而反對的學(xué)者從以下幾個(gè)方面進(jìn)行反駁：（1）羅馬法設(shè)立的地役權(quán)是為了解決一些沒有繼承權(quán)而又無生活能力的特殊群體的生活問題，已不適合社會的發(fā)展需要。（2）居住權(quán)制度違背物權(quán)法“物盡其用”的原則。居住權(quán)本身具有諸多限制，具有較強(qiáng)的人身依附性，要求享有權(quán)利的人不得轉(zhuǎn)讓，不得繼承。（3）我國物權(quán)法并沒有劃分地役權(quán)與人役權(quán)二元結(jié)構(gòu)體系，所以有些學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)不能融入我國的物權(quán)制度的體系框架。（4）在商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，所有權(quán)逐漸吸納居住權(quán)，居住權(quán)重歸產(chǎn)權(quán)體系下的一種特別用益物權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)明晰，居住權(quán)制度的使用價(jià)值不大，居住權(quán)就沒有設(shè)立的必要。在物權(quán)法定主義原則下，我國法律沒有規(guī)定他物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)制度。直到民法典，居住權(quán)正式納入物權(quán)編體系之中，此時(shí)居住權(quán)入典，反映了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居有定所，老有所養(yǎng)的目的。

4居住權(quán)制度的價(jià)值探究

4.1從我國現(xiàn)行法律的規(guī)定來看設(shè)定居住權(quán)的價(jià)值

“從歸屬到利用”是物權(quán)發(fā)展的趨勢，物權(quán)的重心已從所有權(quán)到用益物權(quán)的轉(zhuǎn)換，居住權(quán)就是用益物權(quán)的一種。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，上層建筑反作用于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。物權(quán)作為保護(hù)財(cái)產(chǎn)利益的手段，根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在對物的所有利益進(jìn)行保護(hù)的基礎(chǔ)上，充分重視對物的利用利益的保護(hù)。所有權(quán)與其權(quán)能相分離，是發(fā)展的必然趨勢。

住房是人立身之本，是人得以生存發(fā)展必要條件。住房問題也是最基本最重要的關(guān)乎生存的法律問題，體現(xiàn)人權(quán)法的觀念?！稇椃ā访鞔_規(guī)定了對公民住房權(quán)利的保護(hù)，居住權(quán)是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的配套措施之一。

4.2從保障特殊人群的利益來看設(shè)定居住權(quán)的價(jià)值

在我國目前社會保障體系不完善的背景下，設(shè)定居住權(quán)具有重大意義。

4.2.1對離婚婦女的保障

離婚案件中，婦女多數(shù)情況下處于被動地位，能夠取得大部分房產(chǎn)的往往是男性一方，即使女方取得一半財(cái)產(chǎn)，這一半財(cái)產(chǎn)也難以購買同類市場價(jià)格的房屋，婦女面臨著生活困難的窘境。同時(shí)孩子多數(shù)跟隨母親生活，這使女方的生活更加拮據(jù)。最高院關(guān)于婚姻法的司法解釋（一）第27條對生活困難一方的救助規(guī)定：“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”居住權(quán)入典，將提高法律適用的效力，明確離婚后一方居住另一方房屋的性質(zhì)和限制，有效解決了離婚婦女無房可住的問題。

4.2.2對老人養(yǎng)老的保障

居住權(quán)"入典"將為老年人以房養(yǎng)老提供法律保障，養(yǎng)兒防老，是中國人最傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老理念，樹欲靜而風(fēng)不止，子欲養(yǎng)而親不待。養(yǎng)老的問題通過家庭內(nèi)部來解決。后來國家建立了社會養(yǎng)老保險(xiǎn)，但由于我國人口基數(shù)大，老齡化人口多，社會未富先老，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度并沒有覆蓋到全國，所以通過買房來養(yǎng)老。但傳統(tǒng)的以房養(yǎng)老模式矛盾明顯，老人只能將房子作為遺產(chǎn)使用，養(yǎng)老問題仍然得不到保障。

保留居住權(quán)的房屋買賣能有效解決養(yǎng)老的難題。保留居住權(quán)的房屋買賣可以使買方和賣方獲得自己想要的利益，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。對于賣方來說，房子無疑是“虛化的所有權(quán)”，而為自己的房子設(shè)立居住權(quán)從而將房子流轉(zhuǎn)出去提前變現(xiàn)，用來養(yǎng)老、用來治病，用來改善生活質(zhì)量，減輕了子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。對于買方來說，保留居住權(quán)的房屋買賣低于市場價(jià)格，買方也樂于接受。這是一種創(chuàng)新的養(yǎng)老模式，居住權(quán)制度有利于改變中國老齡化社會養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)的窘境。

