◎王英臣 孫冉

一、引言

在社會(huì)中毛坯房是房地產(chǎn)企業(yè)的主流業(yè)務(wù)，大多數(shù)的業(yè)主選擇根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況和個(gè)人喜好裝修房屋。又由于大部分業(yè)主非專業(yè)人員，對(duì)于房屋裝修過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)裝修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、破壞原有住宅結(jié)構(gòu)等問題難以解決?；诖?，我國(guó)逐步推進(jìn)住宅全裝修的方式，不斷發(fā)展成品房，適應(yīng)市場(chǎng)需求的同時(shí)，壯大企業(yè)自身實(shí)力。而在此過(guò)程中，選擇恰當(dāng)適宜的承發(fā)包模式成為了該目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。因此，研究住宅全裝修開發(fā)項(xiàng)目承發(fā)包模式具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義，在一定程度上影響著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展流程。

二、住宅全裝修項(xiàng)目管理實(shí)施體系

在當(dāng)下社會(huì)，伴隨著住房制度的發(fā)展，住宅裝修項(xiàng)目成為熱門，從策劃到驗(yàn)收完工一系列的過(guò)程，住宅裝修拉動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合理的建設(shè)住宅裝修的方案，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。針對(duì)于全裝修而言，它是以業(yè)主直接入住為前提，更多的滿足消費(fèi)者的需求，通過(guò)合理的策劃、土建、裝修和設(shè)計(jì)等方面，達(dá)到業(yè)主的需求，具有毛坯房所難以達(dá)到的優(yōu)點(diǎn)。

針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展和情況，實(shí)行發(fā)包模式是在整個(gè)任務(wù)工期內(nèi)，劃分成一定數(shù)量的標(biāo)段。項(xiàng)目分包主要依據(jù)項(xiàng)目所處的環(huán)境狀況、所處地區(qū)經(jīng)常采用的全裝修的實(shí)施方式承包商的信譽(yù)程度、承包企業(yè)的規(guī)模、相關(guān)的工程施行能力、業(yè)主的需求等，對(duì)于發(fā)包模式的工期階段進(jìn)行劃分，從工期上掌控行進(jìn)時(shí)間，有效的縮短施工周期，將整個(gè)工程經(jīng)過(guò)分解分別由不同的承建單位建造，各個(gè)承建單位相互制約，更好的實(shí)現(xiàn)質(zhì)量要求。

承包模式是業(yè)主通過(guò)招聘選擇一家合適的承包公司，分別包括采購(gòu)材料、設(shè)計(jì)、施工，并且由這些承包公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在這工程中，相關(guān)的承包商采用招投標(biāo)的方式，最終由業(yè)主選擇確認(rèn)適宜的承包商，避免濫竽充數(shù)的情況存在。

三、住宅全裝修項(xiàng)目主要承發(fā)包模式分析

（一）主要發(fā)包模式分析

在全裝修時(shí)通常需要考量材料采購(gòu)、室內(nèi)房屋設(shè)計(jì)布局、煤氣、水電線路規(guī)劃等，各個(gè)發(fā)包模式有各自的優(yōu)劣劃分，選擇適宜的發(fā)包模式有利于項(xiàng)目的實(shí)行。具體的發(fā)包模式如下：1.分階段分專業(yè)工程平行分包。

業(yè)主將工程全裝修時(shí)需要考量的材料采購(gòu)、室內(nèi)房屋設(shè)計(jì)布局、煤氣水電線路規(guī)劃等方面由不同的承包商分別負(fù)責(zé)不同的方面，并且與業(yè)主之間簽訂相關(guān)的合作合同，同時(shí)，負(fù)責(zé)不同部分的承包商之間沒有相互關(guān)系，不簽訂任何相關(guān)的承發(fā)包合同。在這種模式下，通過(guò)對(duì)各個(gè)分包商的制約，可以減少不同的承包商對(duì)于項(xiàng)目的控制影響，但業(yè)主需要針對(duì)不同項(xiàng)目分別跟不同的承發(fā)包商進(jìn)行協(xié)調(diào)，在無(wú)形中造成了管理困難，帶來(lái)溝通的重復(fù)性，可能會(huì)導(dǎo)致完工時(shí)間和結(jié)算成本的增加。

