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居住權(quán)視角下“以房養(yǎng)老”的新進(jìn)路

2022-11-21 15:04:24
法制博覽 2022年3期
關(guān)鍵詞:以房養(yǎng)老居住權(quán)所有權(quán)

鄭 波

湖南云天律師事務(wù)所,湖南 長沙 410007

據(jù)2021年5月11日國家統(tǒng)計局公布的第七次全國人口普查報告載明:我國目前人口總量約為14.12億人,60歲以上的人口為2.64億人,占18.7%(其中,65歲以上的人口為1.91億人,占13.5%),與2010年相比,60歲以上的人口上升5.44個百分點。人口的持續(xù)老齡化,對我國的養(yǎng)老事業(yè)形成了很大壓力。我國目前組建家庭的主力軍為80后和90后,據(jù)最新調(diào)查顯示,大多數(shù)的家庭結(jié)構(gòu)均為:“4-2-1”“4-2-2”家庭,這也意味著在一個普通的家庭里,一對小兩口要承擔(dān)四個老人的養(yǎng)老和一到兩個小孩的撫養(yǎng)和教育,兩個人掙錢八個人花,壓力明顯很大,加上如今國家二孩政策全面放開并鼓勵有條件的家庭生三胎,我們國家面臨的養(yǎng)老形勢將會日益嚴(yán)峻?;诖耍P者在《民法典》物權(quán)篇增設(shè)居住權(quán)制度的宏觀背景下,嘗試初步探索“以房養(yǎng)老”的新模式、新進(jìn)路。

一、居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)及本質(zhì)

居住權(quán)制度作為一項古老的法律制度,源自大陸法系的古羅馬帝國,當(dāng)時的奴隸社會生產(chǎn)工具相對簡單,社會的整體生產(chǎn)力相當(dāng)有限,因而古羅馬當(dāng)時的整體財產(chǎn)非常有限且實行家長制,當(dāng)時的“家長”(奴隸主)為保障“家長”之外的其他成員(有貢獻(xiàn)的奴隸)的居住利益,設(shè)立了居住權(quán)這種“為了照顧某一特定的人”的權(quán)利,作為用益物權(quán)之一種[1],換言之,居住權(quán)同時也是一種“為滿足特定權(quán)利人的居住需要為目的”的人役權(quán),它具有高度的人身依附屬性,原因在于當(dāng)時的古羅馬社會“無夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多,每遇家長亡故,那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題,因此丈夫或家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈給這一部分‘特定的人’,讓他們在生命復(fù)歸塵土之前有所依靠”[2]。在原《物權(quán)法》的立法過程中,關(guān)于設(shè)立居住權(quán)制度更是一波三折,關(guān)于居住權(quán)制度的規(guī)定最早見諸2002年全國人大法工委公布的《中華人民共和國物權(quán)法》的征求意見稿中,當(dāng)時的全國人大為回應(yīng)社會的需求和現(xiàn)實呼聲,首次提出為“切實保護(hù)老年人、離異婦女以及未成年人等弱勢群體居住他人住房的權(quán)利”,設(shè)專章,共八個條文。在接下來的人大法工委三次《物權(quán)法》草案審議稿均保留了這一制度的規(guī)定。2005年公布的《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》關(guān)于居住權(quán)制度的條文甚至增加至十二條。然而在2007年正式頒布的原《物權(quán)法》關(guān)于居住權(quán)制度的章節(jié)最終被刪除。是因為當(dāng)時國內(nèi)學(xué)術(shù)界的大多數(shù)聲音認(rèn)為房屋租賃等權(quán)利的設(shè)定,已然能滿足人民的現(xiàn)實需求,增設(shè)居住權(quán)的實際效用并不大。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和老百姓對住宅房屋需求的日益多元化,在國家確定“小步快進(jìn)”編纂思路的《民法典》編纂過程中,立法機(jī)關(guān)認(rèn)為,“為落實黨中央和國務(wù)院的要求,認(rèn)可和保護(hù)民事主體(主要是針對普通老百姓)對住房保障的靈活安排,滿足一部分特定弱勢人群的居住需求,有必要創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度”①沈春耀在十三屆全國人大常委會第五次會議第一次全體會議《關(guān)于提請審議〈民法典各分編〉方案的說明》。?;诖?,《民法典》在物權(quán)編增設(shè)了居住權(quán)的規(guī)定,這顯然是對《民法典》“小步快進(jìn)”編纂思路一個理論上的重大突破。[3]依據(jù)《民法典》第三百六十六條之規(guī)定:“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要?!被诖艘?guī)定,居住權(quán)最本質(zhì)的特征在于通過將房屋所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離,從而滿足民事主體也就是普通百姓對房屋的多元化需求。也正是基于此,探討“以房養(yǎng)老”的新進(jìn)路才成為現(xiàn)實的可能。隨著我國老齡化逐年加劇的趨勢,且房屋自有率奇高,無論總體還是城鎮(zhèn)房屋自有率均遠(yuǎn)高于世界平均水平。[4]顯而易見,我們的養(yǎng)老事業(yè)如果光依靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式,對于80、90后的肩膀而言明顯不堪重負(fù),因此老年人如何自食其力,自籌養(yǎng)老資金,既讓自己的老年生活有保障,又能給子女減輕負(fù)擔(dān),成為新時代養(yǎng)老事業(yè)的痛點和難點?;谖覈壳胺课葑杂新示痈卟幌碌膶嶋H,目前最現(xiàn)實的途徑莫過于如何盤活老年人手中自有的房屋資產(chǎn),而房屋的高價值性和低流通性決定了盤活房屋資產(chǎn)本身就是一個典型的現(xiàn)實難題。居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)為破解這個現(xiàn)實難題提供了新的可能性和進(jìn)路。

