汪玲

摘 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的收益大，風(fēng)險(xiǎn)高，受?chē)?guó)家政策的影響顯著，新時(shí)期，伴隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入到了微利發(fā)展階段，也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型發(fā)展要求，必須切實(shí)加強(qiáng)成本管控。本文從國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的重要性出發(fā)，結(jié)合其中存在的問(wèn)題，就如何加強(qiáng)成本管控提出了幾點(diǎn)有效策略，希望能夠?yàn)閲?guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管控提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);成本管控;策略

最近幾年，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模體量不斷增大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著支柱作用。城鎮(zhèn)化率的提高，使得房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率逐漸降低，加上政府部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始從原本的增量實(shí)戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理工作提出了更高的要求。成本管理作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要組成部分，關(guān)系著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的健康發(fā)展，應(yīng)該得到足夠的重視。

一、國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的重要性

成本管控是借助綜合性的核算方式，針對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)管控，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，成本項(xiàng)目包含的內(nèi)容較多，如土地使用權(quán)購(gòu)買(mǎi)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、工程概預(yù)算管理、借款利息等，同時(shí)也應(yīng)該包括成本核算、審計(jì)監(jiān)督以及結(jié)算總價(jià)管理。從企業(yè)的角度分析，實(shí)施成本管控工作不管采用的是哪一種方法，最終的目的都是降低成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。

國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中存在不少問(wèn)題，如行政干預(yù)過(guò)多、資產(chǎn)負(fù)債率偏高、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制落后等，這些問(wèn)題存在嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效果。而在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，對(duì)于資金的需求量巨大，而且資金使用時(shí)間長(zhǎng)，更需要做好成本管控工作，從企業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行預(yù)算匯總和分析，依照企業(yè)財(cái)務(wù)管理審計(jì)機(jī)制的要求，針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)不同階段的成本支出進(jìn)行監(jiān)督管控。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的水平會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平產(chǎn)生直接影響，加強(qiáng)成本管控，能夠幫助企業(yè)降低成本支出，提高盈利水平。

二、國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題

（一）成本管控意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作是一個(gè)需要多專業(yè)協(xié)同的過(guò)程，從前期土地競(jìng)拍、規(guī)劃方案落地到后期的施工建設(shè)、資金籌措等，需要投資部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、過(guò)程部門(mén)以及采購(gòu)部門(mén)等的協(xié)作推進(jìn)。但是從目前來(lái)看，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都存在著成本管控意識(shí)薄弱的問(wèn)題，內(nèi)部部門(mén)的溝通不暢，僅關(guān)注本專業(yè)的成本情況，將成本管控單純的看做財(cái)務(wù)部門(mén)和成本部門(mén)的工作，缺乏財(cái)務(wù)成本管控的全局觀念，很容易引發(fā)成本失控的問(wèn)題。

（二）成本管控體系欠缺

部分國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管控方面，一直都處于粗放管理的狀態(tài)，沒(méi)有能夠建立起系統(tǒng)化的成本管控組織和體系，或者沒(méi)有對(duì)成本管理控體系進(jìn)行有效的貫徹落實(shí)，影響了成本管理的效果。當(dāng)前，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有形成適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求的經(jīng)營(yíng)觀念，經(jīng)營(yíng)管理思路陳舊，主要功能定位在于保障房建設(shè)、老舊小區(qū)改造以及市政建設(shè)等，缺乏對(duì)市場(chǎng)的了解，經(jīng)營(yíng)思路落后，成本管理的效果不夠理想。

（三）信息技術(shù)手段落后

信息化管理是現(xiàn)代企業(yè)實(shí)施成本管理的關(guān)鍵，當(dāng)前，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本信息化建設(shè)方面，存在一定的滯后性，資金投入不足成為了制約成本管控效果的關(guān)鍵因素。在實(shí)施成本管理的過(guò)程中，缺乏對(duì)于先進(jìn)信息技術(shù)手段和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的合理應(yīng)用，成本核算大都依靠人工，又或者僅僅是簡(jiǎn)單的使用Excel表格，無(wú)法對(duì)事前預(yù)算及事中動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，也沒(méi)有能夠提前做好財(cái)務(wù)成本的事前測(cè)算和事中控制，沒(méi)有能夠?qū)⒊杀竟芸伢w系的作用充分發(fā)揮出來(lái)。

