馬 雋,李 娜

(咸寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院,湖北 咸寧 437100)

近年來,隨著城鄉(xiāng)收入差距的逐步擴(kuò)大,大量農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)非農(nóng)就業(yè)部門,“空心村”開始在全國涌現(xiàn),大量閑置宅基地在全國遍布,造成土地資源的極大浪費(fèi)[1]。一方面,基于“理性經(jīng)濟(jì)人”假設(shè),農(nóng)戶出于“不占白不占”的心理,會積極申請獲取具有無償性和無期限性的宅基地使用權(quán),造成農(nóng)村人均宅基地面積不減反增;另一方面,現(xiàn)行土地制度將宅基地的轉(zhuǎn)讓限制在本集體內(nèi)部,造成潛在交易對象稀少,難以實(shí)現(xiàn)土地財產(chǎn)性價值,宅基地流轉(zhuǎn)市場十分有限[2]。與此同時,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn),城市土地供給出現(xiàn)瓶頸,人地矛盾愈發(fā)尖銳,導(dǎo)致出現(xiàn)大量宅基地閑置浪費(fèi)與城鄉(xiāng)建設(shè)用地供給緊張的困境,嚴(yán)重影響了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程,制約了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

在此背景下,鼓勵農(nóng)戶逐步退出農(nóng)村宅基地成為推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革的重要舉措。2015年《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》的發(fā)布表明宅基地有序退出試點(diǎn)工作正式啟動,咸寧市也于2020年印發(fā)《農(nóng)村村民個人建房管理暫行規(guī)定》,指出每戶只能擁有一處宅基地,且對宅基地(含附屬設(shè)施)總面積進(jìn)行明確限制。由此可見,宅基地退出已然成為現(xiàn)階段農(nóng)村土地工作的研究焦點(diǎn)。學(xué)者們從農(nóng)戶微觀視角出發(fā),圍繞農(nóng)戶個人特征、期望收益、風(fēng)險認(rèn)知、退出補(bǔ)償方式等對農(nóng)戶宅基地退出意愿和退出行為進(jìn)行深入分析并提供了有益參考[3-5]。但值得注意的是,從人的行為原理和動力原理角度來看,只有切實(shí)提高農(nóng)戶的心理認(rèn)同,才能促進(jìn)農(nóng)民自發(fā)參與宅基地退出。宅基地有序退出不光需要政策推動,更取決于農(nóng)戶對宅基地三權(quán)分置的認(rèn)可。從已有研究來看,圍繞宅基地退出意愿與退出行為的影響研究較為充分,但學(xué)者通常將意愿和行為拆開單獨(dú)分析,難以解釋現(xiàn)實(shí)生活中一些農(nóng)戶雖有宅基地退出意愿卻沒有實(shí)際退出行為,或農(nóng)戶沒有宅基地退出意愿但卻發(fā)生退出行為的不一致現(xiàn)象?；诖?本文嘗試將意愿與行為聯(lián)系起來,深入分析宅基地三權(quán)分置改革背景下農(nóng)戶宅基地退出的意愿形成、行為發(fā)生以及約束意愿轉(zhuǎn)化為行為的影響因素,剖析農(nóng)戶選擇退出宅基地的行為邏輯,以期為助推宅基地三權(quán)分置改革提供借鑒、參考和建議。

一、咸寧市宅基地基本現(xiàn)狀

為深入了解咸寧市宅基地現(xiàn)狀與農(nóng)戶參與宅基地退出情況,我們于2021年7～8 月對咸寧市農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行了入戶調(diào)研。本次調(diào)查采用了分層隨機(jī)抽樣方法,共發(fā)放400份問卷,實(shí)際回收的有效問卷共計384 份,有效率達(dá)96%。其中,咸安地區(qū)115份,占比29.95%;嘉魚縣143份,占比37.24%;通山縣126份,占比32.81%。

表1為樣本農(nóng)戶宅基地使用情況?？梢钥闯稣{(diào)研區(qū)域內(nèi),農(nóng)戶“一戶多宅”情況占比為25.26%,與此同時,農(nóng)村宅基地使用面積超標(biāo)現(xiàn)象也十分普遍,表明現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地利用率較為粗放,現(xiàn)階段農(nóng)村集約節(jié)約利用土地的意識較為淡薄。調(diào)研區(qū)域內(nèi)宅基地利用率明顯偏低,宅基地閑置情況高達(dá)40.1%。造成該現(xiàn)象的主要原因?yàn)椴糠洲r(nóng)戶轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)非農(nóng)就業(yè)部門,或者在城市定居或者轉(zhuǎn)化為市民,但仍不愿意放棄原有宅基地使用權(quán),導(dǎo)致農(nóng)村宅基地浪費(fèi)閑置現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

