王興亮

（臨沂慧谷置業(yè)有限公司，山東 臨沂 276000）

近年來，新的稅收政策頻出，國家針對房地產的調控政策不斷推出，工商登記改革后市場掀起創(chuàng)業(yè)熱潮，市場主體迅猛增長，互聯網和信息技術的發(fā)展給工作和生活帶來便利的同時也帶來了安全隱患，各地失敗、爛尾的項目也時有出現。中小房地產企業(yè)在此背景下面臨各種新的風險和挑戰(zhàn)。本文以山東臨沂和青島兩地為例，淺談中小型房地產企業(yè)面臨的風險及應對措施。

一、新時期新環(huán)境中小型房地產企業(yè)的主要風險類型

1.對稅收法規(guī)把握不準帶來的納稅風險

（1）取得的建筑業(yè)發(fā)票備注欄不規(guī)范，導致土地增值稅無法扣除的風險。實務中常見施工方提供的建筑業(yè)發(fā)票備注欄填寫的是“工程地址、工程名稱”，并且有的項目名稱隨意使用簡稱或有別字，也有個別施工單位漏填備注欄。實際文件規(guī)定要求備注欄應填寫“建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱”，國家稅務總局（以下簡稱“總局”）公告2016 年第70 號第五條規(guī)定，應在“發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額”。

（2）定金、訂金、認籌金、誠意金區(qū)分不清帶來的納稅風險。很多中小房地產企業(yè)存在“定金”誤記其他應付款，少預繳增值稅的情況?！岸ń稹本哂蟹缮系膿Ｗ饔?，需作為預收款，“訂金、認籌金、誠意金”則不具有法律上的擔保作用，不作為預收款。總局公告2016 年第18 號規(guī)定，應在收到預收款時，按照3%的預征率預繳增值稅。2016 年山東省國家稅務局《全面推開營改增試點政策指引（六）》規(guī)定：“四、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款范圍問題：房地產開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款定金。”

2.對增值稅原理理解不透徹導致成本增加的風險

（1）當前部分中小房地產企業(yè)存在對增值稅抵扣機制理解不透徹的問題，不當比價導致成本增加。

一般納稅人增值稅基本計算公式是“銷項稅－進項稅”，于是在比較選擇供應商時，很多會計人員、成本采購人員認為同等質量條件下（以下均按此假設），從財務角度應該選擇提供發(fā)票稅率高的供應商，放棄提供發(fā)票稅率低的供應商，認為取得的進項稅多就可以多抵扣銷項稅，從而可以少繳增值稅。實際上述觀點是錯誤的，在供應商選擇時會帶來成本增加的風險。下面舉例說明：

公司采購辦公用品，甲供應商報價11413 元,其中不含稅價10100 元、增值稅1313 元，稅率13%；乙供應商報價10300 元，其中不含稅價10000 元、增值稅300 元，稅率3%。比較進項稅，甲比乙多1013 元（1313－300），表面看選擇甲供應商可以多抵扣1013 元進項稅，進而少繳1013 元的增值稅。而采購成本（不含稅價）甲比乙僅僅多了100 元，所以很多財會人員、成本采購人員做出選擇甲供應商的決策。

事實上選擇甲供應商是錯誤的，錯誤的原因在于并未從公司全局整體出發(fā)，而只著眼于某一點。將甲、乙供應商的報價進行價稅分離后分析，不含稅價可以看做是支付給供貨方的“采購成本”，增值稅（進項稅）實際也是需要采購方支付對價才能取得的，姑且稱作“購進的進項稅”，前述選擇錯誤就是忽略了這一點。支付給甲供應商的進項稅1313 元，比支付給乙供應商的進項稅300 元多1013 元，該金額與前述少繳的增值稅金額一致，由此可以看出，該例選擇甲供應商增值稅納稅環(huán)節(jié)的“少繳”，是因為采購環(huán)節(jié)的“多付”。項目的銷項稅是固定的,公司支付“購進的進項稅”與計算繳納的增值稅之和也是固定的，兩因素是此消彼長的關系。該結論也可以從增值稅計算的基本公式推導出來?；竟綖椤皯{增值稅=銷項稅-進項稅”，該等式變形后為“進項稅+應納增值稅=銷項稅”。

可見采購比價時，進行財務決策的依據只有一個，那就是“不含稅價孰低”。錯誤的選擇依據會帶來成本增加的風險。

（2）對營改增后的工程計價依據把握不準導致成本增加。營改增后的工程計價依據有重大調整，適用一般計稅方法的建設工程執(zhí)行“價稅分離”計價規(guī)則。魯建辦字〔2016〕20 號第四條第（六）款規(guī)定：“稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤和規(guī)費之和，各費用項目均以不包含增值稅（可抵扣進項稅額）的價格計算?！睂崉罩胸攧铡⒃靸r、采購人員對此了解較少，如有“費用項目”采用了含稅價格，造價人員對增值稅不了解，財務人員對工程造價不關心，則不合理地增加了工程造價，提高了成本。