2.總包（統(tǒng)包，一攬子承包）。

業(yè)主將工程全裝修的需要負(fù)責(zé)的成分全部交由總承包商負(fù)責(zé)，在進(jìn)行項(xiàng)目承包過(guò)程中，有總承包商統(tǒng)一負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理設(shè)計(jì)和成本控制，使得業(yè)主只針對(duì)于總承包商聯(lián)系，減少業(yè)主面對(duì)承包商的數(shù)量，給業(yè)主帶來(lái)方便的同時(shí)，項(xiàng)目收益在增加，費(fèi)用在減少。有統(tǒng)一的承包商負(fù)責(zé)，加強(qiáng)項(xiàng)目各個(gè)體系之間的聯(lián)系，便于項(xiàng)目的執(zhí)行，減少了彼此難以協(xié)調(diào)的矛盾，給予了承包商更多的權(quán)利，對(duì)于承包商的專業(yè)行為能力有更多的要求，在執(zhí)行過(guò)程中，業(yè)主需要對(duì)承包商的信用能力基于深度的考察，找到能力強(qiáng)、能將各個(gè)體系協(xié)調(diào)良好的承包商。

3.介于平行分包與總包之間的中間模式。

業(yè)主將工程的材料、設(shè)計(jì)、施工等方面分別給予不同的承包商，由各個(gè)總承包商分別負(fù)責(zé)各自的部分，不僅具有分階段分專業(yè)工程平行分包的承包商對(duì)于項(xiàng)目的控制特點(diǎn)，還具有總包節(jié)省成本的特點(diǎn)。可以將各個(gè)專業(yè)工程的平行分包商相結(jié)合，通過(guò)不同的結(jié)合方式，形成不同的承發(fā)包模式。

（1）土建設(shè)計(jì)一裝修設(shè)計(jì)“捆綁”，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)一體化。

土建和裝修捆綁進(jìn)行一體化，即降水、挖土方、打地基等于房屋裝修一同建設(shè)，在土建完工后，房屋裝修同樣完工。在土建設(shè)計(jì)完成后或者將要完工時(shí)，裝修單位可以提前做好準(zhǔn)備，進(jìn)行布局。全裝修不是簡(jiǎn)單的在毛坯房上刷油漆，而是只有將土建與設(shè)計(jì)完美的對(duì)接，才能實(shí)現(xiàn)全裝修的優(yōu)勢(shì)。然而，在市場(chǎng)上，多是開發(fā)商并非時(shí)將土建與設(shè)計(jì)同時(shí)進(jìn)行，大多數(shù)是在土建快要完工甚至是已經(jīng)完工后再分別進(jìn)行規(guī)劃，在后續(xù)的實(shí)施過(guò)程中，存在著多數(shù)改動(dòng)困難、改動(dòng)量大的情況。

（2）土建施工一裝修施工“捆綁”，實(shí)現(xiàn)施工一體化。

施工總承包商承擔(dān)業(yè)主的土建的裝修，在承包過(guò)程中，需要保持二者的施工進(jìn)度銜接恰到好處，土建位置與裝修風(fēng)格相匹配，避免出現(xiàn)裝修后不便于業(yè)主居住的返工等現(xiàn)象。但是，在分散裝修時(shí)，土建與裝修存在著偏差過(guò)大的現(xiàn)象，有的土建與裝修甚至不能達(dá)到規(guī)定的要求，只能業(yè)主自行解決問題。在全裝修時(shí)，如果土建和裝修的施工方不是統(tǒng)一的，很容易出現(xiàn)土建不符合裝修要求，經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致土建單位進(jìn)行返工，耽誤工期的同時(shí)，對(duì)于開發(fā)成本而言也是一筆不小的損失，重新拆除裝修破壞墻體，延誤業(yè)主居住進(jìn)程。而采取總承包商實(shí)行項(xiàng)目的土建與施工，會(huì)有利的避免這一損失。

在選取總承包商時(shí)，應(yīng)該選擇自身實(shí)力強(qiáng)、承包能力、信譽(yù)能力好的施工單位，一旦遇到風(fēng)險(xiǎn)，能夠及時(shí)有能力的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改造，無(wú)需進(jìn)行分包。在當(dāng)下社會(huì)，對(duì)于全裝修項(xiàng)目而言，類似的方式并不多，考慮業(yè)主的便利與成本的損失而言，建議在社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行施工總承包的推廣。