表2為行為意愿交叉表?？梢钥闯?未退出宅基地的農(nóng)戶中,有64.04%的農(nóng)戶具有宅基地退出意愿,35.96%的農(nóng)戶沒有宅基地退出意愿;已退出宅基地的農(nóng)戶中,高達(dá)75.21%的農(nóng)戶表示愿意退出宅基地,但仍有24.79%的農(nóng)戶表示盡管已經(jīng)退出宅基地,但當(dāng)時并沒有宅基地退出意愿。樣本農(nóng)戶中,有退出意愿且實(shí)際退出宅基的農(nóng)戶占比為26.04%,有退出意愿但無退出行為的農(nóng)戶占比73.96%;無退出意愿但實(shí)際退出宅基的農(nóng)戶占比為7.56%,無退出意愿也無退出行為的農(nóng)戶占比92.44%。上述數(shù)據(jù)表明,咸寧市宅基地退出意愿與退出行為存在明顯悖離現(xiàn)象。

表2 行為意愿交叉表

表4 變量定義與統(tǒng)計

二、宅基地退出意愿與行為悖離實(shí)證研究

(一)宅基地退出意愿與行為悖離的理論分析

農(nóng)戶作為有限理性經(jīng)濟(jì)人,在進(jìn)行決策時,為謀取最大效益,會對收益和風(fēng)險進(jìn)行綜合考量。意愿是農(nóng)戶基于特定行為目標(biāo)和預(yù)期結(jié)果形成的,主要根據(jù)自身家庭稟賦和實(shí)際情況選擇更合適的行為實(shí)現(xiàn)最大效益。由此看來,不同家庭稟賦的農(nóng)戶的宅基地退出意愿必然表現(xiàn)出差異性特征,然而,現(xiàn)實(shí)觀察和多名學(xué)者的實(shí)證研究均表明,農(nóng)戶意愿與農(nóng)戶行為之間常常存在悖離現(xiàn)象[7-8],意愿預(yù)測行為與實(shí)際生活中宅基地退出意愿—退出行為的轉(zhuǎn)化過程并不一致,在退出意愿轉(zhuǎn)化為退出行為中,其影響因素會發(fā)生變化。宅基地退出經(jīng)歷“動機(jī)”到“行為”兩階段,前者是理想狀態(tài)下形成初步退出意愿,后者則更多考慮現(xiàn)實(shí)因素的激勵與約束,農(nóng)戶會結(jié)合自身家庭稟賦、行為環(huán)境特征等現(xiàn)實(shí)因素對宅基地是否退出進(jìn)行更為明確的認(rèn)識和判斷,即宅基地退出行為是在意愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行的更為理性的決策結(jié)果?；谡赝顺鲆庠概c退出行為悖離的理論視角,探究農(nóng)戶從宅基地退出意愿到退出行為發(fā)生的發(fā)生機(jī)制,有利于厘清農(nóng)戶參與宅基地退出的內(nèi)在決策邏輯,推動農(nóng)村宅基地集約節(jié)約高效利用。

圖1 宅基地退出意愿與行為發(fā)生悖離的理論框架

(二)宅基地退出意愿與行為悖離的實(shí)證研究

1.模型選擇

農(nóng)戶是否具有宅基地退出意愿和宅基地退出行為是典型的二元決策問題,因此考慮采用二元Logit 回歸模型。構(gòu)建的模型如下:

式中,y1、y2分別表示農(nóng)戶宅基地退出意愿和退出行為;Pi表示yi發(fā)生的概率;Xij表示yi的第j個解釋變量。

式中,β0表示常數(shù)項(xiàng);βj表示第j個解釋變量的系數(shù)。結(jié)合以上兩式得到的Logit模型如下:

上式中,ε表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。

2.變量定義

3.實(shí)證分析

首先,運(yùn)用計量經(jīng)濟(jì)分析軟件 Stata15.0 對各個解釋變量進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn),檢驗(yàn)結(jié)果顯示解釋變量中方差膨脹因子(VIF)的最大值為 3.58,遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于 10,表明各個解釋變量之間不存在多重共線性,可以進(jìn)行進(jìn)一步的研究分析。二元Logist模型估計結(jié)果見表四,從 Logit 回歸模型的整體擬合效果來看,兩個模型的總體擬合效果均較好,模型設(shè)定有效。

