高佳琦

[摘 要]眾所周知，營(yíng)運(yùn)資金的管理能力反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況，然而“現(xiàn)金為王”的房地產(chǎn)企業(yè)被2019年末突發(fā)的新冠疫情打了個(gè)措手不及。本文簡(jiǎn)要分析營(yíng)運(yùn)資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的意義，結(jié)合新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)的影響，闡述重大公共突發(fā)疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)的沖擊，并以Y房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)疫情時(shí)的實(shí)際工作安排、出臺(tái)的各項(xiàng)應(yīng)急方案為例，為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)突發(fā)重大公共衛(wèi)生事件提供參考，以提高企業(yè)應(yīng)對(duì)困難的能力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);營(yíng)運(yùn)資金管理;突發(fā)重大公共衛(wèi)生事件

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.16.026

[中圖分類(lèi)號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2020）16-00-03

1? ? ?房地產(chǎn)行業(yè)的特征

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了高速發(fā)展的黃金期，正逐步向開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)管理等多個(gè)方向延伸。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)具有以下顯著特征。

1.1? ?經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求量大

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)流程大致分為土地獲取、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建、施工建設(shè)、項(xiàng)目竣備、營(yíng)銷(xiāo)推廣及后期交付等階段，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)且每個(gè)環(huán)節(jié)均需要足量的資金支持。

1.2? ?項(xiàng)目投資成本高，投資風(fēng)險(xiǎn)大

在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間，企業(yè)需要進(jìn)行土地前融、開(kāi)發(fā)貸融資等方式填補(bǔ)自有資金的缺口來(lái)維持運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)。銀根緊縮、融資困難、投資成本高已是不可爭(zhēng)辯的事實(shí)。一旦企業(yè)遭遇資金回籠延緩，就可能意味著投資失敗，企業(yè)非但無(wú)法如期獲利，還需要償還銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)的巨額貸款，將直接影響企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

1.3? ?容易受?chē)?guó)家政策影響

房地產(chǎn)企業(yè)屬于政策導(dǎo)向型企業(yè)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)。一方面，中央堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的政策定位。另一方面，近年來(lái)各地方政府基本靠土地出讓收入緩解財(cái)政壓力，房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)土地稅費(fèi)相關(guān)支出在地方財(cái)政收入中占有舉足輕重的地位。

2? ? ?新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的沖擊

2.1? ?收入大幅度減少

中指市場(chǎng)研究總監(jiān)曹晶晶指出，新冠疫情發(fā)生以來(lái)，交易規(guī)模受到巨大影響，土地市場(chǎng)量縮價(jià)漲，百城均價(jià)2020年2月環(huán)比下跌0.24%。就成交量來(lái)看，50個(gè)代表城市新建商品住宅成交面積明顯縮減，同比降幅超過(guò)70%，各線城市成交規(guī)模同環(huán)比均下降。土地市場(chǎng)方面，企業(yè)被迫減少拿地。2020年2月以來(lái)，多地暫停土地出讓?zhuān)┎粦?yīng)求加之土地資源稀缺，導(dǎo)致樓面均價(jià)受影響上漲。2020年1月，銷(xiāo)售額排名前50的房地產(chǎn)企業(yè)中，銷(xiāo)售額同比下滑房地產(chǎn)企業(yè)高達(dá)80%，業(yè)績(jī)下滑率高達(dá)80%。截至2020年2月末，百?gòu)?qiáng)投資金額較去年同期下滑15%左右，銷(xiāo)售TOP 10企業(yè)新增貨值較2019年同期降幅50%，且仍有超過(guò)30%的企業(yè)未拿地，具體如表1所示。春節(jié)期間，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售全面停止，“零回款”現(xiàn)狀難

以突破。

2020年2月，TOP 20房地產(chǎn)企業(yè)單月全口徑銷(xiāo)售金額環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，超過(guò)80%的房地產(chǎn)企業(yè)更是單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降?？偠灾?，2020年2月創(chuàng)下近年來(lái)單月銷(xiāo)售最低記錄。

2.2? ?支出保持不變

《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，34.15%的房地產(chǎn)企業(yè)表示很難正常銷(xiāo)售，7.32%的房地產(chǎn)企業(yè)表示回款困難，9.76%的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)外合作。在“只付不收”的現(xiàn)狀下，職工薪資、供應(yīng)商貨款、土地款、融資還款等仍需支付，在當(dāng)下這種收支不平衡、資金短缺的背景下，獲得現(xiàn)金流，對(duì)企業(yè)自身營(yíng)運(yùn)資金的統(tǒng)籌調(diào)度安排成為房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事。

3? ? ?新冠疫情影響下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

3.1? ?頭部典型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)措施概覽

3.1.1? ?線上銷(xiāo)售

疫情防控期，售樓處關(guān)閉，工地停工，銷(xiāo)售滯泄，線上銷(xiāo)售模式成為該時(shí)期的主要銷(xiāo)售模式。自恒大開(kāi)啟“網(wǎng)上購(gòu)房”營(yíng)銷(xiāo)策略以后，其他房地產(chǎn)企業(yè)也相繼跟進(jìn)。各房地產(chǎn)企業(yè)逐漸與第三方平臺(tái)合作，打通線上渠道，待全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，保障銷(xiāo)售回款快速落實(shí)。

3.1.2? ?打折促銷(xiāo)

