武麗霞

[摘 要]進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國迎來高速發(fā)展期，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)、日趨成熟，成為國民經(jīng)濟(jì)中新的增長點，帶動多個行業(yè)共同進(jìn)步，并衍生出許多新職業(yè)，為社會提供了大量工作崗位。因此，在信息化時代，房地產(chǎn)估價應(yīng)與時俱進(jìn)，積極引入新的方法與技術(shù)，提高計算效率與結(jié)果的準(zhǔn)確性，更好地為國民提供服務(wù)，發(fā)揮自身效用。

[關(guān)鍵詞]現(xiàn)代信息技術(shù);房地產(chǎn)估價領(lǐng)域;應(yīng)用

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.22.034

[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）22-00-02

0? ? ?引 言

信息技術(shù)的迅猛發(fā)展促使多個行業(yè)發(fā)生了重大變革，諸多新技術(shù)迅速滲透到各個領(lǐng)域，發(fā)揮了重要作用，有效提高了人們的工作效率。在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域，需要收集與分析海量信息，難度較高、工作量大，且具有時效性，而信息技術(shù)能夠完全滿足房地產(chǎn)評估工作的需求，有效提升信息處理能力，并在最短時間內(nèi)給出精確結(jié)果，簡化繁雜的工作，確保最終結(jié)果的準(zhǔn)確性，為企業(yè)決策提供依據(jù)。

1? ? ?房地產(chǎn)估價綜述

1.1? ?含義

房地產(chǎn)估價的主要任務(wù)是對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行準(zhǔn)確評估，即根據(jù)估價的最終目的與相關(guān)要求，遵循行業(yè)中的估價原則、使用正確方法，規(guī)范地按照既定流程分析房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)估價探究了影響房地產(chǎn)價格的因素，總結(jié)與借鑒了以往的估價經(jīng)驗，分析了市場發(fā)展變化規(guī)律，并獲得了房地產(chǎn)特定權(quán)益。本質(zhì)是通過模擬市場價格的形成過程估算未來的房價，不是單純的主觀判斷，而是對科學(xué)、經(jīng)驗等方面的整合，具有重要借鑒意義?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，由此衍生出諸如房屋租賃、抵押、交易、商品房開發(fā)與售賣等不同領(lǐng)域，需要開展房地產(chǎn)估價工作，以指導(dǎo)企業(yè)未來發(fā)展。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖發(fā)展迅速，但容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，形成連鎖反應(yīng)，嚴(yán)重時將擴(kuò)大金融風(fēng)險，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)，因此，國家必須重視房地產(chǎn)估價工作，建立健全估價體系，為廣大人民提供專業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

1.2? ?分類

1.2.1? ?一般評估

一般評估指當(dāng)房地產(chǎn)交易中買家與賣家之間產(chǎn)生糾紛或者無法保持一致意見時，針對某些留有爭議的問題，由第三方專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估該問題，并給出客觀結(jié)論，幫助雙方解決問題，并達(dá)成一致意見。一般評估大多針對某個地區(qū)、時間點、特定物業(yè)測算價值，給出可靠的結(jié)果，具有法律效力。

1.2.2? ?特定評估

為維護(hù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，加強(qiáng)監(jiān)管，排除安全隱患，降低經(jīng)濟(jì)危機(jī)等發(fā)生的概率，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)有效監(jiān)管行業(yè)中的交易過程，保證公平公正。當(dāng)買賣雙方敲定的價格與商品市場價值嚴(yán)重不符或者明顯較低時，應(yīng)由國家房地產(chǎn)交易管理部門對其進(jìn)行特定評估，并更換評估方法多次計算，以獲得最準(zhǔn)確的結(jié)果。當(dāng)評估結(jié)果蓋棺定論后，結(jié)果將具有法律效應(yīng)，買賣雙方必須按照政府相關(guān)單位給出的評估值重新考慮和計算稅費(fèi)，以減少逃稅、漏稅現(xiàn)象。