從影響農(nóng)戶退出宅基地退出的意愿形成和行為發(fā)生的因素對比來看,選取的 11 個解釋變量中只有被扶養(yǎng)人口比例、村莊地理區(qū)位和從眾效應(yīng)均對宅基地退出意愿和退出行為產(chǎn)生顯著影響,表明農(nóng)戶自身家庭人口因素、所處地理區(qū)位和村里宅基地退出實(shí)施效果在農(nóng)戶意愿和行為決策中同等重要。除此之外,有 7 個變量在意愿模型和行為模型中表現(xiàn)不一致:文化程度、宅基地是否確權(quán)對于宅基地退出意愿的影響顯著為正,而對于宅基地退出行為的影響不顯著,宅基地面積對于宅基地退出意愿的影響顯著為負(fù),而對于宅基地退出行為的影響不顯著;非農(nóng)收入占比、社會資本、政策認(rèn)知對于宅基地退出意愿的影響不顯著,但是對于宅基地退出行為的影響顯著為正。年齡對宅基地退出意愿無顯著影響,對宅基地退出行為的影響卻顯著為負(fù)。驗(yàn)證了農(nóng)戶宅基地退出意愿和行為并不完全一致,即退出意愿與退出行為之間發(fā)生了悖離。以上差異可以看出,意愿決策的結(jié)果與農(nóng)戶自身文化程度和宅基地狀況密切相關(guān),而農(nóng)戶在進(jìn)行決策的過程中,會重點(diǎn)考慮家庭收入狀況、社會資本的作用以及自身政策認(rèn)知水平的影響,因此非農(nóng)收入更高、社會資本越高、政策認(rèn)知水平越高的農(nóng)戶更多選擇了退出宅基地,說明上述變量是造成農(nóng)戶宅基地退出意愿和退出行為差異的原因。

從咸寧市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出,目前咸寧市宅基地利用現(xiàn)狀呈現(xiàn)以下特點(diǎn):一是咸寧市城鎮(zhèn)建設(shè)用地不斷呈外延式擴(kuò)張,呈現(xiàn)“攤大餅”現(xiàn)象,建設(shè)用地需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新增建設(shè)用地計劃量,二是農(nóng)村建設(shè)用地利用粗放,農(nóng)村居民點(diǎn)面積不減反增,2014年人均農(nóng)村居民點(diǎn)217.29平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于咸寧市規(guī)定的140平方米標(biāo)準(zhǔn),可以看出咸寧市宅基地閑置浪費(fèi)與城鄉(xiāng)建設(shè)用地供給緊張的矛盾尤為突出。

基于調(diào)研數(shù)據(jù),農(nóng)戶所擁有的宅基地除農(nóng)戶作為村集體成員的福利身份獲取的之外,還包括通過代際繼承以及各種渠道購買所得。表一顯示,盡管樣本農(nóng)戶僅有一處及以下宅基地的占絕大部分,但約有25%的農(nóng)戶擁有兩宗及以上宅基地。此外,超47%的農(nóng)戶宅基地面積超過140平方米,超過了《咸寧市關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定的140平方米,從總體上來看,現(xiàn)階段咸寧市宅基地利用比較粗放,急需加強(qiáng)宅基地集約節(jié)約利用管理。同時也可以看出,現(xiàn)階段咸寧市農(nóng)村居民群體中,有40%的農(nóng)戶家庭宅基地出現(xiàn)了閑置浪費(fèi)的現(xiàn)象,表明咸寧市宅基地流轉(zhuǎn)市場潛力較大,宅基地退出的政策實(shí)施空間更大。

與此同時。研究發(fā)現(xiàn),不愿意退出宅基地的農(nóng)戶占樣本總量的30.99%,愿意退出宅基地的農(nóng)戶占樣本總量的69.01%,表明愿意參與宅基地退出的農(nóng)戶較多。其中,愿意退出宅基地的原因如下:“因房屋長期閑置”占比35.85%,“響應(yīng)政府號召”占比為33.96%,“跟隨鄰居退出”占比為15.85%,“因交通不便”占比為12.08%,其他占比為2.26%。不愿意退出宅基地原因如下:“生活穩(wěn)定,不想改變現(xiàn)有生活狀況”占比31.93%,“擔(dān)心宅基地退出后福利保障得不到解決”占比27.73%,“擔(dān)心宅基地退出補(bǔ)償過低”占比20.16%,“擔(dān)心宅基地退出后生產(chǎn)生活不方便”占比17.65%,其他占比2.53%。