（3）裝修設(shè)計(jì)一裝修施工“捆綁”，實(shí)現(xiàn)裝修設(shè)計(jì)施工一體化。

將裝修與設(shè)計(jì)相聯(lián)系，有同時(shí)具備二者能力的承包商負(fù)責(zé)實(shí)行。通常施工單位是將設(shè)計(jì)與裝修分別完成，將會(huì)導(dǎo)致裝修與設(shè)計(jì)不匹配，存在著色覺等方面不能達(dá)到設(shè)計(jì)者的要求；設(shè)計(jì)圖紙往往在細(xì)節(jié)處難以滿足施工者的要求，最終出現(xiàn)了協(xié)調(diào)方面的問題。而如果采取裝修設(shè)計(jì)與施工相結(jié)合的捆綁發(fā)包模式將會(huì)有效的避免這些問題。在裝修行業(yè)內(nèi)，大多數(shù)的的裝修承包商都具有設(shè)計(jì)能力，采用這種承包方式，具有便捷的廣闊的市場(chǎng)前景，對(duì)于業(yè)主也是給予了一定的便利，在施工前期，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙做好詳細(xì)的檢查，后期施工更加便捷。

（4）裝修設(shè)計(jì)一裝修施工一材料部品采購(gòu)“捆綁”，實(shí)現(xiàn)裝修工程總承包。

上，對(duì)于施工的進(jìn)展會(huì)更加便利。針對(duì)于設(shè)計(jì)方與裝修方協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)好圖紙，材料采購(gòu)方根據(jù)裝修方需求采購(gòu)適宜的原材料，同時(shí)，設(shè)計(jì)方考慮到材料成本等方面要求在對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)盡可能的考慮周全，協(xié)調(diào)好三方的總體要求。由于施工的裝修設(shè)計(jì)都對(duì)材料有著較高的要求，如果采購(gòu)的材料能夠滿足設(shè)計(jì)者的需求，避免不合格帶來(lái)的返工，一定程度上減少工期的耽誤，同時(shí)節(jié)約了資金成本，使得裝修工程的方式更加先進(jìn)，但在現(xiàn)實(shí)中避免材料采購(gòu)與裝修設(shè)計(jì)嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

（5）設(shè)計(jì)總承包、施工總承包模式。

將土建設(shè)計(jì)——裝修設(shè)計(jì)與土建施工——裝修施工相結(jié)合，形成一種捆綁銷售的新形勢(shì)，在一定程度上是將這兩種發(fā)包模式的優(yōu)點(diǎn)設(shè)計(jì)結(jié)合到了一起。在新的模式下，各個(gè)承包商各自負(fù)責(zé)相應(yīng)的責(zé)任，同時(shí)將需求更好的結(jié)合在一起，防止反工現(xiàn)象的出現(xiàn)；同時(shí)，保證了施工進(jìn)展的聯(lián)系性，形成了明確各方負(fù)責(zé)的完整體系，對(duì)于以后的住宅全裝修是個(gè)良好的發(fā)展趨勢(shì)。

（二）主要承包模式分析

管理承包商與業(yè)主簽訂合同，在一定范圍內(nèi)可以代表業(yè)主行使一定的權(quán)力，在每個(gè)階段業(yè)主分別與采購(gòu)、設(shè)計(jì)、施工的承包商簽訂合同，由管理承包商行使業(yè)主的權(quán)力。

1.項(xiàng)目全過(guò)程管理。

項(xiàng)目管理公司依據(jù)合同約定，在前期針對(duì)業(yè)主需求編制可行性報(bào)告和對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃；在實(shí)施過(guò)程中，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，在完成自身業(yè)務(wù)的同時(shí)，對(duì)于其他承包商的業(yè)務(wù)也負(fù)有施工的業(yè)務(wù)，對(duì)于整個(gè)工期的進(jìn)展、施工的安全和質(zhì)量、人員的管理和控制承擔(dān)一定的責(zé)任。項(xiàng)目管理公司承擔(dān)著項(xiàng)目的全過(guò)程，多數(shù)都具有經(jīng)驗(yàn)豐富的施工人員和各種專業(yè)人士，掌握著充足的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，足以保證項(xiàng)目的安全進(jìn)行；但在當(dāng)下社會(huì)，項(xiàng)目承包管理模式還未在全裝修項(xiàng)目中實(shí)施起來(lái)，因此，在推行過(guò)程中，應(yīng)該注重提升項(xiàng)目管理公司的人員素質(zhì)、結(jié)構(gòu)，企業(yè)的信用程度等；同時(shí)，加強(qiáng)行業(yè)之間聯(lián)系交往，提升專業(yè)化、綜合化、產(chǎn)業(yè)化和大型服務(wù)的管理模式，滿足業(yè)主一體化的要求。