1.2.3? ?房地產(chǎn)抵押貸款評估

在進(jìn)行諸如貸款等活動以獲得資金支撐時，相關(guān)單位需要抵押物品，如果貸款金額較多，則需要使用房屋抵押。在這一過程中，國家金融部門指定或者給予權(quán)限的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)要先評估房產(chǎn)價值，一旦確定最終估價，則該估價就具有很強(qiáng)的法律效力，并形成書面文件，對貸款和放貸雙方都形成了約束力。但是，這種評估所給的結(jié)果一般要低于當(dāng)前房屋市場價值。

1.3? ?步驟

1.3.1? ?明確基本事項

首先，明確本次評估的目的并選擇相應(yīng)評估方法，在評估機(jī)構(gòu)受理業(yè)務(wù)時，由委托方闡述目的，機(jī)構(gòu)人員進(jìn)行記錄;其次，確認(rèn)評估對象、基準(zhǔn)日等，并簽訂合同，約束委托人與評估方，明確雙方義務(wù)與責(zé)任。

1.3.2? ?制訂評估計劃

根據(jù)本次評估對象與目的等制訂初步計劃，為后續(xù)工作提供指導(dǎo)，并選定所需的評估方法與流程。

1.3.3? ?實地調(diào)研勘察

評估人員前往現(xiàn)場對評估對象進(jìn)行實地勘察調(diào)研，了解現(xiàn)場情況與房地產(chǎn)的使用、損毀等各種資料，并形成完備的書面記錄。

1.3.4? ?信息分類處理

回轉(zhuǎn)所得信息，并進(jìn)行分類處理和深入分析，綜合考慮多種因素，為開展評估工作提供有力依據(jù)。

1.3.5? ?價格評估測算

根據(jù)計劃中確定的方法評估房地產(chǎn)價格，并采用其他方法計算得出結(jié)果作為參照，以保證價格公正合理。同時，相互對照多個結(jié)果，調(diào)整與修正主要結(jié)果，初步得出房地產(chǎn)價格。

1.3.6? ?結(jié)果綜合評定

對工作過程與所得結(jié)果進(jìn)行反思與總結(jié)，綜合分析，以確定結(jié)果的準(zhǔn)確性，得到最終評估結(jié)果。

1.3.7? ?評估報告撰寫

根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定和委托方的需求撰寫評估報告，呈現(xiàn)評估流程、所用方法與最終結(jié)果等。

2? ? ?現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的應(yīng)用

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，在20世紀(jì)末期才逐漸在全國范圍內(nèi)推廣，且受到我國國情影響，房地產(chǎn)估價活動一直由政府主導(dǎo)和監(jiān)管，具有較強(qiáng)的行政色彩，民間機(jī)構(gòu)很少能夠參與。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張，我國資本市場與房地產(chǎn)行業(yè)的多種活動早已密不可分，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的服務(wù)對象群體不斷增加，工作性質(zhì)和工作量發(fā)生了變化，市場對估價效率、結(jié)果的準(zhǔn)確性提出了更高要求，同時，從業(yè)人員資格評定與管理也更加嚴(yán)格?，F(xiàn)階段，我國各地從事房地產(chǎn)估價的機(jī)構(gòu)數(shù)量成倍增加，總數(shù)超過4 500家，從事該行業(yè)的人員數(shù)量已逾25萬人，為了在激烈的行業(yè)競爭中脫穎而出，保障未來發(fā)展，獲得較好前途，從業(yè)人員必須提升自身素養(yǎng)，學(xué)習(xí)使用信息技術(shù)，有效提高工作效率和精度，提升服務(wù)質(zhì)量。在諸如制訂計劃、實地勘察、信息收集與處理、撰寫報告等多個環(huán)節(jié)，信息技術(shù)都能發(fā)揮關(guān)鍵性作用，減少計算失誤。

2.1? ?建立統(tǒng)一信息標(biāo)準(zhǔn)與編碼

影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，諸如國家政策變動、市場發(fā)展等都可能引起價格大幅波動，因此，企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時必須整合與處理相關(guān)信息，同時應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，方便從業(yè)人員有效開展信息檢索工作，幫助他們在工作中快速查詢和調(diào)取所需信息，并將該信息作為評估依據(jù)。為提高檢索效率，需統(tǒng)一信息標(biāo)準(zhǔn)與編碼，構(gòu)建數(shù)據(jù)庫，分類整理和儲存所得信息。首先，將信息歸類，并建立明確的信息類別標(biāo)準(zhǔn)體系，方便完成信息處理工作;其次，評估機(jī)構(gòu)或者企業(yè)要加強(qiáng)合作，建立信息類別編碼體系，將編碼與信息一一對應(yīng)，同時負(fù)責(zé)維護(hù)評估體系。只有統(tǒng)一信息標(biāo)準(zhǔn)與編碼，才能規(guī)范信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的應(yīng)用，為從業(yè)人員提供方便。