二、養(yǎng)老事業(yè)面臨的現(xiàn)實困境

目前我國流行的養(yǎng)老模式,除傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式之外,新興主要有兩種:第一種是反向抵押模式(又稱倒按揭),此種模式(英文名:reverse mortage)起源于美國,和傳統(tǒng)的抵押模式不同的是,老人先以自己所有的房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)取得定期貸款,作為自己老年生活的必需開支,在約定的期限到期或者老人去世后,銀行等金融機(jī)構(gòu)再處置老人抵押的房屋一次性償還老人生前的貸款。但這種模式與我國現(xiàn)行法律和制度存在著不可協(xié)調(diào)的矛盾,如果認(rèn)定這一模式的實質(zhì)是不動產(chǎn)讓與擔(dān)保,抵押人以不動產(chǎn)買賣合同為借款合同提供擔(dān)保,依照傳統(tǒng)讓與擔(dān)保的視角,和我國原《物權(quán)法》的原則是相違背的;如果認(rèn)定這一模式中的擔(dān)保行為是虛偽意思表示,借款行為才是隱藏的真實意思表示,依據(jù)《民法典》一百四十六條之規(guī)定,虛偽意思表示下隱藏的法律行為效力是否有效尚且待定,該行為如違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定則當(dāng)然無效,如未違反,則該行為有效。自2006年兩會期間有代表提出“以房養(yǎng)老”提案被采納后,反向抵押模式在北京、南京、上海等地的實踐結(jié)果并不理想。第二種模式為售后回租模式,此種模式由老人將自有房屋出售給銀行等金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)定期按每月支付老人生活費(fèi)(其實質(zhì)就是售房款分期給付),老人再向金融機(jī)構(gòu)租回自己的房屋居住。但此種模式下,由于老人伊始將自有房屋出售給金融機(jī)構(gòu),已移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)(屬于物權(quán)),之后回租房屋因租賃合同獲取的房屋使用權(quán)(屬于債權(quán)),基于債權(quán)的相對性和弱對抗性,這種模式對老年人這個弱勢群體而言,毫無疑問具有較高的風(fēng)險。同時這種模式也不利于最大限度地保護(hù)老年人的合法權(quán)益。

