李晶晶

一、引言

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，具有政策性和地區(qū)性的特點(diǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多變。因此，識(shí)別和分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的預(yù)防措施具有實(shí)際意義。文章就房地產(chǎn)合作開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理問題進(jìn)行詳細(xì)分析與探討，并得出結(jié)論。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合作特點(diǎn)分析

1.能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，選擇合作主要原因是：投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)，受經(jīng)濟(jì)和政策影響較大，合作開發(fā)可彌補(bǔ)自身的缺陷問題，如資金不足、技術(shù)缺乏等，可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在項(xiàng)目合作中，合作各方必然存在著技術(shù)、市場(chǎng)等多種資源的共享，通過整合資源，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成協(xié)同效應(yīng)，提升盈利水平，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.能夠?qū)崿F(xiàn)合作的全程性

房地產(chǎn)合作開發(fā)建立在整個(gè)開發(fā)過程中的整體協(xié)作上。通常成立項(xiàng)目公司，在資金、技術(shù)、信息等方面全方位合作，項(xiàng)目的前期決策、土地的立項(xiàng)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等全過程都是合作的一部分。各方以合作的方式來(lái)滿足自身的經(jīng)濟(jì)需要和發(fā)展需要。

3.體現(xiàn)合作開發(fā)的協(xié)作精神

在項(xiàng)目合作發(fā)展過程中，各方通過共同利益連接起來(lái)。雖然合同中已經(jīng)明確了各方的權(quán)利和義務(wù)，但是，宏觀政策環(huán)境、市場(chǎng)條件、企業(yè)內(nèi)部等因素仍在持續(xù)變化，合作中需要各方具有高度的協(xié)同意識(shí)，及時(shí)對(duì)各種影響進(jìn)行分析，明確制定出有效的風(fēng)險(xiǎn)管控措施，以便獲得預(yù)期效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)分析

1.開發(fā)項(xiàng)目選擇期間的風(fēng)險(xiǎn)

（1）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

從整體上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性、多變性等多個(gè)方面的特點(diǎn)。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)者購(gòu)買力、市場(chǎng)預(yù)期等影響較大，存在較大的不確定性，供求關(guān)系變化將造成價(jià)格波動(dòng)，去化周期延長(zhǎng)將導(dǎo)致資金嚴(yán)重占用、還貸壓力增加，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

（2）政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和民生都有較大影響。政府“住房不是用來(lái)炒的”政策，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控布局，通過金融、稅收、土地供應(yīng)、購(gòu)房政策等，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控。各方一定要時(shí)刻注意地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)政策變動(dòng)，適時(shí)地調(diào)整項(xiàng)目的開發(fā)速度、銷售策略等，以保證預(yù)期目的。

（3）項(xiàng)目本體風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的建設(shè)與發(fā)展受到自然、社會(huì)等諸多因素的制約。如水文地質(zhì)、土地形態(tài)等都會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。從社會(huì)角度分析，地方區(qū)位因素、配套設(shè)施設(shè)備等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)造成影響，也影響是否可按期交付。

2.意向合作期間的風(fēng)險(xiǎn)

（1）項(xiàng)目評(píng)估及定位

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)、配套、定位、地價(jià)、開發(fā)成本、售價(jià)、去化周期等進(jìn)行深入調(diào)查研究，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析，編制出合理的可行性研究報(bào)告。

（2）擔(dān)保及負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

如通過購(gòu)買股份合作。此過程應(yīng)注意若無(wú)法反應(yīng)資產(chǎn)擔(dān)保以及有關(guān)處罰費(fèi)用的情況時(shí)，應(yīng)考慮到公司以往的負(fù)債狀態(tài)，并依據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行分析，明確上述費(fèi)用造成會(huì)計(jì)核算錯(cuò)誤的成因，同時(shí)有些負(fù)債無(wú)法及時(shí)到賬，隱瞞債務(wù)等，存在投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.開發(fā)項(xiàng)目合作階段的風(fēng)險(xiǎn)

（1）市場(chǎng)政策變化的風(fēng)險(xiǎn)

政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類調(diào)控會(huì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展造成影響。尤其是最近，國(guó)家出臺(tái)了“一城一策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)不確定性。此類風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)積極面對(duì)，并及時(shí)做出相對(duì)應(yīng)的調(diào)整，以確保將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（2）合作各方履約風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，情況變化復(fù)雜，容易出現(xiàn)合作方無(wú)法按照合同履行合同。

①經(jīng)營(yíng)方的風(fēng)險(xiǎn)。投資方未及時(shí)到位，或未按合同規(guī)定履行合同，如資金未及時(shí)到位。項(xiàng)目參與者過多地進(jìn)行深層次管理，致使管理線拉長(zhǎng)，管理費(fèi)用增加，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)生影響，從而無(wú)法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

②投資方的風(fēng)險(xiǎn)。操盤公司通常比較強(qiáng)勢(shì)，有些投資方雖然參與項(xiàng)目管理，但是大部分很難進(jìn)入到項(xiàng)目的實(shí)際管理中。操盤公司未按照合同規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和施工，比如，開發(fā)商的發(fā)展能力較強(qiáng)，同地區(qū)有多個(gè)樓盤，為了推廣其他項(xiàng)目，會(huì)打亂該項(xiàng)目的銷售速度，影響投資回報(bào)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