調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)宅基地退出意愿與退出行為悖離的現(xiàn)象,為深入了解被調(diào)查農(nóng)戶宅基地意愿和行為差異情況,對農(nóng)戶退出宅基地意愿和行為進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計分析。對于沒有宅基地退出意愿卻發(fā)生宅基地退出行為的農(nóng)戶,其不愿意退出宅基地的原因主要有以下幾種:一是宅基地退出后不利于生產(chǎn)生活,占比約32%,二是宅基地房屋狀況良好,建筑面積較大,占比約29%,三是擔(dān)心宅基地退出標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)偷膯栴},占比約24%;對于無意愿也無行為的農(nóng)戶,其不愿意退出宅基地的原因主要為:一是生活穩(wěn)定,不想改變現(xiàn)有生活狀況,占比約43%,二是擔(dān)心宅基地退出后福利保障得不到解決,占比約22%,三是擔(dān)心宅基地退出后擔(dān)心就業(yè)問題,占比約15%。對比以上兩類農(nóng)戶發(fā)現(xiàn),現(xiàn)實(shí)狀況的約束,如社會保障、村民的就業(yè)問題更成為影響農(nóng)戶是否會發(fā)生宅基地退出的原因。有宅基地退出意愿且實(shí)際發(fā)生宅基地退出行為的農(nóng)戶的主要原因有以下:一是房屋長期閑置,占比約31%,二是宅基地交通不便,占比約26%,三是,響應(yīng)政府號召,占比約20%;有宅基地退出意愿無宅基地退出行為的農(nóng)戶主要有以下原因:一是響應(yīng)政府號召,占比約40%,二是愿意跟隨大部分鄰居退出,占比約24%,三是房屋長期閑置,占比約17%。對比這兩類均有宅基地退出意愿的農(nóng)戶可以發(fā)現(xiàn),宅基地交通不便更可能是有宅基地退出意愿產(chǎn)生退出行為的重要原因。

經(jīng)實(shí)地走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn),農(nóng)村宅基地分布較為散亂。村莊缺乏長遠(yuǎn)性布局和戰(zhàn)略性規(guī)劃。農(nóng)民建房多根據(jù)家庭生產(chǎn)和生活需要選擇自留地或交通便利的道路旁修建宅基地,有些甚至在承包地就近選址建房,存在著主觀隨意性,布局十分散亂,影響村莊村容村貌與和諧統(tǒng)一。除此之外,調(diào)研還發(fā)現(xiàn)超一半的村民宅基地面積超標(biāo),表明農(nóng)民法律意識、規(guī)則意識比較淡薄,大多本著不占白不占的心理,盡可能擴(kuò)大自家住房面積,導(dǎo)致宅基地面積超標(biāo)現(xiàn)象也較為普遍。

隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化發(fā)展與推進(jìn),城鄉(xiāng)收入差距逐漸拉大,面對農(nóng)業(yè)比較收益低下的困境,大多青壯勞動力轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)非農(nóng)部門就業(yè),文化素質(zhì)較高或非農(nóng)就業(yè)能力較強(qiáng)的農(nóng)戶更是在城鎮(zhèn)買房或長期租房居住,穩(wěn)定生活在城鎮(zhèn)中,造成農(nóng)村大量宅基地閑置浪費(fèi)。還有部分農(nóng)戶建造了新的宅基地但是沒有拆除舊的宅基地,使得老宅基地處于閑置的狀態(tài)。然而,受限于農(nóng)村土地法律法規(guī)的制約,不能將宅基地進(jìn)行合法公開置換或退讓,缺少專門的中介組織或信息平臺,閑置宅基地不能轉(zhuǎn)移至有需要的人手中。

土地管理?xiàng)l例明確規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,但是本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)有25%的農(nóng)戶存在“一戶多宅”現(xiàn)象,造成這種情況的原因主要是:一是源于合法繼承所獲得的宅基地;二是某些村民“建新而未拆舊”;三是源于近年來房產(chǎn)快速增值的想象,使得距離城鎮(zhèn)較近的農(nóng)戶盡可能多在空地上建新房,以便之后出租或出售取得較高增值收益。

