孟令華 王洪磊

山東求是和信律師事務(wù)所，山東 濰坊 261000

居住權(quán)制度作為世界各國特別是大陸法系國家的一種物權(quán)制度，各國對于居住權(quán)制度的立法也是十分謹(jǐn)慎，物權(quán)的基本原則之一為“物權(quán)法定”原則，故我們確立居住權(quán)時(shí)是進(jìn)行了長達(dá)十幾年的調(diào)研。世界各國對于居住權(quán)的設(shè)立與否都存在很大的爭議，無獨(dú)有偶，我國對于居住權(quán)制度是否應(yīng)當(dāng)寫入《民法典》也一直存在著較大的爭議，但是，我國施行的《民法典》在用益物權(quán)編最終規(guī)定了居住權(quán)制度，說明居住權(quán)作為物權(quán)在我國有較大的適用空間和實(shí)用價(jià)值，這一制度的確定也得到了大多數(shù)人的認(rèn)可。

一、居住權(quán)制度的概念和特征

（一）居住權(quán)制度的概念

在對居住權(quán)制度研究之前，首先對居住權(quán)制度的《民法典》內(nèi)容進(jìn)行解釋，以此達(dá)到準(zhǔn)確把握居住權(quán)的目的。居住權(quán)在我國法律中，主要有以下三種含義：一是公法領(lǐng)域的居住權(quán)，具體指公民居住權(quán)和住房權(quán)利①《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法（2019）》；“同戶（以合法有效的農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計(jì)戶）居住人口中有兩個(gè)以上（含兩個(gè)）達(dá)到法定結(jié)婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶，且符合所在區(qū)人民政府規(guī)定的分戶條件的，采取多種方式，保障其居住權(quán)?！?，這一含義主要側(cè)重政府為了保障弱勢群眾，實(shí)現(xiàn)居者有其房的目的，而為中低收入群體提供的福利保障，實(shí)現(xiàn)人人有房的目的；二是社會(huì)意義上的居住權(quán)，簡言之，即是有房居住的權(quán)利，有房屋能生活的權(quán)利，針對的是某一特殊的群體，例如老年人的居住問題等；三是民法意義上的居住權(quán)，民法意義上的居住權(quán)起源于羅馬，由于羅馬法典的特殊性和結(jié)構(gòu)，該種意義的居住權(quán)泛指非所有權(quán)人在房屋居住的權(quán)利。我國《民法典》第三百六十九條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”通過本條來看，居住權(quán)通常以合同的方式設(shè)立，且居住權(quán)作為用益物權(quán)的一種，主要指占有使用他人物權(quán)的一種形式，通過《民法典》的立法以及物權(quán)法定原則，居住權(quán)作為一種用益物權(quán)受到法律保護(hù)。通過分析以上三種語境，發(fā)現(xiàn)居住權(quán)在不同的領(lǐng)域會(huì)有不同的含義，本文中，筆者主要從民法意義上的居住權(quán)對其進(jìn)行研究，探討居住權(quán)的制度價(jià)值。

（二）居住權(quán)的特征

1.居住權(quán)是一種用益物權(quán)。居住權(quán)規(guī)定在《民法典》物權(quán)編，作為一種物權(quán)，它具有物權(quán)的一般屬性，權(quán)利人對居住權(quán)享有占有、使用的權(quán)能，在權(quán)利人的居住權(quán)受到侵害時(shí)，權(quán)利人有權(quán)依法尋求物權(quán)保護(hù)，即有權(quán)要求排除妨害。同時(shí)，用益物權(quán)是一種定限物權(quán)，它是在所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，權(quán)利人基于與所有權(quán)人的合意或者法律規(guī)定而取得了對物進(jìn)行直接控制的某些權(quán)能，居住權(quán)人雖然享有占有、使用的權(quán)利，但不享有收益、處分的權(quán)利，總之，居住權(quán)是不完整的物權(quán)，這是居住權(quán)作為一種用益物權(quán)與所有權(quán)最本質(zhì)的區(qū)別。