2.3? ?建立健全信息儲存與傳遞系統(tǒng)

房地產(chǎn)估價任務(wù)量大，一般不會由個人完成，而需要團(tuán)隊協(xié)作、信息共享。采用現(xiàn)代信息技術(shù)中的遙感、通信和控制等技術(shù)，能夠便捷地儲存海量信息，并實現(xiàn)數(shù)據(jù)交換。在具體操作中，首先，重視信息存儲，使用電子檔案代替紙質(zhì)檔案，使用U盤等代替光盤，當(dāng)獲取信息后，通過信息系統(tǒng)直接上傳到數(shù)據(jù)庫中，由專人完成分類整理，之后按照不同類別納入不同分部，建立完整的辦公信息檔案。較大的文件可以單獨(dú)存儲，并為其撰寫目錄和簡介，做到井井有條、一目了然;其次，注意拓寬交流渠道，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)平臺構(gòu)建專門的合作交流通道，要求評估人員采用某個統(tǒng)一的軟件或平臺進(jìn)行實時交流，分享意見，并利用加密技術(shù)、殺毒軟件、防火墻技術(shù)等保護(hù)信息，避免泄露。此外，在評估機(jī)構(gòu)或者企業(yè)內(nèi)部，應(yīng)構(gòu)建局域網(wǎng)，將整個單位有機(jī)連接成為一個整體，使全體職工都能實現(xiàn)信息化辦公，并通過局域網(wǎng)完成分工合作，提高評估工作效率。

2.4? ?提高評估人員職業(yè)素養(yǎng)與信息技術(shù)水平

房地產(chǎn)評估行業(yè)的迅猛發(fā)展吸引了大量大學(xué)畢業(yè)生和社會人士考取相關(guān)證書，并選擇進(jìn)入該行業(yè)，但目前房地產(chǎn)評估人才市場中存在人才專業(yè)水平參差不齊的現(xiàn)象，部分人員雖然能夠憑借相關(guān)證件順利進(jìn)入工作崗位，但實際上缺乏職業(yè)素養(yǎng)，不了解房地產(chǎn)估價的最新方法、理論等，不能根據(jù)評估目的選擇最適宜的方法，在計算過程中常出現(xiàn)失誤或考慮不周，不能將所有影響價格的因素考慮在內(nèi)，還有些從業(yè)人員缺乏責(zé)任感，對待工作不嚴(yán)謹(jǐn)，出現(xiàn)錯誤后無法及時糾正，甚至屢次犯錯。此外，也有一些評估人員，尤其是大齡從業(yè)者，接觸信息技術(shù)較晚、基礎(chǔ)薄弱，沒有積累足夠的實踐經(jīng)驗，在使用網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫、大數(shù)據(jù)技術(shù)和信息通信軟件時顯得力不從心，甚至不能單獨(dú)完成文件掃描、上傳和分類等基礎(chǔ)性工作。評估機(jī)構(gòu)想要更好發(fā)展，必須重視對人員的職業(yè)化培訓(xùn)，聘請資深學(xué)者和講師對在職員工進(jìn)行教育，詳細(xì)講述本行業(yè)的最新發(fā)展情況，要求職員深入了解房地產(chǎn)估價方法、影響因素、國家政策變動、市場發(fā)展規(guī)律等，并熟悉信息技術(shù)的操作方法和注意事項，為信息化辦公奠定堅實基礎(chǔ)。

3? ? ?結(jié) 語

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要地位，房屋建筑成為熱門商品，受到狂熱追捧，行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，且估價工作的重要性日益凸顯。在房地產(chǎn)估價中引入信息技術(shù)，能夠有效規(guī)范評估過程，大幅縮短評估時間，提高效率，并提升所得結(jié)果的精準(zhǔn)度，為委托人提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

主要參考文獻(xiàn)

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