農(nóng)村居民廣泛缺乏確權(quán)意識,多數(shù)宅基地未經(jīng)過確權(quán)登記,調(diào)研中發(fā)現(xiàn),多數(shù)農(nóng)村家庭沒有產(chǎn)權(quán)證明,且沒有意識到確權(quán)頒證的重要意義。一旦發(fā)生權(quán)屬爭議,無產(chǎn)權(quán)證的宅基地便陷入產(chǎn)權(quán)糾紛,法律難以保障農(nóng)民的合法權(quán)益。且宅基地主要附著于土地而存在,是固定不能移動的,因而宅基地的退讓或流轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)上是宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),若無產(chǎn)權(quán)證明,難以促進(jìn)閑置宅基地有序退出。

調(diào)研中發(fā)現(xiàn),多數(shù)村民對于“宅基地三權(quán)分置”較為陌生,或者“只聞其聲,不明其意”,部分村民也只是在互聯(lián)網(wǎng)上看到過,地方政府或村集體組織鮮有普及宣傳。另外,城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)使得一大批農(nóng)村青壯勞動力轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)非農(nóng)部門就業(yè),甚至部分村民在城鎮(zhèn)買房落戶,徹底融入城鎮(zhèn)生活。農(nóng)村宅基地從設(shè)立之初附帶著生活保障功能,在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)時期,宅基地財產(chǎn)功能日益凸顯,然而,過去的土地法規(guī)不允許宅基地的流轉(zhuǎn)與買賣,缺少宅基地退讓機(jī)制,迫使農(nóng)戶私下自發(fā)的流轉(zhuǎn),造成宅基地流轉(zhuǎn)市場的混亂無序。

調(diào)研發(fā)現(xiàn),多數(shù)村民宅基地退出意愿和退出行為相違背的原因主要涉及宅基地退出后的就業(yè)問題,宅基地退出后的保障問題和宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。導(dǎo)致農(nóng)戶既難產(chǎn)生宅基地退出意愿,又難以轉(zhuǎn)化為宅基地退出行為。

從宅基地退出意愿到退出行為的發(fā)生實(shí)質(zhì)上是農(nóng)戶經(jīng)過重新認(rèn)識和判斷的過程,是其更為理性的選擇結(jié)果。基于“宅基地三權(quán)分置”政策實(shí)施背景,結(jié)合咸寧市農(nóng)戶的實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù),從農(nóng)戶宅基地退出意愿和行為悖離的理論視角出發(fā),分析農(nóng)戶宅基地退出意愿形成、行為發(fā)生的影響因素以及兩者之間悖離原因。發(fā)現(xiàn)農(nóng)戶從意愿到行為的轉(zhuǎn)化過程中,不僅遵從于自身對宅基地現(xiàn)狀的主觀判斷,更會受到農(nóng)戶自身稟賦條件的影響,重點(diǎn)考慮自己經(jīng)濟(jì)條件、社會資本條件以及政策認(rèn)知度水平。由此看來,咸寧市在尊重農(nóng)戶意愿的前提下,需加強(qiáng)以下方面的措施:

(1)大力引進(jìn)和發(fā)展地方非農(nóng)產(chǎn)業(yè),為農(nóng)戶提供多元化的非農(nóng)就業(yè)機(jī)會,定期開展與指導(dǎo)非農(nóng)就業(yè)技能培訓(xùn),提高農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)能力與就業(yè)崗位的匹配度。同時出臺就業(yè)保障相關(guān)政策安排,推廣和落實(shí)就業(yè)保障和失業(yè)保險制度,提高農(nóng)戶非農(nóng)就業(yè)穩(wěn)定性,從而促進(jìn)農(nóng)業(yè)勞動力非農(nóng)部門轉(zhuǎn)移,實(shí)現(xiàn)宅基地有序退出;

(2)應(yīng)進(jìn)一步提升農(nóng)戶社會資本水平,村集體應(yīng)積極組織農(nóng)村生產(chǎn)互助活動,增加村干部和村民合作交流的機(jī)會,從而提升兩者間的信任水平,同時也可以搭建信息共享平臺,擴(kuò)大農(nóng)戶互動交流的“朋友圈”,提高農(nóng)戶社會參與程度,加強(qiáng)農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與干部之間的溝通交流;