2020年購(gòu)房折扣榜如表2所示。

3.1.3? ?促進(jìn)回款

企業(yè)主動(dòng)發(fā)起優(yōu)惠購(gòu)房的條件及相應(yīng)條款，主動(dòng)占據(jù)市場(chǎng)，通過(guò)降價(jià)和優(yōu)惠促銷(xiāo)的方式贏得客戶關(guān)注，提高銷(xiāo)售回款。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，疫情期間減少融資，疫情后增加融資的企業(yè)占63.41%;表示疫情前后均加速融資的占24.39%;受疫情影響不明顯的占12.2%。超半數(shù)企業(yè)認(rèn)為，融資成本可能會(huì)上升1%～5%。因此，Y企業(yè)針對(duì)疫情提出百日戰(zhàn)“疫”計(jì)劃。公司執(zhí)行副總裁做出兩大判斷：2020年第一季度房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回流艱難;樓市的“春天”可能從2020年7月開(kāi)始。面對(duì)疫情，有效成交和回款杯水車(chē)薪，加之復(fù)工延遲，第一季度供貨減少，房地產(chǎn)企業(yè)2020年現(xiàn)金回款和資金還款計(jì)劃全被打亂。狠抓現(xiàn)金流成為核心舉措，在嚴(yán)峻的形勢(shì)下，Y公司開(kāi)展了“百日戰(zhàn)疫”行動(dòng)。

3.2? ?Y企業(yè)應(yīng)對(duì)措施

3.2.1? ?開(kāi)源

①做好經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管控。例如，盤(pán)活庫(kù)存，參考領(lǐng)頭房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行庫(kù)存促銷(xiāo)，線上賣(mài)房，力求盡可能多的清庫(kù)存;應(yīng)收款催收，對(duì)于以往的應(yīng)收款應(yīng)收盡收，如有必要可以動(dòng)用法律武器;監(jiān)管資金盤(pán)活，嚴(yán)密關(guān)注各地政策，判斷各項(xiàng)目在銀行或合作公司的預(yù)售監(jiān)管資金是否有機(jī)會(huì)盤(pán)活。②更新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)措施。Y企業(yè)針對(duì)本次疫情，開(kāi)展線上購(gòu)房APP，置業(yè)顧問(wèn)全程跟進(jìn)，滿足客戶需求及準(zhǔn)備待售樓處開(kāi)放后的一系列簽約材料。另外，特推出專(zhuān)享福利——5 000元業(yè)主保障計(jì)劃PRO項(xiàng)目，自購(gòu)優(yōu)惠、推薦有禮、友鄰有禮、補(bǔ)償有勵(lì)、傭金保障。即老業(yè)主存5 000元認(rèn)購(gòu)金可享折上折優(yōu)惠，老業(yè)主推薦他人購(gòu)買(mǎi)賺1%傭金（稅前），固定日期前未簽約可退還認(rèn)購(gòu)金。

3.2.2? ?節(jié)流

（1）料工費(fèi)方面

①工程款。嚴(yán)控工程款支出，要求多利用供應(yīng)鏈融資方式支付，如保理、商票等。②行政費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。嚴(yán)控差率費(fèi)及業(yè)務(wù)招待費(fèi)，資金計(jì)劃暫時(shí)只支付剛性營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)。

（2）土地款

公司對(duì)于已確權(quán)項(xiàng)目，到期應(yīng)付的土地款，可積極溝通地方政府申請(qǐng)延期;未確權(quán)的項(xiàng)目，可考慮企業(yè)實(shí)際情況，重新摸排項(xiàng)目潛力進(jìn)行決策。

（3）稅金

根據(jù)疫情防控工作情況，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了延長(zhǎng)申報(bào)納稅期限日的通知。此外，經(jīng)營(yíng)受重大影響的企業(yè)，在繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)可申請(qǐng)減半征收。各項(xiàng)目公司結(jié)合實(shí)際情況判斷各主管機(jī)關(guān)口徑，關(guān)注各項(xiàng)稅費(fèi)通知，盡量延期緩繳。

（4）融資還款

企業(yè)逐筆梳理月度、季度融資還款付息情況，與銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)積極溝通。對(duì)于非剛性還款安排協(xié)調(diào)延期還款，以時(shí)間換空間。

4? ? ?新冠疫情下房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的建議

4.1? ?準(zhǔn)備應(yīng)急方案

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)外，應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的備案小組并準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案，在遇到突發(fā)事件時(shí)，保障企業(yè)內(nèi)部溝通的時(shí)效性，確保應(yīng)急預(yù)案的可執(zhí)行性及執(zhí)行的全面性、風(fēng)險(xiǎn)的可接受程度等。

4.2? ?加強(qiáng)資金儲(chǔ)備，保證運(yùn)營(yíng)安全

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問(wèn)題是資金短缺。企業(yè)除了從傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)融資外，也可以從供應(yīng)鏈融資、股權(quán)融資等角度，開(kāi)辟新思路，尋找低成本資金合作方，充實(shí)資金儲(chǔ)備，以備不時(shí)之需，謹(jǐn)防極端狀況下企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3? ?修煉內(nèi)功，提升自身管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的使用情況進(jìn)行定期分析研究，尤其是應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、預(yù)付工程款、銷(xiāo)售回款等情況，并根據(jù)分析結(jié)果積極調(diào)整企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。企業(yè)需要結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)狀況，結(jié)合資金成本盈利條件等因素，科學(xué)合理安排流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的比重，提升自身管理能力。

5? ? ?結(jié) 語(yǔ)

營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所需的流動(dòng)資金。為了保證企業(yè)長(zhǎng)久運(yùn)行和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好資金統(tǒng)籌安排。而在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)之外，例如，面對(duì)突發(fā)的新冠疫情時(shí)，只有科學(xué)有效地調(diào)配運(yùn)用和管理資金，企業(yè)才能順利渡過(guò)資金鏈斷裂的危機(jī)，在同行中立于不敗之地。

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