（四）動(dòng)態(tài)成本管理不足

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，成本管控的主要目的，是借助前端成本策劃，投入合理同時(shí)處于可控狀態(tài)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控及考核，為客戶創(chuàng)造出可體驗(yàn)價(jià)值，保證企業(yè)利潤(rùn)。項(xiàng)目施工階段屬于成本控制的中間階段，也是成本管控的執(zhí)行階段，能夠直接決定項(xiàng)目利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)情況。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，并沒(méi)有就動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，也無(wú)法準(zhǔn)確把握兩者的偏差，沒(méi)有對(duì)偏差出的原因及可能引發(fā)的后果進(jìn)行分析，也就無(wú)法為后續(xù)決策的制定提供可供參考的依據(jù)。

（五）運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較低

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，存在很多的不確定因素，會(huì)受到市場(chǎng)需求、客戶偏好、供應(yīng)價(jià)格以及對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)策略等多種因素的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要是借助高杠桿資金實(shí)施前期投入，而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施大體量開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，并沒(méi)有充分考慮項(xiàng)目的具體情況，出現(xiàn)了大量的庫(kù)存貨值，無(wú)法借助房源的銷(xiāo)售來(lái)快速獲取資金，項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本較大。

（六）土地競(jìng)拍過(guò)于盲目

城市化進(jìn)程的加快，使得城市地區(qū)的人地矛盾沖突變得越發(fā)緊張，土地的價(jià)格也隨之增長(zhǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，土地的成本通?？梢赃_(dá)到億元的級(jí)別，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵。而在部分地區(qū)，因?yàn)榈胤浇?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，產(chǎn)業(yè)鏈條簡(jiǎn)單，政府部門(mén)對(duì)于土地財(cái)政的依賴程度過(guò)高，導(dǎo)致土地出讓溢價(jià)率偏高，在土地拍賣(mài)中出現(xiàn)了“地王”。溢價(jià)率如果達(dá)到50%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要付出的成本會(huì)高出土地最大成本價(jià)格一半，100%的溢價(jià)率也就表明這一倍的土地競(jìng)拍成本。如果國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目參與土地競(jìng)拍，沒(méi)有對(duì)土地的效益進(jìn)行合理測(cè)算，則可能會(huì)引發(fā)項(xiàng)目成本失控的問(wèn)題。

三、國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本管控的策略

（一）強(qiáng)化成本管控意識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各部門(mén)都應(yīng)該增強(qiáng)自身的成本管控意識(shí)，認(rèn)識(shí)到成本管控的重要性，樹(shù)立起良好的成本管控意識(shí)?？梢詮呢?cái)務(wù)、投資、設(shè)計(jì)等多個(gè)專業(yè)著眼，導(dǎo)出可量化的責(zé)任成本，對(duì)各部門(mén)的成本管控責(zé)任進(jìn)行明確，建立起成本策劃結(jié)果和績(jī)效的聯(lián)系。在實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該加強(qiáng)信息溝通與合作，要求各專業(yè)負(fù)責(zé)人能夠定期組織跨部門(mén)會(huì)議，針對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)溝通和處理，明確資金流動(dòng)及使用狀況，確保財(cái)務(wù)工作的順利實(shí)施。例如，在對(duì)保障性住房進(jìn)行建設(shè)時(shí)，應(yīng)該掌握相應(yīng)的優(yōu)惠政策，明確住房項(xiàng)目的性質(zhì)，合理降低稅負(fù)等成本費(fèi)用的支出，提升成本管控的效果。

（二）完善成本管控體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管控先后經(jīng)歷了三個(gè)不同階段，分別是強(qiáng)調(diào)快和準(zhǔn)的審算階段，強(qiáng)調(diào)突破目標(biāo)值的控制階段，以及強(qiáng)調(diào)性價(jià)比的價(jià)值階段，在產(chǎn)品價(jià)值提升以及成本管控水平方面，實(shí)現(xiàn)了從被動(dòng)到主動(dòng)的轉(zhuǎn)變，尤其是全周期財(cái)務(wù)成本管控，更是能夠?yàn)榻?jīng)營(yíng)結(jié)果提供良好服務(wù)。完善的成本管控體系對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展意義重大，而在構(gòu)建完善成本管控體系的過(guò)程中，一方面應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，關(guān)注成本管控措施的可行性，確保其能夠得到有效的貫徹落實(shí)，避免制度落實(shí)不到位引發(fā)的損失;另一方面，完善的成本管控體系能夠幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避成本浪費(fèi)的問(wèn)題。