1.構(gòu)建完善的全過程風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)從構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制開始，并逐步達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)防控效果。項(xiàng)目合作方應(yīng)針對(duì)土地規(guī)劃、前期預(yù)算、設(shè)計(jì)、銷售、驗(yàn)收、財(cái)稅等過程，完善項(xiàng)目管理方案，明確績(jī)效考核以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。其次，對(duì)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)督，使項(xiàng)目全面管理機(jī)制持續(xù)完善。同時(shí)，要對(duì)各階段的進(jìn)度、資金、人力投入等進(jìn)行嚴(yán)格控制，以減少時(shí)間和費(fèi)用，如出現(xiàn)緊急狀況及時(shí)啟動(dòng)備用方案，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移或控制。

2.參與者視角下的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制，提升整體管控水平

（1）項(xiàng)目公司層面風(fēng)險(xiǎn)控制

在項(xiàng)目公司內(nèi)部建立風(fēng)控部門，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。在系統(tǒng)層面，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告體系，包括周、月、季、年等，并將其貫穿于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估全過程中，做好相應(yīng)的識(shí)別工序。從公司角度進(jìn)分析，在全過程中應(yīng)從銷售、招投標(biāo)、施工、成本等維度，明確風(fēng)險(xiǎn)管控等制度流程。不同企業(yè)之間的合作，應(yīng)及時(shí)制定有關(guān)的審計(jì)準(zhǔn)則，并且在明確風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)應(yīng)考慮周全。

（2）項(xiàng)目公司母公司層面風(fēng)險(xiǎn)控制

在項(xiàng)目公司的合作方，也就是項(xiàng)目公司的股東層面，應(yīng)該建立起相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程。尤其是作為項(xiàng)目參與者，在沒有操盤權(quán)和資本上沒有優(yōu)勢(shì)的情況下，風(fēng)險(xiǎn)控制顯得尤為重要。

比如，一家公司參加過多的合作項(xiàng)目，由于多數(shù)是參與者，為此，制訂了一套有關(guān)的管理措施，應(yīng)針對(duì)具有合作意向的人員提供其管理權(quán)限、職責(zé)等，并且應(yīng)按照管理措施明確相應(yīng)的規(guī)定要求其中包括：

①在合作合同中要有被指派到項(xiàng)目公司的人員。在合作協(xié)議中，應(yīng)當(dāng)清楚所需指定人員的職位和相應(yīng)的權(quán)力，并在指定的審批程序中設(shè)定各個(gè)節(jié)點(diǎn)，如果沒有得到批準(zhǔn)，應(yīng)避免進(jìn)行下一步的流程。

針對(duì)所委任員工，應(yīng)至少配備一名財(cái)務(wù)管理人員，負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理。其他職位如銷售經(jīng)理、工程經(jīng)理等，視項(xiàng)目實(shí)際情況和合作伙伴管理方式而定。

②爭(zhēng)取相關(guān)權(quán)限。授權(quán)范圍包括以書面形式簽署/網(wǎng)上審核財(cái)務(wù)章、批準(zhǔn)外部付款、審核項(xiàng)目公司的全部業(yè)務(wù)信息；按照項(xiàng)目公司的管理體系進(jìn)行評(píng)審，參與供應(yīng)商招標(biāo)，審核各種合同的簽署和結(jié)算，每月的成本核算；參加各項(xiàng)目公司的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，參與市場(chǎng)策略的制訂，及時(shí)了解客戶及銷售情況，完成項(xiàng)目計(jì)劃的批準(zhǔn)。

③在合作項(xiàng)目中，與運(yùn)營(yíng)商擁有同樣的品牌推廣權(quán)，包括項(xiàng)目名稱中應(yīng)包含的合作方名稱，在各種宣傳材料中、營(yíng)銷中、案場(chǎng)中都要有。

3.完善各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理控制，降低風(fēng)險(xiǎn)

（1）項(xiàng)目選擇階段

在項(xiàng)目的選擇過程中，各方所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)基本一致，而最重要的是對(duì)主體的正確判斷。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是要做好充分的調(diào)研，同時(shí)，還可以委托專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目評(píng)價(jià)工序。此過程應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目選址、競(jìng)爭(zhēng)、收益等方面進(jìn)行，進(jìn)而為企業(yè)出示一份可供分析參考的報(bào)告，以便企業(yè)用來(lái)進(jìn)行投資決策。