2.居住權(quán)為一種法定的用益物權(quán)，有別于房屋的租賃。居住權(quán)和租賃權(quán)最基本的區(qū)別為權(quán)利的屬性不同，租賃權(quán)為債權(quán)是一種請求權(quán)，居住權(quán)為物權(quán)是一種支配權(quán)，因二者物權(quán)屬性和債權(quán)屬性的不同，決定了二者之間存在巨大的差別。一是設(shè)立方式存在不同，居住權(quán)以合同、遺囑或其他方式設(shè)立，且需要辦理登記，未經(jīng)登記居住權(quán)不能對抗善意第三人；租賃權(quán)以合同的方式設(shè)立，無需登記。二是是否有償不同，居住權(quán)通常是無償設(shè)立，租賃權(quán)通常以有償?shù)姆绞将@得。三是保護(hù)期限不同，居住權(quán)沒有時(shí)間限制，通常是長期的，在居住權(quán)人死亡后則消失；租賃權(quán)最長不得超過20年，超過的部分無效，一般租賃權(quán)以合同的解除或終止而消失。

3.居住權(quán)具有人身專屬性。居住權(quán)主要以合同和遺囑的方式設(shè)立，設(shè)立居住權(quán)的目的是為滿足特定人的居住需求，我國《民法典》第三百六十九條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！笨梢娋幼?quán)是針對某個(gè)人設(shè)立的，具有人身屬性，居住權(quán)不同于其他的用益物權(quán)，其具有一定的人身性，其會(huì)隨著權(quán)利人的死亡而消失。

二、我國居住權(quán)制度的不足之處

雖然居住權(quán)的設(shè)立對于弱勢群體的保護(hù)具有重要的意義，但是作為一部內(nèi)容全面、詳實(shí)的《民法典》，就居住權(quán)制度的構(gòu)建方面還存在不足之處，居住權(quán)制度中的有些條文過于原則和籠統(tǒng)，我國《民法典》也僅僅規(guī)定了六個(gè)法條，導(dǎo)致有時(shí)在司法實(shí)踐中適用性較差，甚至出現(xiàn)“同案不同判”的裁判案例。

（一）居住權(quán)的客體不明確。我國《民法典》規(guī)定，居住權(quán)的客體為“他人的住宅”，針對“住宅”這一詞匯，我國的法律體系中并沒有清晰的界定，住宅是否包括房屋的一部分？是否區(qū)分“大產(chǎn)權(quán)”還是“小產(chǎn)權(quán)”？這都沒有明確的規(guī)定，按照廣義解釋，住宅應(yīng)當(dāng)包括所有能居住的場所。此外，對于房屋的一部分能否設(shè)立居住權(quán)以及房屋的附屬設(shè)施（閣樓、地下室等）能否設(shè)立居住權(quán)亦未規(guī)定。對于“小產(chǎn)權(quán)”住宅、附屬設(shè)施等，又該如何進(jìn)行居住權(quán)登記？這在實(shí)踐中都是十分棘手的問題，由于非“大產(chǎn)權(quán)”房屋的居住權(quán)登記存在不可操作性，因此需要進(jìn)一步對居住權(quán)的客體進(jìn)行明確。

（二）居住權(quán)的設(shè)立方式不夠明確。我國《民法典》第三百六十六條規(guī)定“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”，《民法典》第三百七十一條規(guī)定“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定”，以上兩個(gè)條文明確規(guī)定了，居住權(quán)可以以合同或遺囑的方式設(shè)立，除此之外，《民法典》并未規(guī)定可以以其他方式設(shè)立，亦未規(guī)定兜底條款，使得居住權(quán)的設(shè)立方式過于單一，顯然在實(shí)踐操作中會(huì)出現(xiàn)除合同和遺囑之外的其他設(shè)立方式，在遇到其他方式設(shè)立居住權(quán)時(shí)，容易使《民法典》束之高閣，此外，《民法典》未規(guī)定可以通過法院判決的方式設(shè)立居住權(quán)的情形，這種方式在法院的司法實(shí)踐中預(yù)計(jì)非常常見，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)確立這種方式。