（三）引入先進(jìn)信息技術(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管控過(guò)程復(fù)雜，需要多個(gè)部門(mén)的共同參與，先進(jìn)信息技術(shù)的應(yīng)用非常關(guān)鍵。在實(shí)施信息化系統(tǒng)建設(shè)的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行處理：一是可以利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，對(duì)企業(yè)成本管控方式進(jìn)行優(yōu)化，協(xié)助財(cái)務(wù)人員對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題進(jìn)行解決;二是應(yīng)該強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本信息技術(shù)的選擇，做好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的嚴(yán)格把關(guān)，為財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ);三是企業(yè)應(yīng)該設(shè)置有效的吸收應(yīng)用機(jī)制，確保保障房的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)都能夠采用先進(jìn)的技術(shù)手段，提升企業(yè)成本管理的效果。同樣以保障性住房建設(shè)過(guò)程中的成本管控為例，企業(yè)可以通過(guò)構(gòu)建相應(yīng)的成本管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)于各種成本信息的收集和整理，為成本管理工作的實(shí)施提供良好支撐。

（四）做好動(dòng)態(tài)成本管理

在保障性住房項(xiàng)目啟動(dòng)階段，企業(yè)應(yīng)該將成本管控融入到財(cái)務(wù)管理工作中，在投資階段、戰(zhàn)略規(guī)劃階段等環(huán)節(jié)做好有效的成本管控，找出成本偏差的原因所在，采取有效措施進(jìn)行處理，也應(yīng)該借助跨專業(yè)落地和跟進(jìn)檢查，對(duì)成本管理系統(tǒng)進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)，逐步形成良性循環(huán)系統(tǒng)，提升成本管控的效果。

（五）提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率

企業(yè)應(yīng)該重視開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)對(duì)現(xiàn)金流及財(cái)務(wù)成本的影響，以財(cái)務(wù)視角為核心，建立起相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管控體系，將資本所具備的時(shí)間價(jià)值考慮在內(nèi)，引入動(dòng)態(tài)效益指標(biāo)，通過(guò)事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后評(píng)估來(lái)提高資金使用效率，保證項(xiàng)目順利實(shí)施的同時(shí)，降低成本消耗，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行強(qiáng)化。

（六）優(yōu)化土地競(jìng)拍工作

在宏觀調(diào)控下，土地升值空間有限，而且囤地行為并不被政策允許。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該做到精準(zhǔn)拿地，對(duì)土地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解土地的競(jìng)買(mǎi)條件，避免出現(xiàn)盲目競(jìng)拍土地的情況。對(duì)于財(cái)務(wù)人員而言，需要做好土地成本的準(zhǔn)確測(cè)算，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的獲取提供良好的財(cái)務(wù)決策。

（七）落實(shí)全面管理

同樣以保障性住房項(xiàng)目為例，一是應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策階段以及設(shè)計(jì)階段的成本控制，做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作，針對(duì)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行全面深入的研究和分析，把握好市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，制定項(xiàng)目可行性報(bào)告。設(shè)計(jì)階段的成本控制要求對(duì)規(guī)劃方案成本進(jìn)行控制，保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)失誤引發(fā)的成本增加問(wèn)題。應(yīng)該重視施工圖設(shè)計(jì)的成本控制，其本身在工程造價(jià)中占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎兀彩浅杀究刂频囊粋€(gè)決定因素;二是應(yīng)該做好招投標(biāo)階段和施工階段的成本控制。在招投標(biāo)階段，需要依照投標(biāo)單位的資質(zhì)、管理能力、技術(shù)條件和資金狀況等對(duì)其進(jìn)行選擇，做好招標(biāo)文件的嚴(yán)格把關(guān)，由專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)標(biāo)和定標(biāo)，切實(shí)保證工程的質(zhì)量及成本管理的效果;三是應(yīng)該做好結(jié)算階段和銷(xiāo)售階段的成本控制。國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)合同條款和隱蔽資料進(jìn)行審查，看其是否符合相關(guān)規(guī)定的要求，設(shè)計(jì)變更是否依照相應(yīng)的流程進(jìn)行，并且對(duì)照施工圖來(lái)對(duì)工程量和各項(xiàng)費(fèi)用支出的準(zhǔn)確性進(jìn)行審核。銷(xiāo)售階段應(yīng)該做好銷(xiāo)售方案、現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用、樣板裝修等進(jìn)行環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格控制，避免成本浪費(fèi)問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，面對(duì)越發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要切實(shí)做好成本管控工作，對(duì)自身在成本管控方面存在的不足和問(wèn)題進(jìn)行分析，找出原因的同時(shí)，采取有效的措施來(lái)對(duì)成本管控進(jìn)行強(qiáng)化，提高資金使用效益，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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