（2）項(xiàng)目合作意向階段

在項(xiàng)目合作意向階段，其主要是依據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，按照股權(quán)明確風(fēng)險(xiǎn)因素如法律、土地一級(jí)合法權(quán)益等。另外，還包括了文件權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目公司本身所產(chǎn)生的上述風(fēng)險(xiǎn)，以及是否存在訴訟或合同風(fēng)險(xiǎn)，主要是進(jìn)行法律盡職調(diào)查、財(cái)務(wù)審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估調(diào)查，全面調(diào)查被并購(gòu)的公司，使其了解情況。首先，項(xiàng)目公司存在著一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)項(xiàng)目公司的控股股東為國(guó)有資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容完善資產(chǎn)評(píng)估方式，再到國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)交易所上市，這會(huì)讓收購(gòu)公司產(chǎn)生一定的阻礙。為此，在意向期應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，并按照合同內(nèi)容，明確雙方均應(yīng)約定條款。其次，在合同中也要有明確的條款，以便在一方違約后，對(duì)方可以及時(shí)地撤出。同時(shí)，該階段也要求雙方按照合同簽訂內(nèi)容以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同明確所采取的控制辦法。最后，在確定雙方權(quán)益時(shí)應(yīng)按照合同要求進(jìn)行，其中包括權(quán)利、義務(wù)等，以此避免因合同風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致責(zé)任不明等問題發(fā)生。

（3）項(xiàng)目進(jìn)行合作階段

首先，在合作階段，操盤方最大的風(fēng)險(xiǎn)為合作伙伴的信用風(fēng)險(xiǎn)，以及合作伙伴的融資需求。由于項(xiàng)目的主要資源都由操盤方提供，如果其他的合作伙伴不能按時(shí)提供資金，則會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度造成影響，也會(huì)對(duì)操盤方的信譽(yù)造成影響。解決這一問題的關(guān)鍵在于，在項(xiàng)目本身能夠融資的前提下，盡量運(yùn)用項(xiàng)目本身的融資能力，實(shí)現(xiàn)資金的可控性。

其次，在合作協(xié)議中，如果其他合作方未按時(shí)支付款項(xiàng)，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)資金持有方、參與方合作階段顯得尤其重要。常見的風(fēng)險(xiǎn)包括：項(xiàng)目實(shí)施是否按原計(jì)劃進(jìn)行，并且因施工安全、融資等問題導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)控制開展較為困難。并且因合作方性質(zhì)各不相同，其自身差異性較大因而在審計(jì)階段也會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于以上風(fēng)險(xiǎn)，在合作協(xié)議中，各方應(yīng)將可預(yù)見的差異在合作協(xié)議中加以避免或達(dá)成共識(shí)。

最后，應(yīng)持續(xù)提高對(duì)項(xiàng)目公司的管控，應(yīng)派駐財(cái)務(wù)、工程、管理等人員，以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)流程的全面理解。對(duì)資本方來(lái)說(shuō)，其派駐人員常常很少，因此，防范以上風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于密切監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)，如果發(fā)現(xiàn)不正常，要及時(shí)查找問題來(lái)源，主動(dòng)與操盤方進(jìn)行交流，以確保不出現(xiàn)任何潛在的風(fēng)險(xiǎn)問題。

（4）項(xiàng)目退出階段

在項(xiàng)目退出期，全部工程已進(jìn)入清盤階段，操盤方風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，主要是項(xiàng)目參與者和投資商，其側(cè)重為項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以及到期后的利潤(rùn)能否完全收回。

避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最根本方法是要深入了解項(xiàng)目實(shí)際狀況，盡早收回投入資金。一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)合作協(xié)議，退出的方式有兩個(gè)：①賣出期權(quán)：如果一方行使了賣出期權(quán)，賣方有權(quán)以書面形式向?qū)Ψ教岢?，以某一價(jià)格出售其持有的項(xiàng)目公司股份和相應(yīng)的債權(quán)。②對(duì)方有權(quán)拒絕接受，但是，被拒絕的一方有責(zé)任將其所擁有的所有股份以同等的價(jià)格賣給賣方。

4.加強(qiáng)合作方的履約精神，強(qiáng)化合作項(xiàng)目的品牌形象建設(shè)

首先，在房地產(chǎn)合作項(xiàng)目中，要嚴(yán)格防止合同違約，合作方應(yīng)按照合同規(guī)定，明確運(yùn)行、資金、盈利等狀況，進(jìn)而及時(shí)將有關(guān)信息和真實(shí)情況告知投資者。其次，應(yīng)確保在項(xiàng)目建設(shè)中要做到資金、進(jìn)度、質(zhì)量三方面的“三控”。此階段，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范管理，確保項(xiàng)目順利運(yùn)作，進(jìn)而保障投資者的利益。最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目還應(yīng)注重項(xiàng)目品牌建設(shè)，做好項(xiàng)目質(zhì)量、客戶口碑，降低項(xiàng)目的負(fù)面效應(yīng)，以此持續(xù)提高項(xiàng)目知名度并為項(xiàng)目銷售構(gòu)建扎實(shí)的基礎(chǔ)。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在新建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn)合作開發(fā)中，其雙方都應(yīng)明確自身的風(fēng)險(xiǎn)控制與管理要點(diǎn)，作為項(xiàng)目參與方應(yīng)明確風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)制，做好相對(duì)應(yīng)的控制措施，完善事前、轉(zhuǎn)移等風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。在項(xiàng)目建設(shè)的全過程中，必須重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)時(shí)防范，并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和制度。以此，明確各個(gè)合作方的合作要求，強(qiáng)化項(xiàng)目合作品牌形象建設(shè)需求，保障投資者根本利益，減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。