李紅 李平

摘 要 房地產行業(yè)由于行業(yè)的特殊性，面臨的財務風險尤為突出，而財務分析不僅會影響公司的正常經(jīng)營，嚴重時甚至會引發(fā)破產清算。因此，有效地防范房地產行業(yè)上市公司的財務風險尤為必要和緊迫。本文在闡明現(xiàn)階段房地產行業(yè)上市公司財務狀況的基礎上，分析其存在的財務風險問題，并提出防范財務風險的對策。

關鍵詞 房地產行業(yè) 上市公司 房地產公司 財務風險 風險防范

一、引言

房地產行業(yè)具有資金投資量大、資金回收慢的特點，行業(yè)的特殊性使其面臨較大的財務風險。加之國家堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位以及多渠道保障的住房制度，購房者對房價預期較低，這更加大了房地產行業(yè)上市公司的財務風險。房地產行業(yè)上市公司要想穩(wěn)步發(fā)展，必須有效識別公司面臨的財務風險，同時分析其存在的原因，進而找出防范措施從而規(guī)避該類風險。

二、房地產行業(yè)上市公司財務風險現(xiàn)狀

（一）樣本選擇

為了全面反映我國房地產行業(yè)上市公司的面臨的財務風險狀況，本文選取2015—2018年滬深兩市132家房地產行業(yè)上市公司作為基礎樣本，剔除14家B股上市的房地產公司后，最終選擇118家房地產公司作為研究樣本。

（二）財務風險狀況

本文分別從投資風險、籌資風險和經(jīng)營風險三個方面，分析當前房地產行業(yè)上市公司的財務風險狀況。

1.投資風險

投資風險是指受各種不確定因素的影響，房地產公司的投資行為與預期效益相差較遠，從而引發(fā)的風險。本文主要利用成本費用利潤率和總資產報酬率對房地產公司的經(jīng)營情況進行分析。

2015—2018年，全行業(yè)成本費用利潤率均值在15%～25%之間，呈現(xiàn)逐年遞增趨勢，說明全行業(yè)成本費用控制較好;2015—2018年，行業(yè)總資產報酬率均值在3%～4.5%之間，并緩慢增長。個體來看，2018年成本費用利潤率優(yōu)秀值為75.88%，較差值為-11.33%，說明房地產行業(yè)上市公司成本費用利潤率相差較大，在一定程度上說明公司間發(fā)展不均衡;2018年總資產報酬率優(yōu)秀值為11.37%，較差值為0.62%，說明公司間差異較大，個別公司資產利用效果較差。

2.籌資風險

籌資活動作為房地產行業(yè)上市公司生產經(jīng)營活動的起點，會直接影響籌集資金的使用效率和效益。由于債務性融資是房地產行業(yè)上市公司的主要融資方式，因此本文將償債能力分析作為籌資風險分析的重點。本文通過速動比率、資產負債率和利息保障倍數(shù)三個指標對籌資風險進行分析。

2015—2018年，行業(yè)速動比率均值在0.5～0.7之間;2015—2018年，全行業(yè)資產負債率均值在60%～70%之間，呈現(xiàn)逐年遞減趨勢;2015—2018年，行業(yè)利息保障倍數(shù)均值在5～8之間，2017—2018年下降趨勢明顯。就個體數(shù)據(jù)來看，2018年速動比率的優(yōu)秀值和較差值分別為210.07%和27.79%;2018年資產負債率的優(yōu)秀值為37.60%，較差值為85.52%，表明房地產行業(yè)上市公司之間償債能力水平相差很大，各公司發(fā)展不均衡。

3.經(jīng)營風險

房地產行業(yè)上市公司具有風險大、成本高和回收期長等特點，在所有行業(yè)當中，房地產行業(yè)存貨占用資金量大，存貨周轉期長，對公司的生產經(jīng)營活動影響大。本文主要采用總資產周轉率、流動資產周轉率和存貨周轉率，分析房地產行業(yè)上市公司面臨的經(jīng)營風險。

2015—2018年，行業(yè)總資產周轉率的最高值和最低值分別是0.49和0.07，平均值在0.2～0.25之間;2015—2018年，行業(yè)流動資產周轉率在0.25～0.35之間;2015—2018年，相較于2015和2016兩個年度，2017年和2018年兩年的行業(yè)存貨周轉率有所好轉，均值在0.2～0.4之間。以上數(shù)據(jù)表明公司資產管理水平有所提升，而且運營效率有所提高，但是從其他資產管理水平的數(shù)據(jù)來看，并沒有得到有效的提高，表明其運營總資產的能力有待加強。