3.供應商選擇風險

分包商專業(yè)技術能力差，容易造成質量事故和重復施工返工的風險，給房地產企業(yè)帶來巨大經濟損失。工商登記改革后，“寬進嚴出”的市場環(huán)境下大量新興市場主體涌現，以前一些專業(yè)性行業(yè)的配套施工逐步開放市場，需防范新入行企業(yè)專業(yè)性不強的風險。臨沂行業(yè)內有新成立電力配套施工企業(yè)承包工程后，因專業(yè)技術不過關無法通過驗收，開發(fā)企業(yè)另行組織電力配套施工企業(yè)進行電力配套施工、更換配電設備，重復投資造成損失的情況。

4.金融政策風險

2020 年8 月，住建部、央行出臺的 “三道紅線”：“剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1 倍?！?020 年12 月31 日，央行、銀保監(jiān)會公布“兩道紅線”：分檔設置了金融機構房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限?！叭兰t線”限制房企的高負債、高杠桿，提高了對房企自有資金的要求。“兩道紅線”限制各級銀行業(yè)金融機構流向房地產的資金比例，未來中小房企的融資會越來越難。以臨沂、青島兩地房企的開發(fā)貸為例，兩地工農中建四大銀行一般要求是多與國內知名、排名靠前的大型房企、上市房企合作，或者與當地有實力的開發(fā)商合作，中小型房企獲得開發(fā)貸有很大難度。

5.項目及產品定位風險

產品定位不準導致銷售困難，進而引起資金不能及時回收甚至爛尾的風險。住宅、商業(yè)、辦公等不同產品業(yè)態(tài)，去化周期各不相同，項目和產品定位應做好調研和分析。隨著電子商務的興起，淘寶、京東的商業(yè)模式，對線下的實體商業(yè)形成一定沖擊，商業(yè)銷售相比住宅要困難的多。據青島銳理發(fā)布的《2020年青島房地產市場總結報告》，截至2020 年年末，商品住宅存量為2113 萬平方米，去化周期17 個月，商業(yè)庫存656 萬平方米，去化周期95 個月，辦公庫存330 萬平方米，去化周期67 個月[1]。

6.新時期的信息安全風險

現代企業(yè)辦公和業(yè)務已經離不開互聯網，信息技術發(fā)展既帶來了便利，也帶來了安全隱患。安全防范意識薄弱，在中小房地產企業(yè)普遍存在。安全防范不到位就會有信息系統被攻擊的風險。青島部分酒店2019 年發(fā)生了遭受境外黑客攻擊、業(yè)務系統服務器數據被劫持、數據丟失、遭黑客勒索比特幣的事件。

二、房地產風險的來源

1.房地產商品的內在特性

房地產商品有別于其他行業(yè)的商品，其獨特性導致其風險存在必然性。

（1）位置固定。房地產商品相較于其他行業(yè)的商品，最大的特點在于其所處位置固定不變，同時此位置也會在一定程度上受地域影響而具有不同的價值以及成本。交通、教育、商業(yè)、生活等周邊配套對住宅項目有著很大的影響。

（2）投資高、回收期長。房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，需要高額的資金來保障其經營的連續(xù)性，主要原因在于房地產項目建設周期較長。房地產企業(yè)主要融資渠道是商業(yè)銀行貸款，因此，商業(yè)銀行也會面臨并承擔著較大的經濟風險，同時受國家宏觀政策的調控和監(jiān)督。現如今，我國土地資源極為稀缺，這使得房地產企業(yè)土地使用權獲得難度也在一定程度上有了增加，因此，更需大量資金。此現象在一線城市更為明顯，建設周期長、前期投資大，倘若后期銷售回款未達到預期，前期投資無法收回，企業(yè)將面臨極大的經營風險。

2.環(huán)境因素

當前房地產行業(yè)還存在著一定程度市場化水平不足的狀況，國家宏觀政策的落實是保障房地產行業(yè)公平有序格局的重要手段。影響房地產企業(yè)經營發(fā)展的風險有政治因素，如社會不安定、戰(zhàn)亂等，同時還有金融、市場以及行業(yè)政策等因素。倘若企業(yè)面臨政治方面的因素或者大的政策調整，則極易產生較大的風險與影響。

3.企業(yè)因素

（1）管理層能力。房地產企業(yè)項目建設周期較長，在經營中又有著十分復雜的管理流程，因此對于管理層的綜合素質提出了更高的要求。管理層在企業(yè)的經營管理過程中，必須具備良好的判斷及分析能力，能夠在眾多的時機以及時間點上，抓住有利于企業(yè)發(fā)展的機遇，規(guī)避其中的風險。在看到高收益的同時洞悉其中所潛藏的風險，是維持房地產企業(yè)實現穩(wěn)定發(fā)展的內在動力。

（2）融資能力。在房地產企業(yè)項目建設過程中，需大量的資金投入，因此，房地產企業(yè)自身融資能力是不容忽視的。企業(yè)可以通過合理的手段，拓寬自身融資渠道，提升自身資金籌措能力。倘若企業(yè)缺乏足夠的資金，則極易導致項目無法順利開展，管理成本也會隨之上升，項目若無法按期交工，則很可能因工期延誤而賠償巨額的違約金。