三、“以房養(yǎng)老”模式的新進(jìn)路

黨的第十九次全國代表大會報告指出,“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?!睆母旧险f,我國創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度的初衷是為了有利于盡快實現(xiàn)老百姓“住有所居”的目的,老子曾曰:“安其居,樂其俗,鄰國相望,雞犬之聲相聞,民至老死不相往來?!笨梢姟鞍财渚印笔抢献映珜?dǎo)的理想,也一直是古往今來普通百姓對幸福美好生活最重要的向往,杜甫先生在《茅屋為秋風(fēng)所破歌》中的愿景,“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”,也是普天下所有老百姓最殷切的愿景。[5]長期以來,我國調(diào)整房屋利用關(guān)系主要依靠的是租賃權(quán),但通過契約或者占有制度規(guī)范的租賃權(quán)明顯存在缺陷,租賃權(quán)僅僅只是一種債權(quán),不足以有效制約所有權(quán)人和使用權(quán)人,[3]也難以對抗現(xiàn)實中的第三人,而居住權(quán)作為一種用益物權(quán),居住是“由人類系統(tǒng)發(fā)出,以尋求和獲得更好的棲身場所為動機(jī)和目的,以建造、尋找、選擇以及使用、利用自己居住空間的方式和手段為行使。”[6]居住權(quán)通過合同或者遺囑的方式有效設(shè)立后,經(jīng)登記公示后,具有絕對的對世效力。這是傳統(tǒng)的租賃權(quán)作為一種債權(quán)所難以企及的,也正是基于居住權(quán)的這種內(nèi)在特質(zhì),可以為我們國家新時代正處于改革探索中的“以房養(yǎng)老”模式提供如下四種新的進(jìn)路。

第一種新的進(jìn)路:針對目前城市部分老人“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)狀,有真實案例:南京有七旬老人A,老伴早逝,有自住房屋一套,為減輕獨子的負(fù)擔(dān),決定自籌資金養(yǎng)老,于是與某金融機(jī)構(gòu)B公司達(dá)成“設(shè)定居住權(quán)并以房養(yǎng)老”的協(xié)議,老人A在協(xié)議生效后將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給B公司,同時B公司在房屋上為老人A設(shè)定居住權(quán),直至老人A離世,由B公司每月向老人A支付養(yǎng)老金,確保老人A生活品質(zhì)不下降。同時該協(xié)議規(guī)定,在老人A的有生之年,B公司雖然可以取得協(xié)議項下房屋的所有權(quán),但還不能實際占有該房屋,而只有等老人A身故之后,B公司才享有該房屋完整的所有權(quán)。這種模式最大的特點就是老人可以通過提前變現(xiàn)自己的房屋,將“死”的財產(chǎn)變?yōu)椤盎睢钡默F(xiàn)金,自籌資金養(yǎng)老,有三大好處:一則將本為死后的錢拿到生前來花,改善了自己老年的生活品質(zhì);二則通過設(shè)定居住權(quán)保障自己“老有所養(yǎng)”;再則提前處置了房屋所有權(quán),避免子女眾多的家庭因房屋出現(xiàn)遺產(chǎn)糾紛。[7]

第二種新的進(jìn)路:針對目前城市部分老年人合資購房抱團(tuán)養(yǎng)老的情形,有真實案例:成都市A女、B女、C女和D女因兒女大多已成年,幾個人厭倦了大都市車水馬龍的紛擾,于是集體逃離城市,在云南麗江鄉(xiāng)間尋覓到一處青山綠水、風(fēng)景秀麗的所在,購買當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的自建房重新裝修,一起抱團(tuán)養(yǎng)老。這個想法固然很好,但現(xiàn)實卻面臨一個重大的法律障礙:農(nóng)民自建房的宅基地屬于當(dāng)?shù)丶w所有,非當(dāng)?shù)丶w戶口之間不得流通轉(zhuǎn)讓。在居住權(quán)創(chuàng)設(shè)以前,只能通過租賃合同以債權(quán)的形式取得房屋的使用權(quán),毫無疑問,這對抱團(tuán)養(yǎng)老的老年人而言具有較高的法律風(fēng)險。而居住權(quán)作為一種用益物權(quán),它的誕生,則很輕松地破解了這一法律難題:A、B、C、D四女通過與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民協(xié)商,盡管目標(biāo)房屋的所有權(quán)無法流轉(zhuǎn),但通過在該房屋的產(chǎn)權(quán)證上給A、B、C、D四女設(shè)立一個帶有期限的居住權(quán)(比如30年)并公示,這樣A、B、C、D四女就可以安心集資裝修該房屋,一起抱團(tuán)養(yǎng)老。