2.土建與裝修一體化管理。

在這種承包模式中，將土建與裝修緊密的結(jié)合在一起，減緩了因?yàn)閮烧叻指顜?lái)的矛盾。將兩者一體化管理，這將促使項(xiàng)目的更快的推進(jìn)。由于開發(fā)商對(duì)于毛坯房多數(shù)使用平行分包的模式，通過(guò)企業(yè)自身的部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，而土建與裝修相結(jié)合的模式很少出現(xiàn)。此外，我國(guó)的工程企業(yè)大多只是單一的執(zhí)行招投標(biāo)和項(xiàng)目監(jiān)理的職責(zé)，缺少相關(guān)的綜合性和整體一致性的企業(yè)。

3.全裝修階段管理。

在全裝修管理的階段，將采購(gòu)、設(shè)計(jì)、施工、招投標(biāo)等用項(xiàng)目管理公司自身的方式進(jìn)行管理，減少了不同的承包商分包不同階段的交流管理難、增加時(shí)間成本等問題，減少了相關(guān)資源的浪費(fèi)。對(duì)于全裝修而言，相比于上述模式，全裝修管理涉及到的方面更加廣闊，其管理制度等方面已經(jīng)近似完美了，但這并不是真正意義的全過(guò)程承包裝修，只是在裝修階段進(jìn)行的，而這種形式是為了實(shí)現(xiàn)全過(guò)程管理而形成的一種過(guò)渡模式，為了最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化而發(fā)展。

4.全裝修施工管理。

全裝修模式存在著眾多局限性，例如在管理上主要強(qiáng)調(diào)施工質(zhì)量，在未來(lái)的發(fā)展中，只會(huì)逐漸轉(zhuǎn)換成企業(yè)承包模式中的一部分成分，不會(huì)形成一個(gè)獨(dú)立的大規(guī)模的承包模式。我國(guó)全裝修模式主要分成兩類：一類是一家監(jiān)理公司共同承擔(dān)土建和裝修公司；另一種是有兩家監(jiān)理公司分別承擔(dān)土建公司和裝修公司[5]。在這兩種形式下，一家監(jiān)理公司共同承擔(dān)的土建和裝修公司能夠很好的減少協(xié)調(diào)溝通方面的矛盾，在土建過(guò)程中，裝修也能同時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免了土建過(guò)后，對(duì)裝修設(shè)計(jì)帶來(lái)的不便。

四、住宅全裝修項(xiàng)目承發(fā)包模式選擇的影響因素與策略

（一）住宅全裝修承發(fā)包模式選擇的影響因素

1.開發(fā)商角度。

在當(dāng)下建筑上，毛坯房占有大部分的市場(chǎng)，大量的承包商認(rèn)為全裝修對(duì)于房屋銷售方面僅僅增加了成本，縮短了結(jié)算工期，在確認(rèn)收房結(jié)算后，對(duì)于所負(fù)擔(dān)的后續(xù)維修費(fèi)時(shí)費(fèi)力，反而使得房?jī)r(jià)上升，增加了維修風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)在于其他商家競(jìng)爭(zhēng)時(shí)的優(yōu)勢(shì)減少，因此，大多是承包商不愿多此一舉，為自己找麻煩。第二點(diǎn)，我國(guó)裝修產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，缺乏完整的材料供銷和裝修施工體系，大多數(shù)都是裝修團(tuán)隊(duì)進(jìn)行，裝修人員多是非專業(yè)人士，對(duì)于裝修質(zhì)量難以保證。縱使有企業(yè)對(duì)于全裝修充滿興趣，但多數(shù)企業(yè)是缺乏完整的實(shí)施能力。在這中的佼佼者也是通過(guò)聘請(qǐng)裝修團(tuán)隊(duì)進(jìn)行施工的。

2.購(gòu)房者角度。

近年來(lái)，業(yè)主對(duì)于全裝修的接受程度在逐年增加，但總體來(lái)看接受比例還是偏低。對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者而言，更傾向選擇購(gòu)買毛坯房，一方面，業(yè)主對(duì)于承包商所推銷的精裝修、優(yōu)裝修模式耗費(fèi)的材料物資持有懷疑態(tài)度；其次，承包商對(duì)于房屋的裝修不能滿足每位業(yè)主自身的審美觀念和生活習(xí)慣，只是從大眾出發(fā)，業(yè)主在入住之后還會(huì)進(jìn)行裝修的修改，再次花費(fèi)一筆不小的開支；最后，全裝修的成本花費(fèi)比毛坯房更加昂貴。因此，承包商在選取承發(fā)包模式時(shí)，要謹(jǐn)慎思考，從多方面考慮。