（三）居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)沒有規(guī)定。《民法典》第三百六十九條規(guī)定“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外”，本條僅是籠統(tǒng)和模糊地規(guī)定了居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承，對居住權(quán)設(shè)立人不得出租房屋進(jìn)行了限定，但是沒有規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)，居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法定的原則，應(yīng)當(dāng)對居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行規(guī)定。此外，對于設(shè)立居住權(quán)的房屋不可出租這一規(guī)定，會(huì)導(dǎo)致租賃市場產(chǎn)生混亂，承租人去查詢不動(dòng)產(chǎn)是否設(shè)立居住權(quán)時(shí)，可能會(huì)存在程序上的障礙，有的不動(dòng)產(chǎn)登記部門會(huì)以無利害關(guān)系不允許查詢。

（四）居住權(quán)的消滅事由規(guī)定過于簡單。我國《民法典》第三百七十條規(guī)定“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記”，這對居住權(quán)的消滅進(jìn)行了列舉式的規(guī)定，也就是說，居住權(quán)只有在期限屆滿和居住權(quán)人死亡時(shí)才可以消滅，這一規(guī)定過于簡單，并且這一規(guī)定與實(shí)踐不符，沒有將協(xié)商一致消滅居住權(quán)的情形寫入《民法典》，沒有與以合同約定的方式設(shè)立居住權(quán)的方式形成體系，此外這一規(guī)定也沒有將法院判決解除居住權(quán)列入，對于居住權(quán)設(shè)立不合法的，應(yīng)當(dāng)規(guī)定法院可以以判決方式解除居住權(quán)。

三、我國居住權(quán)制度的立法建議

居住權(quán)作為一種社會(huì)制度，是一種不斷發(fā)展、不斷適用于社會(huì)的制度，由于法律具有滯后性，立法無法將其進(jìn)行全面具體的規(guī)定，居住權(quán)寫入《民法典》無論在立法還是司法領(lǐng)域，都具有里程碑的意義。但是由于立法的嚴(yán)謹(jǐn)和簡練，無法形成一套詳細(xì)的操作規(guī)范，因此，筆者對于現(xiàn)行《民法典》中的居住權(quán)制度相關(guān)條文提出自己的思考和建議，以期在司法實(shí)踐中產(chǎn)生更好的適用效果，充分發(fā)揮居住權(quán)制度的價(jià)值。

（一）擴(kuò)大居住權(quán)的客體范圍

我國法律對住宅沒有明確的規(guī)定，但是在《民法典》中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章，規(guī)定業(yè)主不得擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性住房等相關(guān)內(nèi)容①《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?，通過該法條可以分析，住宅可以理解為專供使用、不可營利的房屋。但是《民法典》第三百六十六條將居住權(quán)的客體定義為“住宅”而不是規(guī)定為“房屋”，明確限制了居住權(quán)的客體。建議進(jìn)一步擴(kuò)大居住權(quán)的客體，將居住權(quán)的客體擴(kuò)大至閣樓、地下室等附屬設(shè)施，同時(shí)，在進(jìn)行居住權(quán)登記時(shí)要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，以測繪和拍照的形式確定居住權(quán)的具體范圍和空間，避免對設(shè)立居住權(quán)的區(qū)域出現(xiàn)歧義。上述客體擴(kuò)大之后，居住權(quán)登記的范圍必然會(huì)擴(kuò)大，建議不動(dòng)產(chǎn)登記部門出臺相關(guān)的文件，對各類權(quán)屬的房屋按照規(guī)范進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