當(dāng)然，針對養(yǎng)老問題還有遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，有人認(rèn)為，設(shè)立居住權(quán)意義不大，其實(shí)并不使然。居住權(quán)與遺贈撫養(yǎng)協(xié)議很是相似，二者都通過合同約定，體現(xiàn)了意思自治的原則，但二者還是有區(qū)別的。遺贈撫養(yǎng)協(xié)議是指老年人與撫養(yǎng)人之間簽訂協(xié)議，按照協(xié)議規(guī)定，受遺贈人承擔(dān)遺贈人的生養(yǎng)死葬義務(wù)，等遺贈人死后，享有受遺贈的權(quán)利，這就意味著，受遺贈人在遺贈人生前并無受遺贈的權(quán)利。而居住權(quán)當(dāng)所有權(quán)人設(shè)立居住權(quán)時(shí)，在雙方達(dá)成協(xié)議后，就可把所有權(quán)轉(zhuǎn)移給對方。所有權(quán)的變更體現(xiàn)了物的利用原則，更好地實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目的。

4.2.3對保姆等特殊人群的保障

“老人立遺囑將房產(chǎn)留給保姆 子女與保姆對簿公堂”，諸如此類的社會熱點(diǎn)層出不窮。子女們工作繁忙，以為老人有房子居住完全能自立，社會現(xiàn)實(shí)卻是老人日常起居無人照顧，而保姆對老人積極照顧，身患重病時(shí)積極陪同治療。尊敬老人是中華民族的傳統(tǒng)美德，滿足老人的物質(zhì)需求后，我們往往忽略了老人心靈的需求，老人真正需要的切切實(shí)實(shí)的陪伴。老人將房產(chǎn)留給保姆，也是考慮在老人去世后，保姆無房可住的現(xiàn)實(shí)。保姆此時(shí)處于弱勢地位，居住權(quán)體現(xiàn)了對弱勢群體的保護(hù)這一民法的基本理念，體現(xiàn)了一種人文關(guān)懷。將房屋留給子女繼承，為保姆辦理居住權(quán)設(shè)立登記，既能緩和矛盾，也能保護(hù)雙方利益。當(dāng)然在保姆確定不在房子所在地經(jīng)常居住或購買房屋或死亡后，居住權(quán)消滅。

4.3從社會調(diào)控來看設(shè)定居住權(quán)的價(jià)值

居住權(quán)，使居住權(quán)人得以安全的方式按照合同約定占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活的居住需要，如果不設(shè)定居住權(quán)，社會保障性住房體系下的廉租房和公租房的承租人就得不到歸屬感，存在隨時(shí)可能會搬走，不是自己的房子，不能長期居住的想法，這種不安全狀態(tài)，使保障性住房和公租房失去了其建立的意義，不能使租戶感覺到安全感和穩(wěn)定性。居住權(quán)的設(shè)立，為承租人吃下了定心丸，為“租購?fù)瑱?quán)”的真正落實(shí)搭起法律的基礎(chǔ)建筑。從居住權(quán)人角度來看，不再區(qū)分產(chǎn)權(quán)人，不再為某一平等的公共服務(wù)的享有而花費(fèi)更多。

從居住權(quán)的社會調(diào)控意義上看，民法典明確“居住權(quán)”，給社會房屋租賃市場良性發(fā)展注入生機(jī)，在“租購?fù)瑱?quán)”的指引下，在居住權(quán)與產(chǎn)權(quán)的取舍上，越來越多的人們會青睞于同樣穩(wěn)定、安全的居住權(quán)，這將落實(shí)“房住不炒”的精神。

5結(jié)束語

居住權(quán)制度在我國的建立有其意義，《民法典物權(quán)編》在堅(jiān)持將居住權(quán)制度放入我國用益物權(quán)體系的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)用盡可能多的條文對這一制度進(jìn)行更為完善的構(gòu)建，以充分發(fā)揮居住權(quán)制度的社會效果。居住權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，從物權(quán)的角度反映了所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的關(guān)系，符合了物權(quán)以利用為中心的發(fā)展趨勢，同時(shí)也為居住權(quán)人提供了法律保障。居住權(quán)一定程度上調(diào)節(jié)了供需矛盾，堅(jiān)持了“房子是用來住的，不是用來炒的”的思想，使房地產(chǎn)朝著解決居住和改善民生方向發(fā)展。居住權(quán)歷經(jīng)千年發(fā)展不斷完善， 其功能從單一的生存保障擴(kuò)展到房屋投資領(lǐng)域， 越來越適應(yīng)現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國司法實(shí)踐中， 存在大量居住權(quán)糾紛， 設(shè)立居住權(quán)制度， 可以解決關(guān)于房屋居住和投資的雙重問題， 有利于保障弱勢群體的利益， 實(shí)現(xiàn)房屋形式的多樣化利用。而且居住權(quán)制度具有無法為其它制度所替代的獨(dú)特功能， 所以確實(shí)有必要納入我國物權(quán)體系。

作者簡介：趙新宇（1998-），女，山東臨沂，山東科技大學(xué)學(xué)生，研究方向：法學(xué)。

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