牟偉　張星江　于磊

摘要：政府工作報(bào)告提及多渠道保障租賃住房，解決青年人和新市民的住房困難。租賃住房目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)占比低，難以尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，破解租賃住房的難題，需要多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，多舉措并行。

關(guān)鍵詞：租賃;問(wèn)題;趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0023-25 收稿日期：2021-03-24

作者簡(jiǎn)介：牟偉，日照市住房保障管理服務(wù)中心。

張星江，日照市城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)中心。

于磊，日照市不動(dòng)產(chǎn)交易登記中心。

解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。這是政府工作報(bào)告中對(duì)住房租賃市場(chǎng)的要求。

早在2017年住建部就在廣州、深圳、南京等12個(gè)城市進(jìn)行租售同權(quán)試點(diǎn)城市，但到目前為止，并無(wú)出現(xiàn)可以復(fù)制的成功模式，各地在租賃市場(chǎng)的發(fā)展仍處于探索階段，住房問(wèn)題的供求關(guān)系緊張，尤其是在新市民和青年人群體更為突出。

1 住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題

1.1 住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后

建立商品房制度后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)二元化發(fā)展態(tài)勢(shì)，住房銷(xiāo)售市場(chǎng)迅猛發(fā)展，租賃市場(chǎng)一直處于落后狀態(tài)。不論是租賃住房在房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比還是租賃住房占比與國(guó)外相比，都處于極低的水平。

1.2 租賃市場(chǎng)發(fā)展不均衡

住房租賃市場(chǎng)中機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)?；赓U市場(chǎng)占比低，三四線城市甚至占比不超過(guò)10%，絕大多數(shù)還是業(yè)主自行出租或者通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分散出租。由于房地產(chǎn)價(jià)格增幅較快，銷(xiāo)售獲得的回報(bào)率遠(yuǎn)高于租賃，導(dǎo)致租賃房源供給不足。另外，市場(chǎng)上的租賃住房房源供需結(jié)構(gòu)失衡，戶型與需求不匹配現(xiàn)象突出。適應(yīng)農(nóng)民工和剛畢業(yè)大學(xué)生需求的低租金小戶型供給總量較少。

1.3 租賃市場(chǎng)問(wèn)題頻發(fā)

承租人與出租人相比在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上、市場(chǎng)地位上不完全對(duì)等，處于明顯的弱勢(shì)地位，進(jìn)而導(dǎo)致在簽約過(guò)程中的談判能力和討價(jià)還價(jià)能力較低。加之部分不規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員也經(jīng)常通過(guò)侵害承租人的權(quán)益獲取利益，如發(fā)布虛假信息，欺騙出租人或承租人;截留挪用租金、隨意漲價(jià)、提前終止租約;甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將租金卷款跑路等現(xiàn)象。市場(chǎng)中的不利地位加上政府有效管理和服務(wù)的缺失等種種原因，司法維權(quán)耗時(shí)費(fèi)力，承租人合法權(quán)益時(shí)常無(wú)法有效保障。

1.4 租賃市場(chǎng)的法律保護(hù)不夠

由于規(guī)制住房租賃關(guān)系的法律太少且力度薄弱，《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》在征求意見(jiàn)之后，遲遲未出臺(tái)。多年來(lái)，政府部門(mén)把房屋租賃登記備案制度作為租賃管理的重要手段。但租賃登記備案制度沒(méi)有得到全面落實(shí)，不辦理租賃合同備案的情況十分普遍。由于租賃合同備案率低，政府部門(mén)無(wú)法掌握住房租賃市場(chǎng)的交易情況。最高法司法解釋規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”，房屋租賃合同簽訂后不辦理備案的，不影響合同的效力。另一方面，辦理房屋租賃登記備案，當(dāng)事人除要繳納房屋租賃管理費(fèi)外，稅務(wù)部門(mén)往往根據(jù)租賃合同備案信息，去征收當(dāng)事人高額的稅費(fèi)。

1.5 租賃市場(chǎng)盈利難

住房租賃行業(yè)最頭疼的就是高投入低回報(bào)率問(wèn)題。在前幾年提出“租售同權(quán)”之后，部分房企進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，但房企在已經(jīng)擴(kuò)展的長(zhǎng)租公寓上也一直面臨盈利難題。去年疫情之后，更是頻發(fā)“租賃爆雷”事件，雖然與租賃市場(chǎng)無(wú)關(guān)，但整體看來(lái)，“租金貸”等套取短期現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)被證明不可行，靠住房租賃業(yè)務(wù)的盈利難以戰(zhàn)勝房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的快速回報(bào)誘惑。

2 住房租賃應(yīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分

近年來(lái)，各地吸引人才的政策頻出，落戶口、送房子，竭盡所能招攬人才，畢竟人才代表著一個(gè)城市未來(lái)的生命力。為了吸引人才加入，深圳、廣州、杭州、南京等地對(duì)人才給予不同級(jí)別的租房補(bǔ)貼，解決人才的租住問(wèn)題，鼓勵(lì)人才流入。在一二線城市高房?jī)r(jià)壓力之下，如何解決好租賃住房問(wèn)題已經(jīng)成為制約城市發(fā)展的關(guān)鍵因素，畢竟擁有足夠的人才才能帶動(dòng)足夠的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級(jí)機(jī)會(huì)，不過(guò)要想留住人才的前提就是需要解決住房問(wèn)題，畢竟有戶沒(méi)房也很難留得住人才。