三、新時期中小型房地產企業(yè)風險應對措施

1.深入學習稅法相關知識，做到準確把握、嚴格落實

在實際的工作落實過程中，房地產企業(yè)應當進一步規(guī)范發(fā)票備注欄填寫要求，按稅法規(guī)定，編寫本公司規(guī)范統一的開票信息和要求，提供施工方，開票要求中明確“建筑服務發(fā)生地：某某縣（區(qū)）,項目名稱：某某項目（政府主管部門批準文件上的項目名）”，或者在在雙方合同中明確約定發(fā)票的具體要求，對不規(guī)范的發(fā)票拒收退回。對于定金、訂金、認籌金、誠意金相關概念混淆，應當加強對會計人員專業(yè)能力以及綜合素質的培訓，加強對法規(guī)文件的學習，深入理解不同收款用詞的法律內涵，依據文件明確預繳增值稅范圍，規(guī)范會計核算和納稅申報。

2.提升員工專業(yè)能力，強化成本風險管控

中小型房地產企業(yè)在實際的經營管理過程中，應當深入分析增值稅原理，對財務會計、成本采購等部門進行專業(yè)知識培訓，提出和落實正確的比價指導原則，即“同等質量條件下，不含稅價孰低”原則，強化營改增后工程計價文件的學習和落實。

3.重視和落實供應商考察工作

中小型房地產企業(yè)應當重視供應商背景調查工作，對供應商實力、墊資能力、專業(yè)資質、歷史業(yè)績做好充分全面的了解。確保采購工作的合法合理，幫助房地產企業(yè)實現成本降低，提升經濟效益。同時對供應商做出合理的評估，專業(yè)性強的分包比如電力配套、消防、電梯等項目要首選行業(yè)內成熟的、歷史業(yè)績優(yōu)良的專業(yè)企業(yè)，規(guī)避新入行、無經驗、無業(yè)績的企業(yè)。

4.擴寬融資渠道，規(guī)避政策風險

中小房地產企業(yè)在當前政策環(huán)境之下，如要實現資金經營管理水平提升，保證項目所需資金，規(guī)避風險，應當對企業(yè)的內外部環(huán)境進行充分、深入的分析調查，根據不同情況做出相應的風險應對策略。首先對項目各重要節(jié)點的資金需求做好充分的分析，做出項目全周期的資金預算，各重要節(jié)點確保有足夠的資金來源。項目全周期的資金預算要具體到開發(fā)周期的每個月份，資金來源有保障，資金運用要合理。如果各重要節(jié)點有可靠的資金來源保證，則可采取多種渠道、多種形式籌措資金；如能夠與有實力的大型房企合作，則可采取合作開發(fā)；如各重要節(jié)點沒有可靠的資金來源保證，也不能與有實力的大型房企合作，企業(yè)應當及時止損，放棄該項目或轉型[2]。

關于擴寬企業(yè)融資渠道，企業(yè)首先應當利用留存收益、股東投入；選擇有實力的總承包商、分包商，可以選擇能墊資到主體封頂的實力總承包商，門窗、外墻保溫、消防等大項分包合同的重要付款節(jié)點，控制在開盤回款時間后；縮短銷售回款時間，做好充分的市場調查，設計市場暢銷的產品和戶型，提前積累足量客戶，做到開盤即能實現大部分銷售；與有額度的各類銀行積極爭取合作；信托、小額貸等多渠道融資。

5.準確定位項目及產品

對當地的住宅、商業(yè)、辦公等不同業(yè)態(tài)做好充分的調研，開發(fā)市場需求旺盛的產品，規(guī)避市場滯銷的產品。項目的選址、銷售群體的定位、產品戶型的定位需要做專業(yè)和細致的市場調查，經過充分的分析論證，做出科學的可行性分析報告，依據報告決策。

6.提升信息化建設水平，落實風險管控

企業(yè)首先應當從思想上重視信息安全，樹立“數據無價”的觀念，大力引進先進的信息化管理系統，針對實際工作開展需求，對相關功能及模塊進行調試與優(yōu)化，配備專業(yè)的網管人員，建立完善的信息安全管理制度，安裝硬件防火墻。企業(yè)局域網內安裝防火墻軟件和殺毒軟件，安裝可即時備份的NAS 備份系統，重要數據異地、多重備份。強化全員風險防控意識，合理保存信息化管理系統的相關賬號以及密碼，避免在房地產企業(yè)內部產生信息數據泄露的狀況，影響企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。進一步提升復合型人才儲備，大力引進高素質人才，定期開展有針對性的教育培訓工作，切實提升員工綜合素質，為房地產企業(yè)風險防控工作的順利推進，奠定良好的基礎。

四、結語

新的時期，新環(huán)境下，中小房地產企業(yè)面臨越來越多的新風險和挑戰(zhàn)，在實際的經營管理中需要深入分析，明確自身經營管理進程中存在的不足，根據風險發(fā)生的原因，采取合理的風險應對策略，推動企業(yè)實現長足發(fā)展。