3.社會(huì)角度。

市場(chǎng)上全裝修的住宅推行力度不夠，相關(guān)政策法規(guī)還有待進(jìn)一步完善，稅收比毛坯房征收力度更大，只是一個(gè)建設(shè)性的形勢(shì)。而承包商對(duì)于全裝修的規(guī)格在合同上沒有明確指出使用商家、材料標(biāo)準(zhǔn)等，只是草草寫了大概。同時(shí)，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)著重在毛坯房上有詳細(xì)規(guī)定，對(duì)于全裝修房屋來(lái)說(shuō)，缺乏詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷。

（二）住宅全裝修承發(fā)包模式選擇的策略

1.開發(fā)商角度。

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該保持長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略角度，以業(yè)主的需求為導(dǎo)向，越來(lái)越多的業(yè)主在選擇全裝修的方式，而全裝修正在成為發(fā)展的主流，相對(duì)于自己裝修費(fèi)時(shí)費(fèi)力，全裝修節(jié)約資源、注重環(huán)保。更多的表現(xiàn)說(shuō)明了企業(yè)采取全裝修是大勢(shì)所趨，承包商應(yīng)該選擇更適宜的承發(fā)包模式，符合社會(huì)發(fā)展的潮流，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有大份額。同時(shí)，在我國(guó)的裝修市場(chǎng)，發(fā)展適合企業(yè)的專業(yè)性團(tuán)隊(duì)，找到對(duì)于企業(yè)自身相符的承發(fā)包模式。擁有完整裝修團(tuán)隊(duì)的企業(yè)，大多數(shù)是具有專業(yè)性的人士，在某些方面對(duì)于業(yè)主的主觀和客觀兩方面都提出了要求，而發(fā)展普通性、具有針對(duì)性的企業(yè)裝修團(tuán)隊(duì)，能夠適宜多數(shù)業(yè)主的需求。

2.購(gòu)房者角度。

購(gòu)房者應(yīng)該順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流，隨著房?jī)r(jià)逐年上升，全裝修房?jī)r(jià)與毛坯房相比相差不大，政府政策逐年出臺(tái)，對(duì)于全裝修方面的法律法規(guī)正在逐步完善，全裝修房屋節(jié)省了自身裝修的時(shí)間，因?yàn)檠b修質(zhì)量帶來(lái)的影響由承包商負(fù)責(zé)，防止自身裝修出現(xiàn)問題后，難以找到責(zé)任人。在毛坯房與全裝修房相比之下，全裝修房屋的質(zhì)量有保障同時(shí)，是聘請(qǐng)的專業(yè)人士對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，既有一定的高端品味，在保障美觀實(shí)用的前提下，業(yè)主自身對(duì)于房屋的設(shè)計(jì)也擁有一定的空間，可以發(fā)揮業(yè)主自身的想象在全裝修的基礎(chǔ)上進(jìn)行裝飾房屋。

3.社會(huì)角度。

注重社會(huì)需求，依據(jù)相關(guān)的社會(huì)形勢(shì)在完善住在全裝修配套設(shè)施的同時(shí)，加大了對(duì)承包商的稅收優(yōu)惠政策，積極減少土建與裝修分割的局面，可以建設(shè)一系列的考核政策，在符合條件的情況下，可以酌情對(duì)企業(yè)進(jìn)行一定的稅收優(yōu)惠政策；加大對(duì)裝修時(shí)帶來(lái)的環(huán)境污染、噪聲污染等行為進(jìn)行處罰，促使人們進(jìn)行裝修觀念的轉(zhuǎn)變，使得裝修觀念從“高污染”轉(zhuǎn)向“綠色、環(huán)?！苯嵌龋谛纬蛇@種形式的觀念后，能夠有力的減少毛坯房的出現(xiàn)，對(duì)于現(xiàn)實(shí)需求的土建與設(shè)計(jì)一體化、建設(shè)一體化等承發(fā)包模式更容易實(shí)行。

五、結(jié)語(yǔ)

全裝修的承發(fā)包模式對(duì)于我國(guó)住宅發(fā)展有重大意義，在保證裝修質(zhì)量達(dá)標(biāo)的同時(shí)，發(fā)展新興的住宅承發(fā)包模式，找到企業(yè)相適應(yīng)的業(yè)務(wù)角度，對(duì)于企業(yè)自身的發(fā)展、業(yè)主多角度的選擇都是具有深遠(yuǎn)的影響。而在住宅全裝修承發(fā)包模式的推廣中，在開發(fā)商、購(gòu)房者和社會(huì)上都會(huì)遇到很多的新問題，只有積極探索，勇于實(shí)踐，在社會(huì)的發(fā)展中創(chuàng)新研究，才能保證住宅全裝修承發(fā)包模式的順利推廣。