第三種新的進(jìn)路:針對我國再婚的老年婦女或者保姆等無房的弱勢群體,老人離世前往往想把自己居住的房屋所有權(quán)留給子女,畢竟在當(dāng)今社會,房屋有可能是每個人能留在這個世界的最大一筆財產(chǎn),但老人又會擔(dān)心一旦自己將房子遺贈給子女,等自己離世后,子女會趕走悉心照顧自己多年的再婚伴侶或者保姆,讓其無家可歸,甚至流離失所。居住權(quán)的設(shè)立則可以很好地為老人解決這一難題,老人可以通過遺囑將自己居住的房屋的所有權(quán)留給子女,但同時在該房屋上設(shè)立一個永久的居住權(quán),這樣就可以既保證房屋的所有權(quán)留給子女,又能保障自己去世后,再婚的老伴或者保姆可以在該房屋上擁有居住權(quán)和使用權(quán)直至離世。

第四種新的進(jìn)路:針對我國比較普遍的父母墊資購房的傳統(tǒng),在城市尤為普遍,有真實案例:A男和B女系80后,2018年大學(xué)畢業(yè)后留在北京工作,想在北京買房,婚后定居北京,A男的父親C和母親D系長沙的普通工薪階層,通過一輩子辛苦的工作,攢了一套大三居和一臺車,銀行小有存款20萬,小日子本來過得不錯,但為了兒子A的事業(yè)和未來,二老決定賣了長沙的房子,資助兒子A在北京購房的首付款,同時兩人北上跟兒子一起生活,但又擔(dān)心將來兒子A在北京購房后,將房子登記在兒子A及其媳婦B的名下,二老對房屋不享有任何權(quán)利,萬一婆媳關(guān)系處理不好,有被掃地出門甚至流離失所的風(fēng)險。我們都知道,中國的父母對自己的孩子從來都是最無私的,但據(jù)法院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,在當(dāng)今的社會里關(guān)于子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)或父母與離異子女爭奪房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛中,一開始中國的父母都是基于好意,傾囊甚至傾家蕩產(chǎn)資助剛成年的孩子購房以自立,但往往父母并不在房本上署名,一旦發(fā)生爭議,父母并不能就當(dāng)初自己墊資購買的房屋提出任何主張,一旦家庭關(guān)系處理不好或者子女離異時導(dǎo)致房屋旁落甚至露宿街頭者亦不在少數(shù)。但如今通過居住權(quán)的創(chuàng)設(shè),則能很好地為墊資的父母解決這一難題,父母既能因為親情為子女的購房事宜貢獻(xiàn)一份力,又能為自己的“老有所養(yǎng)”留有一條可靠的退路。

四、結(jié)語

在老齡化日趨嚴(yán)重的今天,養(yǎng)老問題是我們每個人終究要面對的現(xiàn)實問題。筆者認(rèn)為,居住權(quán)作為古羅馬法的一種古老制度,其生命力已經(jīng)歷經(jīng)了歷史長河的檢驗,我們?nèi)绾挝掌渚A,結(jié)合我們國家層面制度的頂層設(shè)計和本土實踐,探索“養(yǎng)老”模式的新進(jìn)路,實現(xiàn)“老有所養(yǎng),住有所屋”具有極為重要的現(xiàn)實意義。

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