（二）明確居住權(quán)的設(shè)立方式

我國法律僅規(guī)定了可以以合同和遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)，這明顯與西方國家的法律和主流觀點(diǎn)不一致，現(xiàn)在隨著居住權(quán)制度的發(fā)展，世界各國逐漸形成了以契約、合同、法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的方式。如《法國民法典》規(guī)定，除當(dāng)事人意定設(shè)立外，居住權(quán)還可直接依法律設(shè)立。《意大利民法典》在第五百四十條第二款中也直接規(guī)定了法定居住權(quán)，以此保障配偶在特定住宅上的居住權(quán)益。筆者認(rèn)為，我國居住權(quán)制度的設(shè)立方式過于局限，應(yīng)當(dāng)增加居住權(quán)設(shè)立的幾種方式，例如，允許通過法律規(guī)定的方式設(shè)立居住權(quán)，可以通過立法的形式保護(hù)婦女、兒童、殘疾人、老年人等特殊群體的利益；通過法院判決的方式設(shè)立居住權(quán)，可以解決居住權(quán)糾紛中的物權(quán)確認(rèn)、損害賠償?shù)认嚓P(guān)問題，法院判決設(shè)立居住權(quán)之后，當(dāng)事人可直接持法律文書辦理居住權(quán)設(shè)立登記。

（三）完善居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

用益物權(quán)的基本內(nèi)容，是對用益物權(quán)的標(biāo)的物享有占有、使用和收益的權(quán)利，用益物權(quán)人享有用益物權(quán)，就可以占有、使用、收益用益物。但是居住權(quán)作為用益物權(quán)的一種，其權(quán)利人僅有占有、使用的權(quán)利，不得對用益物進(jìn)行收益和處分。使用作為一項(xiàng)最基本的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)明確居住的人員，筆者認(rèn)為，在沒有禁止性約定的情況下，居住權(quán)人的配偶、未成年子女、居住權(quán)人扶養(yǎng)的人等可以居住該住宅，居住權(quán)不得局限于居住權(quán)人本人。居住權(quán)人因?qū)嶋H居住房屋，一旦出租將影響其居住權(quán)，故《民法典》對設(shè)立居住權(quán)的人進(jìn)行了限制，設(shè)立居住權(quán)的房屋不得再次出租。對于居住權(quán)人的義務(wù)，筆者認(rèn)為，可以參考承租人的義務(wù)，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)妥善進(jìn)行居住，不得破壞住宅的設(shè)施，否則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償；居住期間，房屋的修繕和管理由住宅所有權(quán)人負(fù)責(zé)等。

（四）細(xì)化居住權(quán)的消滅事由

我國《民法典》第三百七十條規(guī)定，“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅”，該條規(guī)定過于籠統(tǒng)和模糊，《民法典》僅僅規(guī)定了居住權(quán)消滅的事由有兩種，一種是居住權(quán)期限屆滿，另一種是居住權(quán)人死亡，這兩種情形分別是從合同的角度和主體的角度進(jìn)行分析的，《民法典》這一條規(guī)定顯得過于簡單，忽視了很多可能導(dǎo)致居住權(quán)消滅的情形。筆者認(rèn)為，居住權(quán)消滅的事由中，還應(yīng)包括以下三個(gè)方面：第一，作為物的房屋物權(quán)的消失導(dǎo)致居住權(quán)消滅，居住權(quán)是一種物權(quán)，自然適用于物權(quán)消滅的情形，因法院或仲裁機(jī)構(gòu)的文書、征收決定作出、房屋拆除或毀損均可以引起物權(quán)的消滅，物權(quán)消滅后居住權(quán)自然消滅；第二，房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人協(xié)商一致解除合同導(dǎo)致居住權(quán)消滅，合同作為平等主體之間的民事行為，可以依據(jù)雙方當(dāng)事人的意思自治而解除，故合同解除時(shí)，居住權(quán)自然滅失，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定協(xié)商一致消滅居住權(quán)的情形，這也符合意思自治的基本原則；第三，建議規(guī)定居住權(quán)人濫用居住權(quán)利的，房屋所有權(quán)人有權(quán)單方解除居住權(quán)合同。在居住權(quán)人出現(xiàn)濫用居住房屋、改變住宅用途、危及住宅安全、故意毀壞房屋等情形時(shí)，房屋所有權(quán)人可以單方解除合同形成居住權(quán)消滅。