三、財務風險產生的原因

（一）融資渠道單一，資本結構不合理

公司的融資渠道可分為兩大類，包括債務性融資和權益性融資。房地產行業(yè)的資金需求量大，資金來源以債務性融資為主，主要是銀行貸款，自有資金占比很低，資本結構單一。這可能導致房地產行業(yè)上市公司的負債比率上升，到期無法償付本息，引發(fā)財務風險。隨著房地產行業(yè)上市公司規(guī)模的擴大，地價不斷上漲，很多公司進行負債式經(jīng)營，導致房地產行業(yè)上市公司的財務風險日益加大。一旦房地產市場發(fā)生波動，房地產行業(yè)將面臨巨大的財務風險。

（二）公司戰(zhàn)略投資決策不當

有效的戰(zhàn)略決策是公司獲得利潤，提升戰(zhàn)略競爭力的前提，反之，可能會造成資源浪費，給公司帶來無法挽回的損失。因此，公司的戰(zhàn)略管理決策決定著公司能否長期穩(wěn)定發(fā)展。此外，房地產市場具有較強的區(qū)域性，如果公司不考慮自身的特點，缺乏對項目的可行性研究，盲目擴張，一旦擴張速度超過公司預期的承受能力，將會導致資不抵債。加之房地產公司的調整能力較差，不夠靈活多變，如果決策失誤，房地產公司將面臨巨大的財務危機。

（三）資金回收困難，資金鏈斷裂

房地產行業(yè)存貨流轉周期長，在房地產市場活躍時期，如果公司大量購置土地，開發(fā)投資新的工程項目，一旦在工程項目接近尾聲時，市場行情急轉直下，房屋銷售的難度將大幅度提高，公司也很難如期回收資金，導致資金周轉出現(xiàn)困難。因此，公司很有可能因為欠款等原因出現(xiàn)資金短缺的情況，最后引發(fā)危機。房地產公司也很有可能因為融資、應收賬款等風險，而出現(xiàn)資金逾期回收的問題，最終導致資金鏈斷裂。因此，無論是哪一種風險，都可能導致公司資金回收困難，資金鏈斷裂，從而產生財務危機。

四、房地產行業(yè)上市公司防范財務風險的對策

公司面臨的財務風險是客觀存在的，因此財務風險不能完全消除，只能采取盡可能的措施，將其影響降到最低。房地產行業(yè)上市公司可以從合理確定負債比例、科學確定投資戰(zhàn)略和強化資金預算三個方面加強對財務風險的防范。

（一）合理確定負債比例，完善資本結構

要對籌資風險進行防控，一方面要探索新的融資渠道，改變過度依賴銀行的情況。房地產行業(yè)上市公司可采用房地產租賃、股權收購、信托融資、開發(fā)商貼息委托貸款和發(fā)行債券等方式獲得融資。另一方面要控制負債規(guī)模，確保資本結構合理。項目融資時，項目團隊要充分考慮可能導致內外部環(huán)境變化的因素，確定一個科學合理的資本結構比例，從而有效管理和控制公司的資金成本。

（二）科學確定投資戰(zhàn)略，降低決策風險

公司要想降低決策風險，一方面要確定科學的投資戰(zhàn)略，保證投資戰(zhàn)略與公司的總體戰(zhàn)略相一致，包括投資重點、方向、資金來源和使用，以及具體實施投資方案等方面的內容。另一方面要加強投資方案的可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a開發(fā)建設過程中至關重要的環(huán)節(jié)，將直接影響投資項目的成功與否。因此，房地產行業(yè)上市公司要合理評估項目風險、收益等事項，對擬開發(fā)項目進行全面綜合的分析。

（三）科學管理資金運用，強化預算控制

要有效地控制財務風險，提升資金運作效率，進一步強化資金預算控制是行之有效的措施。預算是一種內控機制，目的是降低財務風險、減少交易成本，它在公司管理中處于核心地位，主要面向未來的財務計劃。為保證公司資金能夠維持公司的正常運作，公司要實施資金“月計劃、旬平衡、日安排”的精細化管理，加強控制各部門、各環(huán)節(jié)的資金使用量，監(jiān)控資金的流向，對公司資金實行追蹤化管理，按照預算控制向各部門分配資金，滿足各部門對資金的合理需求，降低風險，減少交易成本，提高資金的使用率，實現(xiàn)資金價值的最大化。

（作者單位為山東女子學院）

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