(3)宅基地退出行為的發(fā)生更依賴于農(nóng)戶政策認(rèn)知水平。因此,地方政府應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對農(nóng)戶的政策宣傳力度,善于靈活運(yùn)用媒體、互聯(lián)網(wǎng)、廣播等媒介,以農(nóng)民容易接受的方式,幫助他們了解“宅基地三權(quán)分置”政策,同時,村集體應(yīng)堅持入戶宣傳或開展講座的方式,確保常住農(nóng)村的每家每戶真實(shí)客觀了解宅基地退出相關(guān)政策。

三、加快咸寧閑置宅基地的有序退出

為加快咸寧市宅基地有序退出的建議采取如下措施:

(一)明晰產(chǎn)權(quán),加快宅基地確權(quán)頒證

要繼續(xù)加快宅基地的確權(quán)頒證工作,確保農(nóng)民“一戶一證”落實(shí)到位。目前來看,宅基地確權(quán)頒證普及度還不夠高,存在多數(shù)農(nóng)民表示未持有產(chǎn)權(quán)證明的情況,土地證書作為法律還權(quán)賦能的重要憑證,是宅基地有序退出的重要前提和保障。因此,各地政府應(yīng)全面排查宅基地確權(quán)頒證情況,確保房產(chǎn)證書發(fā)放到位,并妥善解決歷史遺留和矛盾糾紛等問題,高質(zhì)量完成宅基地確權(quán)登記頒證工作。

(二)因地制宜,有序開放宅基地流轉(zhuǎn)市場

宅基地“三權(quán)分置”政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),不僅需要農(nóng)戶形成宅基地退出意愿,更要促進(jìn)宅基地退出意愿向退出行為轉(zhuǎn)化。鑒于農(nóng)村從眾示范效應(yīng)對宅基地退出意愿和行為的重要影響,地方政府應(yīng)建立和完善關(guān)于宅基地退出的服務(wù)平臺,提供公開化、透明化、信息化的宅基地供求信息、宅基地價格信息,并提供宅基地流轉(zhuǎn)合同登記備案與宅基地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解服務(wù),以減少因宅基地價格不合理、宅基地退出成本過高、宅基地交易對象難以尋找的情況發(fā)生,從而形成良性循環(huán),通過完善的制度保障激勵宅基地有序退出。

(三)尊重農(nóng)民意愿,科學(xué)運(yùn)作宅基地有償退出

在充分尊重農(nóng)民意愿前提下推動閑置宅基地有序退出,絕不強(qiáng)迫農(nóng)戶搬遷。要積極探索宅基地退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),要基于市場交易的原則,按照市價對宅基地進(jìn)行科學(xué)估算并確定合理的補(bǔ)償價格,兼具合理性和可實(shí)施性,保障農(nóng)戶合理合法的財產(chǎn)權(quán)益。

(四)加大政策宣傳,提高農(nóng)戶宅基地退出認(rèn)同感

農(nóng)戶宅基地退出意愿和退出行為悖離研究顯示,農(nóng)戶對宅基地的政策了解程度對宅基地退出行為具有明顯的促進(jìn)作用,也就是說宅基地退出行為的發(fā)生更依賴于農(nóng)戶政策認(rèn)知水平。因此,地方政府應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對農(nóng)戶的政策宣傳力度,一方面要善于靈活運(yùn)用媒體、互聯(lián)網(wǎng)、廣播等媒介,以農(nóng)民容易接受的方式,幫助他們了解宅基地“三權(quán)分置”政策;一方面,村集體應(yīng)堅持入戶宣傳或開展講座的方式,確保常住農(nóng)村的每家每戶真實(shí)客觀了解宅基地相關(guān)政策,杜絕農(nóng)戶“只聞其名不解其內(nèi)涵”的現(xiàn)象產(chǎn)生。

(五)加大投入,加快完善農(nóng)村社會保障

宅基地因具備生活保障屬性而被部分村民所看重,因此政策落實(shí)需回歸到社會保障之上。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)建立多樣化的保障體系,例如建立住房保障體系,集中興建農(nóng)村公寓等解決村民宅基地退出后的住房保障問題;提供非農(nóng)就業(yè)服務(wù),提高其非農(nóng)就業(yè)能力,為其穩(wěn)定生活在城鎮(zhèn)提供技術(shù)保障等。