雖然租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)較快，但還是處于一個(gè)探索的階段，未來(lái)要想有一個(gè)好的發(fā)展，勢(shì)必是需要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程。租房子居住不僅可以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，也能讓更多的人過(guò)上更加舒適和幸福的生活。租賃住房已經(jīng)成為北上廣深等城市重要組成部分，因?yàn)閷?duì)于這樣的大城市來(lái)說(shuō)讓所有人都具備購(gòu)房資格或者購(gòu)房能力顯然不現(xiàn)實(shí)。

前些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格也一路走高，除了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)崩盤(pán)以外，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎一邊倒的呈現(xiàn)“買(mǎi)到就是賺到”。在中央在提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位之后，房地產(chǎn)價(jià)格處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。住房消費(fèi)理念也應(yīng)該有所轉(zhuǎn)變，部分城市針對(duì)人才住房已經(jīng)開(kāi)始探索“先租后買(mǎi)”的層級(jí)住房消費(fèi)理念，房屋居住條件應(yīng)與自己的收入相匹配。

3 住房租賃市場(chǎng)發(fā)展前景展望

從政府工作報(bào)告分析，2021年，住房租賃將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重點(diǎn)，對(duì)于大量的新市民、青年人的居住需求，未來(lái)采取更多增加租賃房源供給的方式進(jìn)行解決。一方面未來(lái)參與到租賃行業(yè)中的企業(yè)會(huì)增多，租賃房源量、租賃土地的供給將增強(qiáng)，以滿足不斷增長(zhǎng)的租賃需求;另一方面政府會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)租賃行業(yè)的重視度，會(huì)不斷給予財(cái)政、稅收等層面的支持，同時(shí)強(qiáng)化對(duì)長(zhǎng)租公寓的資金監(jiān)管，并提升對(duì)各地租金變動(dòng)的監(jiān)管力度。

3.1 加快推動(dòng)“租售同權(quán)”政策落地

教育和醫(yī)療資源的不均衡，是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格差異的重要因素。兩會(huì)之后，上海率先實(shí)行的學(xué)位分配制度，導(dǎo)致部分重點(diǎn)學(xué)校周?chē)績(jī)r(jià)急劇下降，已經(jīng)為各地提供了可以復(fù)制借鑒的模式。出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)提供配套政策，針對(duì)承租人家庭就近就醫(yī)、其子女就近入學(xué)等主要租購(gòu)不同權(quán)問(wèn)題提供具體的解決方案和落地細(xì)則，將房屋與社會(huì)福利制度在一定程度上剝離，房地產(chǎn)市場(chǎng)租售同權(quán)指日可待。

3.2 積極搭建住房租賃信息平臺(tái)

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)在住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)用，一是帶來(lái)的消費(fèi)行為的改變，網(wǎng)上找房的租客越來(lái)越多。借助網(wǎng)上房源的發(fā)布，住房租賃經(jīng)營(yíng)者可以相對(duì)精準(zhǔn)和便捷地獲取客戶，同時(shí)降低營(yíng)銷(xiāo)成本，提高效率。二是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，讓網(wǎng)上看房、簽約、付款都成為可能，流程上方便快捷。

官方建設(shè)租賃信息平臺(tái)可在較大程度上解決租賃信息不對(duì)稱問(wèn)題。應(yīng)以信息平臺(tái)為基礎(chǔ)，將已備案的規(guī)范房源與其可享受的相關(guān)權(quán)益明確掛鉤，一方面可激勵(lì)房東備案意愿，另一方面可讓租客更了解自身權(quán)益。同時(shí)，擴(kuò)展平臺(tái)的資金監(jiān)管功能，保障雙方的資金安全，避免長(zhǎng)租爆雷事件的發(fā)生。

3.3 多渠道籌集房源

鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)參與公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理工作，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房、人才公寓交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。專業(yè)化租賃企業(yè)可參與公共租賃住房房源籌集，在公租房、人才公寓等領(lǐng)域開(kāi)展政企合作，實(shí)現(xiàn)多層次公寓專業(yè)化、社會(huì)化管理。

對(duì)于工業(yè)、商辦、集體用地等需盤(pán)活的存量資產(chǎn)，可制定利用存量工業(yè)用地開(kāi)發(fā)利用方案，進(jìn)行改建式租賃住房開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)。對(duì)城中村改造，鼓勵(lì)相關(guān)投資主體進(jìn)行改造、開(kāi)發(fā)后轉(zhuǎn)化為租賃用房，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作，對(duì)于在建、建成的園區(qū)，按照比例配建租賃住房。

3.4 完善相關(guān)配套政策

對(duì)于按規(guī)定改建并審批的非住宅類租賃用房可采用民用水電標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于非住宅類用房按規(guī)定改建為租賃住房后，在租賃期間，用水、用電、用氣價(jià)格執(zhí)行居民使用標(biāo)準(zhǔn)。租賃人可通過(guò)租賃合同備案后享受住房公積金提取、居住證辦理等優(yōu)惠政策。同時(shí)可以配合其他相關(guān)政策讓租賃房屋可享受入學(xué)就醫(yī)等優(yōu)惠;對(duì)依法登記備案的住房租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠;對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)和個(gè)人，給予一定的稅收減免或者返還。